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bebe
나도 한 자
2011.03.29 07:07:55
건강하고 건전한 국민경제, 투기 등 부정 요소, 위험 등은 골천번 언급되었고..
위 부정, 긍정요소 혼재 상황 예 하나로, 비록 일부 자산 역 버블 불만 주둥이 한발이나 텨 나왔지만 서울, 경기 등 특정 고가주택 제외한 전국 대다수 저가 주택은 몇 년간 몇 천만 원에서 많아야 1억 몇천으로 안정적으로 역 버블이 많이 해소되었다.
서울, 경기, 인천지방의 부동산시장은 실재 가격으로도, 물가 감안한 명목가격으로는 중기적으로 안정적인 버블 해소 과정을 거치고 있다.
동 지방의 경착륙 방지를 넘어 바닥 다지기 과정을 거쳐 장기적인 실물, 금융시장의 대세 상승 흐름에 동참시켜 나가야 하겠지?
실수요를 반영하는 전월세도 사회경제적 약자층들의 주거고통이 피부로 느껴질 만큼 많이 올랐고 앞으로도 전국적으로 계속 오를 것 같다.
서울, 경기, 인천지방의 일부 집 가진 자들의 수십% 집값 하락한 고통, 불만만큼은 아니라도 장기 전월세 상승은 사회, 경제 약자, 무산자층의 주거고통은 결코 작았다고 볼 수 없었다.
수요와 공급 그리고 가격의 시장원리에 따른 것이기에.. 이 고통을 해결하기 위한 어떤 대안도, 정책제안도 쉽게 찾아볼 수 없다.
정치, 정부 관료부터 우리 일반 시민들까지 모두 고민하며 해결방안에 대해 모색해 나가자.
서울, 경기, 인천을 제외한 지방 부동산 시장은 근자에 상황이 급변하고 있다.
마치 마지막 끝물을 즐기려는 듯 부산, 대전, 충청, 광주, 전주 등 전북을 앞세우고, 창원을 선두로 김해, 양산, 진해 등 통합 시의 경남은 추월하려 하고 있고 지금은 춘천 등 강원, 전남까지 본격 상승 채비를 갖추고 있는듯하다.
가장 굼뜬, 늦은 대구경북 등 도 서서히 준동하려 하고 있고.
경제 회복 과실조차 제대로 누리지 못하고 고물가 민생 허덕에다 작게는 몇 십 프로 많게는 두 배, 세배 오른 집값과 전월세 등등 오래 지속 시 민란 등 극한 사회분열, 증오도 전혀 부정할 수 없는데..
달리 뾰족한 대책, 정책은 없는 정부여당이 모든 원망을 다 듣게 되어있고. 이것만으로도 존재 자체가 민폐, 해악 증명의 야당이 없었다면 정권교체는 당연, 조기 레임덕까지 필연이었으리라.
하여, 상기의 지방 부동산 시장의 활황세는 가장 굼뜬 대구, 경북 등을 제외하고 올해를 끝물로 최소 몇 년간의 긴 겨울잠, 동면 과정을 거치게 될 것이다.
부동산 가격이 안정되어도,
가장 중요한 전월세 안정의 길은 요원해 보이기에...
안타깝지만 유효적절한 대안이 안 보이기에 무산자의 주거고통 지속은 계속 지켜만 볼 수밖에 없겠다.
어차피 차기, 혹은 차차기 정권서 탈탈 털리고 심판받게 될 명박 정부.
공정, 민생 등에 뚜렷한 치적, 공으로 기록될 과감한 전면적 공정, 투명성을 행동으로 실천만이 최대 사대 수구 정권의 유지, 최소 관용의 외길 수순이 될 거 같다.
위 댓글에서 빠진 헌법 문란, 극단 사회분열 조장 권력뽕 해롱 세종시 등 누락된 것 포함 수많은 명박 정부의 과오, 실정.
공은 눈 씻고 봐도 없다는 사람들이 더 많고.
권불십년, 권력은 냉혹한 것이네.
니 내편 가릴 것 없이,
하다못해 반쪽 청소는 뒤에 다음 정권에서 하면 되니, 내 편은 그냥 두고 니편만 탈탈 털어도 깨끗한 나라, 정권에 유리, 반발 작은 진보하니까.
