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◆돈 벌려면 지역을 잘 찍어야 한다

▣서박사투자컨설팅 서부벨트를 눈여겨 보라

서승열

경매/매수신청대리인

現 마포경매포럼 대표

종합컨설턴트, 현업 공인중개사

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취등록세율 완전정복

부동산규제 더 풀어야

◆서부벨트를 눈여겨 보라.

◈서박사투자컨설팅 지역을 잘 찍어야 돈 번다.

투자에 관한 컨 셉(CONCEPT)

호(好)경기 때에는 대형의 개별물건을 중심으로 선택해야 하고 불(不경)기 때에는 소형을 택하되 개별물건(個別物件)에 분석비중을 두기보다는 지역(地域)에 비중을 두고서 지역을 잘 찍어야 한다.

투자 컨 셉은 정책과 제도를 최대한 활용하여 이를 자기투자마인드에 맞춰야 한다.

그러자면 정부의 정책과 세제 등 부동산에 관한 제도를 잘 알아야 하고 그 지역에 대한 정보에 능통해야 한다.

글쓴이는 “평범한 지역이나 평범한 물건을 찍지 말라”, “겹 호재 내지 삼 호재를 찍으라”, “안전성, 수익성보다는 환금성을 중시하라”고 늘 제자들에게 강조한다.

특히 자기한테 맞는 「맞춤투자」를 권유하는 것이 투자컨설팅의 핵심사항이다.

나아가 소송테크와 세테크를 강조한다.

투자 정보(情報)

1. 정책과 제도에 따라야 한다. 그리고 내 투자마인드에 접목시켜야 한다.

글쓴이는 그동안 투자의 0순위인 토지(土地)와 상가(商街)의 투자권유를 자제해 왔다.

그런데 ‘3.15세제개편’에 따라서 토지와 상가에 대하여도 관심을 갖고 추천하기에 이르렀다.

토지와 상가에 대한 투자는 대략 5년 이상 10년간 장기(長期)투자를 해야 하기 때문에 여유(餘裕)자금이 있는 이에 한하여 컨설팅을 해주고 있다.

반하여 여유자금이 없거나 소규모(小規模)로 단기(短期)투자하려는 이에게는 주택(住宅) 등을 선택해야 한다고 일러준다.

정부가 전매제한 완화 양도소득세 감면 등 한시적으로 부동산규제를 풀었는바 이를 적극적으로 활용(活用)해야 한다.

요즘 이런 세제혜택을 노리는 수요자들이 인천 송도지구 청라지구 김포한강신도시 등 분양시장으로 몰리고 있다.

가. 양도소득세 5년간 감면지역

인천, 김포시, 남양주 및 용인 등 비(非)과밀억제권역에서는 신규주택취득자에게 5년간 양도소득세가 감면된다.

(글쓴이는 이 중 용인에 대하여는 그동안 아파트가 과잉(過剩)공급되었다고 보아 추천하지 않고 있다.)

나. 전매제한 완화, 분양가상한제 폐지 및 6억 초과주택 담보 대출 60%

예를 들어 인천 송 도 지구에서 중대형을 분양을 받을 경우에 입주 후에 바로 전매가 가능하고 상한제적용을 받지 않으며 집값의 60%를 대출 받는 등 위와 같이 혜택을 받을 수 있다.

다. 3주택이상인 자 양도소득세 기본세율 적용

2. 지역포스트별 랜드 마크 분석

세계에서 제일 높은 빌딩은 두바이의 버즈두바이가 800미터로 가장 높다.

두 번째로는 우리나라의 상암DMC단지에 133층 첨탑 높이 640미터이다. 연면적 72만4675㎡로 오는 9월에 착공돼 2015년 완공 예정이다.

용산국제업무지구의 랜드마크는 350미터이상 665미터 이하 106층으로 2011.1. 착공 2016.12.완공 예정이다. 2009.1.13 개발사업에 착수했다.

15년을 끌어온 제2롯데월드 건축이 마침내 허용됐다. 이에 따라 112층 슈퍼타워(가칭) 첨탑 555미터가 내년 봄 착공하여 2014년 완공될 예정이다.

그러면,

포스트는 인천국제공항(영종지구하늘도시, 송도지구, 청라지구) → 상암DMC단지 → 용산국제업무지구 → 제2롯데월드를 랜드마크로 보고 이 라인 즉 서부벨트를 눈여겨 볼 필요가 있다하겠다.

한편 두바이는 우리나라에 새만금개발/용산국제업무개발/상암DMC단지개발/영종지구하늘도시개발에 참여하고 있는 바, 이 역시 투자자한테는 좋은 정보가 될 것이다.

