생사, 시공의 이치, 시범 케이스 지역 아파트 가격 전망.

[해야해야]

용호만, 남천 바다, 그리고 용호동 W.

bebe

별헤는밤

2012.03.20.

무한한 시공 및 이를 자각하는 한 그 무한한 시공 자체가 될 수 있을 존엄하고 가치 있는 생명체들과 관련된 가벼운 상상력 하나.

무한한 시공간에서 또 무한한 수의 각종 크고 작은 우주들.

은하단, 우주부터 미립자까지의 크기로 비유되는 무한한 우주 집단 무리들 중 하나인 현재의 우리 우주를 중성미자, 쿼크, 혹은 원자, 분자만 한 크기의 우주, 나이도 수억 년에서 수천억 년 사이의 우주로 비유해 보자.

우주도 은하도 별도 생사의 이치를 벗어날 수 없는데,

현재의 우주, 천체 물리학 이론으로 우리 우주는 수천억 개의 은하, 그 은하마다 수천억 개의 별.

별은 클수록 더 빨리 죽는다는데,

오늘날 우리가 매일 볼 수 있는 130억 광년 떨어진 어느 별의 빛이 우리에게 오기까지 무수한 은하, 별들이 나고 죽었으리라.

만약 그 별들이 우리 태양만 한 크기라면 두어 번, 시리우스 크기라면 대여섯 번, 알데바란이나 리겔 크기라면 수십 번, 안타레스, 혹은 베텔게우스 크기였다면 수백 번 나고 죽을 수 있었으리라.

139억 광년 떨어진 곳에서 늙은 아비와 어린 딸이 각자 홀로 살아가고 있는 어느 외딴 바닷가와 백사장.

딸은 큰개자리 VY 만한 조약돌들을 가지고 공기놀이를 하고 있고,

늙은 아비는 낡은 그물로 고기를 잡고 있다.

딸의 조약돌 크기는 베텔게우스가 계란이라면 타조알 크기기에, 태양계 전체, 심지어 카이퍼 벨트까지도 가능할 크기이기에, 딸이 느리게 움직여도 그 움직임은 능히 광속의 수만 배는 가능할 것이고,

아비의 그물 속 크기는 크고 작은 블랙홀을 포함하여 수십, 수백 개의 별들을 낚을 수 있고 그 움직임은 광속의 수백만 배도 가능할 수도 있을 것이다.

그럼, 아비와 딸이 각자 반대 방향으로 뛰어간다면 딸 혹은 아비는 언제쯤이면 우리 우주의 끝을 볼 수 있으며 우리 우주의 끝 너머는 어떤 시공간의 존재를 경험할 수 있을까?

없다면?

그리고 광속의 수만, 수백만, 그 이상의 속도는 가능할까?

가능하다면 그 시공간은?

현대 물리학 다수설에 의한다면 우리의 우주는 139억 년 전 우주 어느 장소에서든 관찰자를 중심으로 빅뱅이 이루어졌고, 그 빅뱅 이래 계속 커져가고 있다 하던데...

또, 아인슈타인 이래 현대 물리학에서 광속으로 움직이면 시간이 정지되고, 광속 이상으로 움직여도 시공간은 분리될 수 없어 완전한 과거로 되돌리기는 불가능하다는 것이 다수이던데...

2020.06.29. 10:30답글쓰기

과거는 현재와 미래, 현재는 미래를 밝혀주는 등불이 될 수 있다.

14개월 전 후배의 과제 수행 흔적은 2020년 8월 현재, 지금부터 14개월 후인 2021년 10월을 보다 정확하게 예측해 줄 수도 있겠지?

불과 14개월 만에, 그것도 부동산 침체기에 후배가 예시했던 아파트들을 위주로 작금의 집값 호들갑 서울 상승률과 비교도 안되게 50~300% 오른 것도 많지?

그럼, 14개월 후 모두 후배가 예시한 서울과 부산 아파트들의 전월세가 추이, 투자 수익률을 비교 예측해 보거라.

후배의 예시는 5년, 10년, 20년 후에도 계속 유효할 것이고...

이하 지난해 6월에 남겼던 후배의 과제 수행 흔적이다.

******* 2019.06.27.

오늘은 서울 거주 우리 애들과 일반 시민들이 부산에 내려가 꼼꼼하게 조사한 부산 부동산 시장의 실사 자료를 참조하여, 지금은 몇 년째 침체 자속 중이지만,

머지않아 회복되고 대세 상승의 머나먼 길을 떠나야 할 부산 부동산 시장을 선도할 소수 정예를 포함하여 선발대 역할을 할 아파트들에 대해 간단히 살펴봅니다.

먼저 마중물, 선발대, 척후병 격인 해운대 마린시티와 엘시티, 용호동 W 등 부산 도심 해변가 대형 주상복합 아파트들과 우동, 중동 지역의 중소 규모 신규 아파트들입니다.