댓글 수정 삭제 나도 한 자
2011.03.29 08:28:19
부동산 시장의 객관적 상황 등에 대한 정보의 정확성과 투명성. 확보 방안에 대한 글들 이어간다.
그전에,
이와 관련 재개발 등 정보공개, 자치단체의 직무유기, 기타 자잘한 국토균형 발전 실효성과 관련된 작은 부분인 행정중심복합도시, 공공기관 이전과 혁신도시 이주 공무원 공직자들 문제에 대해 한 자.
귀족 서울 천민 지방 관념으로 가족은 서울에 남겨두고 홀로 이주, 투기, 프리미엄 받고 분양주택 팔기 등등의 불합리, 부조리 방지책과 그 실효성 확보 방안 중 하나로.
공직자 주택 분양과 전매기간 대폭 연장과 벌칙 강화 등등은 또한 비록, 가볍고 작은 사안이나, 전국 대다수 국민의 피부에 닿는 유익한 정책제안이 될 수 있다.
여기에서 눈팅하는 우리 애들 아무나 부동산 정책과 관련하여 구체적이고 세부적으로 재미있게 올려라.
2020.07.09. 18:21답글쓰기
2015년 9월 16일 오전 6시 39분에 저장한 글입니다.
결론부터,
계속 이어서 쓸 내용인, 부산시 아파트 공급 물량, 미분양 폭증의 가능성도 부정할 수 없지만,
주택시장 침체의 징표 중 하나인 미분양 주택이 급격하게 늘어나는 날까지 기 언급한, 장래 다년간 입주 예정 물량의 감소로 인한 부산시 부동산 시장은 중기적인 활황이 최소 내년, 2016년까지는 계속될 가능성이 더 크다.
즉, 너그들의 주장, 바램과 달리, 2017년 이후는 몰라도,
입주물량이 급감하는 2016년에는 부산 부동산 시장의 활황이 보다 더 가시화될 수도 있을 것이다.
2017년 이후에도 부산의 입주물량이 중기적으로 매년 2만을 넘기지 않고, 또 정부의 각종 부동산 정책이 변함이 없다면 부산 부동산 시장의 중기적 대세 상승은 달리 걱정할 필요가 없다.
그러나 활황을 기화로 공급, 입주 물량을 3만, 아니, 매년 2.5만가구 쏟아내면 쉬었다 갈 수밖에 없겠지.
나아가 신규, 고가 아파트의 유효 수효에는 부족하겠지만 거제 2구역과 온천 2구역 등 대단지 재개발 이주 수요를 시작으로 신규 고가 콘크리트의 유효 수요층들의 다수를 포함한 대연, 남천동의 삼익 시리즈 재건축들이 이주를 시작하는 시점인 2017,2018년경에 부산 부동산 시장의 활황은 정점을 이룰 가능성이 높다.
부동산 시장의 특성상 팽팽한 수급 균형에서 수개 혹은 수십 개의 수요 증가만으로 시장을 자극할 수 있으니까.
그러나 가능성으로 2017년 이후 부산 부동산은, 한 해 공급 물량이 2만 가구 이상 지속되고 주택 재고 물량 또한 중장기간 늘어난다면 이번 상승기는 짧게 끝날 수도 있다.,
지난 2009년을 전후로 한 부산시의 주택 재고 물량 2만여 가구, 부산시의 자료에 의한다면 1만 4천여 가구는커녕, 주택 재고 물량이 2011년 2천9백여 가구로 줄었다가 2012년에서 2014년 중반까지 다시 8천여 가구, 부산시의 자료로는 6천9백여 가구로 증가되었던 수준까지 미분양 물량이 늘어나게 된다면 부산 부동산 시장은 활황 지속이 아닌 어게인 침체기로 전환될 수도 있을 것이다.
또한, 너그들의 확신처럼 부산시의 발전 방안들이 전부 다 실패하고 부산 지역 경제는 더욱 피폐해지고 도시, 주거환경도 나날이 더 낡고 더 늙어져 인구, 소득 등 주택 수요기반이 날로 줄어든다면,
지금보다 더 폭락할 여지가 있는지 모르지만, 부산 부동산은 폭락할 수도 있겠지.
