서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라

서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라도 우연히 읽기시작했다. 저자는 경매, 매매, 분양순으로 상가에 투자하라고 조언한다. 경매는 가격이 싸고 대출이 더 많다는 장점이 있고 분양은 리스크가 크기 때문이다. 또한 성숙된 상권이 형성되면 현금화하여 발달 가능성이 높은 상권에 투자하라고 한다. 경매의 경우 보증금 10%와 대출 80%에 잔금 10%와 취득경비 10%로 낙찰가의 30%정도의 자금이 필요하다. 이에 비해 분양이나 매매는 대출이 50%정도니 60%가 송요된다. 또한 경매시는 권리금이 소멸되므로 보다 높은 임대료도 가능하다. 임대료는 2017년 평균 매출의 17%이므로 이를 통해 상향조정하도록 매출이 높은 업종을 유치하는 것도 매각가격을 높히는 방법이다.  그는 주식투자도 해봤지만 수익이든 손실이든 허공에 사라지는듯 했다. 그러다 여행에서 만난 부부가 다가구를 낙찰받아 수리해서 4-5채 정도를 팔아서 대기업 부장정도의 소득을 올린다는 것을 알게된다. 임대료인상도 30만원을 올리고 싶다면 지금 15만원/1년후 15만원, 지금 10만원/1년후 20만원, 30만원에 4년계약 등 선택지를 제공하는 것이 마찰을 줄이는 방법이다. 공실은 필수며 관리소장과 인근 장사가 잘되는 업소의 사장과의 친분이 중요하다. 같은 건물에 공실이 적다면 입주자를 대상으로 해도 효과가 좋다. 공실중의 손실을 줄이기위해 창고로 임대하는 것도 좋다. 재계약을 하면서 임대료를 10% 올리고 매각하여 차익도 기대한다. 경매의 대상은 상권이 좋아 권리금이 형성된 곳을 주로 하며 지상층의 병원, 대기업 임차인이 들어있는 상가를 추가한다. 경매는 기한내에는 인도명령도 가능하나 공매는 명도소송만 활용할 수 있어 기간이 두배인 7-8개월이 소요된다. 분양은 가격이 시세보다 높을 가능성이 있고 상담원의 화술에 끌려갈 가능성이 크므로 주의하고 일반매매도 알짜는 팔려나갔고 균형있는 비교가 어려우며 자금이 많이 소요되므로 경매가 초보자가 하기 가장 좋은 이유가 된다. 경매는 일반적으로 대출비율이 높아 30%의 자금으로 투자할 수 있고 유찰이 많이되고 보증금 회수까지 고려하면 20%이내로도 가능하다. 대출비율이 높고 거기에 설정은 일반적으로 30-50%를 더하기 때문에 보증금에 대한 걱정을 해소하려면 서울보증보험을 활용한다. 5천만원을 2년간 보증하는데 비용은 158만원이다. 매도는 1년내는 양도세율이 50%, 2년내는 40%, 그 이상은 38%이하이므로 가급적 2년이 지나서 고려한다. 재산세가 아파트의 세배이고 교통유발부담금도 있지만 이는 한달치 월세에 불과하다. 만약 그보다 많다면 시세이하의 임대료를 올려야 한다. 또한 감정원의 부동산통계정보시스템에서 주요 상권내 상가와 건물의 임대료 기초정보가 제공되니 활용하자. 임대료는 업종에 따라 부담가능한 상한이 정해지는데 미용실은 80만원 병원은 300만원이다. 계약시 간이과세자라고 매출이 증가하면서 일반과세자가 될 수있으므로 이를 특약에 부가해야 한다. 공실인 경우 휴업등록을 하고 매각하면 폐업신고를 한다.  상권이 형성되기전에 분양된 것은 3년정도가 지나면서 도퇴되는 것이 분양가의 30%선에서 낙찰이 된다. 보증금은 명도소송기간이 최대 1년이 걸리고 임대료와 관리비를 고려하여 월세의 1.5년치를 기준하는 것이 좋다. 상가를 고르는 원칙은 우선 1층을 최우선한다. 권리금이 형성되기 쉽고 권리금이 있다면 공실이 될 가능성이 낮아진다. 2층이상은 병원이나 은행과 같은 필수업종만을 고른다. 학원은 선점효과가 있는 경우 고려한다. 대기업 등 우량 임차인을 우선한다. 이경우 연체가 거의 없고 매각시 유리하다. 병원, 편의점, 태권도장, 피아노학원 등 매수대기업종을 고른다. 이들은 입주자가 다 들어오기전에 가장 먼저 들어온다. 마지막으로 권리금이 형성된 곳을 고른다. 3개월이 연체되면 명도대상이 되는데 이 경우 권리금을 포기해야 하기 때문이다.  상권은 5년을 단위로 변동되므로 2년이 지나면 2층이상의 목적성이 있는 상가에 대해 매각을 고려한다. 임대료가 최고이고 금리가 최저일때 파는 것이 오래 보유하고 파는 것보다 수익률이 높다. 임대수익률이 높고 개발호재로 자산가치가 계속 상승하는 경우만 장기보유한다. 보통 1층상가들이 이러한 경우가 많다. 상가대출은 1년에서 3년단위로 갱신하는데 신용등급이 떨어지거나 시세가 하락했다면 일부 상환을 요구받으니 주의한다. 상권의 변동은 권리금의 증감으로 확인한다. 권리금이 떨어지면 임대료가 낮아지고 공실이 발생한다. 권리금이 가장 높은 순서는 파리바게뜨, 배스킨라빈스, 휴대폰, 이디야 커피순이고 이 라인이 상권의 핵심이다.  배후세대의 이동도 중요하다. 인근의 직장인, 아파트 입주자, 소비를 위해 방문하는 사람들의 추이가 매출에 연결되고 권리금화하기 때문이다. 