종부세, 규제지역, 후분양제, 정책 제안 등.

[해야해야]

2015년 남천 마리나,

2016년 광안리, 용호만 불꽃놀이.

bebe

차기 정권에서 법적, 정치적으로 탈탈 털리며 대청소 될, 참여연대 등 일부 시민단체, 교수 등 자칭 전문가, 자칭 개혁, 진보 정치 광신 폭락이 잔존 수천, 수만 마리 및 그들의 교시를 충실하게 받든 지적, 도덕적, 인격적 백치 뭉가와 뭉가 각설이 패들에 스쳐 지나듯 유딩, 초딩 수준의 간단하고 평이한 교화, 개선 작업.

항상 그랬듯 중딩 이상의 수준이면 쇠귀에 경 읽기, 마이동풍이 될 것이니까.

다주택자나 집값이 오르는 것이 나쁘기만 한 것일까?

이건희나 그 동생 이명희, 그 아들딸인 이재용, 이부진, 정용진 등이 각각 수백억짜리 집을 서너 채 보유한들,

집값도 은행이나 집 금고에 보관하고 있거나 해외 사치품, 도박 자금 등 국민 경제에 기여하지 못하는,

주체하지 못할 넘쳐흐르는 현금으로 빚 없이 50억, 100억을 사는 것도 그렇게 산 집값 50억, 100억이 2~3배 올라 150억, 300억이 된들 국민 대다수는 별다른 나쁜 반응을 보이지 않을 것이다.

국가 재정이나 국민 경제로 봐도 돈을 햇볕 쬐게 하고 돌게 하여 해롭지 않고 누진세를 보다 많이 납부하여 또한 나쁘지 않으며 보유 현금으로 집을 샀기에 버블 위험도 가계, 개인 채무도 증가시키지 않아 국민경제에 위험하지도 않다. 그런데 왜 이 난리?

그러나 국민의 다수를 차지하는 무산자와 집값이 오르지 않거나 조금 오른 유산자를 포함한 서민, 중산층들은 자신과 비슷한 처지에 있던 사람들이 뭉가 정권의 부동산 정책 삽질로 인해 상대적, 절대적 빈곤감, 상실감을 겪게 되었기 때문이다.

뭉가 정부여당은 주로 서울 등 특정지역, 특정인에게 수억에서 수십억의 자산 증가 기회를 주었기 때문이다.

그것도 버블 위험과 가계 채무 폭증 위험을 수반하는 등 국민 경제에 위험을 초래케 하면서도.

궁민 다수, 서민, 중산층은 안 먹고 안입고 뼈빠지게 저축해도 일 년에 수백, 수천만 원 모으기, 전세 보증금 올려주기도 힘든데 말이야.

임대차 3법으로 40~50% 무산자는 너그들을 환호, 지지해 줄 것 같제?

놀부가 일부러 제비 다리 부러뜨리고 치료해 주는 것도 아니고,

중기, 장기적으로 공공임대 사업 폐지와 더불어 앞으로 전월세 매물이 줄어들 수밖에 없고, 공급곡선 좌측 이동으로 전월세 가격이 지속적으로 더 올라 배 짼데 왕소금 뿌리는 격으로 2중 3중의 고통을 가중시키는 줄 알 리가 있나.

각설하고 과제 수행이나 한다.

뭉가 정권이 취득, 보유, 양도까지 세금의 장막을 몇 겹 둘러 놓은 요즘 집값이 오르는 것이 좋기만 한 것일까?

서울 사는 다주택자 후배는 물론 일가구 고가주택 후배들은 세금 걱정이 많고, 일부는 집값이 좀 내렸으면 하더라.

그래도 규제 폭탄과 무관한 부산 등 낙후된 지방의 저가 일가구 일 주택자들에겐 집값이 많이 오를수록 좋을 것이다.

도시 및 주거환경 과제가 정점으로 치닫고 있고 이에 상응하여 집값도 대세 상승기에 접어들 것이에,

몇 년만 지나도 부산에서도 종부세 대상자는 해가 갈수록 급격하게 늘어나게 될 것이다.

현재의 조세체계가 유지된다면 부산에서도 대형, 다주택자들이 아닌 소형 평형대의 일가구 일 주택자들도 그리 오래지않아 종부세 대열에 합류하게 될 것이다.

부산시 중장기 집값 전망을 겸하여 보다 구체적으로 살펴보자.

