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보도자료 MOCT News Release |
부 서 |
주택국 주거환경과 | |
과 장 |
한 창 섭 | ||
사무관 |
김 상 문 | ||
www.moct.go.kr |
|||
총 15 매(문답자료 포함) |
☎ |
504-9136 |
재건축시장 안정대책 |
“소형주택건설의무화 확대 및 조합원 명의변경 금지”
□최근 주택가격은 5.23 주택가격 안정대책이후 전반적으로 안정세를 보였으나 7월말부터 강남 재건축시장을 중심으로 호가위주로 상승세를 유지
ㅇ특히, 8월 하순이후 가격 재상승에 대한 기대감으로 시중 부동자금이 주택시장으로 다시 유입되면서 수도권 신도시 등으로 가격 상승세가 확산 조짐
□이에 따라, 건교부는 기대심리를 불식하고 시장 불안요인을 조기에 차단하기 위해 재건축에 대한 소형주택 의무비율 확대와 조합원 명의변경 금지를 주요내용으로 하는 안정대책을 발표
ㅇ 9월 5일부터 수도권 과밀억제권역안에서 주택재건축사업을 하는 경우 전체 건설예정 세대수(조합원분양+일반분양)의 60% 이상을 국민주택(전용 85㎡ 이하)으로 건설하도록 의무화
* 현재는 300세대 이상의 단지에 한해 전용 60㎡ 이하를 20% 이상 건설하여야 하나, 세대수 증가없이 1 : 1 재건축의 경우는 적용제외
ㅇ 아울러, 투기과열지구내 재건축 조합원에 대해서는 지역․직장조합 아파트와 동일하게 조합인가후 조합원 지위양도를 금지
* 도시및주거환경정비법을 개정(내년초 시행)
□ 이번 조치는 재건축을 통한 중소평형의 주택공급을 확대하고, 투기수요 억제에 직접적인 효과가 있어 집값안정을 기대
- 특히, 강남지역의 경우 재건축을 통해 주택수가 20% 증가하던 것이 60% 이상으로 증가하게 되고,
- 대형평형 주택의 프레미엄 하락과 조합원 지위양도 금지 조치로 단기차익을 노린 투기수요가 큰 폭으로 줄어들 것으로 예상
※ 별첨 1 : 소형주택 의무비율 확대시행방안
별첨 2 : 조합원 명의변경 금지방안
별첨 3 : 문답자료
Ⅰ |
|
소형주택 의무비율 확대시행방안 |
1. 시행배경 : 재건축의 주택공급기능 제고
□ 재건축추진 아파트의 집값상승을 근본적으로 해결하기 위해서는 주택수요에 대응한 주택의 공급확대가 필요
- 후분양제 도입 등 재건축 시행절차 개선, 세무조사 강화 등과 병행하여 공급확대를 통한 실수요를 충족
□ 서울과 같은 기존시가지는 신규택지의 공급이 불가하므로 재건축을 통한 주택공급량 확보가 불가피
- 다세대․다가구 주택은 지난 2년간 대폭 증가하였으나, 주민이 선호하는 아파트가 차지하는 비중은 감소추세
- 재건축으로 건설되는 아파트는 전체 아파트 건설물량의 36% 수준
< 서울시 주택 건설 유형별 비율 >
|
계 |
‘99 |
‘00 |
‘01 |
‘02 |
(‘03상반기) |
전체(A) |
521,150 |
61,460 |
96,936 |
116,590 |
159,767 |
(86,397) |
아파트(B) |
277,929 |
54,146 |
72,149 |
39,420 |
51,815 |
(60,399) |
B/A(%) |
50% |
88 |
74 |
34 |
32 |
70 |
재건축(C) |
77,493 |
20,393 |
32,999 |
12,692 |
11,409 |
(36,533) |
C/B(%) |
36 |
37 |
46 |
32 |
22 |
(60%) |
* ‘03년 상반기 재건축물량은 전년도 재건축 사업승인량의 3.2배
- 특히, 집값상승을 주도하고 있는 강남지역의 아파트는 80% 이상 재건축을 통해 공급되어 재건축의 비중이 높음
< '00~’02년 강남지역 연평균 주택공급 현황 >
|
전체 주택(A) |
