<P>안녕하세요......</P>
<P>부동산과 관련하여, 여러분들의 기고 및 반론 내용을 보면,</P>
<P>아직도 기초적인 경제 원칙을 착각하고, 그저 옆에서 따라하니까 그냥 기분으로 혹은 자신이 처한 주관적인 주장대로,</P>
<P>의견을 올리는 분들이 있어,</P>
<P>이번 기회에 부동산과 관련된 핵심 내용을 압축하여 간략하게 올려볼까 합니다.</P>
<P> </P>
<P>1. 부동산 버블 붕괴와 미래 부동산 가격을 결정하는 가장 정확한 지표는 거래량입니다.</P>
<P>==>아직도 거래량의 중요성을 모르는 분들이 본 사이트에 참 많은것 같습니다. 부동산 공부 더해야 합니다. 거래량은 부동산 버블과 미래 부동산 가격을 결정하는 가장 중요한 지표입니다. 물론 국지적으로, 혹은 몇년 주기로 거래량과 상관 없이 이상적인 가격 폭등이 올 수는 있습니다만 이것은 이미 폭락의 전주곡이란 뜻입니다. 즉, 보급율, 가계부채, 경기선행지수, 금리, 인구변화 즉, 베이비인구, 가처분, 담부규모, pf 등도 영향을 주고 있으나 그것보다 결정적이고 더욱 정확한 요소가 바로 부동산 거래량입니다.(우리나라의 경우 부동산 거래량은 2006-7년때 최대 꼭지점임)</P>
<P>만약 부동산 거래량이 몇 개월 혹은 그 이상 지속적으로 상승하고 있다면, 앞으로 부동산 투자는 밝다고 볼 수 있지만,</P>
<P>반대라면 큰 문제가 곧 발생된다는 뜻입니다. </P>
<P>부동산에서 가장 기초적이면서 중요한 지표 즉 "부동산 거래량"을 부정한다면,</P>
<P>지금부터 부동산 공부를 더 하시든지,</P>
<P>아니면 혼자 고민하지 마시고 즉시 은행에 주택 담보대출 더 받아서 투자하면 되는것입니다.</P>
<P>누가 이래라 저래라 말하는 사람은 아무도 없습니다.</P>
<P> </P>
<P>2. 금리는 부동산 폭락의 결적적이 원인이기도 합니다.</P>
<P>==> 현재 세계적으로 인플레가 맞습니다. 인플레를 잡는 방법은 금리 밖에 없습니다.</P>
<P>즉, 물가 를 잡는 방법은 금리 밖에 없는데, 이것은 중학교 1학년 교과서에 나옵니다.</P>
<P>이곳에 몇몇 분들은 가장 기초적인 경제 원칙도 모르는 분들이 참 많다는것을 느꼈습니다.</P>
<P>지금 세계적인 인플레로 인하여 물가가 상승하고 이를 막기위한 결정적인 방법은 금리 인상 밖에는 없다는 사실입니다.</P>
<P>특히 고금리는 당연 부동산버블 붕괴에 결정적인 역할을 합니다.</P>
<P>하지만 저금리를 쓰면 자금이 대표적인 실물자산 즉 부동산으로 유동성(돈)이 흘러 들어옵니다.</P>
<P>이 때 관련부처에서는 통화정책을 쓰서 부동산 가격을 잘 조절을 해야 하는데, 그렇지 않고 방치하면 부동산버블이 생기게 되는 것이지요.</P>
<P>유동성 함정이란? 저금리임에도 불구하고 자금이 부동산에 유입되지 않는것을 말합니다.</P>
<P>즉 이때는 이미 부동산에 돈을 투자한다고 해도 이득이 생기기 않는다고 판단되어 부동산에 자금이 들어오지 않습니다.</P>
<P>지금의 부동산 형국도 이것과 관련이 없지는 않습니다.</P>
<P>부동산도 실물이기 때문에 금리와 부동산은 서로 반비례합니다만은,</P>
<P>꼭 그렇지는 않습니다.</P>
<P>즉,</P>
<P>저금리임에도 불구하고 부동산이 너무 고평가 되어 있거나 혹은 보급율 충족 등으로 부동산에 투자한다고 해도 돈을 벌 수가 없는 조건이 마련되어 있다면 부동산은 하락할수 밖에 없습니다.</P>
<P>이 때는 부동산 가격이 하락하므로 집주인의 경우 전세 보다는 월세를 선호할 수 밖에 없습니다.</P>
<P>또한 부동산 관련 경제 부처에서는 가계부채의 심각성 혹은 대외적인 경제문제 등이 없다면,</P>
<P>부동산가격을 지속적으로 활성화시키든지 혹은 공적자금 등으로 부동산 가격을 유지 시키려고 하든지 혹은 부동산 가격을 연착육시키려고 할 것입니다.</P>
<P>물론 선행 조건으로 무분별한 건설 경기 부양 및 일순간의 gdp향상의 목적에 따른 부동산 정책은 차 후 부동산버블의 큰 문제가 야기할 수 밖에 없는 것이지요.</P>
