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1.NEWS ■입찰보증금 미회수·임의 인상 경비용역비 입대의 손해
☛ 주택관리업자와 관리소장 공동 배상책임 인정
◆청소·경비용역업체의 경우 결원 등으로 실제 지출되지 않은 용역비, 연차수당 부당이득으로 입대의에 반환해야 아파트 입주자대표회의가 관리사무소장이 기존 직원들의 고용승계를 요청해 청소 및 경비용역 낙찰업체가 계약을 포기하게 함으로써 입찰보증금을 수령하지 못하는 손해를 입었고, 경비용역비를 임의로 인상해 손해를 입었다며 소송을 제기한 사건에서 법원은 주택관리업자와 소장의 공동 손해배상 책임이 있다고 판결했다. 춘천지방법원 민사5단독(판사 김창현)은 최근 강원도 춘천시 모 아파트 입대의가 주택관리업자 A사와 B소장 그리고 경비·청소용역업체 C사를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 ‘A위탁사와 B소장은 공동해 약 2,000만원을, C사는 약 660만원을 입대의에 지급하라’며 입대의 측 손을 일부 들어줬다.
해당 아파트 입대의는 2014년 10월부터 2년간 A위탁사와 관리계약을 체결했으며, B소장은 2014년 10월부터 1년간 해당 아파트에서 근무했다. B소장은 기존 청소 및 경비용역계약이 중간에 해지되자 2014년 11월경 입찰공고를 냈고 그 결과 D사(C사 이전에 선정된 업체)가 낙찰자로 결정됐다.
하지만 D사가 입찰계약 포기각서를 제출하자 입대의는 D사가 정당한 사유 없이 계약을 포기해 손해를 입었다며 입찰금액의 5%(약 1,000만원)를 위약금으로 지급하라고 D사에 요청하는데 D사는 B소장이 합의한 퇴직금 지급 외에 고용승계까지 요구해 계약을 포기, 귀책사유는 입대의 측에 있다면서 위약금 지급을 거절했다.
이에 입대의는 대한주택관리사협회에 이행보증공제금을 청구하는데 대주관은 피공제자인 입대의의 책임 있는 사유에 의한 것으로 이는 보상하지 않는 손해에 해당한다고 회신했다. 한편 D사는 입찰당시 청소용역에 대해서만 입찰이행보증공제증권을 입대의에 제출했다. 입대의는 D사의 계약 포기로 2014년 12월 11일 C사와 경비 및 청소용역계약을 체결하는데 같은 달 31일 B소장은 최저임금 인상 등을 반영, 휴게시간을 1시간 늘리고 경비용역비를 변경하는 등 경비용역조정협의서를 작성했으며 청소용역의 경우에도 용역비를 변경하는 협의서를 작성했다.
2016년 2월경엔 입대의가 C사와의 계약을 합의해지하기에 이르는데 그동안 실제 근로자들에 지급되지 않은 퇴직급여적립금(약 1,850만원)은 C사로부터 환급받았다. 이와 관련해 법원은 “B소장은 입대의 의결 절차를 거치지 않고 노조에 고용승계에 관한 합의서를 작성해 줬을 뿐만 아니라 D사에 고용승계를 요구할 당시 입대의 의결이나 승인을 받지 않았고 그로 인해 D사로 하여금 계약을 포기하도록 하는 원인을 제공하고 입찰보증금을 회수하지 못하도록 한 것은 입대의에 대한 불법행위를 구성한다”면서 “B소장은 불법행위자로서,
A위탁사는 B소장의 사용자로서 입대의에게 공동해 입찰보증금 상당의 손해를 배상할 의무가 있다”고 밝혔다. A위탁사는 B소장의 실질적 사용자가 입대의라며 면책을 주장했지만 받아들여지지 않았다. 임의 인상한 경비용역비 청구와 관련해 법원은 B소장이 입대의 의결 없이 임의로 조정협의서를 작성함으로써 퇴직적립금을 포함해 2015년에는 매월 약 70만원이 더 많은 약 1,600만원의 경비비를 지출토록 했다며 임의증가분에 대한 손해배상 책임을 인정했다. 이에 대해 B소장은 예산안 범위에서 조정 협의했을 뿐만 아니라 입대의 손해도 없었다고 항변했다. 하지만 법원은 2015년 월 경비비 예산이 약 1,600만원으로 편성됐다는 사정만으로 B소장이 입대의 의결 없이 경비용역계약에서 예정된 최저임금의 반영을 넘어서 입대의에 부담을 가져오는 경비비를 조정 협의한 것이 위법성이 없거나 입대의에 손해가 없다고 볼 수 없다고 판단했다. 입대의는 D사가 경비용역과 관련한 입찰보증금을 납부하지 않은 것에 대한 책임도 A위탁사와 B소장에게 물었다. 