생활 | 의결 정족수 미달함에도 입대의 회장 선출...자격 모용한 아파트 동대표들에 ‘벌금형’ 확정 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS

■ 의결 정족수 미달함에도 입대의 회장 선출...자격 모용한

아파트 동대표들에 ‘벌금형’ 확정

대법원 확정 판결

입주자대표회장 선출을 위한 의결정족수에 미달함에도 회장을 선출해 자격을 모용하고 직인을 날인한 동대표들에게 대법원이 벌금형 확정 판결을 내렸다.

대법원 제1부(주심 김신 대법관)는 입주자대표회장 자격을 모용하고 회장 직인을 날인하기로 공모·실행한 혐의로 기소된 강원 춘천시 A아파트 동대표 B씨, C씨와 대표회의 감사 겸 동대표 D씨에 대한 자격모용사문서작성 및 자격모용작성사문서 행사 상고심에서 “피고인들을 각 벌금 30만원에 처한다는 1심 판결을 인정, 피고인들의 항소를 모두 기각한다”는 2심 판결을 인정해 B씨 등의 상고를 기각했다.

B씨 등은 D씨가 정당한 절차를 거쳐 대표회장으로 선출된 사실이 없음에도 대표회장 자격을 모용해 아파트 관리 등 관련 업체들에게 업무 협조 공문 등을 보내기로 했다.

2014년 4월 B씨 등은 협조 공문을 보내기 위해 공문 작성 후 하단에 대표회장이라고 기재하고 임의로 만든 대표회장 도장을 날인, 관리 관련 업체에 공문을 팩스로 송부했다.

이에 1심 재판부인 춘천지방법원은

▲피고인 B씨가 대표회장 선출을 위해 동대표 8명 중 3분의 2의 의결정족수가 필요함을 인식하고 있었던 점

▲피고인 C씨도 대표회장 선출을 위해 동대표 7명으로 구성되는 대표회의 회의가 개최돼 구성원 과반수인 4명의 찬성을 받아야 하나 피고인 B씨 등 3명만이 모여 피고인 D씨를 대표회장으로 선출했다고 진술해 피고인 D씨가 정당한 절차를 거쳐 대표회장으로 선출되지 않았음을 알고 있었던 점

▲피고인 D씨도 대표회의 구성 동대표 7명 중 4명이 해임돼 새로운 동대표가 선출될 때까지 대표회장을 선출할 수 없는 상태에서 범행을 저질렀음을 자인한 점 등을 이유로 들어 B씨 등의 범행 고의성을 인정해 30만원의 벌금형을 선고했다.

그러나 B씨 등은 “당시 동대표는 대표회장이었던 E씨를 포함해 4명이었는데 E씨가 저지르던 비리를 막기 위해 E씨를 제외한 3명이 E씨를 회장에서 직위해지 또는 동대표에서 해임하기로 하고 D씨를 대표회장으로 선출하는 결의를 한 것”이라며 회장선임 결의가 적법하다고 항소를 제기했다.

2심 재판부인 춘천지방법원 제1형사부는 “이 아파트 관리규약, 구 주택법 시행령 등에 따르면 대표회장 선출을 위해서는 관리규약으로 정한 정원의 과반수 동의 또는 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 경우 선출된 인원의 과반수 동의가 있어야 하고, 유효 동대표 또는 재적 동대표의 과반수만으로 대표회장을 선출할 수 없다”며 “그러므로 피고인들 3명만의 결의로 피고인 D씨를 대표회장으로 선출할 수는 없다”고 설명했다.

이어 “피고인 B씨가 들고 있는 법제처의 관련 유권해석은 이 사건 이후 배포된 점 등을 보태 보면 피고인들은 동대표 3명만으로 피고인 D씨를 대표회장으로 선출할 수 없다는 사실을 미필적으로나마 알고 있었고 이 행위의 위법성도 인식하고 있었을 것”이라며 “이 사건 당시 피고인 B씨와 전임 대표회장 E씨는 서로 상대방이 비리를 저질렀다며 일방적인 동대표 해임공고를 하고 해임공고 효력을 다투고 있었던 점 등 피고인들의 행위가 오로지 입주자들의 이익을 위한 것이라고 보기 어렵고 E씨의 전횡을 막기 위한 방법으로서 급박한 필요성이 있다고 보기도 어렵다”고 지적했다.