다음은 부산 부동산 대세 상승을 본격적으로 견인하게 될, 선봉대 격인 남천, 대연 도심 해변가와 그 인근의 민락, 광안, 용호 지역의 각종 주택 재정비 사업 등 새 아파트들입니다.

중략

이면으로, 이는 향후 3년, 5년, 10년 후인 2021년, 2023년, 2030년경, 서울 등과 달리,

지역 산업, 각종 기반 시설을 포함한 도시 및 주거환경 등 펀더멘털에 부합하는 부산 아파트 가격이 얼마나 많이 상승 가능한가에 대한 객관적 예측 자료 중 하나이기도 할 것입니다.

최고가를 기준으로, 일부 우리의 후배들과 정의 시민들이 실거주하고 있는 서울 아파트 가격을 예시해 봅니다.

몇 년 전, 2013년 전후만 해도 서울에서 전용면적 18평 아파트의 가격은 10억을 넘기지 못했고,

25평의 가격도 강남, 서초구 소수만 10억 대 초반이었는데, 문재인 정권 들어 불과 2년 만에 격세지감입니다.

강남구 압구정 미성 전용면적 22평의 가격은 17억 대, 압구정 한양 1차 전용면적 18~19평의 가격은 18억 대, 압구정 현대 14차 전용면적 25평은 최근 많이 내렸어도 22억 대네요.

서초구 반포 자이, 래미안 퍼스티지, 아크로 리버파크 전용면적 18평의 매매 가격은 각각 18,19, 21억 대,

전세 가격은 10억 대입니다.

송파구 잠실 엘스, 리센츠 전용면적 18평 매매 가격은 14억 대, 전세 가격은 7억 대,

트라지움, 레이크 팰리스의 매매가, 전세가도 엘스 등과 유사하고, 최근에 입주한 헬리오 시티의 매매 가격도 13~14억 대입니다.

강남 3구가 아닌 강북 등 지역도 마찬가지입니다.

동작구 흑석 아크로 리버하임 전용면적 18평, 25평의 매매 가격은 각각 11억 대, 14억 대, 전세 가격은 각각 6억, 8억 대,

성동구 e편한세상 옥수 파크힐스 전용면적 18평의 매매 가격은 12억 대, 전세가격은 6억 대,

마포구 아현 래미안 푸르지오 전용면적 18평의 가격은 10억 대, 전세 가격은 5~6억 대네요.

반면에, 도시 및 주거환경이 거의 완성 단계로, 서울 강남 3구 못지않은 주거 인프라, 기반 시설이 갖추어진 마린시티, 엘시티 인근의 전용면적 50~70평대 아파트 가격은 상기한 서울 강북의 전용면적 18평의 가격과 유사합니다.

아니, 2030 애들도 18평은 좁아 못 살겠다 하던데, 그 50~70평대 가격이 서울 18평 보다 많이 싼 듯합니다.

예를 들어,

국토부 2019년 1, 2분기 50~70평 대 실거래 가격은, 마린시티 아이파크 12.3억~ 16.6억, 위브 제니스 11~13.7, 경동 제이드 12.2~19억, 트럼프월드 마린 12.1~13.5억, 현대 베네시티 10억, 하이페리온 12.9억으로 10억 대 초반이 다수입니다.

평당 2700만 원대의 고분양가에다 대형 평행대로 분양했던 LCT는 지난 몇 년간 프리미엄이 없거나 적네요.

현재 엘시티 분양권 실거래 가격은 전용면적 48평 15.2~18.4억, 50평 대 20.2~21.8억, 최고가는 2019년 4월, 전용면적 73층 56평 25.58억에 불과합니다.

마찬가지로 대형 평대 위주의 주상복합 아파트들인 마린시티 아이파크, 위브 더 제니스는 십여 년 전 평당 1600만 원대의 분양가에도 불구하고 십여 년간 바다 조망권이 뛰어난 일부 세대를 제외하고 아파트 가격은 거의 오르지 않았네요.

만약 10년 전 마린시티 투자 금액으로 10년, 아니 3년 전에 강남 3구, 여의도, 동작구, 강동구나 용산구, 성동구, 마포구, 광진구 등 서울 한강변 아파트에 투자했더라면 수백%의 투자 수익을 거둘 수도 있었겠습니다.

상기한 엘시티, 마린시티 아파트들은 용호동 W 등과 더불어 부산 부동산 대세 상승을 강하게 이끌어야 했을, 부산을 대표하는 핵심, 주도 아파트 군들 중 하나인데도 말입니다.