<P>참고적으로 우리나라의 경우 총 가계부채(약 800 이상) 중 부동산 담보 부채가 80% 이상으로 세계적으로 아주 높은 국가입니다.</P>
<P> </P>
<P>3. 금융권 상품(주식, 채권, 펀드 및 그외)에 투자하면 쪽박차지만 부동산은 그래도 남는다.</P>
<P>==>한마디로 말하면 이것은 우리나라 베이비붐세대가 경제활동에 주축을 이룰 때 이야기입니다.</P>
<P>즉, 건국이래 부동산 거래량의 최대 꼭지점을 찍은 2006-7년초까지 부동산에 투자하였다면 손해본 사람은 아무도 없었다는 뜻입니다.</P>
<P>이런 부동산 논리가 50-60년 동안 지속된 결과, 우리나라 대부분 사람들은 부동산관련 경제논리와 원칙에 대해서는 부정하고, 부동산은 무조건 사두면 오른다란식의 인식이 굳어져 있는것이 사실입니다.</P>
<P>사실 2002년 이후 부터 공식적으로 000박사 그리고 국내 유일의 00경제연구소 등에서 부동산버블 붕괴 위험을 경고해 왔지만,</P>
<P>부동산 거래량의 최대 꼭지점을 찍었던 2006-7년까지 부동산에 투자한 사람들 모두는 평생 직장생활 몆 백배이상의 수익을 올렸습니다.</P>
<P>하지만 앞으로 부동산을 불패라고 생각하거나 주장하시는 분들은, 불필요한 의견을 달지 말고 은행에 주택담보 대출 더 받아서 부동산에 투자하여 큰 돈을 벌면되고 이에 대하여 누가 말리는 사람은 아무도 없습니다.</P>
<P>만약 우리나라의 경우,</P>
<P>경제적인 변수 및 주어진 환경변수 등으로 부동산버블 붕괴가 온다고 가정 한다면,</P>
<P>수도권의 위성도시 나 혹은 변두리를 제외한 서울의 중심 지역(인기지역)의 경우 일시적으로 부동산가격이 하락하겠지만, 곧 회복된다는 사실은 누구나 다 알고 있습니다.</P>
<P>이젠 우리나라도 주택보급율이 110-120%에 육박했고(구매력 상실층으로 인한 주택보급율 100%는 없음), 인구변화에 따른 4-50대의 퇴진(베이비 붐세대)과, 노령 인구의 증가, 중산층이하의 주택 구매력 및 여력 상실 및 이들만의 소형 평수 증가 및 월세 증가의 사실로 본다면,</P>
<P>우리나라의 경우 자산(부동산)이 차지하는 비율이 현재의 80% 이상인데 비하여,</P>
<P>일본의 약 45%, 미국의 약 37% 등에서 알 수 있듯이,</P>
<P>앞으로 부동산과 관련된 재산 증식보다는,</P>
<P>금융권 상품을 이용한 재산의 비중이 높아질것임에 틀림이 없습니다.</P>
<P> </P>
<P>이상것 외에도,</P>
<P>부동산과 관련된 다른 변수나 내용을 적으려고 한다면,</P>
<P>더 있겠지만,</P>
<P>위의 내용을 자세히 읽어보면 부동산관련 큰 흐름은 다 들어 있다고 봅니다.</P>
<P>........ </P>
<P>기타 부동산 관련 내용으로,</P>
<P>거창하게 적거나,</P>
<P>혹은 혼자 만의 자기주장에 의한 부동산관련 지식만을 강조하는 것보다는, </P>
<P>누구나 읽어서 알아보기 쉽게 핵심만 간단하게 알아보았습니다.</P>
<P>......</P>
<P>따라서,</P>
<P>부동산 관련 내용을 맞지도 않는 불필요한,</P>
<P>뭐슨 주먹구구식의 내용보다는, </P>
<P>누구나 읽어서 알기 쉽고 이해하기 쉬운 내용을 바탕으로,</P>
<P>경제 논리에 맞지 않는 자신의 주관적인 주장이나 혹은 자신이 처한 불필요한 내용을 기재하지 말고,</P>
<P>본 카페 사이트의 목적에 걸 맞는 </P>
<P>부동산과 관련된 큰 흐름들을,</P>
<P>댓글(의견란)란에 적어서,</P>
<P>독자들에게 알려주었으면 합니다.</P>
<P> </P>
<P></P>
<!-- -->
첫댓글주택 보급율 100% 요? 질적인 요소는 고려않습니까? 학군 단지구성 교통편 편의시설등. 원가 십만원도 안되는 명품백이 몇백만원에 팔립니다. 꼭 돈이 있어서 삽니까? 보통 사람 월급인데도 12 개월 할부로 사는 사람이 부지기 수입니다. 님의 논거는 주거가 단순히 잠만 잘수 있으면 된다는 논거만 포함된것 같네요.