아파트(B) |
재건축(C) |
C/B |
강남구 |
10,119 |
2,558 |
2,026 |
79% |
강동구 |
5,494 |
1,617 |
1,617 |
100% |
송파구 |
10,960 |
3,294 |
2,821 |
85% |
평 균 |
8,857 |
2,489 |
2,154 |
88% |
□ 그러나 강남지역은『주로 대형평형으로 건설되어 용적률 증가에도 불구하고 가구수 증가는 20%이하에 불과』하고
- 서울 전체의 경우도 대형평형 위주로 재건축되어 재건축을 통한 가구수 증가가 타시도에 비해 부진
< 재건축사업시 가구수 증가 비율(조합설립인가분)>
지역 |
서울 |
(강남구) |
(서초구) |
경기 |
부산 |
평균(서울제외) |
비율(신규/기존) |
1.50 |
1.17 |
1.26 |
1.61 |
2.17 |
1.69 |
※ 강남 5개 저밀도지역의 경우도 용적률이 100% 이하에서 280%로 약 3배 증가했으나, 대형평형 위주의 건설로 가구수는 16% 증가에 불과
< 5개 저밀도지구의 재건축사업 현황 >
지 역 |
계 |
잠 실 |
청담ㆍ도곡 |
화 곡 |
암사ㆍ명일 |
기 존(세대) |
37,346 |
21,250 |
9,342 |
1,843 |
4,920 |
신 규(세대) |
43,397 |
24,479 |
11,207 |
2,198 |
5,513 |
비 율(%) |
116 |
115 |
120 |
119 |
112 |
※ 조합설립인가를 받은 단지의 세대수 및 건설예정세대수
(반포등 조합설립인가를 받지 않은 단지는 제외)
□ 한편, 서울의 경우 최근 5년간 건설된 전체주택중 국민주택규모 비율이 73%(전체 521천세대중 381천세대)에 이르고 있고,
- 재건축사업에서는 국민주택규모의 비율이 79.6%를 차지하는 등 중소형주택이 대다수이나,
- 강남지역 국민주택규모 이하의 건설비중은 20%선에 불과하여 기존 소형주택이 모두 대형화됨에 따라 고소득층만 사는 부촌이 형성되어 사회계층간의 유리현상이 가속되는 문제가 있음
< 강남구내 재건축단지 건설계획 >
(단위 : 세대)
면적(전용) |
60㎡(18평)이하 |
85㎡(25.7평)이하 |
85㎡초과 |
계 |
기존 |
14,296(64%) |
4,764(21%) |
3,186(14%) |
22,246 |
재건축계획 |
1,951(7%) |
3,700(13%) |
22,708(80%) |
28,409 |
※ 강남구내에서 재건축 추진중인 14개 단지 표본조사 결과
* 「주택조합등에대한주택규모별공급비율에관한지침」에서 60㎡이하의 주택을 20%이상 건설의무를 규정하고 있으나, 기존세대수와 신축세대수가 동일하게 1 : 1로 재건축하는 경우에는 적용되지 않고 있음
⇓
|
재건축시장의 안정 도모 |
|
|
| |
|
|
|
중소평형의 의무건설비율 확대로 수급불균형 해소 및 대형평형 재건축에 따른 기대이익 축소 |
2. 「국민주택규모 건설비율기준」 시행내용
□ 시행근거 : 도시및주거환경정비법시행령 제52조제2항제3호
※ 도시및주거환경정비법시행령 제52조(관리처분의 기준 등) 제2항 3. 건설교통부장관이 주택수급의 적정을 기하기 위하여 국민주택규모의 주택의 건설비율을 75퍼센트 이하의 범위안에서 정하는 경우에는 그에 적합하게 할 것 |
□ 대상 : 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 경우
□ 적용의 제외
- 2003년 9월5일 전에 사업시행인가를 신청한 재건축 사업. 다만, 사업시행인가신청이 반려되는 경우에는 적용대상임
□ 기준
사업규모 |
세대규모 | ||
60㎡ 이하 |
60~85㎡ 이하 |
85㎡ 초과 | |
300세대 이상 |
20% |
40% |
40% |
20~300세대 |
