소초의 행복제안-안타까운 선택
SBS 2014 . 09 . 16 20 : 55에 방영한 뉴스토리(10회)를 보면
[은퇴자금 노리는 부동산 사기 기승] 라는 제목과 함께
우리나라 평균 정년퇴직 나이 53세
퇴직 후 적어도 30년 가까이 생활을 해야 하는 50-60년대생 베이비부머 세대들은
안정적이고 고정적인 수익을 위해 부동산 투자를 선호하는 상황이다.
돈의 가치는 떨어져도 집, 땅의 가치는 쉽게 변하지 않는다는 부동산 투자불패의 신화
거래가 많은 만큼 피해자도 늘어나고 있다.
은퇴자를 상대로 한 기획부동산 사기가 대표적이다.
절벽도 쪼개 판다는 기획부동산 사기는 길 조차 나지 않는 임야나 야산을
매입해 몇 십 배 비싼 가격으로 판매했고 한 야산의 경우
피해액만 140억 원에 이른다.
취재진이 만난 기획부동산 투자사기 피해자 대부분은 주요일간지에 실린 광고나,
지인의 소개로 땅을 구입했다. 신문과 지인을 믿고 덜컥 구입했다 피해를 본 것인데
부동산 사기 수법은 이제 땅 뿐만이 아니라
높은 수익을 보장 한다는 수익형 부동산형태로까지 진화 하고 있다.
개발호재와 고수익을 앞세운 부동산 투자의 실체.
<뉴스토리>에서는 부동산 투자 사기와 실패 등으로 고통 받고 있는 은퇴자들과
전 기획부동산 직원을 만나 부동산 투자의 실체를 파헤치고
피해를 예방할 방안은 없는지 모색해 본다.
라는 제작의도를 밝히며 방영을 하였다.
매매를 유도한 사람이나 산 사람 모두 피해자인 기획부동산의 속내
수많은 사람들이 피해를 본 모양이다
왜 그런 현상이 계속해서 일어나는 것일까 그 동안 TV매체나 신문에서 여러 번 다뤘던 문제들인데도 어째서 문제의 본질을 알면서도 지속적으로 피해가 생기는 것일까 짚고 넘어가지 않을 수 없다.
문제는 몇몇 기획자 외에는 법을 제대로 알지 못하는데서 비롯되기도 하고 기획부동산 임원이나 사장마저도 장밋빛 미래에 젖어 집단을 이루며 자기도취에 빠지기도 한다는 것이다.
다시 말해 기획자가 내 놓은 청사진에 모두 매료되어 하나 둘 모인 사람들이 모두 집단 세뇌가 되어 어느 순간 이 사람들이 모두 바보는 아니겠지 라는 안심 속에 점차 기획안이 사실인양 착각 속에 빠져들게 된다는 것이다. 또 여기다가 설상가상으로 막대한 소개비를 지급함으로 그 결속력은 감히 전문가들마저 손을 대기 어려울 지경으로 마치 종교 집단처럼 집단적으로 망각상태로 빠져들기 십상인 것이다.
이런 곳에 일반인들이 지인을 통하거나 신문의 광고를 보고 방문했다가는 바로 그네들의 먹잇감이 되어 지갑을 열지 않고는 베길 수가 없게 되는 것은 물론 종사자 또한 경쟁적인 구도에서 실적을 내기 위해 전 재산을 탕진할 수밖에 없는 구조이다
이 직업이 종사하는 동안 수 십 수 백 만평의 토지가 이런 기획부동산 때문에 토지 소유권은 넘어왔음에도 불구하고 개발이 되지도 못하고 재산이 꽁꽁 묶여 오도가도 못 하는 것을 한두 번 본 것이 아니다.
우리 양평 새터전원마을이 개발되자 뒤 블록에도 기획부동산이 손을 대 수 십 명의 피해자들을 발생시켰다. 비록 필지분할 및 등기는 마쳤으나 몇 차례 진입도로를 개설하려고 허가를 받고 시도는 하였지만 끝내 각종 민원과 도로 여건이 맞지 않아 결국 공사가 중단되고 진척사항이 없는 상태에서 몇 년을 허송세월로 보내고 있는 것이다 어느 날 주소만 달랑 갖고 본인 소유의 땅을 찾으러 오는 사람들을 보면 참으로 안타까운 것이 한두 번이 아니다. 정말 어처구니없는 일들이 벌건 대낮에 벌어지고 있는 것이다.
