양도소득세,상속세,증여세에 대하여

[박향서]

● 양도소득세의 세율

구 분	세 율
미등기 양도자산	70%
비사업용 토지	60%
1세대 3주택이상	60%
1세대 2주택	50%
보유기간 1년미만	50%
보유기간 2년미만 1년이상	40%

구 분	과세표준	세 율	누진공제
2년이상보유	1천만원이하	9%
토지	1천만원∼4천만원	18%	90만원
건물	4천만원∼8천만원	27%	450만원
부동산에 관한 권리	8천만원이상	36%	1,170만원
(두개이상의 세율이 동시에 적용될 경우 높은 세율을 적용함.)

● 비사업용 토지의 양도소득세 중과세

중과세법 : 60%세율, 장기보유공제 배제

1. 기준에 관계없이 사업용으로 보는 경우

소유자가 사업용으로 사용하지 않았더라도 다음의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다.
즉 비사업용 토지의 판정 기준인 기간기준, 지역기준, 면적기준, 수입금액기준 등과 관계없이 사업용 토지로 구분한다.

① 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지·임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지
② 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지·임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지
③ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서
   사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지
④ 2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중 소유의 농지임야 목장용지
⑤ 상속에 의하여 취득한 농지·임야·목장용지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지
⑥ 공장의 가동에 따른 소음·분진·악취 등으로 인하여 생활환경의 오염 피해가 발생되는 지역 안의 토지로서
   당해 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토지의 인접토지

2. 기간기준에 의한 비사업용토지의 판정

비사업용 기간이 다음에 해당하는 경우 비사업용 토지에 해당한다.
(1) 토지 소유기간이 5년 이상인 경우(다음 모두 충족)
   ① 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
   ② 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
   ③ 토지 소유기간의 20% 초과에 해당하는 기간
(2) 토지소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우(다음 모두 충족)
   ① 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간
   ② 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
   ③ 토지 소유기간의 20% 초과에 해당하는 기간
(3) 토지소유기간이 3년 미만인 경우(다음 모두 충족)
   ① 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간
   ② 토지 소유기간의 20% 초과에 해당하는 기간

※ 토지분 재산세의 고지서에 종합합산과세대상으로 표기된 토지 또는 종합부동산세 과세대상 토지는 비사업용일 가능성이
   매우 높음.

● 농지의 양도소득세 감면

구 분	요 건	감면율	한도액	비 고
8년이상자경농지	8년이상재촌자경	100%	5년간 1억원한도
농지대체취득	양도일 전후 1년내 양도면적의 ½이상 또는 양도가액의 ⅓이상으로 농지를 취득후 3년이상 재촌자경	100%

※ 재촌 : 농지의 소재지 또는 농지소재지의 인접시군구에 거주

※ 자경 : 상시농업종사자 또는 농작업의 이상을 자기노동력에 의하여 경작

① 피상속인이 8년이상 자경한 농지는 상속인이 3년이상 자경한 경우에만 감면
② 피상속인이 8년이상 자경한 농지를 상속일부터 3년내 양도시 감면
③ 피상속인이 8년이상 자경한 농지를 05. 12. 31 이전 상속한 경우는 07. 12. 31까지 양도한 경우 감면

● 1세대 1주택 양도소득세 비과세

1세대가 1주택을 3년이상 소유하다가 양도하는 경우 비과세
(서울, 과천, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동지역소재 주택은 소유기간중 2년이상 거주)

▶ 1세대 : 본인 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소, 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 세대

▶ 3년미만 보유시 비과세 되는 경우

① 건설임대주택의 거주기간이 5년이상이며 소유기간이 3년 미만인 1세대 1주택
② 공익사업용 협의매수, 수용한 경우로 소유기간이 3년 미만인 1세대 1주택
③ 해외이주법에 의하여 세대원 전원 출국하고 2년이내 양도하는 1세대 1주택
④ 1년이상 국외거주가 필요한 취학 근무상형편으로 세대원 전원 출국 후 2년이내 양도하는 1세대 1주택
⑤ 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상형편, 질병요양등 부득이한 사유로 양도

