돌담에 햇살 햇니미.
2015.04.15.
급격한 저출산 고령화 시대를 경험하고 있는 우리나라.
불과 십여 년 만에 매장에서 화장으로의 장례문화도 급격하게 변화하고 있고,
그보다 더 빠르게 부모 봉양, 부양의식도 사라지고 있는 등 사회, 문화 전 영역에서 급변하고 있는 우리나라 임.
사회, 경제 영역에서도 마찬가지.
평균수명도 건강수명도 나날이 늘어 나 머지않은 장래에는 백세시대도 도래할 터.
없이 사는 잉간들에 있어 돈은 생명, 생존, 자존, 자유 그 자체인데...
늙는 것도 서러운데 아프고 돈까지 없다면?
그런 까닭에..
작금의 우리나라 사회, 시대는 주식, 주택 시장만이 아니라 보험, 연금까지 재테크가 날로 중요해지고 있고,
풍요로운, 충분한 노후를 위해 보다 이른 시기에 자신과 가족을 위한 노후 준비가 필수인 시대입니다.
4탄으로.
도떼기 시장, 소시민들이 살아가는 소소한 일상 이야기로 되돌아 갑니다.
재정건전성과 복지재원 마련 등을 위한 고액의 직접, 누진세 즐겨 부담케 하는 돼지 잡아먹기 과제는 도외시 하고,
오늘은 오로지 부모 봉양과 자식부양, 풍요로운 노후를 위한 재테크와 관련된,
어제 보다 더 사소하고 하찮은, 더 도떼기시장 눈높이의 소소한 일상 글들입니다.
그것도 우리 애들이 아닌 일반 시민들, 30대 전후의 젊은 청춘들의 부동산 투자 사례로 한 글들을 이어갑니다.
3탄에서 언급했듯, 대다수는 세속 가치에 둔감 하지만,
일부 세속 가치에 민감한, 똑똑하고 잘난 우리 애들과 순수 정의 시민들도 판판이 실패했을 만큼,
주식, 부동산 등 각종 위험자산에 대한 투자, 재테크는 쉽지 않습니다.
통상 재테크 실패는 탐욕과 비례하기에.
욕심에 비례한 실패가 일상사이고 그 성공 사례는 극히 예외적인 현상임을 재강조합니다.
2013~2014년, 다음 아고라, 다음 부동산 토론방 등에서 인증샷까지 하며 자신의 구체적인 재테크 사례를 올렸던 서울 성수동 사는 젊은이.
어제만 같은데 벌써 7여 년이 지난, 리먼 사태 때인 2008년 무렵 20대에 아버지를 잃고 사는 것이 힘들어,
아픈 어머니가 아파할까 봐 화장실에서 혼자 울었다던 그 청년.
등기, 금융거래내역서 등 인증에서 나타나 있듯, 자신이 고백했듯, 실패한 금융자산 투자에도 불구하고 금융자산 평가손이 잔고로 남아있는 5천만 원의 금융자산을 포함하여.
성수동 아파트, 수원시 은행 주공 등등 아파트 네 채로 순자산만 6억여 원.
서울과 경기 일부 지역의 부동산 시장은 이번 과제에서 제외 시켰어도 상승 압력이 높아 지는 지방들 이기에..
눌린 스프링 튀려하 듯, 마치 상승에 몸 달아 있는 듯 보여지는 반포, 압구정,잠실 등 강남 3구 보다야 못하겠지만,
용산, 성동, 마포구 소형 아파트들도 향후 5년 내 10억, 10년 내 15억으로 오를 가능성도 높으니..
꽉 쥐고만 있어도,오래지 않아 가만히만 있어도 그 청년의 순자산은 10억, 20, 30억으로 늘어날 것 같음.
아직 나이 30대 중반이니.
십 년만 지나도 어머니, 부모 봉양하고도 충분하고 풍요로운 노후준비까지 걱정 없어 보임.
