울산강동산하지구 블루마시티 소식6.(상권분석)

[＃＃하람부동산＃＃]

10월도 이제 꽉찬 2주가 남았습니다.

저녁엔 꽤 쌀쌀하죠?

홍삼정 로얄 240g(^^:;)으로 버팁니다.

아침에 눈뜨면 무조건 한스푼..묻지도 따지지도 말고 무조건 한스푼,,

덕분에 감기는 대충 잊고 삽니다.

​

오늘은 '블루마시티의 상가분양 분석'으로 포스팅합니다.

관련분들의 '블로그'와 '카페'에 수 많은 정보도 있습니다만,,

제 관점에서 풀어보려합니다^^;;​

저녁 6시가 되면 '하람팀'은 하루를 마무리하는 회의를 합니다.

각자 맡은 파트를 열심히 뛰고 사무실에 복귀한

팀원들에게 제일 많이 듣는다는 질문을 취합하면 크게 '2가지'가 되더군요.

첫째, 요즘 강동권내 상가분양이 붐을 이루고 있는데

 상가분양 및 임대물량이 너무 많은것 아니냐?는

질문입니다.

일단

제 나름의 분석은

아직은,,블루마시티 전체를 배후수요로 책정하여

상가임대차를 논하기엔 조금은 이른감이 있다고 봅니다.

하여, 좌우 두군데로 나누어

푸지1차 쪽으로 2,800세대와 푸지2차 쪽 2,100세대

그리고, 좀 더 세분하여

 도로로 인한 단절을 없앤 중앙공원쪽과 해안도로쪽 이렇게,

 '4개지역의 상권'으로 저는 나누어 보고 있습니다.

그래야지 혹시라도 분양직후 큰 낭패가 없으시리라 봅니다.

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현재, 푸지1차 쪽으로 건축중인 상가는 

내년 서희 900세대 입주시기인 4월을 전후로 대부분이 완공되는데요.

메인도로 윗 라인은 상가가 2층까지만 가능합니다.

푸지1차 주출입구 바로 맞은편 부지와 현대 힐스테이트 주출입구 맞은편 부지는

1층이라도 상가허가가 날수 없도록 '지구단위계획안'으로 묶여있는 상태라

결국, 이쪽 라인으로 상가분양이 활발한데요.

현재 건축중이거나 분양예정인 상가는

월드, 퀸스, 넘버8.. 등등 5개가 전부입니다.

그럼 시내로 치면 10층짜리 건물하나가 전부라는 얘기가 될 수 있겠지요.

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효성쪽 라인은 효성 각단지 내 상가가 24개씩(효성아케이트)있으나

실평수 10평정도의 적은 규모라

입점의 한계로 인한 업종의 제한은 분명있구요.

좌측 메디칼라인에 3개가 건축되는데,

 2개는 메디칼빌딩이고,

그중 하나는 문중에서 짓고 있어 그나마 분양은 없습니다.(현재 공사중) ​

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1~2개 제가 모르는 상가가 지어질 수는 있겠으나

현재는 그게 전부이고 이번 상가들이 분양이 끝나면

다음 상가들은 효성해링턴, 현대 힐스테이트 1,200세대 입주시기인

내후년 봄에 완공을 맞추어 또 분양을 시작하리라 봅니다.

분양금액은 당연 지금보다 올라가겠지요.

푸지2차 쪽은 주출입구 바로 맞은편에

'센트럴타워'와 '씨엘블루&마린', 그리고 '센트로블루' 정도가 되겠는데

현재 1,300세대로 보아서는 조금 더 들어설 여지가 있겠네요.

산하 사거리 쪽으로는,

 10층 규모로 '대득'에서 건설하는 것과 '일원'에서 짓고있는 건물이

완공되어 가는데 이쪽은 '해안도로 상권'으로 저는 분류합니다.

2017년말 '롯데트리빅리조트'의 개장과 'KCC주상복합아파트' 입주시기에

가장 수혜를 받는 상가건물이 되겠지요.

​

중앙 근린공원쪽에는 푸지1차와 2차를 모두

흡수할 수 있는 업종들이 채워질 겁니다.

아파트 입주민들의 도보수요를 흡수하기엔 

거리상의 단점이 있으나,

대단위 공영주차장이 공원지하부지에 오픈되는

'센트럴파크'와 '센트럴 플레이스' 그리고 

그중 '마린스퀘어'는 아예 주차장 부지에 건설되기에

주차걱정 만큼은 전혀 할 필요가 없겠는데요.

주차장이 넓어야 장사가 잘되는

 '대형 프렌차이즈 업종'들이 유리한 곳이라 하겠습니다.

해안도로 쪽은 현재 지가가 워낙 높게 형성되어 있어

블루마시티 전체가 활성화될 때 준공이 시작되리라 보고

아직은 토지매매 자체도 뜸한 상태입니다.

다만, 준주거지 해안도로쪽은 주거형 오피스텔 문의가 잦습니다.

'이진블루시티'가 삽도 뜨기전에 완판이 된 영향이 크다고 보겠습니다.

현재 분양중이거나 건축예정인 상가는 전혀 없습니다.

블루마시티는 건축양식이 4개권역으로 나누어져 있으므로

모양새는 동일상권 내에서는 비슷하게 지어지므로

위치에 대한 정확한 파악과 금액만 비교하시면

이 금액으로 '이 위치'에서,

 내가 얼마정도의 '월 임차료'를 받을 수 있는지에 따라

투자자들의 간택을 충분히 받으리라 봅니다.

결론을 말씀드리면요..

심지어

하락장에서도 오르는 주식이 있는데,

 하물며

 블루마시티내 상가들은 대세적 상승장이라 감히 봅니다.

제 생각과 다른 의견도 얼마든지 있을 수 있겠습니다만,

나와 다른 의견이라고 해서 틀린의견은 아니라고 생각합니다.

함께 고민해 보는 시간이었음 합니다^^.

두번째로 많았던 질문은 다음 포스팅에^^​

감사합니다.

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