부동산경매… 이사비용 활용한 명도대상자 내보내기

[한정국]

부동산경매 특히 주택과 같은 사람이 거주하는 형태의 부동산을 경매하다보면 부담스럽게 여겨지는 것이 해당 경매 대상물에 거주하는 사람(전소유자 또는 세입자)과의 직접적인 만남이다.

사람에 따라 다르겠지만 편안하지 않은 상태에서 누군가와 만나는 것을 꺼리는 사람들이 종종 있다.

이런 경우 대부분이 명도를 전문으로 하는 컨설팅회사에 의뢰하는 경우가 있는데 사실 사람간의 일이기 때문에 대화로 풀리지 않는 것은 없다. 결국 컨설팅 측도 대화로 해결하지 힘으로 겁박을 주지는 않는다.

그 껄끄러운 만남에서 당근효과를 주는 것이 바로 ‘이사비용’이다. 사실 낙찰자가 현 거주자에게 줄 수 있는 것이라고는 도의적인 차원에서 얼마의 이사비용을 보태어 주는 것이다.

여기서 한 가지 구분해야 할 것이 있다. 바로 해당 물건에 거주하는 이가 소유자인지 세입자인지, 또 소유자와 세입자의 경우 대개는 배당신청을 하게 되는데 이 때 배당을 얼마나 받게 되는지를 알아둘 필요가 있다.

명도협상에서 하나의 도구로 사용이 가능하기 때문인데, 소유자의 경우 근저당과 압류, 법원비용을 제외한 금액이 낙찰금액보다 낮으면 그 차액을 배당받게 된다. 다만 그 금액이 크지 않다는 것이 통상의 소유자가 갖는 현실이다.

하지만 세입자의 경우는 다르다. 배당신청을 한 세입자가 최초 은행근저당권 설정일보다 최소 2일 이상 앞섰다면 임차보증금 전액을 배당받을 수 있다. 즉 낙찰자 입장에서는 고액의 이사비용을 생각할 필요는 없다는 것이다. 또 후순위 세입자라면 낙찰금액 대비 얼마의 배당을 받게 되는지를 계산해 보면 대략적인 이사비용의 금액이 가늠된다.

중요한 것은 배당금을 받아야 하는 세입자라면 낙찰자가 명도확인서를 써줘야 한다는 것인데 이때 배당액의 경중에 따라 이사비용을 책정하면 된다.

문제는 소유자가 거주하는 경우다. 소유자의 집이 법원경매로 넘어갔을 경우 대개는 은행근저당 뿐만 아니라 신용카드 연체 등으로 인한 가압류도 여러 건 얽혀있는 경우가 많다. 은행에 이자를 갚기 위한 신용카드 돌려막기는 경매로 넘어가는 수순과도 같은 안타까운 현실 때문이다.

해당 물건의 명도를 위한 전 소유자와의 대면은 짧게는 두 번, 많게는 3~4차례의 만남이 이뤄져야 한다. 두 번의 경우는 첫 만남에 모든 것이 해결될 때인데 두 번째 만남은 이사할 때, 이사가 완전히 이뤄졌는지 확인하고 약속한 이사비용을 지불하기 위해서다.

여러 차례 만나야 하는 것은 집주인의 사정이 무척 힘들기 때문인데, 정말 가진 돈이 없어 마땅히 옮길 곳을 찾지 못하기 때문이기도 하다.

바로 여기서 이사비용이 명도에서 큰 효과를 발휘한다.

낙찰자 입장에서 명도는 빨리 이뤄지는 것이 좋다. 낙찰자라고 현금을 쌓아 두고 있는 입장이 아니다. 은행에서 자금을 차입하고 그 차입한 금액 대비 매달 금융비가 발생한다. 따라서 하루빨리 명도를 완료하고 그 집에 들어가든가 아니면 세입자를 들여 금융비 발생을 최소화해야 하기 때문이다.

해서 전 소유자와의 첫 만남에서 이사하는 기한(대개는 두 달 정도)을 정한 후 그때까지 집을 비워주게 되면 이사비용을 드리겠다고 제안한다. 전 소유자 입장에서는 나쁠 것이 없다. 어차피 이사는 가야하는 입장인데, 얼마인지 모르지만 이사비를 준다고하니 무조건 이익이기 때문이다.

이 때 중요한 것은 구체적인 금액을 밝히지 않는 것이 좋다. 이사비용은 법적으로 근거된 사항이 아니다.

따라서 숫자는 상대에게 알리지 않는 것이 좋으며, 다만, 기간 내 이사할 경우 이사비용이 생긴다는 것만 인지시키면 된다.

그럼 언제 금액을 말하는 것이 좋은가. 대개는 이사할 곳이 마련되면 전 소유자가 이사비용을 얼마를 줄 것인지 묻게 된다. 이사가는 입장에서도 낙찰자가 이사비를 준다고 하는데 얼마를 줄지 궁금하지 않겠는가. 해서 낙찰자는 이사할 곳이 정해졌는지만 궁금하고, 전 소유자 측에서는 이사비가 얼마인지만 궁금해 하기 마련이다.

일종의 심리게임의 개념이라고 봐도 좋은데, 이사할 곳이 마련되지 않은 상태에서의 경쟁우위는 전 소유자에게 있다. 한데 이사날짜가 정해지고 계약금까지 치렀다면 그 경쟁우위는 새로운 소유자(낙찰자)에게로 옮겨오게 된다.

이사비용은 이런 효과뿐만 아니라 전 소유자가 이사할 때 친절하게 안내를 해주게 되는 효과도 있다.

집 구석구석 안내를 하며, 집에 곰팡이가 피는 곳은 환기를 잘 해주어야 한다는 둥, 몇 년 전 얼마를 들여 새로 인테리어를 했는데 아직 AS기간이 남았으니(연락처를 알려주며) 이쪽으로 연락하면 무상수리가 가능하다는 생각지도 못한 안내까지 받는 경우도 있다.

하지만 반대로 이사비용을 주지 않는 상황이면 절대 이런 안내를 받을 수 없다. 심지어 현관문 번호키 비밀번호도 알려주지 않고 가버리는 경우도 있다. 이사비용 아끼려고 서로 불편한 관계를 만든다면 이사비용보다 더 큰 손실을 안게 되는 경우도 있으니 참조해야 할 것이다.