2기 신도시 서열을 매기다 - 부자노트 중에서

[부동산닥터]

2기 신도시 서열을 매기다?

2012-06-07 조회 3,636 | 추천 1 | 의견 1 | 평점: 

한 여름 무더위가 걱정입니다. 하지만 봄이 깊으면 여름이 다가오고, 여름이 깊으면 선선한 가을이 옵니다. 주택시장의 겨울도 깊으니 곧 봄이 오겠죠? 요즘 다 지나간다라는 말을 많이 쓰게 됩니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 오랜만에 주택시장 속으로 들어가 볼까 합니다. 6월 첫 분양(동시분양)을 앞두고 있는 화성 동탄2신도시를 계기로 수도권 2기 신도시의 미래를 예측해보겠습니다.

2기 신도시의 현재

먼저 2기 신도시 분양시장에서 ‘분양로또’라고 할 정도로 청약열풍을 몰고 온 판교신도시입니다.

아파트 등 주택 2만9천3백가구가 들어선 판교신도시는 2006년 3월 첫 분양을 하고 2009년 1월 아파트 분양이 마무리됐습니다. 평당 분양가는 20평형대가 1천1백만원대, 30평형대가 1천2백만원대에서 1천6백만원대, 40평형대가 1천3백만원대에서 1천7백만원대를 기록했습니다.

6월 현재 분양가 대비 프리미엄은 △20평형대가 2억2천만~4억4천만원 △30평형대 2억7천만~5억7천만원 △40평형대 2억5천만~6억9천만원이 각각 붙어있는 상태입니다.

시세는 올 들어 하락세입니다. 지난해 9월 강남~정자 신분당선 개통 호재에다 5.10대책에도 불구하고 말입니다. 전세는 수요가 꾸준한 편이지만 매매가는 소폭 하락한 상태입니다.

2004년 7월부터 2006년 5월까지 2기 신도시중 가장 먼저 분양한 동탄1신도시의 경우 분양가는 평당 6백만원대에서 9백15만원까지, 전평형이 1천만원을 넘지 않았습니다.

프리미엄은 분양시점 이후 현재까지 기회비용 등을 감안하면 높지 않습니다. 20평형대 프리미엄은 6천만원에서 1억4천5백만원, 30평형대는 5천5백만~1억9천만원, 40평형대는 4천5백만~2억4천5백만원 붙었습니다.

동탄1신도시 시세동향은 동탄2신도시 분양이 임박하면서 가격 하락폭 커지고 있습니다. 동탄1에서 동탄2로 갈아타려는 수요가 많지만 기존 아파트 처분이 쉽지 않아 어려움을 겪고 있습니다.

광교신도시는 2008년 9월부터 지난 2월까지 최근에 아파트 분양이 끝났습니다. 분양가는 20평형대가 1천1백만원대, 30평형대 1천2백만원대에서 1천3백만원대, 40평형대는 1천3백만원대에서 최고 1천5백만원대를 기록했습니다. 프리미엄은 20평형대가 5천만원 정도, 나머지 30~40평형대는 1천5백만원에서 최고 7천만원이 붙어있는 상태입니다.

시세동향은 최근 경기도청 이전 보류로 인해 분양권 매수 문의가 줄어들었습니다. 반면 전셋값은 강세를 보이고 있습니다.

나머지 김포 한강신도시(2008년 9월~2012년 3월 분양. 분양물량 남아있음)와 파주 운정신도시(2006년 9월~2011년 6월. 운정3지구 토지보상 추진중)는 입주한 아파트도 미분양 등으로 마이너스 프리미엄을 기록할 정도로 약세를 보이고 있습니다.

한강신도시의 경우 지난 5월부터 광역급행버스가 운행돼 서울 접근성이 좋아졌지만 대기중인 입주물량이 많아 가격은 약세가 계속되고 있습니다. 운정신도시도 급매물이 나오지만 매수자의 가격하락 기대심리로 거래되지 않고 있습니다. 소형 평형을 제외하곤 대부분 마이너스 프리미엄을 기록하고 있습니다.

2기 신도시 서열을 매기다?

과거 수도권 1기 신도시 사례를 들어 2기 신도시의 미래를 조심스럽게 예측해보겠습니다.

1기 신도시 입주가 마무리된 1994년을 기준으로 10년이 지난 2004년 말에 분양가 대비 매매가 상승률을 보면 분당이 130% 올라 1위를 차지했습니다. 이어 평촌이 91% 상승해서 2위, 중동이 88% 올라 3위를 차지했습니다. 반면 일산은 66% 올라 4위, 산본이 60%로 가장 낮았습니다. 일산은 분당에 비해 구매력있는 수요층에서 밀려 분양가 대비 상승률이 낮았습니다.

1기 신도시 매매가는 강남권에 가깝고 중대형 평형이 상대적으로 많은 분당과 평촌이 많이 올랐습니다. 입주이후 7~8년간 약세를 보이다 수도권 입주물량이 본격적으로 감소하던 2000년 이후 반등세로 돌아서 2006년까지 큰 폭으로 상승했습니다.

현재 2기 신도시 상황은 그때와 비슷하지만 시세는 그렇지 않습니다. 2011년부터 수도권 입주물량 감소가 본격화되기 시작했지만 국내외 경기가 불안정하고 불확실하면서 수요 부진에 시달리고 있습니다. 따라서 2기 신도시 아파트와 분양권 시세는 약세를 보이고 있습니다.

관건은 구매력 증가를 통한 주택수요 회복입니다. 이를 위해선 1기 신도시 시절에 없던 DTI, LTV 등 주택담보대출 규제가 먼저 완화(폐지)돼야 할 것입니다. 이와함께 국내외 경기도 연착륙해야 할 것입니다.

하지만 2기 신도시 아파트값이 본격적인 상승세가 시작되려면 최소한 입주한지 7년이 지나 기반시설 자족시설 등이 어느 정도 갖춰져야 할 것입니다. 판교신도시는 2016년부터, 광교신도시는 2018년부터 상승폭이 커질 것으로 예측합니다.

동탄2신도시 포함 2012년 6월 현재 첫 분양을 시작한 수도권 2기 신도시를 향후 2016년 기준으로 분양가 대비 매매가 상승률 서열을 매겨보겠습니다.

경기가 안정되고 주택수요가 살아난다면 2기 신도시도 강남권 접근성이 좋은 신도시일수록, 20평형대 소형보다는 중대형 30~40평형대가 가격 상승폭이 클 것입니다. 매매가 상승률의 관건은 구매력있는 수요자가 얼마나 지속적으로 유입되느냐, 가수요가 얼마나 붙느냐에 따라 좌우될 것입니다.

판교신도시>광교신도시>동탄2신도시>동탄1신도시>한강신도시>운정신도시 순이 될 것입니다. 어디까지나 제 개인 의견일뿐입니다. 향후 검단신도시 양주신도시 위례신도시가 분양된다면 다시 한번 서열을 매겨보겠습니다.

[inin]

규제들이 언능풀려야하는데요^^

[연꽃1]

감사합니다