양도세 절세전략! 필요경비를 정확하게 알아야한다.

[땅지기]

1. 양도소득세 계산방식의 변경에 따른 필요경비의 중요성

양도소득세에 대한 강의를 하다보면 아직도 많은 분들이 필요경비를 잘 몰라서 혼란을 겪는 경우를 많이 본다. 대표적으로 경매로 부동산에 투자하시는 분들의 질문들을 보면 한결같다.

- 부동산을 담보로 대출을 받았는데 대출이자도 공제되나요?
- 세입자 명도비용이 꽤 많이 들었는데 관련 영수증도 있고 통장내역도 있으면 당연히 세금에서 빼주는 거죠?
- 보일러 수리한 금액도 필요경비로 해당되나요?

답은 모두 NO!다. 집을 사기 위해 대출을 받았기 때문에 이에 발생한 이자는 물론 보일러를 수리하고 지급한 수리비도 모두 필요경비에 해당되는 것이 당연하다고 생각하고 있을 지 모른다. 하지만 법에서 정한 일부 비용을 제외하고 모두 필요경비에 해당되지 않는다.

생각보다 많은 사람들이 부동산 취득할 때나 보유 중일 때는 무심코 있다가 팔려고 하거나 팔고 나서 세금 신고를 할 때에서야 잘못된 것을 알고 후회하는 것을 많이 보게 된다.

실거래가 제도가 도입되기 전인 2006년까지는 기준시가로 양도세를 계산하는 것이 원칙이었기 때문에 양도세 계산에서 필요경비가 중요한 역할을 한 것은 아니었다. 기준시가 계산 원칙에서는 양도·취득가액을 기준시가로 산정하기 때문에 필요경비도 취득기준시가의 3%를 무조건 공제해주는 방식(개산공제)이어서 필요경비 영수증이 있어도 무용지물이라 굳이 챙길 필요가 없었다.

하지만 2007년부터는 예외 없이 실제 거래 금액(실지거래가)으로 계산하도록 바뀌면서 필요경비의 중요성이 대두되기 시작했다. 실거래가로 계산할 때는 부동산을 취득·보유·양도하면서 발생한 비용들 중 법령에서 인정하는 항목이라면 얼마든지 공제를 해주므로 증빙서류만 잘 챙긴다면 세금을 절약할 수 있는 폭이 넓어졌기 때문이다.

이런 점에서 볼 때 필요경비의 인정여부는 양도차익을 결정하는 가장 큰 요소가 아닐 수 없다.

잠깐!

양도소득세 필요경비란?
부동산을 취득할 때부터 매매할 때까지 발생하는 비용 중 소득세법에서 인정하는 비용들을 말한다. 취득세, 중개수수료, 보일러 교체비용 등이 해당된다. 양도소득세는 양도차익이 클수록 세금이 많아지므로 필요경비 금액이 커질수록 세금은 줄어들게 된다.

2. 양도세 필요경비에 대한 법령상 해설

소득세법에서는 양도소득의 필요경비를 크게 아래 3가지로 규정하고 있다.

1. 취득가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

취득가액은 여기에서 논외로 하고 2번과 3번에 대해서만 살펴보자.

우선 “대통령령으로 정하는 것”이라는 말은 포괄적인 개념이 아닌 법에서 열거된 것만 필요경비로 인정한다는 의미이다.

2번에서 말하는 “자본적 지출액”은 수익적 지출과 반대되는 개념으로 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 투입된 비용을 말한다.

가령 보일러를 새것으로 교체 했거나 아파트 거실을 대리석 등으로 호화롭게 장식하여 부동산의 현재가치를 증가시키는 것은 자본적 지출에 해당하고, 보일러가 고장 나서 수리를 하거나 벽지가 낡아 새로 도배를 했다든지 하는 비용 등은 현재가치를 유지하기 위해 투입된 비용으로 수익적 지출에 해당된다.

일반적으로 생각하는 소소한 지출들은 수익적 지출에 해당되는 경우가 많고 인테리어 공사 등 큰 금액들은 대부분 자본적 지출로 보면 된다.

마지막으로 3번에서의 “양도비 등”은 소득세법 시행령 제164조를 살펴보면 소유권 이전 관련 각종 소송비용, 신고대리수수료 등이 있는데 그 중에서도 경매투자자들이 많이 궁금해 하는 것 중 하나가 유치권소멸비용이다. 경매로 취득한 물건에 유치권이 있으면 해당 비용을 유치권자에게 지급을 하고 취득해야 하는데 이때에는 반드시 소송 판결에 의하여 지급해야만 나중에 필요경비로 인정받을 수 있다.

만일 소송이 아닌 당사자간의 합의에 의하여 임의로 지급하면 실제로 대금을 지급했어도 필요경비로 인정해 주지 않는다는 것이 현재의 국세청 유권해석이므로 자칫 막대한 손해를 입을 수도 있다.

이와 반대로 사업소득에서는 수입금액에 대응되는 비용이면 법령에 규정되지 않더라도 공제가 가능하다는 점을 같이 기억할 필요가 있다. 양도소득세에서 인정하는 필요경비뿐만 아니라 공제되지 않는 대출이자, 보일러 수리비용 등도 모두 공제가 가능하다. 따라서 대출이자와 같은 비용을 공제받으려면 사업자가 되어 양도소득세가 아닌 사업소득세로 신고하는 방법이 있다.

