칼럼과 토론 구미 부동산시장도 질적인 시장으로 변화되고 있다고 생각됩니다.

[큐에미]

구미부동산 현재 위치는 어디쯤일까 많은분들이 예상합니다.
저 역시 개인적으로 생각하고 있는 부분이 있으나 어디까지나 예상일뿐 아직까지 정답은 없습니다.

그러나 내년부터 입주물량이 많다는것은 객관적인 사실이니 있는 그대로 보셔도 될듯 하고요.
대부분 현재 집을 정리해야 갈수 있는데 팔자니 잘 안팔리고 가격도 원하는 만큼 못받는 상황인곳도 있고요. 
최근에 대출규제 하고 있는것을 은행대출상담을 받아보신 분들은 아실텝니다. 정부에서 대출규제를 하기로 하였기에
은행도 동조하고있고요. 물론 이미 올해 계획한 대출목표를 세웠기 때문도 있습니다.
수도권,대구,부산을 비롯하여 부동산가격이 급등할때에는 정부에서 브레이크를 걸기 마련입니다.
미국 금리인상도 얘기가 나오고, 부동산 특집 방송과 신문지상에서 뉴스를 쉽게 찾아볼 수 있습니다.
이게 위험신호인지? 겁주는 것인지? 그건 개개인이 판단하고 대처해야할 부분이고요.

부동산 전문가분들이 하는 얘기들을 들어보면 다 맞는 말입니다. 그러나 전문가마다 말이 조금씩 다르네요.
개인적으로 전 입지를 최우선을 보는게 낫지 않나라는 생각을 합니다.
한해전에 구미시 주택보급율이 107%였는데.. 이제 곧 110%가 넘겠지요?
서울도 100% 돌파하였고 입주물량이 많으나 구미와는 상황이 좀 다릅니다. 서울은 멸실주택이 많은 반면 구미는 그렇지 않습니다.
아무래도 현재의 최고 악재는 물량과다입니다.

그렇기에 이제 주택 선택의 폭이 커졌으므로 입지를 따져야 될것 같습니다.
입지에는 크게 네가지로 구분할수 있습니다.
교통편, 교육환경, 생활환경(상권,병원), 자연환경에.. 추가로 입주민 수준도 있습니다.

현재 구미도 양적인 시장에서 질적인 시장으로 넘어가는 단계인듯 합니다.
인기없는 지역, 오래된 아파트는 그 힘을 잃어가고... 어디가 더 좋아질것인지?? 
최근에도 신규아파트 분양권 프리미엄은 높게 형성되어 있는것만 봐도 알수 있습니다.
그에 반면 입지는 뛰어난데 비해 공포심리로 인해 저평가되어 나오는 아파트들도 보입니다.

기회가 될때 좀더 자세하게 의견을 말해보겠습니다. 최근에 공부하는게 있어서 좀 바쁘네요.
즐거운한주 시작하시기 바랍니다.

마지막으로, 대한상공회의소가 발표한 전국 외국인투자환경 지도입니다.

구미시에서도 많은 노력을 하고 있습니다. 전국 S급 지역과 인접한 지역도 살펴보시면 좋을것 같습니다.

규제행정에 대한 외투기업의 주관적 만족도를 보여주는 기업체감도에서는 1위인 경북포항시를 비롯해 경북영천, 전남광양, 전북군산 등 4개 지자체가 최우수등급인 S등급을 받았으며, 지자체 조례의 외투기업 친화성에서는 1위인 충남천안시를 포함해 경북구미, 경남창원, 대구달성 등 11개 지자체가 S등급을 받았다. 

경북 구미시도 적극적인 유치노력과 고충처리로 외투기업친화성에서 S등급을 받았다.

