『 수익형부동산의 꽃 ‘꼬마 빌딩’ 고르기 』시리즈 1, 2

[알사장(안병훈)]

수익형부동산의 꽃 ‘꼬마 빌딩’ 고르기

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원

⑴ 빌딩, 보는 만큼 보인다

누구나 젊은 시절 한두 번쯤 맞선을 본 기억이 있을 것이다. 13년 동안 1000번의 맞선을 본 40대 남성이 국내에 있다면? 믿기 어려울 것이다. 하지만 실화다. 외국 명문대 출신의 사업가인 이 남성은 180cm에 이르는 큰 키와 다부진 체격으로 인기가 높은 '훈남'이다. 기대치가 높다보니 좋은 배필을 만나기 위해 수시로 맞선을 봤다. 그는 한 달에 3, 4명은 기본, 많게는 10~12명까지 만났다. 선을 너무 많이 보다보니 해프닝도 많았다. 한 여성과 여러 번 맞선을 보거나 맞선 본 여성이 친구 결혼식의 신부 쪽 하객으로 오는 경우도 있었다고 했다. 우여곡절 끝에 그는 다섯 살 연하의 천생배필을 만나 솔로탈출에 성공했다. 노총각의 맞선 스토리는 다소 엉뚱하지만, 고가의 상업용 부동산을 사려는 사람에게 시사하는 바가 적지 않다. 비표준화된 부동산은 많은 물건을 봐야 답이 나온다는 사실 말이다.

요즘 '꼬마빌딩'의 몸값이 상한가다. 꼬마빌딩은 주로 20억~50억원 정도의 중소규모 건물을 말한다. 흔히 볼 수 있는 지상 3~7층의 상가건물이나 작은 오피스건물이다. 과거에는 빌딩은 기업체들이 소유하는 건물이었다. 하지만 최근 들어 아파트 값이 급등하면서 일반 개인도 아파트를 팔고 대출을 안으면 꼬마빌딩을 살 수 있게 됐다. 수요가 크게 늘면서 서울 강남권 일대에서는 꼬마빌딩은 없어서 못 팔정도로 인기가 치솟고 있다.

문제는 사람들이 꼬마빌딩을 마치 아파트 사듯이 투자한다는 점이다. 꼬마빌딩은 아파트 같은 표준화된 부동산을 사는 방법과는 확실히 다르다. 가령 아파트는 모양새가 성냥갑처럼 같으므로 매입할 때 크게 신경 쓸 일이 별로 없다. 비로열층 아파트라면 로열층보다 가격을 약간 낮춰 구입하면 그만이다. 전세 낀 아파트를 살 때 세입자가 내부를 보여 주기를 꺼리면 옆집을 보고 구입하는 ‘깜깜이 쇼핑’도 한다. 하지만 비표준화된 부동산은 같은 동네라도 골목길 사이를 두고 가치가 천양지차다. 그러므로 적어도 50개의 매물을 봐라. 좋은 배필을 찾기 위해서는 맞선, 소개팅 등 다양한 방법을 이용하듯 꼬마빌딩도 리얼티코리아, 글로벌PMC 등 빌딩중개법인, 지역중개업소 등 여러 루트를 통해 최대한 많이 확보해서 보는 것이 좋다. 그 사이 자신도 모르게 물건을 고르는 안목도 생길 것이다.

문제는 바쁜 당신이 그 많은 물건을 어떻게 다 볼 것인가 하는 점이다. 그래서 시간과 비용을 줄일 수 있는 효과적인 방법이 필요하다. 바로 맞선 보듯이 하는 것이다. 당신은 맞선시장에서 짝을 찾고 싶은 40대 싱글이라고 가정하자. 아무리 빨리 배필을 찾고 싶다고 하더라도 아무나 만날 수는 없을 것이다. 조건 없는 사랑은 20대라면 모를까, 이제 중년을 접어든 40대에게는 비현실적이다. 세상 물정을 알 만큼 아니 계산적 사랑을 한다. 그래서 맞선 제의가 들어오면 '학력￢외모￢직업'등 조건을 따져보고 마음에 들어야 만남에 나설 것이다. 그래야 배필을 만나는 데 시간과 비용을 절약할 수 있을 테니까 말이다.