대략 2023년을 전후하여 입주하게 될 대연 비치, 삼익 타워는 2024년에는 전용 면적 84 제곱미터만 아니라 전용 59도 종부세를 납부하게 될 것 같다.

중층 재건축은 쉽지 않은데, 10년, 20년 후가 될지도 모르는 대우, 경남 마리나, 수영 현대, 동래 럭키, 기타 협진태양, 동대신 삼익 등 군소 단지 등등 부산 중층 재건축 단지들도 2024년 전후에 전용 84는 종부세를 납부해야 할 것 같고, 집값이 계속 더 오른다면 전용 59도 종부세를 납부하게 되어 투자 수익률이 크게 감소할 수밖에 없을 것 같다.

인근 삼익 비치는 59는 당연, 전용 43도 어쩌면 가능할 것 같고.

대단지들인 온천 2, 4 래미안, 거제 2 래미안, 대연 3 캐슬 아이파크 재개발과 삼익 비치 등의 재건축이 모두 입주할 무렵인 2027년 무렵에는, 인근 뉴비치, 대연 혁신 힐스테이트 푸르지오, 대연 뷰 힐스, 대연 레전드, 대연 자이, 어쩌면 대연 푸르지오 파크, 푸르지오 클라센트 전용 59의 종부세 대상도 가능할 수 있겠다.

또 다른 대단지들인 시민공원 촉진 지구 3, 2-1구역, 우동 3구역, 복산 1구역, 대연 8구역, 문현 1, 3구역, 괴정 5구역 등이 모두 입주할 2030년 무렵에는 당연히 전용 84, 59 모두가 종부세 납부 대상이겠지만.

마지막으로 낙후된 지방의 규제와 관련해서 정책제안이다.

8년간 침체에 시달리다 최근에 막 회복하려는 낙후 지방 청주시에 대한 규제는 뭉가 정권의 근시안적이고 편협한, 국토 불균형 발전 및 서울, 경기 중심 사고의 자수, 자복에 기인한 실수다.

앞서 언급했듯, 다주택, 집값 오르는 것이 꼭 나쁜 것만 아니고,

국민 경제에 위험을 주는 버블은커녕 역 버블 상태의 낙후 지방 집값이 좀 많이 오르면 어때서?

앞으로 낙엽도 피해 가야 할 말년 병장 뭉가 패거리들은 더 빨리 두 발 저는 오리꼴이 나지 않으려면 알아서 기라.

2020년 가을부터 대세 상승의 먼 길을 떠나게 될 부산 부동산 시장도 마찬가지다.

너무 지나치면 경고 차 수영구, 해운대구 일부 자치동에 국한하여 규제하는 것이야 용인 가능하다.

이 또한 지적, 도덕적, 인격적 백치 뭉가 정권보다 차기 정권에 대한 정책 제안에 대한 의미가 더 크다.

2020년 6월까지도 삼타, 대비의 분양일, 분양가에 대해 말들이 많던데 일반인들만 아니라 조합원, 조합장, 시공사들에 대해 간단히 결론만 말한다.

결론적으로 삼익 비치는 물론 삼익 타워, 대연 비치도 현재의 상황에서 후분양이 불가피해 보인다.

부산은 아직 제대로 된 회복조차 시작 전인데도 불구하고, 일반 분양 물량이 많이 남아있는 대연 비치 101동 등의 청약 경쟁률은 명실상부한 로또로 부산 부동산 시장을 단기에 불바다로 만들기에 족할 만큼 단군이래 최고 청약 경쟁율이 예약되어 있기 때문이다.

만약 지금 HUG 가 대연 비치 일반 분양가를 조합원 분양가와 비슷한 평당 1900~2000만 원을 승인하고 조합과 시공사기 이를 수용하여 일반 분양을 하게 된다면,

2020년 6월 현재 바다 영구 조망권을 가진 대연 비치 101동 전용 면적 114의 저층의 매물이 15~16억, 고층의 매물이 18~20억으로 지금 당첨만 되어도 프리미엄만 8~15억으로 명실상부한 로또기 때문이다.

또한 그렇다고 중앙, 지방정부나 허그가 대연 비치 일반 분양가를 현재 시세와 비슷하게 평당 3000~40000만 원으로 승인해 줄리가 만무하기 때문이다.

따라서 조합과 시공사는 잘 협의하여 준공 후 분양으로 시세에 맞춰, 자유롭게 평당 4천이든 5천이든 분양하는 것이 부산 부동산 시장에 민폐를 최소화하는 길이자 조합원의 이익을 극대화하는 길이다.