올해 9월까지의 폭풍 분양 물량에다 올 10월만 해도 평당 2750만 원대의 초고가로 분양될 예정인 해운대 엘시티 882가구, 평당 1000~1200만 원대로 분양 예정인 지역 주택조합 등의 물량인 망미 1동 에스케이 뷰 1245가구, 동구 수정동 협성 휴포레 788가구, 동구 좌천동 서린 엘마르 258가구, 해운대 우동 경동 리인 232가구, 해운대 송정 경보 230가구 등등까지 부산시는 중기적으로 닥치고 많은 고가 신규 아파트 분양 물량들을 쏟아 낼 예정이니,
내년과 내년 이후에도 폭풍 분양 물량이 계속된다면 2017년 이후에도 매년 2만 가구 이상의 입주물량,
즉 과잉 공급물량에다 어쩌면 부산시의 미분양 물량도 많이 늘어 날 수 있을 것이다.
즉, 앞서 언급한 것처럼, 지난 부산 미분양 물량 최고치인 1만 4천은커녕 2013년도의 6900여 세대에 이르기까지 미분양 물량이 폭증하게 된다면 부산시 아파트 시장은 중기적 강한 상승은커녕 중기적으로도 침체기를 겪을 가능성이 더욱 높아질 것이다.
부산 등 낙후된 지방은 시장원리가 잘 작동되는 동네니, 다들 수요, 공급 등 보이지 않는 손인 시장을 일단 지켜보자.
2015년 9월 현재 시점에서의 부산시 미분양 아파트 물량에 관한 팩트와 현실은?
올해 분양이 많았음에도 불구하고, 또 지역의 군소 건설업체가 부산진구와 서구에 전용 25평을 기준으로 4억 대 초중반의 초고가로 분양했던 주상복합 물량으로 인해 천 가구 미만에서 1400여 가구로 일시 늘어났던 부산시의 미분양이 9월 현재 1258가구로 다시 줄어들고 있는 것이 부산시의 자료, 팩트다.
구체적인 예를 들어, 서구 토성동의 경동 리인은 40여 가구, 부산진구의 삼한 골든 뷰는 460여 가구에서 현재 50여 가구로, 부산시의 최근 자료로는 90여 가구로 줄어들었다.
사하구 구평동 대림 이 편한 세상과 강서구의 여러 곳의 미분양 물량 수백 가구는 장차 서부산이 발전하게 되면 저절로 해소될 상대적으로 저렴한 가격대의 아파트들이다.
해운대구 중동의 힐스테이트 위브 300여 가구, 기타 자잘한 마린시티 아이파크, 두산, 용호만 w 등 고가 대형 주상복합의 미분양, 정관 신도시의 수십 가구 미분양 물량, 그리고 원도심 등에서 이름 없는 백 세대 미만의, 혹은 수백 가구에 불과한 소형 아파트 단지들이 그 전부다.
공급물량 폭증으로 앞으로 부산 아파트 미분양 물량이 계속 더 늘어날 수 있겠고,
만약 부산 부동산이 조기에 재침체의 늪에 빠진다면 더욱 늘어날 수 있겠지만,
현재까지는 다 합해 1200여 가구대에 불과한 부산시의 미분양 물량들은 부산이 발전하거나 부동산 시장이 계속 좋으면 저절로 해소될 자유시장경제에서 일상적인 수준의 재고 물량일 뿐이다.
마지막으로, 참고삼아 30년간 글로벌 주택시장 추이에 관한 아이엠에프 통계자료 하나 올려 본다.
중국 등 중, 후진국은 빼고 자칭 선진국들과 비교한 자료다.
여기 자료에는 없지만 홍콩 등을 포함하여 각자 공부해 보거라.
오스트레일리아, 영국, 뤽상부르, 뉴질랜드 등등의 30년간 집값 상승률은 꼴찌 수준의 우리나라에 비해 몇 배, 그 이상으로 쳐 올랐다.
자칭 선진국들의 ppp 기준 지디피 증가율은 우리나라 그것의 반동가리, 심지어 반에 반동가리도 안되면서 말이다.
우리나라, 특히 낙후된 전국 집값이 거품이라면 위 자칭 선진국들을 포함한 세계 대다수 나라들의 집값은 초, 슈퍼, 울트라 거품이냐?