▶ 1세대 1주택 특례

① 선취득 후양도로 일시적 2주택이 된 경우 : 취득일부터 1년내 양도
② 1세대 1주택자의 주택일부가 협의매수, 수용된 후 잔존부분 : 수용일부터 2년내 양도
③ 동거봉양을 위하여 합가로 1세대 2주택이 된 경우 : 합가일부터 2년내 양도
④ 혼인으로 1세대 2주택이 된 경우 : 혼인일부터 2년내 양도
⑤ 농어촌주택(상속, 이농, 귀농)주택과 일반주택을 보유하다 일반주택을 양도하는 경우

| 귀농주택 등 농어촌주택 보유시의 비과세 요건 (시행령 155 ⑦) |
구 분	상속주택	이농주택	귀농주택
농어촌주택 소재지역	서울,인천 및 경기도 일원을 제외한 읍(도시계획구역 밖)·면 지역	좌동	좌동
규 모	규모제한 없음	좌동	대지 660㎡이내 (고가주택 제외)
거주요건	피상속인 5년이상 거주한 농어촌 주택	이농인(어민포함) 5년이상 거주	본적지·연고지 소재 주택을 1000㎡ 이상의 농지와 함께 취득 후 3년이상 거주
사후관리			귀농하여 3년이상 영농에 종사(자경)
면제방법	일반주택(도시주택)은 현행 1세대 1주택요건 충족시 비과세	좌동	세대전원이 이사할 경우 최초 양도하는 1주택에 한하여 비과세

⑥ 농어촌주택 취득자가 일반주택을 양도하는 경우

구 분	(농어촌주택은 1세대 1주택 비과세 판정시 주택의 수에서 제외)
Ⅰ. 농어촌지역의 범위	* 읍 또는 면지역  ※ 다음 지역은 제외 · 수도권 및 광역시(단, 옹진군·연천군 및 기타 재정경제부령이 정하는 지역제외) · 도시지역 및 토지거래허가구역 · 지정지역(양도세 투기지역)                          · 관광단지(관광진흥법)
Ⅱ. 면적기준	* 대지 : 660㎡(200평)이내 * 건물 : - 단독주택 : 150㎡(45평)이내 - 공동주택(전용면적) : 116㎡(35평)
Ⅲ. 가액기준(기준시기)	* 취득당시 : 7천만원 이하 * 일반주택 양도 당시 : 1억원 이하
Ⅳ. 취득기한	* 2003. 8. 1 ∼ 2008. 12. 31 - 2005. 12. 31 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로서    2006. 12. 31 까지 잔금을 지급하는 경우 포함
Ⅴ. 보유기간	* 농어촌주택 취득 후 3년 이상 보유

※ 행정구역상 같은 읍·면 또는 면접한 읍·면지역에 일반주택이 소재하는 경우에는 위의 특례규정이 배제된다.
※ 제외지역 판정 시 당초 농어촌주택 취득당시의 지역기준으로 판정한다.

● 1세대 다주택자의 중과세 대상 주택수 계산

1세대 3주택 중과세 제외 주택 (세율 60%, 장기보유공제배제)	1세대 2주택 중과세 재외 주택 (세율 50%, 장기보유공제배제)
1. 수도권 광역시 외의 기준시가 3억원 이하 2. 장기임대주택 3. 조감법상 감면임대주택 4. 종업원에게 장기무상 임대하는 주택 5. 양도소득세 감면대상 신축주택 6. 문화재주택 7. 상속 후 5년 미경과주택 8. 저당권실행 취득후 3년 미경과주택 9. 가정보육시설용주택 10. 소형주택(대지 120㎡이하 건평 60㎡이하     기준시가 4천만원 이하) 11. 위 1~9 외의 1주택	1. 좌동 2. 좌동 3. 좌동 4. 좌동 5. 좌동 6. 좌동 7. 좌동 8. 좌동 9. 좌동 10. 근무상형편에 의한 주택 11. 소유권에 관한 소송중인주택 및 그결과     취득한 주택으로 3년 미경과 주택 12. 노부모봉양, 혼인으로 합가후 2년초과 5년이내주택 13. 소형주택(기준시가 1억원 이하) 14. 1세대 1주택자의 일시적 2주택 15. 위 1~12 외의 1주택

