KB시세와 아파트 갈아타기

[오성공인 김용직]

KB시세와 아파트 갈아타기

<강서구/목동 주요아파트 KB시세> 2010년07월16일 시세갱신분  

<아파트 갈아타기>

   부동산은 3가지 측면을 염두고 두고 거래를 하셔야 합니다. 수익성, 환금성, 안전성입니다.

   주관적인 입장에서 가장 중요한 순서는 안정성, 환금성, 수익성이라고 판단합니다.

   안전성이 첫째로 가장 중요한 이유는

   아무리 급매라 하더라도 가족의 전재산을 담보로 권리관계가 복잡한 집에 무리하게

   구매할 필요가 없다고 보며,

   두번째 환금성이 중요한 이유는

   무리한 대출이나, 기타사정으로 잘못 아파트를 구입했다 하더라도

   시세에서 조금만 다운하면  언제든지 매도할수 있어야만이

   최소의 비용으로  본인의 잘못된 투자를 바로잡을수 있기 때문입니다.

   가장 중요하다고 여기는 수익성이 가장 나중인것은,

   중요하지 않은것이 아니라,  부동산은 한번의 실수도 용납될수 없는 대부분의 전재산이므로

   그만큼 신중하여야 한다는 의미로 받아주시면 고맙겠습니다.

   자, 그럼 상기사항을 염두에 두면서 갈아타기 본론으로 들어가겠습니다.

1. 대단지에서 소단지로, 대형평수에서 소형평수로, 많은금액에서 적은금액으로 갈아타기

   현 주택시장이 불황기이므로 상대적으로 소형평수는 고점대비 5~10%정도 밖에

   내리지 않았습니다. 대형평수가 10~15%이상 하락했다고 가정하면 지금 갈아탈 이유는

   없다고 봅니다. 대형평수가 더많이 하락했고 설사 똑같이 10%가 하락했다고 하더라도

   3억에 10%는 3,000만원이고 6억에 10%는 6,000만원이 하락했습니다.

   때문에 은행대출등 부대비용이 부담이 되신다면

   현 전세시장이 강보합을 보이고 있고, 앞으로도 전세시장은 정부정책과 큰 관계없이

   강보합을 예상하므로 현 아파트를 전세를 놓으시고 작은평수로의 전세를 권해드립니다.

2, 소단지에서 대단지로, 소형평수에서 대형평수로, 적은금액에서 많은 금액으로

    or 김포에서 강서로, 강서에서 목동으로, 목동에서 강남으로 갈아타기

    대형아파트는 주택경기가 불황일때 환금성이 취약하며,

    대출이 많다면 더욱더 심리적으로 동요를 일으킬수 있고

    급급매로 처분코자 한다면  시세대비 5,000만원이상의 손해를 감수해야 하는등

    지금이 가장 어려운 시기입니다. .

    여하튼 지금이 부동산 불황이라는 것과, 대형평수가 많이 하락했다는 것은 누구도

    부인할수 없는 사실입니다. 그렇다면 지금이 바로 소형에서 대형으로 갈아타는

    최적의 시기입니다. 단 최적의 시기인것은 누구나 알고 있지만 어떻게 갈아타느냐가

    고민입니다. 아래 3가지예로 본인의 소견을 말씀드리고자 합니다.

    1) 나는 앞으로 아파트값이 추가로 하락할것이라고 생각하는분

    반드시 본인집을 매도하고, 잔금기간을 2개월 이상으로 잡고 갈아타기를 권해드립니다.

    아니면, 본인집을 매도하고, 주택청약종합저축에 가입, 무주택기간을 장기간 유지하시어

    국민임대, 장기전세, 기타 보금자리등의 청약을 권해드립니다.

   2) 나는 앞으로 아파트값이 2~3년간은 보합으로 유지할것이라고 생각하시분

    현 상태에서 꼭 학군등으로 이사를 하셔야 한다면 굳이 아파트를 갈아탈 이유가 없습니다.

    대형평수가 많이 하락했다고는 하나, 추가적인 대출과 금융비용, 취등록세등 부대비용등을

    감안하면 현 아파트를 전세를 놓으시고 목동이나 강남으로의 전세를 권해드립니다.

   3) 나는 지금이 바닥 or 무릎이며 향후 아파트값이 상승할것이다.

     첫째,  갈아탈곳의 아파트 급매를 2-3개 알아보신다음, 본인집을 급매로 정리하시고,

     정리하신 당일이나 다음날 알아보신 급매를 곧바로 계약하시기를 권해드립니다.

     둘째, 약간의 무리수를 권해드립니다.

     갈아탈곳의 급급매를 먼저 매수하시고, 잔금일을 최대한 늦게(2-3개월) 잡아서

     본인집 매도기간을 충분히 확보하시고, 

     2~3개월후는 매수한 아파트가  올라있고, 본인집또한

     오른상황에서 매도를 해서 억에 가까운 갈아타기 재테크를 만끽하는 방법입니다.

     하지만 둘째의 경우는 집값에 대한 확신과,  만약 잘못된 판단이었을경우

     본인집 매도를 못하고 전세를 놓을 경우까지의 충분한 자금계획이 있는분만이 가능합니다. 

언론매체에서 재건축은 한물갔다, 이제는 소형의 시대라고 많이 외치고 있으나,

본인 생각으로는 현재 코스피 지수가 1,700을 상회하고 있으며

07월 09일 전격적인 금리인상은  경기에 대한 자신감이라고 생각합니다.

실물경기와 더불어  부동산 경기가 살아난다면, 언제 그랬냐는듯

이제는 재건축이다, 이제는 대형의 시대라고 외치는 날이 조만간 도래할것이라고

조심스럽게 예측합니다.

상기 내용이 절대치는 아니며, 어디까지나 본인의 주관적인 견해임을 밝히며,

갈아타기로 고민하시는 회원님들에게 현업에 있는 공인중개사로서 짧은 지식이나마,

전달하는것이 최소한의 의무라 여겨져서 드리는 글이오니,

조금 미숙한 점이 있다하더라도 너그러히 이해바라며,

이만 펜을 놓습니다.

2010.07.16

공인중개사 김용직

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