60% |
40% |
※ 다만, 조합분양분을 기존평수 이하로 건축하는 경우로서 일반분양 주택을 모두 국민주택 규모 이하로 재건축하는 경우에는 위의 기준을 적용하지 아니함
□ 시행일 : 2003. 9. 5(금)
3. 제도시행 영향 및 효과
□ 강남지역을 제외한 대부분의 지역에서 재건축시 국민주택 규모를 평균 80%정도 건설하고 있어 전반적으로 큰 영향 없음
< 서울시 재건축사업 국민주택규모 건설비율 >
* ‘03. 1~’03. 7, 사업승인 기준
60㎡이하 |
60~85㎡이하 |
소계(a) |
85㎡초과 |
계(b) |
비율(a/b) |
6,426 |
22,645 |
29,071 |
7,462 |
36,533 |
79.6% |
※ 자치구별 국민주택규모비율은 강남구(33%)와 서초구(30%)를 제외하고 모든 구가 70%이상임(경기도 83%, 인천 84%)
□ 강남지역의 경우 재건축에 의한 가구수 증가가 현 20% 증가에서 60% 증가
『현재 재건축 추진단지중인 단지(5만세대)에 이번 기준을 적용하면 1만증가에서 3만세대로 증가』
< 강남구내 안전진단 추진중인 14개 단지에 적용한 결과 >
|
기존 |
재건축계획 (기존대비) |
새기준적용 (기존대비) | ||
세대수 |
19,563 |
22,786 |
(116%) (3,223세대증가) |
30,714 |
(157%) (11,151세대 증가) |
평균면적/세대(㎡) |
94 |
134 |
(142%) |
100 |
(106%) |
※ 강남지역의 대형평형은 지금까지 사업승인되거나 신청된 재건축 물량으로 충분(상반기에만 예년의 2배 이상이 사업승인됨)하고, 이번 기준을 적용하더라도 종전 가구수의 40%는 대형으로 공급되므로 대형평형의 공급물량은 충분
Ⅱ |
|
재건축 조합원 명의변경 금지 |
□ 시행방안 ⇒ 도시및주거환경정비법 년말까지 개정, 내년초 시행
ㅇ 투기과열지구로 지정된 지역안에서 설립된 재건축 조합의 조합원은 조합인가일로부터 조합원 지위 양도를 금지
- 다만, 수도권 밖으로 근무지 변경․상속․해외이주 등의 경우는 예외적으로 허용
ㅇ 법 시행전에 이미 조합설립이 이루어진 경우는 1회에 한하여 조합원지위 양도를 허용하되,
- 이를 새로이 양수한 조합원은 소유권 이전등기까지 조합원지위 양도 금지
□ 기대 효과
ㅇ ‘03.8.25 현재 수도권에서 재건축절차가 진행중인 26만 세대중 조합인가신청단계까지 있는 91천세대가 직접 적용대상. 그 나머지도 1회만 전매가 허용되므로 사실상 모두 적용됨
|
사업승인 |
사업승인신청 |
조합인가 |
조합인가신청 |
안전진단 통과 |
안전진단이전 |
서울시 |
28,699 |
7,377 |
49,048 |
8,852 |
16,623 |
33,035 |
경기 |
13,122 |
11,404 |
40,815 |
1,553 |
16,631 |
14,224 |
인천 |
15,745 |
|
6,647 |
340 |
|
510 |
계 |
57,566(22%) |
18,781(7%) |
96,510(36%) |
10,745(4%) |
33,254(13%) |
47,769(18%) |
적용 |
1회 전매가능(172,857세대) |
조합인가후 전매금지(91,768세대) |
ㅇ 금번 조치로 인해 단기차익을 노리는 투기수요를 차단
Ⅲ |
|
문답자료 |
<소형주택건설 의무화 관련>
1. 국민주택규모비율을 60%로 정한 이유는? |
□ 서울의 국민주택규모의 주택 공급비율이 평균 73%(재건축사업에서는 약 80%, p7 표 참조)인 점을 감안한 것이며
- 신도시를 조성하는 택지개발사업에서도 국민주택규모를 60% 이상 짓도록 하고 있는 것도 고려함(택지개발업무처리지침 제13조)
< 서울시 국민주택규모 건설비율 >
|
계 |