3. 양도세 필요경비 증빙서류에 대한 잘못된 상식

법에서 정하는 정규증빙서류는 세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등을 말하는데 예외적으로 인정하는 증빙서류 들도 있다. 사업자가 아닌 개인 또는 부동산을 임대하다가 양도하는 사람에게는 객관적으로 입증되는 지출은 일반 영수증만 있어도 증빙서류로 인정해주는 규정이 있다.

흔히 공사비에 대한 증빙이 정규증빙이 아닌 경우가 많은데, 반드시 공사업자로부터 계약서, 견적서 등을 받으면 공사대금 지급일과 금액을 명확히 한 다음 통장에 이체를 해주는 방식으로 증빙서류를 객관화시킬 필요가 있다.

공사비뿐만 아니라 자본적 지출에 해당하는 비품 등의 구입시에도 거래상대방이 사업자가 아니더라도 반드시 일반영수증에 판매자의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재하고 통장 거래를 하면 인정을 받을 수 있으므로 이런 백지영수증이라도 챙겨야 한다.

여기서 주의할 점은 대금을 지급하는 시점 당시에 증빙서류를 챙겨야 한다는 것이다. 간혹 공사대금이나 인테리어, 비품 구입 당시 못 받은 영수증을 몇 년 후 부동산을 매도할 때 받는 경우가 있는데 이는 사실상 대금지급이 확인되어도 부가세신고기한 등이 경과하여 받은 증빙이 되어 필요경비로 공제가 되지 않는 경우도 있는 것을 알아야 한다.

특히 부동산 매도시점에 필요경비가 과다 투입되는 증빙은 과세관청에서 조사대상으로 선정하여 실지조사를 하는 경우가 있으므로 실제 경비가 지급되는 시점의 증빙서류를 첨부해서 신고해야 한다.

4. 필요경비 인정항목과 불인정 요약표

아래의 표 내용은 필요경비에 대한 국세청의 다양한 유권해석들을 요약한 것으로 부동산 거래 현장에서 흔히 발생하는 내용을 요약한 것이다.

필요경비 인정

필요경비 불인정

① 취득세, 등록세 등 ② 세무사 수수료 ③ 법무사 수수료 및 중개수수료 ④ 샷시설치, 발코니, 방 확장 공사비용 ⑤ 토지초과이득세 및 개발・재개발부담금 ⑥ 상, 하수도 배관공사 ⑦ 난방시설 교체비용(보일러 등) ⑧ 소유권확보 소송비용, 화해비용 ⑨ 장기할부조건 연부이자 ⑩ 올림픽선수촌아파트 기부금 ⑪ 경매 취득시 유치권 변제금액(판결문 첨부시) ⑫ 건축허가취소의 행정소송비용 ⑬ 사해행위 소송 시 국가화해비용 ⑭ 경락대금에 불포함된 대항력 있는 전세보증금 ⑮ 토지개량을 위한 장애철거비용 ⑯ 불법건축물 철거비용 ⑰ 묘지이장비(세금계산서) ⑱ 부동산 매각 광고료 ⑲ 대신 지급한 매수인 등기비 ⑳ 매입한 채권 매각차손금액 ㉑ 대신 지급한 전매도인의 양도세 ㉒ 취득 시 부담한 부가가치세(비사업용) ㉓ 양수인 부담한 양도자의 연체료 ㉔ 학교용지 확보 부담금 및 기반시설 부담금 ㉕ 이축권 취득비용

① 고가 샹들리제 등 구입비용 ② 벽지, 장판 교체비용 ③ 싱크대, 주방기구 구입비 ④ 페인트 및 방수공사비 ⑤ 외벽 도색비용 ⑥ 보일러 수리비용 ⑦ 임차인퇴거 보상비용 ⑧ 금융기관 대출금 지급이자 ⑨ 경매 취득 시 세입자 명도비용 ⑩ 택지초과소유부담금 ⑪ 은행대출시 감정비, 해지비 ⑫ 장기할부조건 연체이자 ⑬ 경매 낙찰금 지연에 따른 이자 ⑭ 매매계약 해약으로 인한 위약금 ⑮ 경품아파트 원천징수 소득세 ⑯ 세입자에게 지출한 철거비용 ⑰ 토지 취득 시 학교법인기부금 ⑱ 아파트중도금 선납 시 할인비용 ⑲ 취득세의 납부지연 가산세, 연체료 ⑳ 주택청약예금의 이자상당액 ㉑ 수목재배 비용 ㉒ 오피스텔 비품 구입비 ㉓ 토지의 하자를 이유로 지급한 비용 ㉔ 경락대금에 불포함된 대항력 없는 전세보증금

평소 부동산 거래 후에 필요경비에 대한 증빙이 없어 아쉬워하는 많은 분들을 보면서 유비무환의 자세가 필요한 것이 아닐까 하는 생각을 하게 된다.

글 전성규

㈜지산세법연구소 소장, 국세청 세무공무원 재직, 양도세 자동 계산 S/W 개발

현재 ‘부동산 세무백과 절세전략‘ 온.오프라인 강좌 진행

저서 『2013 부동산 세무백과』, 『2012년 부동산 매매세무백과』, 『2011 STC 재개발.재건축 양도소득세』 외 다수

[목마른영혼]

잘 읽고 갑니다 ^^
그리고 퍼 갑니다 감사합니다!