사실상 일대일 재건축인 삼익 타워, 삼익 비치는 일반 분양 물량이 극히 적어 더하다.

현재 바다 영구 조망권의 삼익 타워 101동, 103동 전용 115와 125 제곱미터의 매물은 장기 실종 상태고 삼익 타워 전용 101의 매물이 15억으로 대연 비치 114 저층의 가격과 유사하기 때문이다.

앞으로 빨라야 7~8년 후에나 입주할 것으로 예상되는 삼익 비치의 전용 84 제곱미터의 2020년 6월 실거래 가격이 13억 대이니,

추가 분담금, 초과 이익 환수금, 매년 장기간 부담하게 될 재산세, 종합부동산세, 취득세, 건강 보험료 등 각종 조세, 준조세와 이자 등 금융비용을 모두 더하면 재정비, 입주 후의 전용 84가 투자 손실을 입지 않을 원금 가격은 대략 평당 6천, 거의 20억이다.

실물 자산 투자에 있어서 손실 없이 최소 정기 예금 금리 이상의 수익률을 얻기 위해서는 일반 분양가를 평당 최소 6500~7천만 원으로 책정해야 하는데 당국이 그 분양가를 승인해 주기를 기대할 수 없기 때문이다.

따라서 삼익 시리즈들은 한남 더 힐이나 나인원 한남과 유사하게 후분양, 준공 후 일반 분양가를 시장가격에 준하여로 책정하는 것이 최선이다.

또한 상기한 후 분양 제도와 다르지만, 한남 더 힐 등의 사례를 참고할 수도 있겠다.

분양가 2천, 임대 후 분양 등으로 말 많고 탈 많았던 한남 더 힐은 민간임대주택에 관한 특별법’을 활용하였고 나인원한남은 의무 임대 기간 이후 일반분양 시 분양가 규제를 받지 않아 고가에 분양할 수 있었다.

한남 더 힐은 이 방식을 통해 본래 평당 2000만 원에 불과했던 분양가를 4년 후 평당 5000~8000만 원까지 끌어올릴 수 있었다.

나인원 한남 또한 한남 더 힐처럼, 본래 선분양을 진행하였으나 주택도시 보증 공사와 분양가를 맞추지 못해 4년 임대 후 분양 방식을 채택했다. 현재 분양전환가격은 공급면적 기준으로 전용면적 206m²이 44억 원(평당 6100만 원) 수준이다. 단, 펜트하우스는 평당 1억 원 안팎에 가격이 매겨져 분양전환가격이 90억 원에 달할 것으로 추정된다.

2020.06.24. 19:03답글쓰기

종부세 대상 서울의 고가 공동주택, 집합건물의 가격과 관련하여.

2020.8.15일에 모니터링된 언론 등 자료 일부.

14일 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면, 한남더힐 전용면적 240.305㎡는 4월 말 73억원(1층)에 팔려 올해 들어 현재까지 전국에서 가장 비싼 매매가를 기록중이다. 같은 층의 같은 평형이 지난해 11월에 기록했던 종전 최고가(71억원)를 5개월만에 2억원 경신한 것이다.

올해 매매가 상위 30위에 든 아파트는 모두 서울에 있는 단지였다. 한남더힐은 올해 최고가 1~6위를 차지했고 다음으로는 강남구 삼성동 ‘아이파크’ 전용 195㎡(57억원)와 강남구 도곡동의 ‘로덴하우스 웨스트빌리지’ 전용 273㎡(54억5천만원), ‘타워팰리스3차' 전용 235㎡(54억2500만원)가 10위 안에 들었다.

서초구 반포동 ‘아크로리버파크’(전용 155㎡, 52억5천만원)와 강남구 청담동 ‘청담어퍼하우스’(전용 197㎡, 52억원), 서초구 반포동 ‘래미안 퍼스티지’(전용 223㎡, 48억9천만원), 강남구 압구정동 ‘한양8차’(전용 210㎡, 48억원)와 ‘현대6차’(전용 197㎡, 48억원), 성동구 성수동1가 ‘갤러리아포레’(전용 219㎡, 48억원), 강남구삼성동 ‘삼성동라테라스’(전용 182㎡, 47억원) 등도 30위 안에 이름을 올렸다. 아크로리버파크는 전용 84.95㎡가 지난달 35억7천만원에 거래신고돼 이 주택형 역대 최고가인 3.3㎡당 1억400만원을 기록했다.

