[울산 재개발시장]분양가 상한제에 뺨맞고 주민 갈등에 덜미

[서라벌의별]

[울산 재개발시장]분양가 상한제에 뺨맞고 주민 갈등에 덜미

프롤로그­ 재건축·재개발 사업 현황

[2008.04.15 22:48]

부동산 경기침체등 복합적 작용 사업 지지부진
주택재개발 38곳 중 조합 설립 단 한 곳도 없어
토지효율 높이기 위한 환경정비는 제자리걸음



울산지역 곳곳에서 재건축·재개발 사업이 한창이다. 노후·불량 건축물을 걷어내고 새로이 집을 짓는 이른바 주거환경을 개선하는 이러한 사업들은 울산 전체적으로 30여곳에서 진행되고 있다. 또 사업이 진행되고 있는 곳 외에 도시·주거환경정비예정구역으로 지정돼 있는 곳도 92곳에 달해 울산은 도시 전체가 리모델링 중에 있다고 해도 과언이 아닐 정도다.

그러나 지난해부터 시행된 분양가 상한제와 지속되는 부동산 경기침체 등으로 일부 지역을 제외한 상당수의 재건축·재개발 지역들은 사업 추진이 지체되거나 난항을 겪고 있다. 또 일부 지역에서는 재개발을 찬성하는 주민들과 반대하는 주민들간의 갈등과 반목도 일어나고 있다. 미래 울산의 모습을 확 바꾸게 될 재건축·재개발사업 현황과 문제점을 살펴보고, 바람직한 개발방향 등을 3차례에 걸쳐 짚어본다.



◇재건축·재개발 사업 현황

울산시는 2010년을 기준으로 지난 2006년 도시·주거환경정비기본계획을 수립했다. 당시 계획안에는 주거환경개선사업 24곳을 비롯해 주택재개발사업 38곳, 주택재건축사업 14곳, 도시환경정비사업 13곳 등 모두 94곳(693만6600㎡) 이었으나 지난해 동구 방어동(A-02)등 2곳이 해제 되면서 현재 92곳(668만9600㎡)이 정비예정구역으로 지정돼 있다.

이 중 기반시설이 열악하고, 노후·불량건축물이 밀집된 단독주택지를 중심으로 하는 주택재개발은 남구가 가장 많은 18곳, 이어 중구 12곳, 동구 4곳, 북구 4곳이 지정돼 사업이 추진되고 있다.

하지만 아직 조합이 설립된 곳은 한 곳도 없고 중구 우정동(B-03), 교동(B-04), 복산동(B-05), 남구 신정4동 (B-07, B-08) 등 5곳이 그나마 가장 빨라 조합설립을 준비 중인 상태다.

전체 38곳 가운데 15곳(중구 6, 남구 6, 동구 2, 북구 1)만이 정비계획안을 수립하거나 추진위원회 구성을 준비 중이다. 나머지 23곳은 추진위 조차 구성돼 있지 않은 실정이다.

반면 기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물이 집중된 곳, 즉 공동주택을 중심으로 하는 주택재건축은 14곳 가운데 9곳(남구 6, 동구 3)이 추진 중이어서 주택재개발에 비해서는 다소 진척이 빠른 편이다.

남구 야음동(C-07) 야음주공아파트가 올 10월 준공 예정으로 가장 빠른 진척률을 보이고 있으며, 이어 삼호동(04) 삼호주공아파트와 동구 전하동(03) 일산아파트 3지구가 지난해 2월과 올해 초 각각 공사에 들어간 정도다. 이외에는 현재 사업시행인가를 받거나 정비구역으로 지정된 수준이며 나머지 중구 우정동(C-01) 등 5곳은 아직 추진위 조차 구성돼 있지 않다.

저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역의 기반시설 등을 확충하는 주거환경개선 또한 23곳 가운데 6곳(중구 5, 동구 1)만이 추진되고 있으며, 상업·공업지역 등 토지의 효율적 이용을 높이는 것을 목적으로 하는 도시환경정비는 13곳 가운데 한 곳도 없을 만큼 미진하다.

◇왜 사업 추진이 더디나

이처럼 재건축·재개발 사업이 더딘 것은 주민들의 합의와 함께 스스로 진행해야 하는 사업 특성에다 지난해부터 시행된 분양가 상한제와 지속되는 부동산 경기침체 등이 복합적으로 작용하고 있다.

가장 큰 문제는 주민들간의 사업 추진에 대한 이견이다. 대부분의 지역에서 사업을 찬성하는 주민들과 반대하는 주민들간 합의를 보지 못해 시작 전부터 삐걱거리고 있다. 일부 지역에서는 찬반 주민들간의 갈등이 고소·고발로 이어지며 불신과 반목의 골이 깊어지고 있다. 또 사업 추진과정에서 주민과 시행사간의 재산권을 둘러싼 보상문제를 놓고 곳곳에서 마찰도 빚어지고 있다.

한 재개발사업 추진위 관계자는 "재건축, 재개발 모두 항상 사업 자체에 반대하는 주민들이 있는데다 추진위 구성부터 정비구역지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분, 착공, 분양까지 여러 단계로 나눠 진행되기 때문에 오랜 시간과 노력이 필요하다"며 "서울 같은 경우는 재개발이 완료되는데 20년 이상 걸리기도 한다"고 말했다.

여기에다 지난해부터 시행된 분양가 상한제와 몇 년째 지속되고 있는 부동산 경기침체 등에 따라 시행사와 시공사들이 재건축·재개발 사업에 선뜻 나서지 않는 것도 사업 추진을 더디게 하는 데 한 몫하고 있다.

정인동 울산시 주거환경정비 담당은 "재개발·재건축사업은 무엇보다 지역 주민의 의지가 가장 중요하다"며 "이달 안으로 용역업체를 선정해 1년간의 용역기간을 거쳐 내년 4월경에는 2020년을 목표로 한 도시·주거환경정비기본계획을 다시 수립할 계획" 이라고 밝혔다.

[서라벌의별]

표면적으론 부동산 분위기상승을 유도하긴 정말 좋은 타이틀이였으나 이젠 심각하네요. 시공사 구하기 별따기가 맞습니다. 자금조달 방법인 PF를 일으키려면 시공사 담보가 들어가는데 될곳 아니면 담보를 안해주죠. 3군업체는 달려들지만 PF발생을 받기힘들고 1군은 수지타산이 맞는 입지라면 자금 압박을 가해서 시행사를 잡아 먹어 버리고 스스로 사업을 하죠. 더 많은 마진을 챙길수 있으니까요. 그런데 1군이 덤비질 않네요. 미리 작업했던 부지는 털어야할 과오이니 어떻게 해서든 끌고가야 하겠지요.

[서라벌의별]

게다가 부지매입비 상승의 압박도 대단합니다. 울산시민들 협상의 고수가 다되었거든요. 주변개발로 선보상단가가 있으니 그정도 받으려 욕심을 낸단말입니다. 오름이 있으면 내림이 있고 부동산도 리싸이클 하는데 기다리다 지쳐서 보상기대심리가 한것 내려가 있을때, 현재 미분양물량이 어느정도 소화되었을때 다시금 울산 재개발을 돌아볼겁니다..