요즘은 기획부동산들은 한층 진화되어 피라미드 방식의 영업방식을 접목시키거나 도로를 내어준다거나 어느 정도 허가를 받는 등 모양새를 갖추었지만 이 또한 믿을 수 없다. 왜냐하면 허가와 공사가 그리 호락호락 한 것만이 아니기 때문이다. 그렇다고 TV(뉴스토리)에서 나온 전문가가 말한 것처럼 그저 관공서에서 쉽게 확인할 수 있는사항은 더더욱 아니다 다만 참조할 사항일 뿐이다. 법이란 자고로 현행적인 여건만 얘기할 뿐 미래적인 것에 대하여는 함구하기 때문이다. 법과 정책이란 수시로 변할 수 있는 사항이고 주변 여건 또한 언제 변할 지 모르는 것이 부동산이다 기획부동산은 장밋빛 미래에 대하여 운운하는 경우가 더 많기 때문에 그 일에 대하여 전문가가 아니면 옳고 그름을 종잡을 수 없다 그러므로 많은 사람들이 그 덫에 쉽게 빠져들 수밖에 없는 구조이기 때문이다.
내가 아는 전문가가 한 사람 있었다. 그 사람은 수 십 년간 언론에도 얼굴을 비추고 책까지 낸 오리지널 토지전문가였다 다만 농가주택이나 토지를 중개하는 쪽에는 강했으나 전반적인 인허가와 토목공사 쪽에는 다소 약한 면이 있었다고 할 수 있다 그런데 용인 쪽에서 큰 토지를 발견하고는 그의 명성과 신뢰를 걸고 사람들을 모아 기획부동산처럼 진행하였으나 결국 뜻하는 바대로 진행되지 않아 결국 옥살이를 하고 말았던 것이다. 이처럼 토지는 각종 인허가와 토지분할 및 공사 그리고 그 경험이 있어야만 할 수 있음에도 불구하고 단순히 중개업소에 근무하던 사람들이나 기획부동산에 종사했던 사람들이 그 짜릿한 경험을 잊지 못하고 한탕주의에 빠져 그 유혹을 뿌리치지 못하고 만들어 놓은 것이 말 그대로 기획부동산인 것이다. 기획만 있을 뿐 실천이 되지 않는 것들이다. 부동산을 만만히 봐서는 안 된다 부동산은 주식시장처럼 엄연히 데이터가 존재하는 시장이며 절대적으로 경기에 민감한 경제의 한 주축이기도 하며 다양한 경험과 노하우가 절대적으로 필요한 부분이다 다만 주식처럼 아예 자금을 종식시키는 것과는 별도로 그 손실이 적기 때문에 쉽사리 생각하는 경우가 많지만 이 또한 오해임을 알아야 한다. 한 번 막힌 부동산은 아예 쓸모없는 애물단지가 되어 두고두고 후회를 하게 된다.