거래가가 아닌 단지별로 살펴보면 올해 상반기 가장 비싼 아파트는 한남더힐을 비롯해 Δ삼성동 아이파크(195.388㎡, 57억원) Δ도곡동 로덴하우스 웨스트빌리지(273.68㎡, 54억5000만원) Δ반포동 아크로리버파크(154.97㎡, 52억5000만원) Δ청담동 어퍼하우스(197.73㎡, 52억원) Δ도곡동 로덴하우스 이스트빌리지(244.86㎡, 50억5000만원) Δ반포동 래미안퍼스티지(222.76㎡, 48억9000만원) Δ도곡동 타워팰리스(244.77㎡, 48억원) Δ압구정동 한양8차(210.1㎡, 48억원) Δ압구정동 현대6차(196.7㎡, 48억원) Δ성수동1가 갤러리아 포레(218.58㎡, 48억원) Δ삼성동 라테라스(182.21㎡, 47억원) 순이다.

그 외 도곡동 타워팰리스 전용면적 273.68㎡(67층)이 지난달 54억2500만원에 거래되면서 연말 전체 순위에는 다소 변동이 있을 전망이다.

2020.6.26일에 모니터링된 언론 등 자료 일부.

bebe

부산 거제2구역 '레이카운티'

올해 단일규모로는 가장 많은 일반공급 가구수를 공급하는 단지인 부산 거제2구역 재개발 '레이카운티'의 일반분양가가 3.3㎡당 평균 1810만원으로 잠정 확정됐다.

레이카운티는 내달 일반분양을 앞두고 있는 단지로, 이달까지 입주자모집공고를 마친 단지들과 비교해 단일단지로는 가장 큰 공급규모다.

부동산 정비업계에 따르면 레이카운티의 시공사인 삼성물산, 대림산업, HDC현대산업개발과 거제2구역 조합은 거제2 주택재개발정비사업인 '레이카운티'의 일반분양가를 3.3㎡당 평균 1810만원에 공급하기로 잠정 합의한 것으로 25일 알려졌다.

당초 지난달까지만 하더라도 조합은 3.3㎡당 평균 1770만원에 일반분양을 추진할 예정이었으나, 지난 18일 시공사 및 조합의 협의를 통해 이보다 평당 40만원 더 오른 가격인 1810만원에 분양하기로 했다. 레이카운티 분양관계자는 "조합 측에 확인한 결과 일반분양가 3.3㎡당 1810만원이 맞다"고 밝혔다.

레이카운티는 부산 연제구 거제2구역 재개발 사업을 통해 공급되는 단지로, 일반분양 2759세대, 총 세대 4470세대에 달하는 초대형 단지다.

일반분양 가구수만 놓고보면 이달까지 전국에서 단일단지 기준 가장 많은 세대수를 공급했던 검암역 로열파크씨티 푸르지오 2단지(2426세대)보다 더 많다. 현재 선분양과 후분양 중 분양방식을 놓고 기로에 서있는 서울 강동구 둔촌주공이 후분양으로 공급될 경우, 일반분양 가구수를 기준으로는 레이카운티가 올해 최대 규모가 될 전망이다.

일반분양가 3.3㎡당 1810만원은 올해 부산광역시에서 분양된 단지들 중 가장 비싼 수준의 분양가다.

이달 같은 연제구에 공급됐던 쌍용 더 플레티넘 거제아시아드가 비슷한 가격대에 공급된 바 있다. 해당 단지의 평형별 분양가는 전용 59㎡가 4억980만~4억4488만원, 84㎡가 5억3800만~5억8800만원에 분양됐다. 이를 3.3㎡당 분양가로 환산해보면 59㎡가 1656만~1813만원(층별로 상이), 84㎡가 1649만~1802만원 선이다.

반면 다른 구에 분양된 단지들의 분양가와 비교해보면 평당 수백만원 가량 더 비싼 수준이다. 실제 이달 부산진구에 분양됐던 백양산 롯데캐슬 골드센트럴은 3.3㎡당 평균 1300만원에 분양됐으며, 3월 분양돼 올해 부산 최고 청약경쟁률을 기록했던 포레나 부산 덕천도 3.3㎡당 평균 1355만원대에 분양됐다. 부산에서 고가아파트가 밀집한 해운대구 분양단지인 쌍용 더 플래티넘 해운대 역시 3.3㎡당 1690만원대에 공급됐다.