이에 춘천지법 제1형사부는 원심판결이 정당하다며 B씨 등의 항소를 기각했으나, B씨 등은 2심 판결에도 불복해 상고를 제기했다.

하지만 대법원 판단도 2심과 같았다. 대법원은 항소이유서 제출기간 경과 후 제출된 변호인의견서의 ‘B씨 등은 D씨를 회장 직무대행자로 선임한 것이므로 대표회장 선출 절차를 준수할 필요가 없었다’는 주장은 항소이유에 포함되지 않아 원심이 이를 판단하지 않았다고 해도 판단누락의 잘못이 없다고 봤다.

이에 따라 대법원 역시 B씨 등의 청구를 받아들이지 않았다.

출처 : 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■ 위·수탁 관리계약 후 한 달 만에 해지통보  ‘불리한 시기 해지’···손해배상 책임 인정

▶ 1심, 민법상 임의해지에 의한 위탁수수료만 인정됐으나

항소심서 정당한 이유 없이 계약해지 책임 인정돼

6개월 상당 위탁수수료 지급 받게 돼

광주지법 확정 판결

위·수탁 관리계약 체결 후 한 달여 만에 해지통보를 한 입주자대표회의에 관리계약을 해지한 것은 부득이한 사유 없이 불리한 시기에 이뤄져, 적당한 시기에 해지됐다면 입지 않았을 손해를 배상할 의무가 있다는 판결이 나왔다.

광주지방법원 제1민사부(재판장 이건배 부장판사)는 최근 전남 무안군 A아파트 입주자대표회의와 위·수탁 관리계약을 체결했으나 계약해지통보를 받은 관리업체 B사가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 손해배상 청구소송 항소심에서 “피고 대표회의는 원고 B사에 308만2980원을 지급하라”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

지난해 5월 실시한 입찰에서 이 아파트 관리업체로 선정된 B사는 이 아파트 입주자대표회의와 2018년 6월까지 3년간 관리업무에 관한 위·수탁 관리계약을 체결했고, 계약서상 관리업무 개시일보다 한 달여 늦은 2015년 8월부터 아파트를 관리하기 시작했다.

이에 대표회의는 지난해 8월 관리업체 B사에

▲4대 보험 가입증명서 및 계약이행보증금

▲직원채용배치

▲관리업무 인수·인계 완료

▲공동전기료 절감을 위한 시설

▲관리소장 및 직원의 손해배상 보증 설정 입증 서류

▲위탁관리업무 수행을 위한 제반 사항 등을 이틀 뒤까지 이행, 미이행시 계약파기 및 손해배상 등의 조치를 하겠다는 내용증명우편을 발송했다.

대표회의는 이로부터 3일 뒤 내용증명의 내용이 이행되지 않았음을 이유로 관리계약의 무효파기를 통보했고, 관리계약상 2015년 8월분의 위탁수수료를 지급했다.

이에 B사는 “관리계약은 2015년 9월 20일자에 해지됐으므로 대표회의는 9월 1일부터 20일분의 위탁관리수수료 34만2253원과 관리계약에서 정한 해지사유가 없음에도 정당한 사유 없이 일방적으로 관리계약을 해지해 B사가 입은 손해 2400만2217원(위탁수수료 1712만7667원 + 계약해지통지 무마 위해 관리소장에게 지급한 해고예고수당 300만원 + 3년간 아파트 관리조건으로 교체한 디지털 전기계량기 설치비 150만원 + 계약해지확인서 작성 거부해 반환받지 못한 보증보험 보험료 237만4550원) 등 모두 2434만4770원을 B사에 지급하라”며 소송을 제기했다.

이 사건 제1심 재판부인 광주지법 민사8단독은 지난해 8월 “피고 대표회의의 원고 B사 채무불이행을 이유로 한 계약해지는 효력 없으나, 민법에 기한 임의해지로서 유효하다”며 2015년 9월 1일부터 같은 달 20일까지의 위탁수수료 34만2553원의 지급의무만을 인정했다<본지 제1122호 2016년 10월 17일자 7면 보도>.