최근 3년간 일본, 미국, 독일 등에 16차례나 투자유치단을 파견했으며 올해 3월에는 국내투자에 관심이 많은 독일지역에 ‘구미통상협력사무소’를 열기도 했다. 외투기업 고충처리에도 적극적으로 나서 지난 3년동안 64건의 애로를 해결했다. 구미에서 무역업을 하는 일본인 C씨는 “시청에서 찾아와 경영애로를 묻기에 직원들의 출퇴근이 불편하다고 건의했더니, 외투단지 입구까지 진입로를 새로 닦아주고 순환버스 노선도 개설해줬다”고 말했다. 구미시는 최근 3년간 9건, 1,300억원의 증액투자를 유치했다.

[문성지]

글잘읽었습니다. 신규아팟값은 올라가는반면 구아팟값은 입지면에서 보합내지 하향중이라고 보여지네요. 이런현상이 물량과다로인한 일시적현상일지 5년이상뒤에 다시상승할지가 요즘 의문이많이됩니다. 또다른 이유론 신규아팟이 커뮤니센터라든지 복지시설과같은 편의시설이 안만 메이져브랜드라도 신규와는 차이가 있는만큼 가격갭을 인정해야하는가...싶기도 하고요. 결론은 시장의 가격이 말해주겠죠?

[큐에미]

비슷한 입지라면 기존아파트 가격이 많이 올랐으니 신규아파트 수요가 더 있는거 같습니다. 기존집을 팔면 새집으로 이사갈수 있으니 쉽게 옮길수 있겠지요. 순환사이클로 봤을때 5년뒤에 상승단계로 재진입가능하겠으나 구미시 특성상 기업유치 및 인구증가가 가장 큰역활을 차지할듯 합니다. 봐야할게 많네요.

[큐에미]

네. 물건의 본래 가치 파악이 필요한데 구미는 변수가 많아서 어렵네요.
서울같으면 강남 접근성과 지하철노선, 병원, 학교/학원등 볼게 정해져있는데 구미는 명쾌하게 하나로는 결정이 안됩니다.

[큐에미]

현상황을 잘 보신듯 합니다.
파는사람 사는사람 사이에 간격이 커질수록 거래량이 줄어들고 가격상승이 어려운데, 대구도 가격은 소폭상승으로 유지되고 있으나 올해봄을 기준으로 거래가 많이 줄었습니다. 대구도 물량이 많고 투자자들끼리 물건을 돌리고 있으니 두지역 모두 주의깊게 보셔야할듯 합니다.

[여명808]

저도 많은 고민을 했습니다
현재의 입지냐? 미래의 예측의 입지냐? 대표적으로 옥계 확장단지와 상모,봉곡 신규아파트 아직 고민만 하고 있습니다

[큐에미]

제 선택은요. 미래의 예상 입지가 현 입지보다 뛰어나다면 지금 불안하고 불편하더라도 전 미래를 선택합니다. 확단과 봉곡 쌍벽을 이루고 있는 지역이니 고민이 많으시겠습니다.

[다인사랑]

큰도시는 신규택지지구가 입지가 좋을수가 없으나 구미는 아니라븝니다. 옥계가 구미에서 2번째 비싼 동네로 단숨에 치고 올랐을까요. 구미는 신규 택지지구가 기존거주지보다 더 좋은 입지가 될 확률이 높다 봅니다.

[카이짱]

글 잘 읽었습니다~~^^
좋은 방향으로 변화된다하니 기쁘네요~^^

[큐에미]

외국인 기업하기 친화지역에서 최고등급을 받았습니다. 시에서 노력하고 있으니 기업경기가 살아나길 기대합니다.

[큐에미]

좋은 의견감사합니다.

[icon]

항상 신뢰가 갑니다.객관적이고 분석적인 군더더기없는 글이네요^^많은사람들이 내년초까지?길게는 2년후까지 관망하는거 같은 느낌이 들어요. .하지만 좋은물건이 값어치를 할텐데,그때까지 남아있을까요?좋은입지에 괜찮은 동,층은 없을거같고,비선호지역 아파트는 엄청난 공실이 생길것같아요. .전 비싸게 주더라도 손해감안해서 좋은거 잡는게 나을지,기다렸다가 싼 그냥그런걸 잡는게 옳은건지,결국 개인판단의 몫이네요ㅜㅜ

[큐에미]

결국 시장은 순리대로 흐를것이라 생각됩니다. 매수는 기술! 매도는 예술! 이란 말이 있듯이
시장을 읽고 현명한 판단을 내리기 위한 감각이 필요할것 같은데요. 그러나 입지가 좋다면 흔들릴 필요는 없을것 같습니다.