하지만 법원은 B소장이 경비용역업체 선정을 위한 입찰공고 시 입찰보증금 또는 증권 제출을 빠뜨리고 공고했으나 입대의로서도 이를 알 수 있었음에도 제대로 심사하지 않고 D사를 낙찰업체로 선정한 점 등을 들며 입대의 주장을 기각했다. 특히 입대의는 C사가 경비 및 청소용역원에 결원이 발생했을 경우 해당 금원을 공제해야 함에도 이를 부당이득했고, 무급 휴가기간에 대해서도 연차수당을 지급받았다며 이를 반환해야 한다고 주장했다. 이에 대해 법원은 입대의와 C사의 용역계약상의 법률관계는 민법상 위임관계라며 대법원 판례(2015다227376) 등을 참조, C사가 입대의로부터 받은 용역비 중 실제로 지출되지 않은 금원은 입대의에게 반환해야 한다면서 용역비와 연차수당 상당의 부당이득금을 반환하라고 주문했다. 한편 A위탁사와 B소장은 이번 판결에 불복해 항소를제기했으며, C사에 대한분은 확정됐다. 출처 : 한국아파트신문, 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr ■아파트 노후 상수도배관 누수···관리업체에 누수탐지 못한 책임 없어 서울동부지법 판결 아파트 노후 상수도배관 누수 보수공사를 한 뒤에도 계속 누수가 발생하자 누수탐지 및 복구공사과정에 관리업체의 과실이 있다며 제기한 입주자대표회의의 청구에 대해 법원이 기각 판결을 내렸다. 서울 송파구 A아파트는 2015년 6월 23일 일부 동 1층 1호 라인 지표면에서 누수가 발견됐고 누수탐지업체가 현장실사를 한 결과 상수도 주철배관에서 누수가 일어난다는 진단이 나왔다. 이 아파트에 공급되는 상수도배관 중 땅 속에 매설된 부분은 아파트 입구부터 지하실 벽면까지 약 40m에 달하고 아파트 입구로부터 약 35m 구간은 주철배관으로 나머지 약 5m 구간은 스테인리스 배관으로 돼 있다. 대표회의는 2015년 6월 27일 1차 누수 보수공사를 했으나 추가 누수가 확인돼 같은 해 8월 2차 누수 보수공사를 했고, 이후에도 계속 누수가 확인되자 상수도 주철배관 전부를 스테인리스관으로 교체하는 3차 공사를 진행했다. 그럼에도 누수가 멈추지 않자 4차 공사를 실시, 대표회의는 “매달 2000톤 이상 공용수돗물이 누수 되고 있음에도 누수를 방치한 채 입주자들에게 수도료를 부풀려 배분하고 누수가 일어나지 않는 주철배관을 누수지점으로 지목해 불필요한 공사를 하는 과실로 손해를 입혔다”며 B사를 상대로 7301만4216원(313세대의 초과납부 공동수도료·급탕용수료 6213만5216원 + 배관교체공사비 1087만3000원)을 구하는 소송을 제기했다. 이에 대해 서울동부지방법원 민사17단독(판사 김현진)은 위탁관리업체 B사에 직접적인 누수발생 책임이 없다며 대표회의의 청구를 일축했다. 재판부는 판결문에서 “이 아파트의 누수는 2010년 8월 이전에 발생한 것으로 보인다”며 “피고 B사가 이 아파트와 비슷한 규모의 아파트와의 공용수도 사용량을 알 수 없고 이 아파트 수도사용량에서 특별한 유의점을 발견하기 전 다른 단지와 수도사용량을 비교할 필요성을 느꼈다고 보기 어렵다”고 밝혔다. 이어 “피고 B사가 급탕용수료 등 계산방식에 있어 단가를 올리는 등의 관리비를 부과했더라도 누수관리에 관한 피고 B사의 과실이 있다고 단정하기 어렵고 피고 B사가 2010년 이전의 아파트 관리주체의 계산 방식과 다르게 조작했다고 볼 근거도 없는 점 등을 종합해 볼 때 피고 B사에 이 아파트 상하수도 배관이 누수사실을 발견하지 못한 책임이 있다고 보기 어렵다”고 지적했다. 또한 재판부는 “원고 대표회의가 아파트 누수공사를 4차례에 걸쳐서 했고 이 아파트 상수도 배관이 노후해 누수탐지업체들도 강동수도사업소가 탐지하기 전까지 정확한 누수지점을 파악하지 못한 점, 주철배관 교체공사 후 누수량이 일부 줄어든 것으로 보여 주철배관에 누수 부위가 없었다고 단정하기도 어려운 점 등을 보면 아파트 상수도관 보수공사를 함에 있어 피고 B사에 어떠한 과실이 있다고 보기도 어렵다”고 강조했다. 