자고로 하나의 전원마을이 형성되려면 각 종 인허가와 상수도 하수도 전기 통신 석축 옹벽 도로포장 본토인들과의 이해관계 등 단계별 공사와 민원문제 등이 해결되어야만 비로소 마을의 형태를 갖추게 되는 것이다. 한마디로 LH공사처럼 민간 택지 개발업체인데 그러한 자본력과 공사 경험도 없이는 쉽게 달려들을 수 있는 곳이 아니다. 단지 토지만 소유한다는 개념에서 출발해서는 안 되는 것들이다 가령 기획부동산들처럼 지분등기로 등기가 완료되었다 치자 만약 개개인이 허가를 받으려 한다면 30~40명 되는 지분등기권자들로부터 모두 동의를 받아야 되는데 누가 그 사람들이 다 어디에 사는지 그리고 공공부분을 공사하려는데 누가 책임을 지고 돈을 걷고 공정하게 공사를 할 수 있는지 이것은 현실적으로 불가능한 것이다. 등기가 완료되었다고 안심하다가 몇 년이 지난 후 집을 지으려고 허가를 받기위해 등기상에 있는 사람들을 찾아다닌다는 것도 불가능하고 또 생활여건들이 모두 달라 함께 돈을 걷자고 한 들 누가 호응을 해 줄 것인가. 등기 완료한 기획부동산은 빠져 나가면 그만이다 이미 땅값으로 지불한 돈은 모두 공중 분해된 상태이다
기획부동산의 생리를 보면 주변시세보다 저렴하고 큰 땅을 구입해야만 조직이 운영되는 시스템이다 가령 안 팔리던 몇 만평 토지를 평당 10만원에 구입해서 주위 토지 200평보다 싸게 40만원에 매각했다고 치면 중간에 일하는 사람들 즉 계약을 성사시킨 사람에게 20% 알선료가 빠져나가고 매단계마다 임원진들 그리고 과다한 사무실 운영경비와 광고비 통신비 등 경비로 지출하고 최상위 포식자에게는 약 3~10%의 이익이 떨어지도록 되어 있는 구조이다. TV에서 나온 것처럼 140억의 피해가 생겼다면 임원진들이나 최상위 포식자는 약 20~30억 정도를 짧은 기간 내에 벌어들인 셈이다. 이러한 구조는 주식시장에서는 도저히 찾아볼 수 없는 구조인 셈이다.
황금알을 낳는 토지시대는 갔다 다만 탈도시화 역도시화로 인해 이주민들 즉 전원생활을 하려는 사람들로 인해 토지시장 매물이 갈수록 줄어들어 그 지가상승률이 높은 것만은 사실이다 10년 전 평당 20만원 하던 것이 지금은 100만원에서 120만 원 정도인 것도 사실이다 수도권 인구가 2000만 명인 것을 감안하면 그 중 4만 정도가 양평으로 왔다고 보아야 할 것이다 전체인구 중 베이비부머 시대 5~60대가 약 20% 정도라면 400만 명인데 그 중 70%가 전원생활을 꿈꾼다. 약 280만 명이라 할 수 있다. 280만 명 중 전원생활의 꿈을 양평에서 실천한 사람이 겨우 4만 명이라고 할 수 있다 이미 양평도 포화상태라 할 수 있을 정도로 많은 곳이 개발 중이다. 눈에 보인다고 다 땅이 아니다. 절대농지가 있고, 농림지 산이 차지하는 비율이 꽤 높아 거의 쓸 만한 땅을 찾기 어렵다고 해야 할 것이다 더구나 내 입맛에 딱 맞는 토지를 찾는 것은 더더욱 어려울 것이다. 한 시간이 갖는 거리의 매력, 도심지 생활을 하는 자녀들이 언제든 손쉽게 찾을 수 있는 곳, 그 곳이 양평인 것이다. 우린 쉽게 30분 더 나가면 되고, 이왕 가는 거 1시간 더 가면 어때 라고 생각하지만 내가 쉴 때 다른 이도 쉰다는 것을 알아야 한다. 그로인해 발생하는 차 막힘 이 수고는 1시간이 아니라 서너 시간이라는 것을 알아야 한다. 아무쪼록 전원생활을 하려는 사람들이 더 이상은 기획부동산과 같은 장밋빛 꼬임에 말려들지 말고 건강한 전원생활을 시작했으면 좋겠다는 생각과 전원생활이란 자고로 정직하고 건강한 토지에서부터 출발이 않을까 하는 바램을 밝히며 이 글을 마치고자 한다.
< 위 사진들은 이해를 돕기 위한 이미지 사진들 입니다>
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꼭 당부 드리고 싶은 것은 저희 물건과 부동산에 나와 있는 일반 토지가격을 비교하지 말아주셨으면 합니다. 왜냐하면 일반 토지물건들은 나중에 집을 짓기 위해 추가로 평당 몇 만원씩 부담해야 하는 인허가세금과 수백만 원씩 들어가는 토목/건축설계 용역비, 그리고 지하수, 하수도, 포장, 석축/옹벽, 절/성토 등 수 천만 원이 들어가는 것을 전혀 고려하지 않은 단순한 토지매매가이기 때문입니다
다음 시간에 또 다른 알찬 정보로 찾아뵙겠습니다.
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