상가임대차에서 재계약 또는 임대차 갱신 구별 및 차임증액제한법령 적용 여부

보증금반환등 [대법원 2014.4.30, 선고, 2013다35115, 판결]   - 판결요지 - [1] 임차인의 계약갱신요구권에 관한 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제10조 제1항 내지 제3항과 임대인의 갱신 거절의 통지에 관한 법 제10조 제4항의 문언 및 체계와 아울러, 법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것인 반면 법 제10조 제4항은 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것으로서 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 취지와 내용을 서로 달리하는 것인 점 등을 종합하면, 법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그와 같은 임대인의 갱신 거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는 법 제10조 제3항에 따라 갱신된다.   [2] 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다.   [3] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다)의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다.   - 참조조문 - 상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정하지 아니한 것으로 본다. (현행법은 1년임)   제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.   - 판례해설 -   1. 사실관계 원고(임차인)와 피고(임대인)는 2005. 1. 15. 상가건물인 이 사건 점포에 관하여 임대차기간 만료일을 2006. 1. 15.로 정한 임대차계약을 하였다. 피고의 법 제10조 제4항에 따른 갱신 거절의 통지가 원고의 법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구권 행사보다 먼저 있었고, 피고의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없었다. 원고(임차인)와 피고(임대인)는 위 임대차계약의 만료일에서 하루가 지난 날인 2006. 1. 16. 신규 임대차계약 체결하였고, 이 때, 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 차임을 증액하였다.   2. 법원의 판단   가. 2006. 1. 16. 신규임대차 계약이 종전의 임대차계약이 종료한후 재계약한 것인지, 종전의 임대차계약을 갱신한 것인지 여부   법원은 임대인의 갱신 거절의 통지가 먼저 있었더라도, 그 갱신 거절 통지에 정당한 사유가 없었다면, 임차인의 계약갱신요구권이 유효한다고 판단하였다. 그래서 임대차계약이 종료한 후인 2006. 1. 16. 신규 임대차계약을 계약을 체결한 것은 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 것으로 임대차계약을 갱신한 것으로 보았다.   나. 2006. 1. 16. 신규 임대차계약시 차임증액을 한 것에 대해 상가임대차보호법 제11조 제1항의 대통령령으로 정하는 제한기준이 적용되는지 여부   임대차계약이 종료한 후 재계약하거나 종료 전 당사자의 합의로 차임을 증액하는 경우에는 위 제11조 제1항의 대통령령 제한기준이 적용되지 않고. 임대차 계약 존속 중 차임 등의 증감을 청구하는 경우에 한하여 대통령령 제한기준이 적용된다.(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 참조)   법원은 이 사건의 2006. 1. 16. 임대차계약을 종전의 임대차계약을 갱신하는 것으로 보았기 때문에, 제11조 제1항의 대통령령으로 정하는 제한기준이 적용되어 그 기준을 초과한 차임증액금은 임차인이 임대인에게 부당이득으로 반환을 구할 수 있다고 보았다. (2006. 1. 16. 임대차계약을 재계약이라고 보았다면, 대통령령 제한기준이 적용되지 않아 제한없이 차임을 증액할 수 있다.)   또한, 이러한 증액약정이 대통령령으로 정하는 제한기준을 초과하였다 하더라도, 이 기준을 초과해서 지급한 금액이 불법원인급여에 해당하지 않기 때문에 임대인은 불법원인급여이기 때문에 다시 돌려줄 수 없다는 항변을 할 수 없다고 보았고, 원고(임차인)의 피고(임대인)에 대한 위 기준이 초과된 차임증액금 반환청구를 인용해 주었다.   (참고로 주택임대차보호법에서는 임차인의 계약갱신요구권이 없습니다.)