출처 : 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr ■ 국가 자격 불요 기술인력(소장 제외) 겸직 가능 국토부 ☛주차장 유료 개방 허용, 어린이집 입주 즉시 이용 ◆공동주택관리법 시행령 개정안 국무회의 통과 국토교통부는 아파트 관리사무소의 기술인력 중 자격증 없이 일정 교육을 이수하기만 하면 되는 기술인력에 대해서는 겸직이 가능하도록 명확히 한 내용을 담은 ‘공동주택관리법 시행령’ 개정안이 지난 8일 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 지난해 8월 12일부터 본격 시행된 공동주택관리법 시행령 별표 1 ‘공동주택 관리기구의 기술인력 및 장비기준’의 비고에는 ‘관리사무소장 기술인력 간, 기술인력 상호 간에는 겸직할 수 없다’는 겸직 금지 규정이 명시되면서 자격시험을 거칠 필요 없이 일정 교육 이수만으로 인정되는 관리자를 별도로 채용해야 하는데 따른 관리비 상승문제가 제기되는 등 공동주택 관리현장에서 혼란을 겪어왔다. 이에 개정안에는 관리사무소 기술인력 간 겸직 금지를 완화했다. 개정안은 공동주택 관리사무소의 기술인력 중 ‘국가기술자격법’에 따라 국가기술자격의 취득이 필요한 기술 인력이 국가기술자격이 필요하지 않은 기술 인력을 겸직하는 경우와 국가기술자격이 필요하지 않은 기술인력 상호 간에 겸직하는 경우에는 입주자대표회의의 의결을 거쳐 겸직이 가능하다고 국토부는 밝혔다. 따라서 전기안전관리자(전기시설), 수질환경기사(오수정화시설)), 에너지관리기사(보일러시설 중앙난방)의 겸직은 금지되며, 자격시험을 거칠 필요 없이 일정 교육 이수만으로 인정되는 소방안전관리자, 승강기안전관리자, 어린이놀이시설 안전관리자의 겸직은 가능하다. 이와 함께 앞으로는 아파트 주차장을 유료로 개방할 수 있게 된다. 현행법에서는 외부인 출입으로 인한 보안, 방범, 교통사고, 정온한 주거환경 저해, 입주민 불편 가중 등의 우려가 있어 외부인에게 공동주택 주차장 개방을 허용하지 않았다. 그러나 입주민 권익 침해 가능성이 적고 개방 가능한 주차 면이 있는 단지까지 금지하는 것은 불합리하다고 지적돼 왔다. 이에 개정안은 입주민들이 관리규약에 따라 공동주택 주차장을 외부인에게 유료로 개방하기로 결정하고, 입대의와 지자체 간 체결한 협약에 따라 지자체 또는 지방공단이 운영·관리하는 경우에는 유료로 개방할 수 있도록 허용했다. 개정된 규정에 따라 앞으로 각 시·도지사는 개정안 시행일부터 3개월 이내에 관리규약 준칙 개정 절차를 거쳐야 하고, 공동주택에서는 외부인에게 주차장을 개방하는 경우에 한해 개정된 관리규약 준칙에 맞게 관리규약을 개정하면 된다. 또 개정안에는 최초 입주 시부터 어린이집 이용이 가능하도록 어린이집 임차인 선정방법을 개선하는 내용도 담겼다. ‘주택건설기준 등에 관한 규정’에는 300가구 이상 공동주택 단지에 입주자 공유인 복리시설로서 어린이집 설치를 의무화하고 있고 어린이집 운영자를 입대의에서 관리규약에 정한 절차와 방법에 따라 선정토록 규정하고 있다. 하지만 공동주택 분양 후 최초 입주 시 관리규약 제정, 입대의 구성, 어린이집 운영자 선정 및 내부시설 공사 등으로 어린이집 개원까지 최소 6개월 이상 소요돼 어린 자녀를 둔 맞벌이 부부 등의 불편이 컸다. 이에 개정안에서는 시·군·구청장이 아파트 입주 초기부터 어린이집 운영이 필요하다고 판단하는 경우, 사업주체가 입주 개시일 3개월 전부터 입주예정자 과반의 서면동의를 받아 어린이집 운영자 선정기준이 포함된 관리규약을 정하면 과반의 서면동의를 받아 건설사가 어린이집 운영자를 선정할 수 있도록 해 입주와 동시에 어린이집을 이용할 수 있도록 했다. 이번 개정안은 공포한 날부터 시행된다. 2.민원회신 ● 선거관리위원회 위원으로 위촉돼 임기 전에 사퇴하면
문 : 선거관리위원회 위원으로 위촉돼 임기 전에 사퇴하면 동별 대표자로 출마 가능한지?
답 : 선거관리위원회 위원(사퇴하거나 그 지위에서 해임 또는 해촉된 사람으로서 그 남은 임기 중에 있는 사람 포함)은 동별 대표자가 될 수 없습니다(공동주택관리법 시행령 제11조 제3항제2호).
다만 선거관리위원회 위원으로 위촉돼 임기 전에 사퇴를 했다면 동별 대표자 결격사유(임기 중 사퇴)에 해당하지 않으므로 동별 대표자가 될 수 있습니다.
출처 : 국토부 주택건설공급과 |