＜영화로 보는 재테크＞ 개를 훔치는 완벽한 방법 中. 부동산 투자의 시작은?

[겨울왕국]

지역 시세의 흐름 읽는 눈 필요...자신만의 투자지도 만들어야

조지나는 최근 자신에게 일어난 일을 믿을 수가 없다. 어느 날 학교에서 돌아와 보니, 아빠는 감쪽같이 사라져버렸고, 집주인은 집세를 내지 않았다고 즉각 방을 빼라고 강요한다. 하지만 조지나는 상처를 곱씹는 애어른이 아닌, 적당히 자기중심적이고 적당히 순수한 아이다. 그녀는 떠나버린 아빠를 그리워하는 대신 지금 자신 곁에 있는 엄마와 동생을 위해, 궁극적으로는 자신을 위해 세상을 향해 씩씩거린다. 그리고 가장 어린 아이다운 발상으로 ‘세상에서 가장 재기 발랄한 집 구하기 프로젝트’를 꾸민다. 바버라 오코너의 소설을 원작으로 한 영화 <개를 훔치는 완벽한 방법>은 ‘한국화’되며 이야기의 구조를 바꿨다. 열살 소녀 지소(이레)는‘평당 500만원’이라고 적힌 부동산 광고를 보고 그 돈만 있으면‘평당’이라는 동네에 집을 구할 수 있다고 믿 고는 개를 훔치기로 결심한다.

그렇다면 500만원만 갖고도 재테크를 시작할 수있을까. 자수성가한 부자들 대부분은 종잣돈 1000만~2000만원으로 시작했다. 부동산 투자를 재테크의 핵심으로 삼는 고수들은 10년안에 10억원을 목표로 뛰는 사람들이 많다. 현재의 종잣돈으로 매수와 매도를 반복하며 원하는 수준의 종잣돈까지 만들어내는 셈이다.

부동산 고수로 불리는 A씨는 통장의 돈이 200만원인 시점에 신용대출로 마련한 5000만원을 실질적인 종잣돈으로 사용해 30대에 투자를 시작하기도 했다.

A씨는 “퇴근 후 거의 매일 밤 네이버 부동산의 지도를 보며 모든 아파트를 클릭했고 발품을 팔았다”며 “심지어 발품 거리가 길어지면서 기차, 비행기, 렌트카를 활용하기에 이르렀고 모텔에서 잠을 자기도 했다”고 고백했다. 부동산 투자를 위해 불필요한 만남과 취미생활까지 모두 정리한 셈이다.

처음 부동산 투자를 시작하는 사람은 ‘레버리지 투자법’을 활용해야 한다. 흔히 대출을 끼고 아파트를 매입한 후 전세를 줘 투자금을 최소화하는데 이때 일으킨 대출 또는 전세 보증금이 레버리지가 된다. 하지만 전세 투자의 가장 큰 약점은 바로 ‘공급 물량’이다. 인근에 수천 가구 규모의 아파트에 입주가 시작되면 전세가는 하락할 수밖에 없다. 이 때문에 전세 레버리지를 활용하려면 다른 그 무엇보다 연도별, 지역별 공급량을 체크해야 한다. 최소한의 노력도 없이 ‘전세는 무조건 오르니 맘 편히 투자해야지’라는 생각으로 접근한다면 사고가 터질 수도 있다는 얘기다.

결국 지역의 시세를 예측해야 투자에 성공하는 셈인데 그러려면 흐름을 봐야한다.

우선은 국토종합계획을 살펴보는 눈을 키워야 한다. 2000년 이후로는 정부가 20년 단위로 계획을 세우고 있다. 국토교통부에서 계획을 수립하면 해당 계획의 범주 내외에서 각 지역의 도시기본계획이 세워진다. 국토교통부 홈페이지에서 ‘제4차 국토종합계획’을 찾고 그 중 부동산과 관련된 페이지를 스스로 요약해보는 노력은 최소한의 필수조건이다.

그 외 ‘호재’ 요인은 일단 교통 부문이다.

가장 중요한 것이 철도계획이다. 철도에는 일반철도, 고속철도(KTX), 광역철도(GTX)가 있는데 국토부가 철도망 구축계획을 세우고 한국철도시설공단에서 세부계획을 수립한다. 이 내용은 철도시설공단 홈페이지에서 확인할 수있다.

도로와 철도 모두 개발, 설계, 설계 예정인 노선으로 나뉘는데 부동산 투자자들은 보통 개발 중인 노선을 본다. 해당 노선은 대부분 3~5년 내에 완공되기 마련이다. 특히 KTX가 개통되는 곳은 천지가 개벽하는 곳이니 관심있게 봐야한다. 대표적인 예가 분양권에 즉시 5000만원 상당의 웃돈이 붙었던 광명역 일대다.

그 외 또 하나 봐야하는 것이 도시별 인구증감추이와 LH와 SH 등 전국 도시공사의 주요사업 중심지다.

이들 정보를 바탕으로 자신만의 전국 도시별 지역분석 자료를 만들어야 한다. 지역 분석자료에는 도시의 개발계획, 인구 및 추이, 학군, 교통, 상권, 동별 대표 아파트의 흐름 외에 앞으로 전망을 담는다. 내용의 30%는 정보 및 사실을 기반으로, 30%는 발품을 통해 40% 수집한 정보와 발품을 가서 눈으로 확인한 현장을 자신의 시각으로 재해석해서 담으면 된다.