3. 개발계획을 내 것으로 받아들이라!

글쓴이는 수강자들에게 작년까지는 어느 지역을 찍을 것인가에 대하여 “지방 중에서는

새만금 한군데만 찍고 나머지는 수도권도 찍지 말고 서울 도심 중에서 강남지역에서는 4개구 즉, 강남구, 서초구, 송파구 그리고 강동구를 선택하고 강북지역에서는 광진구, 성동구, 용산구 및 마포구 등 8개구만 찍으라. 인천은 같은 서울권역으로 보라. 그리고 나머지 시흥, 금천, 구로 등 저평가된 지역을 찍으라.”고 의견을 제시한바 있었다.

그런데 금년부터는 정부의 정책 변경 및 새로운 개발계획에 따라서 상황이 달라졌기 때문에 추가할 지역들이 생겼다.

◆국토해양부는 지난 5월 8일 “2020 광역도시계획 변경”을 발표했다. 수도권 개발의 중심축을 기존의 경부 축에서 “서남부와 동북부”로 바꾸었다.

수도권개발을 적극적으로 하겠다는 취지로 수도권을 새로운 성장동력, 동북아의 중심도시로 개발하겠다는 MB정부의 성장거점전략(Growth Center Strategy)이다.

미래의 성장거점도시로 광명 - 시흥 - 부천 - 화성 - 안산의 서남부축과

구리 - 남양주 - 의정부 - 양주의 동북부축

을 선택했다.

수정된 핵심내용은 수도권을

첫째 ‘저탄소 녹색성장의 거점으로 육성하고 동시에 경제자유구역의 국제기능강화를 통해 수도권의 기능을 더욱 확충한다.

둘째 개발 축 변경과 함께 3개 보조 축 을 바꿨다.

셋째 그린벨트의 대폭적인 해제 조치이다.

시흥은 서남부 수도권 중심도시로

인천 · 안산 · 화성은 친환경 해양녹색성장 거점도시

부천 · 광명은 뉴타운사업유도지역

과천은 녹색주거단지,

하남 · 광주 · 이천은 물류 · 유통지구로 지정했다.

개발축 변경은 3개 보조축 중

서울 - 김포 - 강화 · 해주축은 그대로 유지하기로 했고,

중부축(중부고속도로)과 과천 - 의왕 - 천안축을 제외했다.

대신에

광명 - 수원 - 천안축과 포천 - 서울 - 세종신도시(제2경부고속도로)축을 추가했다.

정부는 1970년대 이후 수도권 그린벨트 총 1,566.8㎢ 중 지금까지 107.3㎢를 해제했고, 2020년까지 추가로 141㎢를 더 풀게 된다. 2018년까지 나머지 그린벨트 78.8㎢를 해제하고 여기에 보금자리주택 18만 가구를 짓게 된다.

수도권중부지역 서울-고양-의정부-성남 등 40∼40㎢

수도권서북부지역 인천-부턴-김포 등 20∼40㎢

수도권동남부지역 가평-양평-광주 등 20㎢를 배분한다.

그렇다면, 시흥, 과천, 안산, 의정부 및 남양주지역이 최대 수혜지가 될 것이다.

따라서

①서남부축의 시발점인 구로, 금천, 시흥이 뜨게 될 것이고,

②과천지역이 뜰 것이고,

③의정부지역이 뜨게 될 것이고,

④남양주지역이 뜰 것이고,

⑤안산지역이 뜨게 되고,

⑥부천 · 광명이 뜨게 될 것이다.

4. 개발정보를 관리해야 한다.

오는 7월 1일에는 경의선 복선전철이 개통된다.

 문산-봉암-월용-금촌-금능-운정-탄현-일산-풍산-백마-곡산-대곡-능곡-화전-행신-수색-성산인데 이 중 행신역주변과 대곡역 주변을 주목해야 한다고 본다.

대심도철도(광역급행열차)GTX의 A코스의 일산킨텍스 〜 동탄간의 광역급행열차와 연계해서 생각을 해야 한다.

http://www.gtx.go.kr 의 제안노선을 인용해서 보도록 하자.

A노선 동탄 → 킨텍스축  B노선 송도 →청량리축  C노선 금정 → 의정부축

경기도는 대한교통학회의 "수도권 신개념 광역교통수단 도입방안에 대한 연구"를 토대로 3개의 노선을 정부에 제안하였다. 최종노선과 중간역사위치는 국가철도계획 반영을 위한 검토와 민자 제안노선을 검토하는 과정에서 교통수요, 경제성, 기존 철도 및 버스와의 연계 등을 고려해 국토해양부의 검토를 거쳐 최종적으로 선정 될 것이다.