‘99 |
‘00 |
‘01 |
‘02 |
'03.6 |
전체(A) |
521,150 |
61,460 |
96,936 |
116,590 |
159,767 |
86,397 |
국민주택(B) |
381,703 |
36,415 |
64,510 |
92,793 |
125,957 |
62,028 |
B/A(%) |
73 |
59 |
67 |
80 |
79 |
71 |
2. 전국적으로 시행하지 않는 이유는? |
□ 주택가격을 주로 견인하는 지역인 수도권 과밀억제권역에 한하여 제한하는 것임
※ 과밀억제권역 : p14표 참조
3. 이미 사업승인을 받은 재건축단지는 집값이 오히려 오르지 않겠나? |
□ 재건축은 사업계획승인 전에 기대이익 때문에 큰 폭으로 상승하나, 사업계획승인을 받은 후에는 기존주택과 유사한 상승추세를 보임
- 가격상승을 주도하고 있는 것은 대부분 추진위원회 또는 안전진단을 통과한 단지들이므로 이번 조치가 상당한 효과가 있을 것으로 판단됨
※ 사업계획승인 신청이 안된 재건축주택의 수는
수도권 188천세대(서울 107천, 경기 73천, 인천 8천)임
4. 소형규모 비율 확대를 통하여 주택공급을 늘린다고 하나, 이번 조치로 재건축 사업이 위축되면 주택공급이 감소하는 것은 아닌가? |
□ 강남구․서초구를 제외하고는 모든 구가 재건축사업시 국민주택규모를 최소 70% 이상 건설하고 있어 재건축이 위축되지 않음
□ 강남지역도 소형평형 비율을 확대하면
- 일반분양분이 증가되어 조합원의 실부담비용이 줄어들게 되어 오히려 재건축이 촉진될 수 있음
※ 1 : 1 로 재건축하는 경우 거액(최소 2억 이상)의 대출을 받아야 함
<재건축 조합원 지위양도 금지관련>
5. 조합원 지위양도 금지의 위헌가능성에 대하여 충분한 법률적 검토를 거쳤는지? |
□ 재건축조합의 조합원 지위 양도금지에 대해서는 재산권 침해의 우려가 크다는 점에서 법조계 및 학계에 대하여 폭넓은 법률적 자문을 받았으며,
- 조합원지위 양도금지는 헌법상 허용되는 재산권 제한이라는 의견이 대체적인 의견이었음
6. 재건축조합 양도금지는 사실상 주택에 대한 처분금지가 이루어지므로 재산권의 과잉금지 원칙에 위배된다고 보는데? |
□ 재건축 조합원 지위양도 금지는 조합원이 소유하고 있는 종전의 토지 및 건물에 대한 처분제한이 이루어진다는 점에서 사유재산권 침해 논의가 제기될 수 있으나,
□ 금번조치는 재건축이 집중된 일부지역을 중심으로 나타나는 투기과열 현상을 차단하여 서민주거안정이라는 공공목적을 달성하기 위한 것이고,
- 금년 7.1일부터 지역․직장조합의 조합원지위 양도 역시 금지되고 있는 점을 감안할 때,
- 금번조치가 헌법상 보장된 과잉금지의 원칙에 위배하여 재산권을 과도하게 침해한다고 보기는 어려움
7. 공공목적을 위한 재산권제한이 이루어지더라도 재산권피해를 최소화하는 장치가 필요한 데? |
□ 금번 조치는 투기억제라는 공공목적을 달성하되 재산권 침해를 최소화하는 차원에서 투기과열지구내 재건축조합에 대해서만 지위양도를 금지하고,
- 투기과열지구내 재건축조합이라 하더라도 직장변경․상속․해외이주등의 사유로 세대원 전원이 타지역으로 이주할 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용함
<참고자료>
1. 재건축 소형주택 건설기준 변화
□ 목적 : 서민들을 위한 소형주택 보급확대
□ 제도 연혁
|
60㎡이하 |
85㎡이하 |
85㎡초과 |
비고 |
~‘81. 7. 2 |
- |
50%이상 |
- |
|
‘81. 7. 23~ |
- |
50%이내 |
- |
근거만 있었고 미시행 |
‘90. 1. 1~ |
- |
60%이상 |
- |
|
‘91. 1. 1~ |
35% |
35% |
30% |
|