또 다른 사례로,
일찍 아버지 잃고 병든 어머니, 할머니, 어린 여동생과 더불어 어릴 때부터 밤낮을 가리지 않고 알바등 생활전선에 뛰어들었던 아이들.
지금은 비교적 안정된 직장에다 재테크, 빚테크까지 비교적 성공했던 사례.
작년 7월부터 종잣돈이 없거나 불충분했던 까닭에 십시 일반, 그리고 전세금을 끼고, 마이너스통장과 저금리 대출상품을 활용하여 부산 소재 소형 주택 재건축, 재개발에 각각 한 채씩 투자하고 목돈 펀드 가입.
세금 등을 제외하면 현재 펀드 수익률 25%, 아파트는 한 채당 6천여만 원 수익 중.
작년, 2014년 7월 무렵만 해도 6, 7천 내외의 프리미엄으로 떼돈 번다했던 대연 2구역, 7구역 등 대연동 재개발 프리미엄은 지금은 더 올라 7구역은 지금은 1억 천, 이천하고 있으니..
삼익 빌라, 대연 비치, 삼익 타워 등 대연, 남천동 재건축 아파트는 작년 8,9월에 5천여만 원 폭등하고도 지금도 계속 오르고 있으니..
이제 갓 서른 나이이니.
더 이상 재테크 않고 가만히만 있어도,
남동생 공부, 여동생 출가 시키고 병든 노모, 할머니를 봉양하고도, 40대 후반 이전에, 늦어도 수십 년 후에는 수십억 이상의 순자산 등 충실한 노후준비까지도 가능할 수도 있을 것 같음.
상기한 시범 케이스 지역 대연동의 재개발, 재건축 단지들은 공급과잉 등으로 잠시 쉬어갈 수 있고,
또 시범 케이스 소지역과 주변지역의 분당과 일산 신도시를 더한 거대 물량으로 인해 향후 10년, 어쩌면 15년간은 서울 부동산 투자 수익률 보다 낮아질 수 있으나,
그만큼 도시 및 주거환경이 천지 개벽할 것이기에,
초장기적으로 당해 지역의 부동산 투자 수익률은 서울 부동산 투자 수익률을 압도하게 될 것이기 때문임.
후자의 사례는 아직까지는 나와 우리 애들의 물질, 정신적 원조와 시범 케이스 상품, 시범 케이스 지역에 대한 투자로 단지 재수가 좋았을 뿐..
열 번 성공해도 한 번에 말아 먹을 수 있거나 돈이 장기적으로 잠겨버리는 것이 일상다반사인 각종 자산, 특히 위험 자산에 대한 재테크.
모두가 조심하고 신중해야 함.
후자, 부산 등 낙후된 지방의 재건축, 재개발 투자와 관련하여,
이하, 사업 추진의 속도가 생명인, 그렇기에 당해 주민들의 정비 사업에 대한 열의, 화합이 핵심 사항인 재건축, 재개발 주택 투자에 대해서만 간단히 사례 분석해 봄.
서울, 아니 우리나라에서 최고 핵심 지역.
이촌동 한강맨션, 압구정 현대, 한양, 반포 주공, 잠실 주공 등등 한강변 재건축 사업들은 물론 은마, 개포주공 등등의 서울의 대표적 재건축 사업들도 40년, 50년이 다 되어가도 이주 철거 단계까지 하세월인 경우가 적지 않을것임.
만약,향후 몇년간 서울 부동산 시장이 좋아 진다면,
사업성이 보다 높아져 서울 핵심 요지의 재건축은 물론 송파 가락 시영, 둔촌 주공 등등의 재건축,
그리고 한남 뉴타운 등 한강변 재개발 핵심지역은 물론 흑석동, 심지어 아현 뉴타운,청량리, 왕십리, 장위 뉴타운 등등의 재개발 까지 사업 진행 속도가 다소 빨라질 수도 있음.
