[건설] 공사대금 체불에 유치권 행사시 주의사항- 건설 변호사 이원영

[법무법인 이산]

안녕하세요 이원영 변호사입니다.

건물 공사가 중단되거나 신축 건물에 “유치권 행사중”이라는 플랜카드를 종종 볼 수 있는데요. 도급인과 공사계약을 체결하여 계약대로 공사를 완성하였으나, 도급인이 공사대금을 지급하지 않고 차일피일 미루는 경우가 있습니다.

이와 같은 경우에 수급인들은 공사대금을 지급받을 때까지 유치권을 행사를 할 수 있습니다. 유치권을 행사할 경우 공사대금 채권을 변제받을 때까지 누구에 대해서든 목적물 인도를 거절할 수 있기 때문에 채무자에게 채무 변제 압박을 주어 빠른 공사대금 회수를 기대할 수 있습니다.

그러나 공사대금을 받지 못하였다는 이유로 무작정 건물을 점유하며 유치권 행사하였다고 하여 유치권 행사가 인정되는 것은 아니고, 공사대금 체불에 따른 유치권 행사가 효력이 있기 위해서는 다음과 같은 요건이 필요합니다.

1. 건물에 관하여 생긴 공사대금채권일 것 ​

2. 건물을 적법하게 점유하고 있을 것

3. 채권이 변제기에 있을 것

일례로 OO건설회사는 도급인과 오피스텔 신축 공사계약을 체결하고, 공사에 착수하였으나, 3개월 만에 도급인의 부도로 공사를 중단하였습니다. 이때 OO건설은 터파기 공사만을 시공한 상태였습니다.

토지는 경매에서 A라는 자가 낙찰을 받았으나, OO건설은 토지를 점유한 채 오피스텔 신축에 들어간 공사비용을 반환할 때까지 유치권행사를 하며 토지를 점유한 채 A에게 토지의 인도를 거부하였습니다. 그리하여 A는 OO건설을 상대로 토지인도소송을 제기하였습니다.

이에 대법원은 ‘건물의 신축공사를 한 수급인은 공사대금채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 수 있으나, 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에는 그 정착물에 대해 유치권을 행사할 수 없다”고 판시하였습니다.

또한 대법원은 “공사 중단시까지 발생한 OO건설의 공사대금채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 그 공사대금채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없다”고 하여 피고의 유치권행사가 효력이 없다는 취지로 판결을 내렸습니다.

이와 같이 공사대금 체불이 되었다고 하여 무조건 유치권을 행사할 수 있는 것이 아니므로 적법한 유치권 행사가 가능한지 법률적인 검토를 하셔야 합니다.

유치권 행사 이후까지 밀린 공사대금을 받지 못한다면 공사대금 소송을 하여야 합니다. 유치권을 행사하였음에도 도급인이 공사대금을 주지 않는다면 도급인은 다른 채무도 이미 많거나 재산을 은닉할 가능성이 높으므로 도급인이 재산을 은닉할 수 없도록 가압류 혹은 가처분 조치를 취해야 합니다.

지금까지 공사대금 체불 유치권 행사에 관하여 알아보았습니다. 이원영 변호사는 오랫동안 많은 건설회사들을 자문하고 관련 소송을 수행하여 건설 분야에서 발생할 수 있는 다양한 법률 문제를 해결하였습니다.

건설 분쟁이 발생할 경우 법무법인 이산 대표 변호사 이원영 변호사와 함께 법률상담을 진행하시기를 바랍니다. 의뢰인 입장에서 최선을 다하여 의뢰인의 권리를 찾아드리겠습니다.

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대표 변호사 이원영

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