남양주 토지 시장 분석

면적의 86%가 토지이용규제 지역인 ‘남양주’ 도로망 확충과 대규모 그린벨트 해제로 지가 ‘상승’기대 남양주는 서울 중심부에서 26km 동북부에 위치하며 수도권지역의 상수원인 북한강과 남한강 합류지역으로 5개 노선의 국도와 2개 노선의 철도가 관통한다. 여기에 천마산, 수락산 등 명산과 북한강의 천혜의 자연경관을 갖춘 지역이기에 토지이용규제가 많다. 그렇지만 철도 복선화 사업과 도로망 확충, 대규모 그린벨트 해제 예정으로 부동산 투자 유망지역으로 주목 받고 있다. 주택시장의 침체로 토지·전원주택 같은 부동산 상품으로 방향을 바꾸는 투자자가 하나둘 늘고 있다. 이들의 관심 지역 가운데 빠짐 없이 들어있는 지역이 바로 남양주다. 서울과 가까우면서 다양한 개발바람이 불고 있는 것이 호재로 작용했기 때문이다. 지난해 5월 한국토지공사에서 실시된 남양주 평내지구 단독주택용지 공개분양을 살펴보면 알 수 있다. 전체 57필지 공급에 3천363명의 투자자가 몰려 평균 59대 1의 경쟁률을 기록했고, 이 가운데 일부는 최고 305대 1의 경쟁률을 나타냈다. 전원주택 시장에서 매우 이례적인 일로, 전문가들은 택지지구 내 소규모 토지가 확실한 투자상품이라는 점도 있었겠지만 무엇보다 남양주의 개발바람이 큰 변수로 작용한 것으로 분석한다. 따라서 남양주 지역에 전원주택이나 펜션을 계획하고 있다면 우선 전반적인 토지 현황과 개발내용, 관련 법안을 면밀히 살펴보는 것이 중요하다. ■ 개발제한구역 241.9㎢ 남양주는 전체 면적의 42%가 그린벨트로 지정되어 있다. 그만큼 아름다운 자연경관과 높은 녹지공간을 자랑하지만 개발이 쉽지 않다. 그러나 얼마전 그린벨트 내 20가구 이상 3백가구 미만의 중규모 집단취락지에 대한 해제 절차가 간소화 되어 남양주의 그린벨트 지역 86곳, 422만1,000㎡가 곧 해제될 계획이다. ■ 수질보전특별대책지역 187.1㎢ 팔당호 주변 7개 시·군(남양주, 용인, 이천, 광주시, 여주, 가평, 양평군 일부), 49 읍·면·동은 수질보전특별대책 I, Ⅱ권역, 한강법에 의한 수변구역 등의 규제를 받고 있다. 이 중 남양주는 수질특별대책지역 I 권역에 화도면(가곡리를 제외한 전역), 조안면이 속한다. 또 Ⅱ권역에는 화도면(가곡리), 수동면이 포함된다. 이곳에 집을 지으려면 현지에서 1년 이상 거주해야 하고, 토지 실소유자에 한해 산림형질변경을 허가한다. 수변구역으로 지정된 곳은 화도읍의 금남리 4.642㎢, 구암리 2.201㎢, 답내리 0.195㎢, 조안면의 삼봉리 1.876㎢ 등이다. ■ 토지거래허가구역 남양주는 수동면과 화도읍을 제외한 진접읍, 오남읍, 호평동, 평내동, 금곡동, 양정동, 지금동, 도농동, 퇴계원면, 별내면, 진건읍, 와부읍, 조안면이 토지거래허가구역으로 지정되어 있다. 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하거나, 허가 받은 사항을 변경하려면 부동산 관할 시·군·구청의 토지거래계약허가를 받아야 한다. ■ 교통 교통편으로는 경춘선과 중앙선 철도, 46번 국도가 남양주를 관통하고 있다. 이밖에 중부고속도로와 연결되는 구리~판교 고속화도로, 도농~퇴계원~신내동~서울외곽순화도로로 이어지는 동서간 도로가 있다. 지난해 11월에는 서울 강변북로 천호대교~구리·토평 구간(왕복 6차로)이 연장 개통되어 서울 진출입 시 문제가 되었던 교통체증이 다소 해결 되었다. 앞으로는 지하철 8호선(암사~구리)이 2009년까지 연장되는 데다 경춘선(망우리~금곡)과 중앙선(청량리~덕소) 구간의 복선화사업도 추진 중에 있다. 또한 진접~오남리~대성리간 도로(2006년)와 오남우회도로(2005년), 덕소~마석간 86번 지방도 4차선 확장(2005년), 하일~덕소간 한강대교 건설, 퇴계원~일산간 외곽순환도로, 판교~퇴계원간 8차선 확장(2006년) 등 각종 도로 신설과 확장이 계획돼 있다. 우수한 자연환경, 편리해지는 교통환경으로 경기 동북부 대표적 전원주택지 남양주는 와부읍, 화도읍, 진접읍 등 5개 읍과 조안면, 수동면, 별내면, 퇴계원면 등 6개 면, 그리고 평내동, 금곡동 등 6개 동의 인구 40만 명에 이르는 중소도시이다. 전체면적의 53%가 그린벨트, 40.7%는 상수원특별대책지역이며 나머지는 군사시설보호구역, 상수원보호구역으로 구분된다. 시 전체가 공장 이전 촉진지역으로 전국 최고의 녹지공간과 광릉수목원, 이름난 계곡, 북한강과 팔당호 등 천혜의 자연경관을 자랑하는 남양주는 수도권 일대 도시 중 가장 넓은 행정구역이다. 1980년 양주군에서 분리․신설되었고 1995년 미금시와 남양주군이 도․농 복합 형태의 시로 통합되어 오늘에 이르고 있다. 