죄송하지만 비유가 기가막혀 할 수 없이 한줄 적어올립니다 님의 말씀-->원가 십만원도 안되는 명품백이 몇백만원에 팔립니다. 꼭 돈이 있어서 삽니까?
답변-->원가 10배 뻥튀기 명품가방 몇백만원짜리 1번 쯤 산다고 인생이 아주 망가지지는 않죠! 뻥튀기 아파트를 명품이라고 수억-10억씩 주고 사서 안오르면 인생이 망가지지 않고 꺼떡 없을까요? 일부 인기 지역(명품가방!!?)도 아니고 수도권 전체(싸구려가방)가 그렇게도 명품인가요? 그럼~ 가방이면 죄다~명품? 아파트이면 무조건 명품 상품? 발제자분은 몇종류 명품(진짜 명품인지도 의심?)을 말씀하시는게 아니고 가방 전체(싸구려 아파트 포함)를 말하는 것으로 보이는데요~
말의 요지는 선호하는 지역의 아파트는 웃돈을 주더라도 산단거죠. 물론 허접한 지역의 20 년된 아파트가 명품이라 생각않습니다. 보급율 백프로에는 지붕만 달린 집들이 포함되어 있다는 것이죠. 명품백은 비유를 든거고... 요는 지역별 조정은 있겠지만 그래도 오를덴 오른다는 거죠.
또 한줄 적어 올립니다 님의 말씀-->화폐량의 증가로 인해 생기는 문제점~~~-->결국 상승 답변-->2차대전후 독일에서 종이사려 화폐를 구루마로 싣고 갔다고 하죠~ 그런 경제상황이 오면 님의 말씀이 맞겠지요,그런 상황을 꿈꾸세요~~ 모든게 아파트 상승을 위해서는 저절로 아파트값을 상승 시킬 수 밖에없는 불가능한 사건만 발생해야겠군요~ 세상은 로~또가 아닙니다
세계적 경기추세의 과거와 현재, 지금의 한국 경제등을 유심히 볼 필요가 있습니다.대출뿐만 아니라 예금금리등도 인상이 되는 요즘이 인플레시기임에는 분명합니다. 금리인상도 조금씩 지속적으로 될 것입다. 인플레는 기본적으로 자산가치의 하락입니다. 돈이 많이 풀려있으니깐요. 그 돈을 거두어들이기 위해서 금리를 인상하는 게지요. 여기에 더해 만약 한국이 스테그플레이션 단계로 들어가면 구매능력도 현저히 감소하게 됩니다. 소득이 오르지 않으니깐요. 보수적인 경제지에서도 현재 한국의 자산개념이 변하는 과도기로 봅니다. 즉 집을 제일의 자산으로 보았던 시기가 서서히 지나가는 형국이지요.
아마 다른 금융자산등이 제일의 자산이었던 집을 대체할 것입니다. 더불어 한국은 곧 노령화사회로 진입합니다. 다수의 노동력없는 핵가족들이 양산된다는 것이지요. 또한 청년실업이 장기적이고 구조적으로 진행되는 현상등을 보아야 하며, 그렇다면 주택구매층이 현저히 감소하게됩니다. 이미 청년들의 가치관에 관한 조사에서 주택을 소유가 아닌 주거개념으로 나타난 것이 이를 반증하지요. 의식과 문화가 변하고 있다는 것을 방기하면 큰 코다칩니다. 주택에 관한 집착도 기성세대나 노령층이 하는 거지요
그렇긴하지만 이 문제는(실업문제) 세대문제라기보다는(실업자가 청년에만 있는게 아님) 계급문제아닌가 싶네요. 그리고 된장심리도 한 몫하고요.(어지간한 직장 눈에도 안들어온다던지, 기성세대라고 별 다를봐는 없고) 주택에 관한 가치관의 변화인게 제일 맞는 말이죠. 주택에 집착하는 기성세대나 노령층도 그런 된장심리가 있기때문에 옹호해줄생각은 추호도 없지만요.