항소심 재판부는 관리업체 B사의 채무불이행을 이유로 한 관리계약 해지는 부적법해 효력이 없고 민법 제689조 제1항에 기한 임의해지로서 유효하다는 데에는 판단을 같이 했지만, 관리계약의 해지가 부득이한 사유 없이 불리한 시기에 이뤄진 것인지에 대한 손해배상 책임의 성립에 대해서는 판단을 달리했다.

재판부는 “이 아파트 관리계약 기간이 2015년 7월 1일부터 2018년 6월 30일까지인 점, 피고 대표회의는 2015년 8월 6일 및 2015년 8월 20일 원고 B사에 관리계약 해지통보를 했는데, 이 해지통보는 원고 B사가 관리계약에 따라 이 아파트 관리행위를 개시하고 얼마 지나지 않은 때에 이뤄졌고, 피고 대표회의에 관리계약을 급하게 해지할 만한 특별한 사정도 없어 보인다”며 “2015년 9월 20일자로 관리계약을 해지한다는 내용의 관리계약 해지통보 이후인 2015년 9월 18일경까지도 원고 B사와 피고 대표회의는 관리계약 해지 여부에 대해 협의를 계속한 점 등에 비춰 원고 B사로서는 불측의 시점에 관리계약의 해지를 당한 것으로 보인다”고 지적했다.

따라서 “피고 대표회의가 관리계약을 해지한 것은 부득이한 사유 없이 원고 대표회의의 불리한 시기에 이뤄진 것이라고 보는 것이 타당하다”며 “피고 대표회의는 원고 B사에 이 사건 관리계약이 적당한 시기에 해지됐다면 입지 않았을 손해를 배상할 의무가 있다”고 밝혔다.

손해배상 책임의 범위에 대해서는 “이 관리계약이 해지된 때(2015.9.20.)로부터 6개월분에 상당하는 위탁관리수수료 308만2980원”이라며 원고 B사가 주장한 해고예고수당 300만원과 디지털 전기계량기 설치비 150만원, 계약이행보증계약 보험료 237만4550원에 대해서는 받아들이지 않았다.

또한 대표회의는 관리업체 B사가 2015년 7월 1일부터 관리행위를 개시하지 않아 기존 관리업체에 계속 관리업무를 맡김으로써 발생한 위탁관리수수료와 인건비 차액 476만565원을 손해배상액과 상계해야 한다고 주장했지만, 재판부는 “관리행위 이행을 촉구했음을 인정할 자료가 없는 점, 관리업무 인수인계서가 2015. 8. 1. 체결된 점, 기존 직원들 인수하는 과정에서 퇴직금 지급 등 문제로 인수인계가 불가피하게 늦어졌고 피고 대표회의도 이를 용인한 것으로 보이는 점 등 원고 B사의 귀책사유로 관리계약에서 정한 관리시점보다 한 달이 경과한 2015년 8월 1일에서야 관리업무를 시작했다고 인정하기 부족하다”며 기각했다.

출처 : 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■ 직원실수로 계획 없는 아파트 장충금 지출한 관리소장 ‘무죄’

입대의 의결로 계획 조정 지출한 전임소장도 ‘무죄’

▶ 장기수선계획 수립·조정 후 3년 경과 시 입대의 조정 가능

광주지법 판결

경리직원의 실수로 장기수선계획에 반영되지 않은 소방시설 자체점검 계약금을 장기수선충당금으로 지출한 관리소장에게 법원이 무죄를 선고했다.

또 구 주택법 시행령에 따라 장기수선계획 조정 시 전체 입주자 과반수 동의를 받아야 함에도 이행하지 않고 장기수선충당금을 지출한 혐의로 기소된 전임 관리소장에 대해서도 계획 수립 또는 조정 후 3년이 경과해 대표회의 의결만으로도 조정할 수 있다며 무죄 판결을 내렸다.

