서울권만이 답이 아니다 부동산성공사례^^

[달빛에비친마룻바닥]

아름다운 고성 토성면의 아야진 해변^^

이곳에 투자를 했다^^

     작년 겨울, 박근혜 전 대통령의 재판이 열리고 문재인 후보의 대세론이 조심스레 고개를 들자, 가지고 있던 모든 서울 수도권 아파트 분양권을 정리하고 현금을 확보했다. 당시 야당의 불 보듯 뻔한 집값 떨어뜨리기 정책에 반하여 무리한 투자를 할 필요가 없어 보였기 때문이었다.



즉, 시대는 바뀌었고 욕심을 내려놓아야 했다. 무엇보다 잃지 않는 안전한 투자가 중요한 시대가 오고 있었다. 불어오는 바람에 따라 파도의 방향이 달라지듯이 부동산 시장의 변화에 누구보다 재빠르고 명석하게 대응하고 완전히 새로운 시각과 방향으로 접근해야 했다.



대출 규제며 갑작스런 금리인상과 정책 변화로 숨죽이며 버티기에 들어갔던 투자자들 중에 자본이 충분한 사람은 살아남고 그렇지 않은 사람은 소위 괴로워하다 좋은 매물을 부자들에게 넘기는 꼴을 보였다. 

 

     당시 대부분의 투자자들이 수도권 위주에서 빠득빠득 투자처를 찾아다닐 때, 나는 지방의 소도시로 눈을 돌려 소액으로도 수익을 낼 수 있는 물건들을 찾으러 다녔다. 이젠 공격적인 투자보다 안전하고 롱런할 수 있는 투자처에 대한 믿음을 가지고서.


  
처음엔 서울로 연결되는 철도개발과 크루즈 터미널이라는 기폭제로 강원도 속초가 뜨고 있다는 소문을 듣고 현장조사를 하러갔다. 아니다 다를까 지난해의 제주도를 방불케 할 만큼 부동산 열풍이 불어 아파트며 토지며 펜션, 다가구 주택 건축까지 태풍처럼 전국 투자자들이 휩쓸고 지가상승을 이루고 나간 후였다.



추격매수를 할 상황은 아닌 것 같아 속초생활권이면서 상대적으로 낮은 토지가격에 투자가치가 있는 곳을 탐색하다보니 속초 바로 위 고성이 보석처럼 눈에 띄었다. 그러다 만난 고마운 님이 강원도 고성 토성면의 아름다운 청강해변과 아야진 항구를 바라보는 한 소형아파트였다.



해변 바로 앞에 위치하고 있어 끝내주는 바다 조망이 나오는 아파트로 꽉 막힌 도시에 사는 사람들의 한번쯤 꼭 살아 보고 싶은 세컨드하루스로 손색이 없어보였다. 나는 바다가 보이는 조망권 뿐만 아니라 고성지역에서 몇 없는 아파트라는 희소성에 반해 버렸다.



투자는 낭만이 아니다. 단지 아름다운 바다조망만을 바라보고 돈이 안되는 물건에 손을 댈 리가 없는 나였고 철저한 투자분석과 손익을 따지고 들어간 현장이었다.

       

지도상 아파트 위치

     3만 명의 소도시 고성의 지역특성을 살펴보면 우리가 익히 알고 있는 일반적인 시골의 풍경이 아니라는 걸 알 수 있었다. 지역 주민 대부분이 군인과 군무원, 경동대학교 학생 및 교직원, 고성군 공무원이 살고 있는 지역이라 도시정도의 생활수준과 인프라가 필요한 특수지역이었는데 여기서 문제점은 이 사람들이 살만한 아파트가 심각할 정도로 전무하다는 것이었다.



대부분이 시골의 낡은 단독주택뿐이었고 펜션과 숙박은 성수기 기준, 가족단위로 하루 30만원이 훌쩍 넘었다. 겉모습은 바닷가 펜션이 즐비한 한적한 시골이자 관광지였으나 속으로는 철저하게 도시화를 갈망하는 이중적인 모습을 가지고 있었다.

“59㎡ 타입 매매가 9,500만원,
 담보대출+신용대출 6,000만원 월 이자 135,000원
 실투자금 3,500만원.
1년간 매매가 19,000만원,100% 상승
시세차익 1억"

     나는 전세임대를 하지 않고 관광지 숙박임대사업을 하고자 주변에 사는 주민에게 부탁해 청소와 관리를 맡기고 에어 비앤비(Air BnB)와 같은 인터넷 숙박업체를 통해 홍보를 진행했다.



그렇게 약 3개월간 숙박업을 해서 벌어들인 수입만 해도 1년 치 대출이자를 전부 갚고도 남을 정도였다. 알고 보니 아파트 주민들도 인터넷뿐만 아니라 다양한 경로를 통해 숙박임대사업을 하고 있었다. 성수기 주중에는 하루 12만원을, 주말에는 25만원씩 받아 3개월 민박 수입만 1,320만원을 벌어드렸다.