이런 류의 글들은 이 카페에 올리는 것보다 재테크 카페에 올려 도배를 하심이 어떨런지. 이 카페 회원들은 다들 공감대가 형성되어있지않나요? 제 주위에 집있는 사람들은 절대 부동산에 미련을 버리지못합니다. 계속해서 상승한다고 생각하며 꾸준히 상승여력이 있는 곳을 찾고 있지요. 이런 사람들이 있는한 집값 폭락은 없습니다. 현 시점의 전세가 상승은 우리 같은 부류사람들이 집을 사주지않아 생긴 풍선효과도 있습니다. 우리와 뜻을 같이하는 사람들이 많이 늘어날수록 집값은 떨어집니다. 부동산은 수학적 분석에 의해 가격변동이 생기는 것이 아니라 분위기입니다. 잘 보십시오. 집값 상승기에 금리도 제법 높다는 사실을....
카페 제목앞에 보면 재테크란단어도 있습니다. 물론 거시적으로 국가의 미래를 생각하는 큰뜻을 품은 분도 있고 또 다른 많은 분은 어떻게 하면 남보다 한발 앞서가기위해 좁은 식견을 좀 넓여 보고자 논객들의 글을보고 스스로 생각하고 자기 재산을 지키기 위해 노력하는 분들이라고 생각됩니다. 이카페 프로필에도 나와 있습니다. 이카페 프로필을 다시 한번 보아 주시고 각자의 생각을 존중해 주었으면 합니다.
첫댓글 주택 보급율 100% 요? 질적인 요소는 고려않습니까? 학군 단지구성 교통편 편의시설등. 원가 십만원도 안되는 명품백이 몇백만원에 팔립니다. 꼭 돈이 있어서 삽니까? 보통 사람 월급인데도 12 개월 할부로 사는 사람이 부지기 수입니다. 님의 논거는 주거가 단순히 잠만 잘수 있으면 된다는 논거만 포함된것 같네요.
죄송하지만 비유가 기가막혀 할 수 없이 한줄 적어올립니다
님의 말씀-->원가 십만원도 안되는 명품백이 몇백만원에 팔립니다. 꼭 돈이 있어서 삽니까?
답변-->원가 10배 뻥튀기 명품가방 몇백만원짜리 1번 쯤 산다고 인생이 아주 망가지지는 않죠!
뻥튀기 아파트를 명품이라고 수억-10억씩 주고 사서 안오르면 인생이 망가지지 않고 꺼떡 없을까요?
일부 인기 지역(명품가방!!?)도 아니고 수도권 전체(싸구려가방)가 그렇게도 명품인가요?
그럼~ 가방이면 죄다~명품? 아파트이면 무조건 명품 상품?
발제자분은 몇종류 명품(진짜 명품인지도 의심?)을 말씀하시는게 아니고 가방 전체(싸구려 아파트 포함)를
말하는 것으로 보이는데요~
말의 요지는 선호하는 지역의 아파트는 웃돈을 주더라도 산단거죠. 물론 허접한 지역의 20 년된 아파트가 명품이라 생각않습니다. 보급율 백프로에는 지붕만 달린 집들이 포함되어 있다는 것이죠. 명품백은 비유를 든거고... 요는 지역별 조정은 있겠지만 그래도 오를덴 오른다는 거죠.
잘 모르지만 집은 안오르쟎아요 그리고 빛으로 산 사람 태반이쟎요 그리고 막기위해 혈안이고 모든 언로가 막힌건
사실이쟎아요 말안되는 정책 맞쟎아요 서민민들 아니 빈민들까지 투기 하는거 사실이쟎아요
인플레이션? 단순히 폐쇄경제라면 일리가 있습니다만 무역수지로 인한 지속적인 달러 유입과 증시활황으로 인한 화폐량의 증가로 인해 생기는 문제점을 금리 인상으로 해결가능하겠습니까?
환율관련 조건도 있고...