경기도가 제안한 수도권광역급행철도의 기본 3개 노선은 총 연장 145.5km로 서울의 도심과 부도심을 거쳐 서울과 경기 지역을 3개축으로 가로지르고 있다.

경기 서북부와 동남부를 가로지르는 동탄 ~ 킨텍스 축은 동탄 2신도시, 판교신도시, 강남지역, 서울도심권, 은평뉴타운, 대곡 킨텍스를 연결해 만성적인 경부 축과 경의축의 교통난 해결을 위해 제안된 노선이다.

특히 포도송이식 택지 개발이 집중되어 교통난이 심각한 경기 남부 지역의 교통난이 획기적으로 해소할 것으로 기대됩니다. 현재 이 지역은 경부축을 중심으로 40개 지구(100만명)의 개발 사업이 완료되었고, 앞으로도 19개 지구(115만명)의 개발 사업이 예정되어 있어 교통이 심각한 문제로 지적되어 왔다.

현재 자동차로 2시간 정도 소요되는 화성 동탄~서울 강남 간 구간은 GTX로 18분이면 도착할 수 있게 된다. GTX는 교통 혼잡이 극심한 경부축 교통난 해소를 위한 근본적인 대책으로 평가 받고 있다.

또한 이 노선은 신도시간의 연계, 강남 코엑스와 고양 킨텍스를 연결하는 국제업무 네트워크를 구축해 수도권을 경쟁력 있는 세계적인 도시로 만드는데 기여할 것으로 예상된다.

이 노선은 인천경제자유구역, 인천도심, 경인축, 여의도, 서울도심, 청량리를 연결한다.

경인축 교통수요를 분산하고 경춘선-중앙선의 철도수요를 도심과 연계해 서해안 시대를 여는 인천 경제자유구역의 활성화에 기여할 것이다.

금정~의정부축은 금정, 과천, 강남권, 청량리, 의정부를 연결한다. 경부선과 과천선의 수요를 과천-강남 업무시설과 연계하고 서울 동부간선도로의 승용차 수요를 흡수하도록 구상되었습니다. 그 동안 개발제한으로 낙후된 수도권 북부지역과 서울 동부권 교통이 편리해질 것으로 기대되고 있다.

투자자는 아래와 같은 핵심 뉴스를 인용할 줄 알아야 한다.

2009.2.11 세운상가 헐고 숲길조성 공청회 4.17 착공 2015년 목표

2009.6.1 인천지하철1호선 송도연장선 개통

2009.6.12 9호선개통 - 양천구, 강서구가 뜬다.

2009.5.6 경인 아라 뱃길 사업기간 2009 ∼ 2011 총사업비 약 2조 2,500억원

구간 인천 서구 경서동(서해) ∼ 서울 강서구 개화동(행주대교)

U-시범도시

2009.5.12 부동산개발정보 서비스 36개지구

서울 장기전세 주택 시프트(SHIFT)

2009.5.11 보금자리주택 시범지구 세곡 우면 고양원흥, 하남미사 4만4천호 추진

2009.6.5. 코레일 역세권개발 용산역, 성북역, 수색역, 서울역북부(봉래동)

주택공급 부족사태: 2008년 민간건설부문 공급이 70%, 2009년 계획이 없거나 들어나지 못하고 있다.

2, 3 년 뒤 집값 뛴다. (구슬이 세말이라도 꿰어야만 보배다)

5. 결어

위와 같이 길 따라 물 따라 노선 따라 지역을 잘 찍어야 하는데 투자아이템별로 투자계획을 달리 짜야 할 것이다. 가령 개발예상지역의 토지를 택한다면 수익성은 좋으나 장기적인 투자를 해야 할 것이고, 단기적인 투자로 환금성을 고려한다면 그 지역의 주택을 선택해야 할 것이다. 그리고 제2롯데월드주변지역은 이미 고(高)평가되어 가슴까지 올라온 상태이고, 상암DMC단지 주변지역은 상대적으로 저(低)평가되어 무릅까지밖에 오르지 않았다고 본다.

◆용산국제업무지구로부터 ➞ 상암DMC단지 주변지역 ➞ 인천을 잇는 서부벨트를 주목해야 한다고 본다.

마포구, 고양시덕양구, 금천구, 구로구, 시흥 등 상대적으로 저평가된 지역을 눈여겨 볼 필요가 있다할 것이다.

그동안은 너무 북남 종축 경부축만을 투자대상으로 삼았는데 이제는 시야를 넓혀 동서횡축도 돌아 볼 때가 왔다고 본다.

                                                2009.   6.   16

글쓴이   서    승     열   중앙일보조인스랜드 재테크전문가 칼럼니스트