재건축ㆍ재개발 입주권 주택 간주 양도세 문답풀이

지금까지 기준시가로 취득 가격을 신고한 사람들이 내년(1가구 2주택자) 또는 2007년(모든 가구)부터 실거래가로 신고해야 한다. 이 경우 양도세를 어떻게 계산해야 하는지 궁금해하는 사람이 많다. 내년부터 취득하는 재건축·재개발 아파트의 입주권도 주택으로 간주하면 양도세를 어떻게 매기는지 문의하는 독자들도 줄을 잇는다. 주요 내용을 문답풀이로 알아본다. -서울 강북의 30평형대 아파트에 살다가 2년 전에 일산의 40평형대 아파트를 구입해 1가구 2주택이 됐다. 당시 일산 아파트를 살 때 취득·등록세를 기준시가 기준으로 물었다. 내년부터는 1가구 2주택자가 집을 팔 때는 양도소득을 어떻게 계산하나. (일산 독자) “2년 전에 집을 사면서 취득·등록세를 낼 때 기준시가(실거래가의 80%) 기준으로 구입가격을 신고했을 것이다. 하지만 내년부터는 집을 사고 팔 때 실거래가를 반드시 신고해야 한다. 문제는 집을 샀을 때는 기준시가로 신고하고, 팔 때는 실거래가로 신고하기 때문에 양도차익이 커진다는 것이다. 이런 문제를 해소하기 위해 집을 샀을 때 실거래가를 증명할 수 있는 계약서 등 증빙서류를 제출하면 실거래가를 인정해준다. 만약 증빙서류가 없으면 정부는 구매시점의 기준시가와 판매시점의 기준시가를 비교해 구매시점의 실거래가를 산출한다. 예컨대 집을 샀을 때 기준시가가 1억원이었고, 팔 때 실거래가가 3억원(기준시가는 2억원)이었다고 치자. 기준시가 기준으로 가격이 100% 올랐기 때문에 살 때 실거래가는 1억5000만원으로 계산된다. 실거래가도 이 기간중 100% 오른 것으로 간주한다는 얘기다. 양도세는 1억5000만원(3억원-1억5000만원)에 대해 부과된다.” -1991년부터 99년까지 인천의 13평 아파트에서 살았다. 97년 다른 곳에 33평 아파트를 분양받아 2000년 입주했다. 13평 아파트는 재건축이 시작돼 동·호수 및 평형 결정이 끝났고 등기가 멸실됐다. 입주는 2008년 말이다. 지금 살고 있는 33평 아파트를 팔 때 양도세는. (인천 독자) “재건축 아파트가 입주권으로 바뀐 만큼 1가구1주택에 해당한다. 33평 아파트를 팔면 5년간 거주했기 때문에 양도세 비과세 혜택을 받는다. 재건축 아파트가 준공되는 2008년 말에는 1가구 2주택이 돼 한쪽 집을 팔면 양도세가 중과된다. 때문에 살고 있는 33평 아파트를 재건축 아파트 준공 전에 팔아 비과세 혜택을 받는 것이 유리하다.” -93년 중동 신도시에 아파트를 분양받아 입주했다. 그 후 2002년 말 재건축을 추진하는 송파구 가락동에 아파트를 한 채 사서 1가구2주택이 됐다. 가락동 아파트가 재건축돼 헐리고 입주권을 받으면 1가구1주택이 되는가. (중동 독자) “올해 안에 재건축 아파트의 관리처분계획이 인가돼 입주권을 받은 뒤 중동 아파트를 팔면 1가구1주택으로 비과세혜택을 받는다. 그러나 내년에 관리처분계획을 인가받으면 입주권을 받아도 1가구2주택으로 간주한다. 이때는 중동아파트를 팔아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 지금 가락동 아파트를 팔면 2년 이상 보유해 정상세율(양도차익의 9∼36%)로 양도세를 내면 된다. 내년에 팔면 3년 이상 보유해 양도차익의 10%를 장기보유 특별공제를 받을 수 있다. 그러나 2007년부터는 가락동 아파트를 처분하면 2주택 양도로 50%의 세율이 적용된다. 그러나 가락동 아파트가 입주권으로 전환된 뒤 처분하면 정상세율로 양도세를 내면 된다.” -2년간 보유하고 살았던 집이 재건축사업으로 인해 입주권으로 전환됐다. 다시 2년이 경과된 후 이 입주권을 팔면 양도세는 어떻게 되나. (경기 구리시 독자) “조합원 입주권을 팔 때 1가구 1주택 비과세 혜택을 받으려면 주택이 조합원 입주권으로 전환되는 시점 이전에 1가구 1주택 비과세 요건(3년 이상 소유, 서울·과천·5대 신도시는 이 중 2년 이상 거주)을 충족하고 입주권을 양도하는 날 현재 다른 주택이 없어야 한다. 독자는 구리시 집에 2년만 살았기 때문에 입주권을 팔 때는 양도차익에 대해 9∼36%의 양도소득세율이 적용된다.”