● 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택

※ 5대 신도시 : 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동
구 분	대상주택	감면요건	감면율
장기임대 주택 (§97)	○ 86.1.1~00.12.31 신축주택    -사용승인일/계약일자 ○ 85.12.31 이전 신축주택으로    입주사실 없는 주택 ※ 국민 주택에 한정	○ 5호이상 임대사업자가 2000.12.31 이전에 5년 이상 임대후 양도	○ 매입임대:5년이상 임대시 양도세 50% 감면, 10년이상 임대시 양도세 100%감면 ○ 건설임대:5년이상 임대시 양도세 100%감면 ○ 1세대1주택 판정시 제외
신축주택 임대 (§97의2)	○ 99.8.20~01.12.31 건설(사용승인일) ○ 99.8.20~01.12.31 분양(계약일자) ※ 국민 주택에 한정	○ 2호이상 임대사업자 5년이상 임대후 양도	○ 양도세 100% 감면 ○ 1세대1주택 판정시 제외
미분양 주택 (§98)	○ 95.10.31 현재 미분양 주택 ○ 98.02.28 현재 미분양 주택 ※ 국민 주택에 한정	○ 97.12.31 또는 98.12. 31이전 분양취득하여 5년 이상 보유/임대후 양도	○ 종소세와 양도세 20%과세 중 선택적용 ○ 1세대1주택 판정시 제외
신축주택 취득 (§99)	○ 98.5.22~99.6.30 자가건설/분양취득 ○ 국민주택은 98.5.22~99.12.31(분양취득분) ※ 고가주택(전용50평이상,기준시가    5억원초과)제외	○ 사용승인일/계약체결일 최초계약자	○ 5년이내 양도:100%감면 (감면세액의 20% 농특세 부과) ○ 5년이후 양도:5년간 상승분 차감후과세 ○ 1세대 1주택 판정시 제외
신축주택 취득 (§99의3)	○ 01.5.23~03.6.30 자가건설/분양취득 (서울, 과천, 5대신도시는~02.12.31) ※ 수도권포함(전국) ※ 고가주택 제외	○ 사용승인일/매매계약일 최초계약자	○ 5년이내 양도:100%감면 (감면세액의 20% 농특세 부과) ○ 5년이후 양도:5년간 상승분 차감후과세 ○ 1세대 1주택 판정시 제외
	○ 00.11.1~01.5.22 수도권외지역    국민주택에 한정

● 상속세의 과세표준계산

● 증여추정배제기준 (국세청 훈련 제1344호)

구분	취득재산		채무상환	총한도액
	주택	기타재산
1. 세대주인경우
가.30세이상인자	2억원	5천만원	5천만원	2억5천만원
나.40세 이상인자	4억원	1억원		5억원
2. 세대주가 아닌경우
가.30세이상인자	1억원	5천만원	5천만원	1억5천만원
나.40세 이상인자	2억원	1억원		3억원
3..30세미만인자	5천만원	3천만원	3천만원	8천만원

※ 위에 기준금액 이내라 하더라도 객관적으로 증여사실이 입증되면 증여세가 과세됩니다.
▶ 취득자금 10억 미만인 경우
자금의 출처가 80%이상 확인되면 나머지 부분에 대하여는 문제삼지 않는다.
▶ 취득자금 10억원 이상인 경우
자금의 출처를 제시하지 못한 금액이 2억 미만인 경우에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 본다.

● 상속세와 증여세의 비율

과세표준	세율	누진공제
1억원이하	10%	-
5억원이하	20%	1,000만원
10억원이하	30%	6,000만원
30억원이하	40%	16,000만원
30억원초과	50%	46,000만원

● 증여재산 기본공제

관계	공제액
직계존비속	3,000만원(단,미성년자1,500만원
배 우 자	3억원
기타친족	500만원
타 인	공제액없음
	(합산기간: 10년간)

● 취득세

과세표준	세율	비고
일반재산	2%	취득세액의 10%가 농어촌특별세로 가산됨
주택 유상거래	50% 감면(1%)

● 등록세

구분	재산종류	세율	비고
유상취득	농지	1%	등록세액의 의 20%가 지방 교육세로 가산됨
	농지외	2%
상속	농지	0.3%
	농지외	0.8%
증여, 기부	일반인	1.5%
	비영리사업자	0.8%
보존		0.8%
주택유상거래		50%감면(1%)