또 한줄 적어 올립니다
님의 말씀-->화폐량의 증가로 인해 생기는 문제점~~~-->결국 상승
답변-->2차대전후 독일에서 종이사려 화폐를 구루마로 싣고 갔다고 하죠~
그런 경제상황이 오면 님의 말씀이 맞겠지요,그런 상황을 꿈꾸세요~~
모든게 아파트 상승을 위해서는 저절로 아파트값을 상승 시킬 수 밖에없는 불가능한 사건만 발생해야겠군요~
세상은 로~또가 아닙니다
세계적 경기추세의 과거와 현재, 지금의 한국 경제등을 유심히 볼 필요가 있습니다.대출뿐만 아니라 예금금리등도 인상이 되는 요즘이 인플레시기임에는 분명합니다. 금리인상도 조금씩 지속적으로 될 것입다. 인플레는 기본적으로 자산가치의 하락입니다. 돈이 많이 풀려있으니깐요. 그 돈을 거두어들이기 위해서 금리를 인상하는 게지요. 여기에 더해 만약 한국이 스테그플레이션 단계로 들어가면 구매능력도 현저히 감소하게 됩니다. 소득이 오르지 않으니깐요. 보수적인 경제지에서도 현재 한국의 자산개념이 변하는 과도기로 봅니다. 즉 집을 제일의 자산으로 보았던 시기가 서서히 지나가는 형국이지요.
아마 다른 금융자산등이 제일의 자산이었던 집을 대체할 것입니다. 더불어 한국은 곧 노령화사회로 진입합니다. 다수의 노동력없는 핵가족들이 양산된다는 것이지요. 또한 청년실업이 장기적이고 구조적으로 진행되는 현상등을 보아야 하며, 그렇다면 주택구매층이 현저히 감소하게됩니다. 이미 청년들의 가치관에 관한 조사에서 주택을 소유가 아닌 주거개념으로 나타난 것이 이를 반증하지요. 의식과 문화가 변하고 있다는 것을 방기하면 큰 코다칩니다. 주택에 관한 집착도 기성세대나 노령층이 하는 거지요
그렇긴하지만 이 문제는(실업문제) 세대문제라기보다는(실업자가 청년에만 있는게 아님) 계급문제아닌가 싶네요. 그리고 된장심리도 한 몫하고요.(어지간한 직장 눈에도 안들어온다던지, 기성세대라고 별 다를봐는 없고) 주택에 관한 가치관의 변화인게 제일 맞는 말이죠. 주택에 집착하는 기성세대나 노령층도 그런 된장심리가 있기때문에 옹호해줄생각은 추호도 없지만요.
이런 류의 글들은 이 카페에 올리는 것보다 재테크 카페에 올려 도배를 하심이 어떨런지. 이 카페 회원들은 다들 공감대가 형성되어있지않나요? 제 주위에 집있는 사람들은 절대 부동산에 미련을 버리지못합니다. 계속해서 상승한다고 생각하며 꾸준히 상승여력이 있는 곳을 찾고 있지요. 이런 사람들이 있는한 집값 폭락은 없습니다. 현 시점의 전세가 상승은 우리 같은 부류사람들이 집을 사주지않아 생긴 풍선효과도 있습니다. 우리와 뜻을 같이하는 사람들이 많이 늘어날수록 집값은 떨어집니다. 부동산은 수학적 분석에 의해 가격변동이 생기는 것이 아니라 분위기입니다. 잘 보십시오. 집값 상승기에 금리도 제법 높다는 사실을....
카페 제목앞에 보면 재테크란단어도 있습니다. 물론 거시적으로 국가의 미래를 생각하는 큰뜻을 품은 분도 있고 또 다른 많은 분은 어떻게 하면 남보다 한발 앞서가기위해 좁은 식견을 좀 넓여 보고자 논객들의 글을보고 스스로 생각하고 자기 재산을 지키기 위해 노력하는 분들이라고 생각됩니다. 이카페 프로필에도 나와 있습니다. 이카페 프로필을 다시 한번 보아 주시고 각자의 생각을 존중해 주었으면 합니다.
나름의 글 잘 읽어봤습니다.
저도 잘 읽었습니다 ^^
잘읽었습니다. 하진만 현재의 부동산 가격은 이해가 되지 않는 부분이 많이 있습니다.
한 15년 근무하면 살 수 있는 집값이기를 바랍니다.
좋은 글 잘 읽었습니다. 오랜만에 머릿 속 정리를 했습니다.
네 그렇습니다. 집은 투자의 대상이 아닌 주거의 본 목적을 다하는 방향으로 가면 될것 같습니다. 어느정도 모아서 어느정도 가격이 되면 살수 있는. 그 어느정도. " 정도" 의 차이가 늘 문제지만요.