↑위에 질문하신 경기도 성남시 중원구 하대원동 근린상가 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2011타경24229*

이 물건은 경기도 성남시 중원구 하대원동 근린상가 경매물건 입니다.

1.권리분석결과

답변:본 상가 건물등기부를 열람한 결과 1990.10.22 

중원새마을금고의 근저당이 말소기준권리가 되어 전부

소멸 하므로 상가 등기부상 법적인 문제는 없습니다.

2.대지권미등기 건

답변:본건의 법원경매 목록과 감정평가서를 확인해보니 토지등기부

갑구 30번에 소유자겸채무자 조려환지분이 등기되어 있어 낙찰 받고

잔금 납부후 소유권이전등기 신청하면 대지지분도 확보 됩니다.

3.임차인 관계건

답변: 본건의 점유관계조사서와 매각물건명세서를 열람한 결과

말소기준권리 이후(2009년7월6일)사업자 등록한 임차인 김윤남이

돌마촌식당 임차보증금2,000만원/월세80만원에 대하여 확정일자를 받고

배당요구 하였지만 배당순위가 밀려 단 한 푼도 배당을 받지 못하며

김윤남은 손해 보는 보증금 2,000만원중 일부라도 보증금을 회수

하기 위하여 2012년2월27일 500만원의 유치권을 신고하였습니다.

물론 경매실무에서 상가의 임차인이 신고한 유치권은 99% 인정받지 못하고

더구나 채권자 중원새마을금고에서 유치권배제신청하여 김윤남의 유치권은

성립하지 않을 것으로 보입니다.

4.최종결론:본건은 중원구청 건축과를 방문 하신 후

직접 상권을 파악하시고 다음회차 입찰을 고려하시기 바랍니다.

이유:본건은 1984년7월에 보존등기(건축)되어 약 18년이

경과한 건물로 아래--자료 사진상 외관도 노후해 보입니다.

또한 본 상가는 관할 중원구청 건축과에 16㎡무단증축으로

불법건축물로 등재되어 있으니 중원구청 건축과를 직접 방문

하여 매년 얼마의 과태료가 부과 되는지 확인하시기 바랍니다.

아울러 아래--인공위성 사진으로 보면 본 상가 동서쪽은 야산으로 막혀있어

상권이 협소하고 대하초등학교와 현대아파트 단지만을 상대로 상가를

오픈하여 영업을 하기에는 업종선택(수익성)에 상당한 부담이 있어 보입니다.

결론적으로 본건은 직접 임장하여 현지공인중개업소에서 상권이 살아 있는지와

정확한 시세를 충분히 상담 하신 후 수익성이 있을 경우에 한하여 입찰여부를

판단하시되 시세와 별 차이가 없다면 한 번 더 유찰된 다음회차 입찰을

고려하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[김판석]

속이 다 시원합니다. 정말 감사합니다. 좀 더 검토하고 관찰하겠습니다....^&^

[러브정/정의덕]

김판석회원님 댓글 감사 하구여..성투를 빕니다.^^러브정/정의덕 올림.