광주지방법원(판사 고권홍)은 최근 장기수선계획에 따르지 않고 장기수선충당금을 사용한 혐의로 기소된 광주광역시 남구 A아파트 관리소장 B씨와 전임 관리소장 C씨에 대한 업무상횡령 선고심에서 B씨와 C씨에게 무죄를 선고했다.

검사는 2014년 7월 C씨가 입주자대표회장 D씨와 공모해 장기수선계획에 포함돼 있지 않은 정화조 분뇨처리 비용과 정화조 폐쇄용역 비용을 장기수선충당금으로 마음대로 지출하고, 2015년 4월 B씨가 D씨와 공모해 장기수선계획에 반영되지 않은 소방작동기능점검비를 장기수선충당금으로 지출했다며 B씨와 C씨를 기소했다.

구 주택법(2015년 1월 6일 개정 전), 같은 법 시행령(2015년 6월 30일 개정 전)에 따르면 대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻어 장기수선계획을 수립하거나 조정한 날부터 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다고 규정하고 있다.

또 장기수선계획 수립 당시 공사종별, 수선방법, 수선주기, 수선율 등을 정하도록 했다. 주택법 시행령은 장기수선충당금은 관리비와 구분해 징수하고 별도 계좌로 예치·관리하도록 하고 주택법은 관리주체가 장기수선계획에 따라 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립하고 장기수선충당금 사용은 장기수선계획에 따르도록 했다.

주택법과 같은 법 시행령은 장기수선충당금은 관리주체가 장기수선계획에 따라 사용계획서를 작성하고 대표회의 의결을 거쳐 사용해야 한다고 규정하고 있고 주택법은 대표회의와 관리주체가 장기수선충당금을 주택법에 따른 용도 외의 목적으로 사용해서는 안 된다고 정했다.

이 아파트는 장기수선계획에 따라 2014년 11월 옥상방수공사 계약을 체결하고 2015년 상반기에도 여러 건의 공사가 예정돼 있었는데, 대표회장 D씨는 2015년 2월 회의를 소집해 소방시설 종합정밀점검 대비를 위해 업체를 선정해 점검하기로 의결했고 대표회의는 그해 3월 소방시설 자체점검 계약을 체결했다.

경리직원은 2015년 4월 옥상방수공사업자에 대한 지출결의서와 소방시설 자체점검 계약 업체에 대한 계약금 지출결의서를 각각 B씨에게 결재를 올렸는데 공사 진행 중 업무적 착오로 옥사방수공사업자 지출결의서의 ‘관’ 항목에 ‘관리비’, ‘항’ 항목에 ‘일반관리비’라고 기재했음에도 실수로 ‘목’ 항목에는 ‘장기수선충당금’으로 기재한 상태로 기안해 결재를 올렸다.

B씨는 경리직원이 서류를 제대로 작성해 결재를 올렸을 것이라는 판단에 지출결의서를 주의 깊게 살펴보지 않고 모두 장기수선충당금 집행 건으로 오해하고 그대로 서명했다.

이후 B씨는 경리직원의 실수를 알고 대표회장 D씨에게 보고해 임시회의를 개최해 계약금 항목을 안전점검비로 전표수정분개하고 잡수입과 예비비에서 처리 후 장기수선충당금 통장으로 대체하기로 하는 내용의 의결을 하고 일반관리비에서 장기수선충당금 계좌로 264만원이 이체되게 했다.

이에 재판부는 “피고인 관리소장 B씨가 소방시설 자체점검 계약에 따른 계약금을 일반관리비가 아닌 장기수선충당금 계좌에서 지출되게 한 것은 경리직원의 착오로 비롯돼 피고인 B씨의 업무상 과실에 기인한 것으로 달리 장기수선충당금의 용도를 전용해 업무상 횡령의 고의나 불법영득의사가 있었다고 보기 어렵다”고 판단했다.

이와 함께 검사는 전 관리소장 C씨에 대해 “이미 수립된 장기수선계획에 정화조 분뇨처리 비용 등이 포함돼 있지 않아 관리여건상 필요에 의해 3년이 경과하기 전 계획을 조정할 경우 입주자 과반수 동의를 얻어야 함에도 이를 이행하지 않고 그 비용을 장기수선충당금에서 지출했다”고 주장했다.