낡고 불편한 집에서 사는 걸 감수하거나 기회비용을 포기하면 모를까 한강변 등 서울 요지 재건축은 수억에서 십수억, 수십억을 묻어놓고 기다려야 하기에 수익률은 낮을 수밖에 없음.
십수억, 수십억 구애받지 않고 묻어두면 모를까.
당장 한푼의 종자돈도 아쉬운 투자자들에게 있어서 대지지분이 높다고, 기존 용적률이 낮다고 재테크 성공이 항상 보장되는 것도 아님.
반포, 잠실, 개포, 목동 등지의 낮은 용적률에다 대지지분 높은 수많은 재건축 대상의 아파트들이 십 년 넘게 아직도 세월인 곳들이 천지기 때문.
서울 핵심 지역도 그러란데, 부산의 경우는 더 어렵습니다.
과제 수행 전,
아니 최근 까지도 모두 삼익 시리즈 맏형인 삼익비치 조차 재건축은 영구 불가라 굳게 믿고 있는 듯합니다.
동대신 삼익은 40년 다 되어가도 재건축에는 관심조차 없고 동래 럭키는 아예 재건축을 포기해 버렸음.
해운대 우동 마리나 형제들은 주민들의 재건축 열의가 강하고 화합이 잘 되어도 지금부터 최소 십수 년, 이십 년 이상을 기다려야 할 것임.
그럼에도 기존 용적률이 230%가 넘는 소형 단지인 삼익빌라는 조만간 사업시행 인가를 앞두고 있음.
기존 용적률이 170에서 190%대의 중층 아파트들인 비치 시리즈들 중에서 삼익비치는 조합설립 동의율이 현재 70%를 넘기고 있고,
삼익타워는 98% 동의율로 조합설립을 이미 끝마친 상태.
대연비치도 삼익타워 보다 비슷하나 진행속도가 삼익타워 보다 다소 빠름.
왜?
예를 들어.
삼익타워는2017년 일반 분양을 목표로 평당 1천6,700만 원대의 고가 일반분양을 예정하고 있고, 전용 13평 기준으로 전용 25평 새 아파트를 받기 위해 추가 분담금이 3억 내외인데..
왜 동의율이 그토록 높을까?
심지어 상익비치는 평당 2300에서 3000만 원대의 강남 못지않은 초고가 일반분양가 예정에다 동 13평 기준으로 전용 25평 새 아파트를 받기 위해 5억 대의 추가 분담금을 내야 하는데도..
아직 부산에서 전용 25평 5억 실거래가의 일반 아파트도 없는데도 말임니다.
결론 겸 재강조.
극히 예외를 제외하고,
부동산 시장이 활황, 서울 핵심 요지지역이 아니면,
재건축, 재개발은 쉽지 않음.
쉬워도 사적 자치로 제돈 내고 새집의 가공할 추가 분담금으로 돈 벌기 쉽지 않음.
이어,
여기도 서울, 경기, 인천 지방을 제외한,
낙후된 전국 지방의 부동산 시장이 중기적으로는 물론이고 장기적으로도 재활성화되었음을 재강조 하기 위해 시범 케이스 지방인 부산 부동산 시장에 관한 지난 글들 중 극히 일부만을 재 포스팅함.
또한 국민, 시민 모두 주택 투자에 있어서 피나는 연구, 열공이 필요함을 재강조.
소외된 지방 부동산도 중장기 활성화 속에서 광역 지자체는 물론이고 기초 지자체 간 중장기 가격 추이나 입주물량 ,미분양 물량 추이, 집값 대비 전월세가 추이, 가래량 추이 등등의 연구, 열공.
심지어 기초 지자체 내에서도 읍면동 간, 물건별 극심한 차별화 심화 과정을 거칠 수 있을 것 등등에 대한 피나는 연구나 열공의 필요성도 재강조.