강남 등 서울과 경기도 인천지방의 집값은 30년간 지역에 따라 수배에서 수십 배, 심지어 백배 넘게 올랐는데 왜 우리나라의 전체의 집값 평균은 30년간 1.6배, 160%밖에 안 올랐을까?
민주화 이후 역대 배역의 정권들이 저질러 놓은 지역 양극화 확대 탓이기 때문이다.
그것도 역 버블 상태의 낙후된 지방 집값 추이를 포함한 평균치이니.
상기한 서울, 경기, 인천지방을 제외한 나머지 지방들의 집값은 농어촌, 원도심의 폐공가 등 역 버블 상태로 손가락만 빨고 있었기 때문이다.
앞으로 우리나라 궁민, 특히, 어렵지만 낙후된 지방민 등 사회, 경제적 약자층의 주택 등 실물 자산 배 이상 불리기 목표를 위해서나,
국토, 지역 균형 발전 차원에서나 지역 양극화 축소 차원에서나,
주택시장 역버블 완화 차원에서나,
낙후되고 소외된 전국 지방들은 상기한 서울 등의 지방들에 비해 보다 더 많이 발전해야 하고 집값은 더 많이 올라야 할 것이다.
차기, 차차기 정치, 정부, 관료, 기업 등등의 새끼들 아다드더?
응?
이것 하나만 역주행해도 지지율은 최소 반동가리, 차기 정권에서 혹독한 책임정치 추궁 대상이다.
2020.9.28일에 모니터링된 언론 등 자료 일부.
bebe
토지거래허가제가 시행된 직후 대지지분이 작은 송파구 잠실동 리센츠 초소형이 신고가를 경신했다. 허가대상 기준을 밑돌아 규제를 피해가는 주택형이다.
28일 서울부동산광장에 따르면 송파구 잠실동 리센츠 전용 27.68㎡(5층)는 지난 24일 11억1000만원에 거래됐다. 직전 최고가인 10억8500만원보다 2500만원 더 올랐다.
이 주택형은 토지거래허가제 시행이 발표된 지난 17일 직전만 해도 고층이 9억원 선에서 거래됐다. 제도시행일인 23일 직후 11억원을 돌파하며 사상 최고 수준까지 가격이 치솟았다.
업계에선 예견된 규제 풍선 효과라는 분석이 나오고 있다. 국토교통부와 서울시는 23일부터 1년간 서울 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동에서 토지거래허가제를 시행한다. 주거지역에서 18㎡, 상업지역에선 20㎡ 넘는 토지를 살 때 지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도다. 리센츠 전용 27.68㎡의 경우 대지지분이 약 13㎡ 수준이다. 18㎡를 넘지 않아 허가 없이 집을 매매할 수 있다. 리센츠에는 해당 주택형 가구수가 총 868가구에 달한다.
삼성동 힐스테이트 역시 전용 26㎡, 31㎡ 등 초소형에 대한 매수 문의가 증가세다. 힐스테이트1단지 전용 31㎡의 대지지분은 14㎡수준으로 허가대상이 아니다. 힐스테이트1단지에는 이 같은 초소형 주택형이 230가구 있다.
2020.06.28. 18:00답글쓰기
bebe
6‧17대책 발표 후 재건축 시장에 ‘빨간불’이 들어왔죠. 정부가 그간 논란이었던 재건축 부담금을 하반기부터 본격적으로 징수하겠다고 나섰습니다. 서울 재건축 아파트 주인(조합원) 1인당 내야 할 재건축 부담금은 1000만원대에서 7억원대까지 천차만별입니다. 강남권은 평균 4억~5억원은 내야 할 예정입니다. 재건축 시장이 ‘시계 제로’에 빠질 것이라는 우려가 나옵니다.
2006년 9월 노무현 정부 시절 급등하던 집값을 잡고 투기를 방지하기 위해 ‘재건축 초과이익 환수제’가 도입되면서 생겼다. 주택시장이 침체하면서 유예됐다가 2017년 이 제도가 종료됐는데 2018년 문재인 정부에서 다시 시행했다.