인터넷 숙박업체 홍보

보통 6월 20일부터 휴가가 시작되어 7월부터 8월까지 여름 극성수기를 맞이하여 두 달 동안은 평일에도 만실이었다. 그리고 12월부터 1월 초까지는 구정과 신정 맞이로 꾸준히 예약이 이뤄져 대출을 끼고 매입한 터라 대출이자와 관리비, 청소비, 그리고 인터넷 숙박업체 수수료를 빼더라도 놀랍게도 연간 25% 이상의 임대수익이 발생했다.

고성에 위치한 아파트 및 분양권

     그리고 2017년 부동산 정책변화로 많은 투자자들이 우왕 자왕하는 시기에 나는 누구도 생각하지 못했던 서울이 아닌 지방 소도시에서 임대수익와 시세차익을 동시에 창출했다.



지난 여름, 숙박을 했었던 서울에 사는 젊은 부부가 경치에 반해 노후에 세컨하우스로 사용하고 싶다며 적극적으로 매수 제안을 했다. 나는 이 부부에게 15,000만원에 한 채를 넘기고, 나머지 한 채도 일정 기간 보유하다 펜션으로 임대사업을 하고 싶다는 직장인 부부에게 같은 가격에 매도를 했다.



지금 시세는 놀랍게도 19,000만원으로 지난해 같은 기간 대비 100% 가격이 상승했다.  1년 사이 강원도 주택 가격 상승률이 부산에 이어 전국 2위를 기록하였는데 이는 강릉과 속초, 고성 등 동해안권이 주도를 하였고 그 중 특히 고성 토성면의 토지가격이 무려 409만원이 상승하여 최고가를 경신하였다. 운인지 실력인지 하필 고성 토성면에 위치한 아파트를 매입하여 이와 같은 놀라운 시세차익을 본 것이었다.



     현재 정부는 미래먹거리로 특수 관광지 개발에 적극적으로 나서고 있다. 지난해 강원도 관광객은 내국인이 1억 명을 돌파했고 중국인, 일본인, 동남아 관광객은 270만 명으로 제주도와 비교해 크게 뒤지지 않는다.



서울 양양 고속도로와 제 2 영동 고속도로의 개통은 서울과의 접근성을 1시간 내외로 단축시키고 ktx 개통은 강원도를 제 2의 부산 해운대로 탈바꿈시킬 것이다. 남녀노소 기차를 타고 강원도 해변에서 밥을 먹고 저녁에 다시 집으로 돌아가는 풍경이 눈에 선하다.



젊은이의 거리가 생겨나고 맛집과 데이트 코스는 소문이 나고 청년들이 해변가에서 기타를 치며 노래하는 자유로운 버스킹 문화도 생겨날 것이며 상권은 발달하고 외국인 관광객은 크루즈 터미널을 통해 하루 수 천,  수 만 명이 강원도를 들락거리며 지갑을 열게 될 것이다.



     사람들은 이제 마땅한 투자처가 없다고 말한다. 평창올림픽이 끝나면 단발성 호재가 아니냐 말하지만 나는 여전히 강원도에 아주 큰 매력을 느끼고 있다. 개척자의 마음으로 강원도의 힘을 믿는다.

그림으로 보는 강원도 현황/출처 매일경제

     나는 새로운 정부정책과 금융환경의 변화에 대응하여 의외성의 시야로 부동산 투자에 접근했다. 서울이 아닌 지방 소도시에서 수익을 창출하고 더 나아가 한발 더 앞선 새로운 투자처를 찾고 있다.



이러한 투자의 자신감은 현장답사에서 나온다. 강원도 고성이 한적한 시골마을이자 바닷가 관광지라는 정보 외에 군청과 군대 등에 직장을 둔 도시사람들과 경동대 학생 및 임직원이 거주하는 지역이라는 것, 턱없이 부족한 주택으로 아파트의 희소성과 프리미엄의 관계를 유추하여 좋은 매물을 발견하고 적절한 매매타이밍까지 가늠하게 한 것은 바로 철저한 현장답사에 있었다. 교육인프라가 부족한 지역이기 때문에 인근 속초에 학교를 배정받기 위해 속초학군 배정이 가능한 고성 토성면의 가치가 남달라 보였던 것이다.



     재산을 지키는 가장 확실한 방법은 투자를 하지 않는 것이다. 손해에 대한 두려움으로 결단을 내리지 못한다면 지금 당장 투자를 멈추어야 한다. 그리고 씨드머니를 모으고 투자를 알아보겠다는 식은 매우 안일한 생각이다. 지금부터 부동산 시장의 원리와 흐름을 이해하고 타겟 지역을 선정해 나갈 차비를 하자.

젊은 상가 여주인의 투자노트

https://blog.naver.com/mysistre/221174926153

[아방아방]

안녕하세요
내공있는 글 잘 읽었습니다. 감사합니다

[메아리수]

정말 좋은 정보들로 가득한 글이네요. 감사합니다. 새해 복 많이 받으세요