그러나 재판부는 “피고인 C씨는 2014년~2016년 장기수선계획서는 대표회의 의결을 거치지 않고 대표회장과 감사의 결재만 득했다고 주장하고 있고 달리 장기수선계획서 내용에 관해 대표회의 의결을 거쳤다는 점을 인정할 자료가 존재하지 않아 장기수선계획서는 구 주택법령 요건을 갖추지 않았다”며 “피고인 C씨의 범행 시점을 기준으로 달리 과거의 장기수선계획 수립 또는 조정이 있은 때로부터 3년이 경과하지 않았다는 점을 인정할 증거가 없다”고 밝혔다.

이런 이유로 구 주택법 시행규칙 제26조 제3항에서 규정하는 ‘전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아야 하는 경우’에 해당한다고 볼 수 없어 같은 법 시행규칙 제26조 제2항의 ‘장기수선계획을 조정할 수 있는 요건으로서 대표회의 의결’을 거치면 족한데, 대표회의는 회의에서 장기수선계획을 조정하기로 의결했으므로 관련 규정을 충족했다고 강조했다.

또 구 주택법 시행규칙에 정화조가 수선주기 5년의 부분수리 항목으로 규정돼 장기수선충당금에 정당한 사용목적에도 부합한다고 봤다.

이에 따라 재판부는 B씨와 C씨에게 무죄를 선고했다.

출처 : 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■ 수습기간 관리소장 업무소홀 등 사유 본채용 거부,

◆ 재심은 ‘부당해고’ 판정···왜?

중노위 판정

업무소홀, 조직적응력 부족 등의 이유로 수습기간 중이던 관리소장의 본 채용을 거부한 것에 대해 합리적 사유가 존재해 정당하다는 초심판정과 달리 재심에서는 부당해고라는 판정이 나왔다.

중앙노동위원회는 최근 경기 고양시 A아파트 관리소장 B씨가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 부당해고 구제 재심신청 사건에서 “업무 소홀 및 직원들과의 화합문제 등의 사유로 본 채용을 거부한 것은 정당하다”는 초심을 취소, 부당해고 판정을 내렸다.

초심 판정을 내린 경기지방노동위원회는 입주민의 민원에 대한 대처 미흡으로 입주자대표회장 및 부하직원과의 갈등 야기, 경로당 지원 건과 관련해 사용자의 지시에 소극적으로 대처, 사용자 승인 없이 직인 사용해 회의 소집 공고문 게시, 대표회의 회의에서 본채용 거부 결의 등을 종합해 사용기간 중에 있던 관리소장 B씨에 대해 대표회의가 한 본채용 거부에 합리적 사유가 존재한다고 봤다.

그러나 재심판정은 달랐다.

중노위에 따르면 수습기간 중에 있는 근로자를 해고하거나 수습기간 만료시 본 계약 체결을 거부하는 것은 사용자에게 유보된 해약권의 행사로서 보통의 해고보다는 넓게 인정되나, 객관적으로 합리적인 이유가 존재해야 한다.

대표회의의 채용거부 사유 정당성에 대해 중노위는 “대표회의는 관리비 민원이 쇄도했다고 주장하나 민원 3건 중 2건은 B씨의 본 채용 거부 결정 이후와 고용관계가 종료된 이후에 인터넷 카페에 등재됐고, 열량계 검침결과 ‘0’ 세대 발생과 관련해 B씨의 관리책임을 물었으나 관리소장 외에 관리실장, 관리과장 등이 근무하는 상황에서 열량계 관리담당자 등 행위책임자에 대해서는 문제제기나 징계가 없었던 점 등 B씨의 열량계 검침업무 민원발생과 해결부족은 정당한 본 채용 거부 사유로 인정하기 어렵다”고 밝혔다.

입찰서류의 처리지연 등 B씨의 근무태도가 불성실했다는 주장에는 “낙찰자 선정은 대표회의 또는 관리소장이 할 수 있도록 사업자 선정지침에 명시돼 있고 대표회의는 회의에서 ‘업체 개찰 건을 다루기 전 B씨가 아파 먼저 가겠다고 해 승인했다.