일반적으로 상업용지는 7%내외인데 안산처럼 12%가 되면 공실이 발생한다. 또한 업무용지와 준주거용지에도 상업시설이 가능하기 때문에 단순 비교는 무의미하지만 높은 것은 확실히 문제된다. 초대형 백화점이나 복합쇼핑몰이 진출하면 인근의 상권이 무너진다. 모든 소비가 가능하고 규모의 경쟁력이 있기 때문이다. 상가의 기본은 노출이므로 전면상가가 4억이면 후면은 1.5억에 불과하다. 소상공인마당 상권정보시스템에서는 무료로 전국의 업종별 상권분석정보를 제공하고 나이스비즈맵은 카드사의 매출정보를 제공한다.  상권은 배후입주가 시작되는 도입기를 거처 권리금이 형성되는 성장기까지 8년정도가 소요된다. 안정기는 장기간 지속되지만 인근에 중심상권이 형성되거나 상권의 확대로 기존 상권이 약해지면 권리금이 떨어지면서 쇠퇴기로 들어선다. 결국 공실이 늘어나고 업종의 변경이 늘어나게되면서 주기를 마무리한다. 우량임차인은 프랜차이즈, 대기업, 병원, 기업형 슈퍼 등이 있고 이런 임차인이 선호할만한 조건의 임대상품을 만드는 것이 공실을 줄이고 매매가를 높히는 핵심이다. 상가임차계약이 종료된 경우 원상복구 확인은 물론이고 폐업신고도 확인해야 한다. 다음 임차인이 개업신고를 하지 못하는 경우를 막아야 하기 때문이다. 주요 대기업임차인을 살펴보면 대교는 1등상가의 3층에 장기입점하는 경향이 크다. 임대계약 갱신시 주변의 공실율을 확인해야 한다. 특히 7년차의 경우 인테리어 감가상각이 끝나가기 때문에 더욱 그러하다. 홈프러스익스프레스는 주로 기존 마트가 있던 자리에 체인드로 들어서는데 임대수익률 9%에 9년계약이라는 호의적인 조건을 제시하곤 했다. 버거킹/맥도널드도 우량 임차인인데 특히 맥도널드는 좋은 자리에 개업하여 건물의 가치를 올리는 부동산투자회사를 겸한다. 롯데리아도 상가의 유동인구를 늘리고 활성화하는데 많은 도움을 준다. 1층의 약국/편의점/부동산/파출소와 2층이상의 병원/학원/산후조리원 자리는 우량한 물건이다. 통상 권리금은 1년치의 순이익인데 이를 토대로 매출을 예상할 수 있다. 콜라텍은 노인인구의 증가로 매출이 증가하는데 14시에 피크이며 100평정도에 500명이 입장하니 2천원내외의 입장료도 상당한 매출이 발생한다. 근처에 위치한 분식집이나 주점은 그 효과를 기대한다. 주택을 상가로 변경하는 것은 신고사항이라 반대의 경우보다 쉽다. 주차도 30평이 아닌 60평당 1대라 적게 필요하다. 이러한 골목상권을 포착하면 다가구나 다주택을 상가로 개조하여 수익을 올릴 수 있다. http://www.aladin.co.kr/shop/wproduct.aspx?ItemId=135357249 추천사 김학렬 추천사 송희창 프롤로그 1부 인생 투자, 알짜상가로 시작하라01 진짜 부자들만 한다는 상가투자 02 왜 알짜상가인가? 03 상가의 수익구조와 가격결정력 04 경매로 월급 받는 꿈을 키우다 05 알짜상가로 시작했던 나의 첫 투자 06 나의 첫 번째 상가 낙찰기 07 사람들에게 도움이 되고픈 상가 투자의 길라잡이 칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_상가투자, 공실은 필연이다 서울휘의 알짜상가 투자 사례 1 2부 내 안의 투자 본능을 깨워라08 나에게 맞는 알짜상가 어떻게 고를까? 09 알짜상가 매입 순서의 첫 번째는 경·공매로 10 경매를 통한 상가 매입의 장점 11 조심해야 할 분양상가의 세계 12 알짜상가 매입의 5가지 핵심 전략 13 매입부터 매각까지 투자 로드맵을 그려라 칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_상가투자 수익률의 비밀 상가 대출 잘 받는 법 서울휘의 알짜상가 투자 사례 2 3부 상권을 분류하고 입지를 분석하면 가치가 보인다14 상권, 입지, 콘텐츠경쟁력을 갖춘 알짜상가 15 상권경쟁력을 갖춘 뜨는 상권을 찾아라 16 변화하는 상권경쟁력을 예측하라 17 입지경쟁력으로 노출을 확보하라 18 입지경쟁력을 갖춘 알짜상가 19 상가별로 알아보는 투자 키포인트 20 상권의 생애 주기를 파악하라 21 유명 상권 변화의 조짐을 포착하라 22 상권의 호재는 빠르게, 악재는 서서히 반영된다 칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_선택은 기회와 연결된다 서울휘의 알짜상가 투자 사례 3 4부 트렌드를 읽어서 콘텐츠를 파악하라23 트렌드를 포착하면 콘텐츠가 보인다 24 콘텐츠경쟁력을 갖춘 알짜상가 25 알짜상가의 가치를 높여줄 황금 업종 26 대기업 업종 vs 블루칩 업종 27 트렌드에 따라 뜨는 업종 vs 지는 업종 28 변화가 일어나는 곳을 주목하라 29 상권을 변화시키는 젠트리피케이션 현상과 도시 재생의 힘 칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_임차인, 임대인 그 너머에 사람이 있다 에필로그