그러나, 앞으로는 달라질 것이고, 빠르면 3년 후인 2021년 전후, 늦어도 5년 후인 2023 전후가 되면,

전용면적이 아닌 분양면적을 기준으로 평당 2700만 원 대에 분양했던 엘시티 48평의 가격은 20억 중, 후반을 넘에 30억대로,

마찬가지로, 영구 오션뷰에 워터 프런트임에도 평당 1400~1500만 원 대로 분양하여 분양가 7억 5천만 원 내외였던 용호동 W 48평의 가격은 10억 대 중반에서 30억 대 초반으로 오르게 되는 등 부산 워터 프런트, 바다 영구 조망권을 가진 아파트의 가격은 많이 오르게 될 것입니다.

양극화, 차별화 심화, 신도시급 고급 주택 단지, 워터 프런트, 바다 영구 조망권, 넓은 서비스 면적 등 주거 지역, 주거 단지, 개별 주거 시설의 쾌적성과 안전성 등등을 이유로,

부산 부동산 대세 상승 시 실물, 금융 자산 합계 수십억 이상의 부산 자산가들 수만 명, 기타 서울, 울산, 창원 등 외지 자산가들의 부산 부동산 시장에 본격 참여, 가세하게 될 것입니다.

기타 등등 차후 보다 상세하게 그 이유, 근거를 제시하겠지만,

그리 오래지 않아 중장기간 소외되었던, 상기한 엘시티, 다소 탄력성이 떨어지지만 마린시티 등 도심 해안가 중대형 아파트들도 조만간 부산 부동산 대세 상승 대열에 동참하게 될 것입니다.

부산 부동산 침체기에도 많이 올랐음에도 불구하고 용호동 W 등도 계속 추가 상승 대열에 동참하게 될 것입니다.

나중에 보다 구체적으로 제시하겠지만, 주력인 남천, 대연 해변가, 삼익 타워, 대연 비치가 선봉에 서서,

2023년까지 전용 면적 25평 최고가를 기준으로 해운대구 우동, 중동, 동래구 온천동, 사직동, 명륜동, 수영구 광안동, 민락동, 남구 대연동 등 부산의 핵심지역 대표 아파트들의 가격을 순차 10억, 12억, 15억 돌파케 하는데 기여하게 될 것입니다.

본대인 삼익 비치 그랑자이, 그리고 외곽 지원 부대의 주력인 시민공원 촉진 지구 3구역 아이파크, 2-1 구역 자이가 동료 외곽 지원 부대인 거제 2구역 래미안, 온천 2, 4구역 래미안, 복산 1구역 자이, 대연 3구역 캐슬 아이파크, 기타 대연 8구역, 괴정 5구역, 우동 3구역 등을 앞세우거나 이끌면서 부산 도심의 도시 및 주거환경 완성에 가담할 무렵인 2027~2030년경,

비록 부산 전체, 나아가 낙후된 지방 부동산 전체의 마중물, 선발대 역할에 불과할지언정,

상기한 본대가 부산 핵심 지역의 도시, 주거환경 완성에 가담할 무렵, 부산에서도 전용 25평 최고가를 기준으로 20억, 30억 돌파도 가능할 정도로 부산 부동산 시장의 대세 상승을 더욱 강하게 견인하게 될 것입니다.

해운대 소형, 중소형 주복, 일반 아파트 단지들도 마찬가지입니다.

해운대 마린시티 자이 전용면적 25평 분양권의 최근 실거래가격은 2019년 5월 5층 7.23억, 6월 22층 8.01억.

전용면적 25평을 기준으로 한다면 각각 평당 2800만 원대, 3200만 원대,

일반 분양면적 33평을 기준으로 한다면 각각 평당 2100만 원, 2400만 원대입니다.

그리고 전세 매물이 5억 대, 매매 매물이 프리미엄이 3억 대가 존재하기에,

다운계약 의심 여지가 있는 6월 47층 6.83억 등은 신뢰성이 약해 제외합니다.

​또한, 비록 초소형 주상 복합 아파트일지라도, 2019년 10월에 입주 예정인 마린시티 자이와 2005년에 이부한 트럼프월드 센텀의 실거래가는 현재 8억대로 부산 부동산 침체기에도 불구하고 입주 시 취득세 등등 부가 비용을 감안하면 지금보다 조금이라도 더 높아질 것으로 예상되기에,

부산 부동산 단기 회복이나 대세 상승을 촉진, 자극할 가능성은 있어 보입니다.

마찬가지로 주상복합인 해운대 중동 캐슬 스타는 현재 프리미엄이 5천만 원 내외에 불과하고, 또 전용면적 25평의 실거래 가격은 6억 대가 대다수이나,

2019년 6월 49층 실거래 가격은 7.69억, 33평을 기준으로 평당 2300만 원대이기에, 상기한 마린시티 자이에 비해 다소 부족하나 부산 부동산 회복, 대세 상승에 불쏘시개 이상의 기능도 가능할 것입니다.

