분묘기지권 성립하는 양평 임야 흑염소사건 이야기-명도이야기

[골든맨]

본인이 잘 아는 분이 낙찰받아 처분한 실사례로 이 물건의 명도사례는 경매를 전문으로 하는 사람들 사이에서 아직도“전설”로 남아있는 명도사례이다.

물건의 한쪽에서 북한강이 내려다보이는 양평의 임야 약15만평이 법원경매로 나온 것이 2000년이었다. 법원최초감정가격이 약 23억원정도로 평당1만5천원정도로 감정가격이 형성되었다.

어느 종중 소유였던 이 임야의 일부에 그 문중의 선산묘지가 약 50여기가 있었다.

독자여러분도 아셔야 할 것이 낙찰받는 물건의 지상에 분묘가 있다면 “분묘기지권”이라는 법이 정하는 권리가 만들어져 토지를 낙찰받아 소유권을 취득해도 토지를 사용하려면 분묘기지권에게의 승인을 받아야하는 제약이 따르기 때문에 소유자 마음대로 이용하기 어렵게 된다는 점이다.

따라서 법원경매 물건중 이와같이 분묘가 있는 물건은 일반적으로 환영받지 못하는 경우가 많아, 묘지가 없는 물건에 비해 낙찰가격이 형편없이 떨어지는 경우가 자주 생긴다.

또 하나는 이같이 지상의 어느 종중의 묘가 집단으로 있는 경우 그 임야는 현재 소유자 앞으로“명의신탁”되어 있을 가능성도 파악해야 하는 것으로, 등기부상 소유자가 실제 소유자가 아니고 종중일 가능성이 그것이다.

현재 우리나라의 부동산등기법은 부동산투기를 방지할 목적으로 명의신탁(실제주인과 등기부상 명의자가 다른 경우)을 극히 일부에 예외적이고, 제한적으로 허용하고 있으며 위반시는 형사처벌과 무거운 과태료를 부과하고 있다.

즉 일반적인 경우에는 원칙적으로 명의신탁을 인정하지 않고 있으나,

아래와 같이 예외적으로 허용하는 경우는 3가지 경우로

1) 부부사이의 명의신탁인 경우

2) 종중소유의 부동산을 종중구성원 명의로 등기해 놓는 경우

3) 신탁업 법에 의해 재개발등 개발을 목적으로 하는 명의신탁만이다.

 이런 경우에는 실제 소유자와 등기부상 소유자가 일치하지 않아도 처벌받지 않는다.

2번째 경우처럼 종중구성원 앞으로 등기해 놓은 경우, 비록 등기부상 명의자라 할지라도 종중전체의 동의없이는 처분할 수 없으며 만약 이를 무시하고 담보등으로 제공하고 저당권설정을 하였다면 나중에 종중의 이의소송등으로 그 저당권 설정행위 자체가 무효로 될 수 있다.

따라서 이 저당권등을 기초로 경매가 진행되고 낙찰되었다 해도 실제 소유자인 종중이 이 경매에 대해서 이의소송을 제기하면 낙찰로 취득한 소유권이 무효가 되고 낙찰자 앞으로 넘어왔던 소유권도 법원이 일방적으로 종중앞으로 소유권을 이전시켜 버리는 최악의 사태가 발생할 수 있는 물건이다.

그럼 이런 물건의 명의신탁여부는 어떻게 알아볼 수 있는가? 는 현재 유효사항만이 기재된 등기부를 열람하지 말고, 이전의 소유권 변동기록이 모두 기재되어 있는 “폐쇄등기부”를 발급받아 보면 확인할 수 있다.

다시 사례로 돌아가 보자.

그런 이유로 최종낙찰가격은 감정가격의 16%선인 3억6천만원정도에 단독응찰로 낙찰받은 사람은 서울 강남구 역삼동에서 법원경매컨설팅을 회사를 상당히 대규모로 운영하고 있던 법원경매 경력 30여년의 도사였다.

나중에 들은 바로는 응찰당시부터 이 분묘기지권을 무너뜨릴 전략이 서 있었다고 했다. 

낙찰받고 한참 있다가 자신의 임야위에 있는 묘(봉분)를 모두 이장해달라는 내용의“내용증명”을 종중 대표에게 보냈단다. 그렇게 협상이 시작되었는데 정상적으로 대화가 안될 것은 뻔한 이치 아닌가? 왜냐하면 종중에서는 분묘기지권이 있어 이장하지 않아도 되는 권리가 있음을 주장한 것이다.  

이럴 때부터“도사”들의 실력이 나오는 것이다.

종중쪽에서 분묘기지권을 주장하고 나오자, 낙찰자쪽에서는 묘(봉분) 주위에 가시철조망으로 울타리를 만들고 그 안에다가“흑염소”를 방목하여 사육하겠다고 내용을 통보하였다는 것이다. 염소의 발굽에 밟히면 아무리 튼튼한 봉분도 3개월 안에 모두 평평하게 허물어져 버린다는 사실을 그때 들었는데, 이 내용을 전달받은 종중 쪽에서 더이상 다투지 않고 이장하겠다고 손을 들었다는 것이다. 

 분묘전부를 이 임야 한쪽으로 이장하기로 하고 필요한 비용은 모두 토지 낙찰자가 부담하며, 종중에는 위자료로 분묘 한기당 100만원씩을 위자료로 지불하기로 합의했다고 한다.

분묘 50여기를 이장하는데 얼마가 소요되는지 정확하게 알 수 없지만 낙찰가격까지 모두 약 5억원 정도가 소요되었다는 말을 들었다. 

리고는 2002년부터 펜션용지로 용도변경하여 평당 70만원선에 분양하여 완료하고 지금은 일괄 공사중에 있으며, 임야전부를 분양하지는 않고 전체면적(약15만평)의 65%정도인 약 10만평을 분양했다고 한다.

아직도 전설로 살아있는 경매계의“흑염소”명도사건이다

출처 : Tong - troopscout님의 기본통

[초아리]

하호! 그렇군요