[산호]

미래를 본다면 유동인구 중요하지 않은가요?구미인구가 많아 지고 있는지 줄어 들고있는지..여기서 정답이 나오지 싶습니다...

[큐에미]

꾸준한 상승곡선을 그리던 구미시 인구가 정체에서 소폭하락되고 있습니다.
중요한 Fact 중에 하나입니다. 전체적으로 큰 흐름으로 봤을때는 인구수 감소, 입주물량 과다 등 악재가 있지만 모든 지역 아파트가 그럴것이라곤 생각지 않고요. 지역별 아파트별 차이가 뚜렷해지지 않을까하는 생각입니다.
좋은 의견 감사합니다.

[코난박]

좋은 분석 잘 보고 갑니다~~~

[큐에미]

감사합니다.

[막시무스]

잘 읽었습니다.. ^^

[큐에미]

고맙습니다.

[joo-hh2]

좋은글 감사합니다
항상배우고요

[큐에미]

감사합니다.^^

[하늘끝]

정말 현재의 상황은 이것 저것 다 만족하기는 힘든 것 같습니다.
미래를 예측해서 한다는 것.. 세심하게 주의하지 않으면 안될 것 같네요..
좋은 글 감사합니다.

[큐에미]

좋은 의견입니다. 모든것을 만족하기는 쉽지가 않네요.

[큐에미]

좋은 의견입니다. 저 역시 구미시 적정 공급물량은 3000세대로 생각하고 있습니다.
일시적으로 입주가 몰리기때문에 다들 우려하는것이고, 아시다시피 외지투자자들이 많이 빠졌습니다. 그러나 "외국인 기업친화도시" 조사 결과를 보듯이 아직도 분명 매력있는 도시이기도 합니다.
수년 후 재상승시기가 분명 다시 올것이고, 그 전에도 일부 지역 아파트는 상승이 이어지리라고 생각됩니다.

[행복한 부자]

글 잘 읽었습니다.
끝에 입지는 뛰어난데 저평가된 아파트가 참 궁금하네요^^

[큐에미]

오픈된 공간에서 개인의견으로 특정 아파트 언급하는건 적절치 않아서 따로 말씀은 못드리고요.
이렇게보면 어떨까 합니다.
동일한 입지와 인프라를 누리는 지역에서, 입주예정 새아파트가 있고 그 옆에 10년차 구아파트가 있다고 가정하겠습니다. 풀 인테리어를 했을때 2천만원이 소요됩니다. 여기에 새아파트 프리미엄을 대략 2-3천만원으로 보고, 약 5천만원의 차이가 적정가격이라고 생각됩니다. 그런데 그 이상 차이가 벌어졌다면 일시적으로나마 구아파트가 저평가된게 아닌가 생각됩니다. 좀더 구체적으로 세대수 차이, 단지 특징(커뮤니티 시설등)을 포함해서 가격을 매기면 더 정확한 가치를 환산할 수 있지 않을까 합니다.

[데미안느]

항상 많이 배우고 있고, 많은 생각을 하게끔 해주셔서 감사합니다

[그레고리오]

구미의 미래 잘 분석 하신것 갔습니다.
좋은 정보 잘 보고 갑니다.

[큐에미]

좋은 말씀 고맙습니다.

[숭늉한사발]

좋은글 감사합니다 큐에미님덕에 안목이 높아지는거 같네요

[큐에미]

사실 저보다 더 휼륭한 분들 아주 많습니다. 작게나마 도움이 되었다니 고맙습니다.

[맞별부부]

분석감사합니다. 허나 외국인들은 고용인원 창출력이 낮습니다.
s등급이 결코 좋은건 아닌듯 합니다.
안방사수도 못하는데 외국인들 끌어들인다고 뭐가 나아지는지..
체감이 안됩니다