수도권 위성도시로서 서울 중심부에서 26㎞ 동북부에 위치하고 있으며 수도권 지역의 상수원인 북한강과 남한강 합류지역으로 6번, 43번, 45번, 47번 5개 도로와 경춘선, 중앙선 등 2개 노선의 철도가 관통하는 지역이다. 또한 판교-구리 간 고속도로가 시작되는 기점으로 교통이 편리하고 중앙선 덕소역까지 전철이 개통될 계획이다. 연평균 기온 12.4°C, 강우량 1,274mm로 사계절이 뚜렷한 대륙성기후인데다 천마산, 축령산, 서리산, 철마산, 수락산 등 명산이 있는 지역이다. 동남지역은 북한강과 남한강이 있어 수도권 시민의 1일 휴양지로 각광받는 전원도시로 도시와 농촌이 잘 어우러져 있다. 서울과의 접근성이 용이해 신주거단지로 급부상하고 있는 창현지구 아파트와 평내․호평지구 아파트가 있어 주거생활이 편리한 전원도시로 성장하고 있다. ① 와부읍, 출퇴근 편리해져 투자성 높아 덕소로 더욱 알려진 곳이 와부읍이다. 강동대교 북단 토평나들목에서 강변도로 덕소 가는 길과 강남권에서 미사리를 지나 팔당대교를 건너 양평을 가려면 거쳐야 하는 곳이 와부읍 팔당이다. 팔당댐은 서울 시민의 생명력을 지닌 젖줄이명서 드라이브 명소이기도 하다. 최근 경강국도 4차선 개통으로 천호동까지 15분대 거리로 출퇴근이 편리해졌고, 전철 기대심리로 역세권 아파트가 인기있다. 환경 친화적인 전원아파트 주변에 그린벨트 지역이 많아 환경이 잘 보존될 것으로 여겨져 각광받고 있다. 도시지역을 벗어나면 전원마을들이 대부분 그린벨트 지역으로 묶여 있어 잘만 살핀다면 블루칩 부동산으로 투자성있는 지역이기도 하다. 그린벨트 전답이 60~100만원 선, 대지는 평당 100~300만원 선이다. ③ 화도읍, 택지개발지구 많아 부분적으로 별장형 전원주택지 적당 46번 국도와 경춘선이 지나고 덕소에서 수동으로 이어지는 362번 지방도로가 준국도화되어 있어 4차선으로 확장될 것으로 보인다. 화도읍은 신도시 개발지역으로 이미 입주를 마친 창현택지개발지구에 이어 마석리에 2차 택지개발지구가 있다. 천마산 스키장이 있는 묵현리는 아파트나 빌라지역으로 변모해 있다. 대학생 MT촌이었던 금남리 지역은 북한강변에 접해 있어 라이브 카페촌으로 변했으며, 부분적으로 별장형 전원주택지로 적당하다. 답내리, 구암리 지역이 출퇴근 전원주택지, 실버 전원주택지로 적당하다. 대지는 65~104만원 선이며 관리지역은 35~80만원 선이다. ④ 수동면, 자연환경 우수하고 98번 지방도 개통 후 지가 상승 기대 화도읍에서 362번 지방도로를 따라 가평 현리로 이어지는 도로가 지나는 수동면은 천마산, 주금산, 서리산, 축령산 등 높은 산들이 선주형으로 둘러싸고 있다. 예부터 수동골 하면 물이 맑고 좋기로 소문난 지역이기도 하다. 특히 여름철 수동천에서 송사리를 잡던 낭만과 추억이 담긴 지역으로 주말이면 마석행 버스가 만원이었던 시절을 생각하면서 40~60대가 전원주택을 찾는다. 축령산 자락의 자연휴양림, 내방리 수동계곡의 국민관광단지, 비금마을 비금계곡 등이 있어 자연을 찾는 이들에게 휴식공간을 제공하는 데 충분한 조건을 갖추고 있다. 진접에서 오남저수지를 거쳐 지둔리, 운수리, 대성리로 이어지는 98번 국가지원지방도로(2차선)가 2006년 개통 예정으로 공사중에 있다. 이는 금곡, 평내, 마석으로 이어지는 경춘가도의 상습적인 교통체증을 덜어주며 남양주시의 외곽도로가 될 것이다. 이 도로가 개통되면 수동면을 지나는 지름길이 되어 20~30%의 지가 상승 효과이 있을 것으로 보인다. 수동면은 지리적으로 서울 송파․강동․동대문과 30~40㎞ 거리지만 접근성이 불편하다. 또한 타지역에 비해 경관은 빼어난 편이나 축사들이 많은 것이 커다란 장애요인으로 등장해 이 점만 피한다면 다용도 전원주택지로 부상할 것이다. 대지는 평당 40~65만 원 선이며 관리지역은 평당 20~45만 원 선이다. ⑤ 조안면, 대부분 그린벨트 지역으로 삼봉리 등만 가능 팔당대교를 건너 팔당역을 지나면 조안면이다. 조안면은 전체면적의 90%가 그린벨트 지역으로 묶여 있어 개발이 불가능하다. 환경이 잘 보존된 곳이 많아 한 때는 이축권이 8,000만~1억 원을 호가했으나 현재는 6,000만~8,000만 원 선으로 하락했다. 능내리에는 정약용 묘소가 있어 문화유산답사에 좋으며 시우리, 진중리, 송촌리, 조안리, 그린벨트 내 농지가 26~65만 원 선이며 대지는 80~130만 원 선이다. 조안면에서 유일하게 그린벨트 지역에서 벗어난 삼봉리는 북한강을 내려다보는 지역으로 전원환경이 좋다. 지역 시세는 관리지역이 평당 40~65만 원 선이며 대지는 80~130만 원 선이다.