2014년 서울 용산구 한남연립 재건축 조합이 재건축 부담금 부과에 대해 헌법재판소에 헌법소원을 청구했다. 당시 재건축 부담금 17억2000만원(1인당 5500만원)이 부과됐다. 이에 대해 헌법재판소는 지난해 12월 합헌 판결을 내렸다. 정부가 조합원 개인에게 재건축 부담금을 부과해도 된다는 의미다. 국토부는 한남연립과 강남구 청담동 두산연립을 시작으로 본격적인 징수에 나선다. 62개 조합이 2533억원의 부담금을 낼 예정이다.
얼마나 내나
기준 집값은 재건축 사업이 시작되는 재건축 추진위원회 설립 승인일이다. 이때 가격과 새 아파트가 준공된 시점의 가격을 비교한다. 이 차익에서 주변 집값 상승분과 개발비용을 제외한 금액이 조합원 1인당 3000만원을 초과하면 차익의 최대 50%를 재건축 부담금으로 내야 한다.
예컨대 재건축 시작 시점에 5억원이었던 아파트가 완공 후 10억이 됐다면 차익은 5억원이다. 여기서 그간 주변 집값 상승분(정기예금이자율이나 평균 주택가격상승률)과 개발비용(공사비 등)으로 2억원이 들어갔다면 실제 차익은 3억원이다. 재건축 부담금은 1억1500만원 정도다.
지역별 차이가 크다. 강남권은 폭탄 수준이다. 국토부에 따르면 강남권 5개 단지 평균 부담금이 2억2000만~5억2000만원이다. 예컨대 반포의 한 재건축 단지는 재건축 부담금이 6억3000만원으로 예상된다. 조합원 분양가를 3.3㎡당 8000만원, 일반분양가를 3.3㎡당 5000만원으로 책정하고 재건축 사업을 10년간 진행했을 때 주택가격이 3배 상승한다는 가정에서다.
2020.06.28. 11:16답글쓰기
bebe
올 상반기 서울 전용 85㎡ 초과 아파트의 청약 경쟁률이 평균 207.65대 1까지 치솟았다. 서초구에서는 약 400대 1의 경쟁률도 나타났다. 수십억에 달하는 분양가에도 불구하고 신축, 대형평수 아파트의 희소성이 부각돼서다. 이 때문에 시장에선 청약마저 현금부자들만의 리그가 돼버렸다는 지적이다. 전문가들은 향후 서울 내 대형평수 신축 공급이 제한적일 경우 경쟁이 한 층 치열해질 것으로 내다봤다.
■대형평형 희소성 부각에 청약 경쟁률↑
28일 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 올 상반기 서울 전체 일반공급 가운데 전용 85㎡ 초과의 청약 경쟁률이 207.65대 1로 나타났다. 전용 60~85㎡ 이하의 평균 경쟁률(62.72대 1)보다 3배 이상 높은 수준이다.
강남권으로 갈수록 대형평수의 청약 경쟁은 치열해졌다. 강남구 전체 평균 청약 경쟁률은 65.01대 1이었지만, 전용 85㎡ 초과의 경쟁률이 201.63대 1에 달했다. 서초구 전용 85㎡ 초과 청약 경쟁률은 479.5대 1로 서울에서 가장 높았다.
대형평수의 청약 경쟁이 이처럼 치열한 건 '희소성'이 부각돼서다.
실제 서울 대형평수의 공급 물량은 감소 추세다. 내년 서울 전용 85㎡ 초과 입주 물량은 2496가구로, 올해 입주 물량인 3608가구에 비해 1112가구 줄어든다. 올 상반기 서울 내 일반에 공급한 전용 85㎡ 초과 물량도 218가구에 불과했다.
■현금부자 아니면 청약·계약 못 해
다만 시장에선 서울 대형평수 청약이 현금부자들만의 경쟁이 돼버렸다는 지적이다. 전용 85㎡ 초과는 추첨제로 당첨되는 데다 분양가도 수십억원에 달하기 때문이다.
이달 분양한 '상도역 롯데캐슬' 전용 110㎡의 분양가는 15억9550만원~16억1300만원이었다. 강남구에 들어서는 '개포프레지던스자이'의 대형평수 분양가는 18억7000만원~21억8700만원, 서초구 '르엘신반포'는 16억5300만원~19억6700만원, '르엘 신반포 파크애비뉴'가 20억5500만원이다.
2020.06.28. 17:47답글쓰기