⑵스마트 폰으로 꼬마빌딩 감정하는 법

자연의 이치를 따지는 경험과학인 풍수 컨설팅을 하는 A씨. 그는 컨설팅 요청이 들어오면 무조건 현장에 나가지 않는다. 풍수나침반인 나경, 네이버나 다음지도 속 방향, 등고선, 지형도, 항공뷰, 로드뷰 등으로 명당을 1차적으로 골라낸다. 그는 "요즘은 워낙 정보기술이 발달해 자료조사 만으로도 80%는 분별이 가능하다"고 말했다. 꼬마빌딩을 고를 때도 A씨처럼 문명의 이기를 최대한 이용하는 것도 좋다. 스마트폰 앱 '스마트국토정보'를 다운로드 받아 활용하는 것이다. 스마트국토정보는 주로 도시지역의 건물과 토지의 입지, 가치, 규제사항을 파악하는데 요긴하게 쓰인다. 또는 인터넷에서는 국토교통부가 운영하는 시도별 '부동산정보 조회시스템'을 활용해도 된다. 꼬마빌딩 고르기의 시간 단축 방법은 '땅값은 세금을 매기는 기준인 공시지가의 2배 이내, 임대수익률은 연 4%이상' 조건에 부합하는 물건을 찾아내 현장조사를 나가는 것이다. 부동산을 평가하는 방법은 여러 가지가 있으나 꼬마빌딩은 아래의 2가지 방법을 활용하는 게 좋다.

첫째, 매입가(건물분+토지분)에서 건물분 가격을 따져보자. 건물을 짓는데 드는 비용은 서울 부산등 대도시와 시골이 큰 차이가 없을 것이다. 부동산업계에서는 건물이 어디에 있든 개략적으로 3.3㎡당(평당)가격은 연면적 기준 ‘신축 400만원’, ‘10년 경과 200만원’으로 계산한다. 건물의 경제적 수명은 40~50년이지만 20년이 넘으면 값어치가 없다고 보고 토지분에 포함해서 거래하는 경우가 많다. 꼬마빌딩을 구입하기 위해 현장을 둘러보면 다세대?다가구주택처럼 경제적 가치가 없는 낡은 건물이 많다는 사실을 알게 될 것이다. 결국 꼬마빌딩 역시 가치를 좌우하는 것은 입지적 가치, 즉 토지 가격인 셈이다.

건물분 가치를 계산한 뒤 매입가에서 이를 빼면 토지분 가격이 산출된다(매입가-건물분=토지분). 이 때 토지분 가격이 일반적으로 공시지가 2배 이내야 한다. 일부 서울 이태원, 성수동, 청담동 등 일부 핫플레이스는 공시지가의 최고 4~5배까지 치솟지만 거품이 아닌지 체크해야 한다.

둘째, 임대수익률이다. [임대수익률(연%)=(월세×12)/(매입가-임대보증금)×100]의 계산식을 활용하되 연 4% 이상을 찾아낸다. 꼬마빌딩에서 원룸이나 고시텔이 2개층 이상 있을 경우 연 5% 이상으로 잡는 게 좋다.

이런 방법을 통해 매매가격과 임대수익 요건을 충족하는 물건을 골라내는 작업을 진행(1차)한다. 그 다음 임장 활동을 통해 입지나 유동인구, 건물의 상태를 면밀히 조사(2차)하는 것이다. 또한 부동산중개업소에 들러 최근 매매거래 사례와 비교를 통해 적정 가치를 구하는 일도 병행하는 게 좋다. 네이버와 다음 지도의 로드뷰를 통해 최근 몇 년간 상권의 흐름을 체크하는 것도 필수다. 점포의 간판이 전혀 변화가 없다면 상권은 정체돼 있는 곳이다.

요컨대 자료조사 단계에서 비우량물건을 골라내야 힘들이지 않고 원하는 알짜물건을 얻을 수 있다. 의욕만 앞세워 많은 물건을 보려고 무작정 현장을 찾았다가는 제 풀에 지쳐 중도에 그만두기 십상이다. 생업이 바쁜 사람이라면 KB국민은행을 비롯한 금융권의 부동산투자자문서비스를 이용하는 것도 효율적인 방법이다. 요컨대 꼬마빌딩을 살 때도 최소비용에 최대효과라는 경제적 접근이 필요하다.

[행복바라기]

"50개의 매물을 봐라. 좋은 배필을 찾기 위해서는 맞선, 소개팅 등 다양한 방법을 이용하듯 꼬마빌딩도 리얼티코리아, 글로벌PMC 등 빌딩중개법인, 지역중개업소 등 여러 루트를 통해 최대한 많이 확보해서 보는 것이 좋다" "풍수나침반인 나경, 네이버나 다음지도 속 방향, 등고선, 지형도, 항공뷰, 로드뷰 등으로 명당을 1차적으로 골라낸다" 이러한 정보를 다시 한번 각인시켜 주셔서 고맙습니다^^

[오십천]

잘 읽었습니다

[손병도]

잘읽었습니다. 감사합니다.