‘92. 7. 1~ |
40% |
35% |
25% |
|
‘96. 10. 7~ |
30% |
- |
- |
수도권 및 주택보급율 80%이하 |
20% |
- |
- |
보급률 80~90% | |
‘96. 10. 7~ |
20% |
40% |
40% |
보급률 80~90%(광주․경기) |
30% |
45% |
25% |
보급률 80%(서울․부산․대구 | |
‘97. 4. 21~ |
30% |
45% |
25% |
과밀억제권역중 서울 |
20% |
40% |
40% |
과밀억제권역중 경기 | |
‘98. 6. 15~ |
- |
- |
- |
IMF |
‘01. 12. 1~ |
20% |
- |
- |
과밀억제권역, 300세대 이상 |
‘03. 9. 5~ |
20% |
40% |
40% |
과밀억제권역 |
□ 기타 주택사업의 소형주택 의무화 비율(현행)
|
재개발 |
주거환경 |
지역․ 직장조합 |
택지개발(공공) | |
수도권 |
기타 | ||||
60㎡ 이하 |
40% |
|
|
30 |
20 |
60~85㎡ |
40% |
90% |
100% |
30 |
40 |
85㎡ 초과 |
20% |
10% |
|
40 |
40 |
대상 |
서울시 |
전국 |
전국 |
광역시=수도권 |
2. 과밀억제권역
수도권정비계획법시행령 별표 1 |
· 서울특별시 · 인천광역시 〔강화군,옹진군,중구 운남동․운북동․운서동․중산동․남북동․덕교동․을왕동․무의동,서구 대곡동․불노동․마전동․금곡동․오류동․왕길동․당하동․원당동,연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990년 11월 12일 송도앞공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말한다), 남동유치지역을 제외한다〕
· 의정부시․구리시 ·남양주시 (호평․평내․금곡․일패․이패․삼패․가운․수석․지금동 및 도농동에 한한다)
·하남시·고양시․수원시․성남시․안양시․부천시․광명시․·과천시․의왕시․군포시․시흥시(반월특수지역을 제외한다) |
3. 수도권 재건축 추진현황
(8. 25일 기준, 기존세대수)
|
사업계획 승인 |
사업계획 승인신청 |
조합설립 인가 |
조합설립 인가신청 |
안전진단 통과 |
안전진단진행중 |
서울시 |
28,699 |
7,377 |
49,048 |
8,852 |
16,623 |
33,035 |
경기 |
13,122 |
11,404 |
40,815 |
1,553 |
16,631 |
14,224 |
인천 |
15,745 |
|
6,647 |
340 |
|
510 |
계 |
57,566 |
18,781 |
96,510 |
10,745 |
33,254 |
47,769 |
누계 |
264,625 |
207,059 |
188,278 |
91,768 |
81,023 |
47,769 |
누계비율 |
100% |
78% |
71% |
35% |
31% |
18% |
|
|
|
소형비율 적용대상 |
전매제한 대상 |
|
|
4. 재건축 정비사업 추진절차 및 소요기간
단계별 |
|
소요기간 |
비고 |
|
|
|
|
기본계획 수립 |
|
|
․인구 50만 이상인 시 |
↓ |
|
|
|
구역지정 (정비계획 수립) |
|
6개월~1년 |
․300세대 또는 1만㎡ 이상인 경우 |
↓ |
|
|
|
추진위 구성 |
|
6개월 |
․주민 과반수 동의 |
↓ |
|
|
|
안전진단 |
|
6개월 |
․안전진단 기준 강화 |
↓ |
|
|
|
조합설립인가 |
|
6개월 |
․주민 4/5동의 |
↓ |
|
|
|
사업시행인가 관리처분계획인가 |
|
1년 |
․관리처분계획 법제화 ․이주시점을 관리처분 계획이후로 명시 |
↓ |
|
|
|
이주․착공․분양․완공 |
|
3년 |
|