주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 분양가 통계에 따르면 지난 5월 부산광역시 새 아파트의 분양가는 3.3㎡당 1372만6000원으로, 이 역시 훨씬 웃도는 수준이다.

하지만 분양관계자 측은 주변 시세와 비교하면 일반분양가가 높지 않은 편이라고 설명했다. 레이카운티 분양관계자는 "인근에 위치한 사직 롯데캐슬 전용 84㎡평형의 실거래가가 최근 8억2500만원 선에 거래된 것과 비교하면 레이카운티의 분양가는 주변 시세에 비해 2억~3억원 정도 저렴한 편"이라고 설명했다.

단 사직롯데캐슬더클래식은 동래구 사직동에 소재한 단지로, 입지는 인접해 있지만 행정구역은 다르다. 레이카운티와 같은 구인 연제구 거제동 일대에서는 아시아드코오롱하늘채 전용 84㎡A가 6억5000만원(2020년 5월, 5층), 거제센트럴자이 전용 84㎡A가 7억5000만원(2020년 3월, 23층)에 각각 실거래돼 사직 롯데캐슬보다는 낮은 가격에 실거래가가 형성돼 있다.

레이카운티 84㎡평형의 분양가가 쌍용 더 플레티넘 거제아시아드와 비슷한 가격대로 분양될 경우 5억원 중후분대에 책정될 전망어서 여전히 주변 단지 실거래가와 비교하면 상대적으로 낮은 편이다.

2020.06.26. 06:31답글쓰기

bebe

“2억 올렸는데 바로 팔려” 허가제가 만든 잠실 ‘신고가’

25일 잠실 부동산 업계에 따르면 지난 22일 트리지움 전용 84㎡ 매물이 21억원에 팔렸다. 종전 집주인이 11억원에 전세로 2년 거주하는 조건의 ‘갭투자’였다. 거래허가제가 발표되기 전인 이달 초엔 같은 평형 시세가 19억원이었는데 이보다 2억원 오른 신고가다.

이 단지에선 지난 주말 전용 84㎡ 기준 20억7000만원 안팎에 손바뀜한 매물도 다수 있는 것으로 알려졌다. 대부분 앞선 사례와 같이 전세보증금을 낀 갭투자라는 게 중개업소들의 설명이다.

하지만 허가제가 시행된 23일 이후엔 매수 문의가 사라졌다.

이 단지보다 2억원 가량 시세가 높게 형성된 엘스와 리센츠 단지에서도 최근 신고가로 거래된 매물이 있다. 국토교통부 실거래가 통계에 따르면 지난 20일 잠실엘스 전용 84㎡(14층) 매물이 22억원에 손바뀜했다. 직전 최고가였던 지난해 12월 거래가(21억7000만원)보다 3000만원 높고 최근 시세대비 2억원 높은 수준이다.

일대 중개사무소에 따르면 이 단지에서 아직 실거래 등록이 되지 않은 매물 중엔 전용 84㎡ 기준 23억5000만원에 계약된 사례도 있는 것으로 알려졌다.

리센츠 전용 84㎡(22층) 매물도 지난 22일 신고가인 23억원에 손바뀜했다. 허가제 발표 전 거래가(18억~20억2000만원)보다 3억원 가량의 웃돈이 붙은 셈이다.

주변 단지도 허가제 직전 신고가로 손바뀜한 매물이 있다. 갤러리아팰리스 전용 151㎡도 허가제 시행 하루 전인 22일 20억원에 팔렸다. 직전 최고가보다 1억1000만원 비싼 금액이다.

앞으로 잠실 일대에선 허가제 기준인 대지 지분 18㎡ 미만 초소형 아파트 문의가 늘어날 것이란 관측도 나온다. 리센츠 전용 27㎡의 경우 대지 지분이 13㎡으로 허가제 대상이 아니다. 다만 실거주 요건이 있어 투자 수요가 몰리진 않을 것이란 게 업계 관계자들의 분석이다.

토지거래허가제를 피한 주변 단지도 가격이 들썩인다. 잠실 인근 신천동 중개업소에 따르면 정책 발표 이후 파크리오, 장미 등 주변 아파트 매수 문의가 잇따른다. 아직 신고가 등록은 없으나 잠실 분위기를 감지한 집주인들이 호가를 높여 지난해 연말 고점 시세를 회복한 분위기다.

2020.06.26. 16:48답글쓰기