회의 개최시 B씨 참석여부는 정기회의는 반드시 참석토록 하고 임시회의는 필요한 경우 참석시킨다’고 진술하는 등 근무태도 불성실도 채용 거부 사유로 인정할 수 없다”고 설명했다.

또한 B씨가 조직적응력이 부족했다는 지적에는 대표회의가 객관적인 평가를 하지 않은 점을 문제 삼았고, 아파트 홈페이지 제작 및 경로당 지원 처리지연 건도 이를 증명할 객관적 자료 부족으로 B씨의 책임을 인정하지 않았다.

이밖에 관리규약에 따른 회계처리 기준 위반, 회의 공고에서 회장 직인 무단사용, 횡주관 세정업체 입찰 부실검토 등의 주장에도 객관적인 자료가 부족하다고 봤다.

이에 따라 중노위는 “대표회의가 주장하는 B씨의 본 채용 거부사유는 모두 객관적인 자료에 의해 입증되는 정당한 사유로 인정하기 어렵고 계약기간 1년으로 고용된 B씨의 본 채용을 거부할 정도의 객관적이고 합리적인 이유가 존재한다고 보기 어렵다”고 판단했다.  

출처 : 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

2.민원회신

● 하자담보책임 종료확인서 작성 시 입대의와 일괄적으로 하지 않고 개별적으로 가구마다 확인서를 전부 받아야 하는지,

그리고 장기간 준공 후 미분양으로 입대의가 결성되지 않았을 경우

문 : 1) 하자담보책임 종료확인서 작성 시 입대의와 일괄적으로 하지 않고 개별적으로 가구마다 확인서를 전부 받아야 하는지, 그리고 장기간 준공 후 미분양으로 입대의가 결성되지 않았을 경우 공용부분에 대해 어떻게 해야 하는지?

2) 준공 후 미분양 아파트로 오랫동안 공실로 유지될 경우 하자담보책임기간 기산일을 언제로 잡아야 하는지?

3) 준공 후 미분양 아파트로 일시적으로 사업주체에서 임대(전세, 월세)를 놓을 경우 담보책임기간 기산일은 언제로 잡아야 하는지?

답 : 1) 공동주택관리법 시행령 제39조에 따라 사업주체는 공동주택의 전유부분에 대해 전체 입주자의 담보책임 종료확인서를 작성해야 하고, 공용부분도 입대의 회장의 담보책임 종료확인서를 작성해야 사업주체의 하자담보책임이 종료됩니다.

2~3)동법 시행규칙 제16조에 따른 주택인도증서는 사업주체, 관리주체, 입주자 등이 각각 작성해 공동주택의 전유부분을 인계·인수하는 주택인도증서입니다.

따라서 사업주체의 하자담보책임기간은 주택인도증서 기준일부터 기산되므로 주택의 미분양, 임대 등의 경우도 주택인도증서 기준일부터 하자담보책임기간이 기산됩니다.

출처 : 국토부 주택건설공급과

● 아파트 공급면적의 적용범위와 장기수선충당금의 부과기준

문 : 아파트 공급면적의 적용범위와 장기수선충당금의 부과기준 적용 면적을 계약면적 비율에 해야 하는지, 아니면 공급면적 비율에 부과하는 방법 중 어느 면적에 적용해 부과해야 하는지?

답 : 공동주택관리법 시행규칙 별표 1 제7호에 따르면 월간 가구별 장충금은 장기수선계획기간 중의 수선비 총액/{총 공급면적*12*계획기간(년)}*가구당 주택공급면적으로 계산하도록 규정하고 있습니다.

이와 관련 주택공급면적이란 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제59조 제2항 제3호에 따라 주택공급계약서에 포함되는 주택공급면적(공동주택인 경우에는 주거전용면적, 주거공용면적 및 그 밖의 공용면적을 구분해 표시해야 한다)으로 보는 것이 타당할 것으로 판단됨을 알려드립니다.

출처 : 국토부 주택건설공급과

◆ 공동주택관리정보망 이용과 활용 및 공동주택 홈페이지

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