현재 프리미엄이 1억 내외, 엘시티 인근의 해운대 리인 뷰 1차는 전용면적 25평의 최고 실거래가 2019년 2월의 36층 6.98억이기에, 그리고 중도금 이자후불, 취득세 등등을 감안하면 실입주금은 7억을 넘길 수 있기에 부산 부동산 회복의 단기 불쏘시개 역할은 가능해 보입니다.

현재 프리미엄 5천만 원 내외, 주상복합인 해운대 비스타 전용면적 25평의 최근 실거래 가격은 모두가 5~6억 대, 33평을 기준으로 평당 1600~2100만 원대에 불과하여, 실거래가 자료가 없는 해운대 센텀 푸르지오 등과 더불어 부산 부동산 회복에는 중기는 몰라도 단기 불쏘시개 역할도 제한적일 것 같네요.

나아가 재정비되기까지 20년 내외가 소요될 수 있고,

워터 프런트 조망도 없고, 인근 고층 주복 단지들에 의해 남향 보다 조망은 없는 데다 조금 남은 서향 바다 조망과 서북향 수영강 조망권마저 수영만 요트장 재개발 등 각종 개발에 의해 침해 당할 수 있는 대우, 경남 마리나 등의 재건축 아파트들과 인근, 동부 올림픽, 경동, 동삼, 삼환 등등과 재송동 센텀 파크 등등,

그리고 머지않아 재건축될 삼호 가든, 재정비될 우동 3구역 등등도 부산 부동산 대세 상승에 기여할 수 있을 것입니다.

상기한 아파트 군들이 소재하는 지역은 부산 최고 요지, 핵심 지역 중 하나이고,

미래는 별론, 현재, 각종 기반 시설도 부산에서 가장 지역이기 때문입니다.

나아가 주상복합이 아닌 일반 아파트로, 장차 재정비될 주거 단지는 물론 개별 주거시설도 4~6성급으로 쾌적해질 것이기 때문입니다.

따라서 상기 예시한 아파트들은 부산 부동산 대세 상승기인 2021년, 늦어도 2023년까지 전용 면적 25평의 가격은 입지에 따라, 그리고 순차적으로 10억, 12억, 15억을 돌파하게 될 것입니다.

수영구 광안 쌍용, 광안 자이, 남천 어울림, 뉴비치, 남천 포스코 더 샵 등등도 마찬가지일 것입니다.

동래구 명륜 자이, 힐스테이트, 온천 2구역 래미안, 사직 캐슬, 장전 래미안 등등도 뒤이어 순차 10~15억을 돌파하게 될 것 같고,

대연 혁신 힐스테이트, 대연 뷰 힐스, 대연 레전드, 대연 자이 등등도 마찬가지입니다.

일부 누락된, 조망권이 좋은 민락 센텀 포레, 비스타, 오션 테라스, 남천 하늘채, 용호 자이 등등도 더 늦어질지언정 마찬가지일 것입니다.

현재 전용 면적 84를 기준으로 입주권 프리미엄이 5천만~1억 대에 불과한 광안 SK 뷰, 대연 3, 4구역 재개발의 프리미엄도 2021년이면 최소 5~6억대로 상승할 것을 예상합니다.

소결론으로,

중기적으로 인근 삼익 다워와 대연 비치,

장기적으로 인근 삼익비치,

초장기적으로 인근 뉴비치, 남천 1구역 재개발과 더불어 강남 3구를 따라잡을 정도로 부산 부동산 시장을 강력하게 견인하고 질적 성장에 선봉이 될 것입니다.

조합은 지금도 바다 영구 조망권을 가진 삼익 타워 103동 20~30층대 전용면적 25평의 일반분양 최고가는 칠억 천만 원대, 33평을 기준으로 평당 이천수백만 원대를 예상하고 있던데 다 실현 불가능한 헛소리에 불과할 뿐입니다.,

앞으로 커튼 월룩, 입면 분할 창 등등의 설계변경으로 그 가치는 높아지게 될 것이고 선분양은 더 멀어지게 되는 것이 팩트입니다.

발코니 확장으로 실사용 면적이 엘시티, 용호동 W 70평대와 비슷하거나 오히려 더 넓을 수 있는,

워터 프런트, 영구 오션 뷰의 대연 비치, 삼익 타워 45, 49평의 가격은 상기한 엘시티 등 701평대 가격보다 높아지게 될 것입니다.

단지 주복이 아닌 새 일반 아파트만이 아니라,

주변 지역, 단지, 개별 주거시설의 품격, 쾌적성에서 많이 차이가 날 것이기에,

빠르면 2023년 입주 무렵, 늦어도 삼익 비치가 입주할 무렵이면 그것을 스스로 증명시켜 줄 것입니다.