↑위에 질문하신 경기도 평택시 팽성읍 송화리 근린시설 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2011타경16347*

 이 물건은 경기도 평택시 팽성읍 송화리 근린시설 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 토지및 건물 등기부를 확인한 결과 2008.10.20 

평택축산업협동조합의 근저당이 말소기준권리가 되어 전부

소멸 하므로 토지및 건물 등기부상 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건의 점유관계조사서,매각물건명세서를 확인한 결과

본건 1층에는 둔포신협 전세권이 2층에는 진영민(추억속의DJ)전세권

그리고 3층에는 한효영(예쁘제뷰티샵)등 3인의 선순위 임차인(전세권자)이

있으며 세 곳 모두 배당요구를 하였지만 2층의 진영민은 배당순위가 늦어

진영민의 임차보증금 120,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.최종결론:본건은 직접 현지 임장후 입찰을 포기하시기 바랍니다.

이유: 본건은 2008년9월에 건축되어 약4년이 경과한 지상3층 근린시설인데

아래---다음로드뷰 사진 상으로는 건물 외관이 비교적 양호해 보입니다.

본건의 가장 큰 장점은 서쪽으로 차량으로 10분 이내에 전철1호선 ‘평택역’이 소재하고

동쪽으로는 2016년 까지 용산미8군과 경기도 동두천 /의정부 등에서 미군기지가 이전하는

팽성읍 대추리가 가깝다는 것입니다.

따라서 2016년까지 미군기지가 이전완료 된다면 대추리 인근 안정리 일대는

대단위 상가 형성이 예측되며 안정리와 가까운 본건 소재 송화리는 안정리

상인들의 거주 중심으로 발전하여 상당한 호재가 될 것입니다.

그러나 문제는 물건자체에 개발호재가 전혀 없고 더구나 토지가 전체 경매가 아닌 2분지1

지분으로 대출이 사실상 불가능해 보입니다. 또한 2층 선순위(전세권)임차인 진영민의

임차보증금 120,000,000원 전액을 인수해야 하여 결정적인 약점이 됩니다.

또한 매월 들어오는 수입에서 토지 2분지1에 해당하는 월세는 나머지 지분권자인

하정란(평택시 비전동 828-2 현대이화아파트 110동 803호 거주)에게 배당해야 하는데

3층짜리 건물 하나에서 나오는 월세의  2분지1만의 수입으로 적절한 수익률이 발생

할지 상당히 의문이 듭니다.

물론 나머지 토지지분 2분지1을 인수하는 것도 생각해 볼 수는 있지만 최소한 감정가격

340,699,750원 이상을 추가부담 해야 하는데 이 경우 입찰가격 448,722,000원+보증금

인수금액 120,000,000원+토지 2분지1 지분 예상인수가격 340,699,750원을 모두 더하면

909,412,750원이나 되어 전혀 수익성이 없는 물건이 됩니다.

더구나 토지지분에 선순위임차인으로 인하여 단 한 푼도 대출이 안 나오는 상태에서

최대 9억 이라는 거액을 투자할 이유가 전혀 없으니 본건은 현지 임장후 입찰포기를

고려하시고 차라리 현지부동산중개업소에 급매물로 나온 물건의 매수를 추진해

보시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[이창일]

상세한 분석 감사드립니다..^^; 러브정님 좋은 시간 되세요..^^;

[러브정/정의덕]

이창일회원님 댓글 감사 합니다.성투 하시구여..^^러브정/정의덕 올림.