강남아파트

[김상열]

20평형대 보유로 30평형대로 갈수 있는 종자돈을 마련해야 하고, 30평형대에서 40평형대로 가는 종자돈을 마련할 수 있는, 미래가치가 높은 아파트로 내집마련을 해야 합니다. 서울 거주자라면 강북 20평형대- 강북 30평형대- 강남 20평형대- 강남 30평형대- 강남 40평형대순으로 3년 또는 5년 간격으로 내집마련 갈아타기를 시도하세요. 강남 20평형대 집값의 50% 이상을 여유자금으로 갖고 있다면 바로 강남 20평형대로 내집마련을 시작하세요. 

나아가 중산층에서 상류층으로 진입하기 위해선 강남 아파트 보유가 더욱 중요해지고 있습니다. 강남 아파트 진입장벽이 갈수록 높아지고 있기 때문입니다.

강남권 32평형이 평균 8억6천4백만원이라면 비강남권은 4억8천만원 수준입니다. 문제는 지금은 가격차이가 4억원 안팎이지만 경기가 회복될 경우 가격차이가 갈수록 벌어질 것입니다. 시기가 문제지 강남권과 비강남권 가격차이는 최대 10억원까지 벌어질 것으로 예상됩니다. 최빈국과 선진국간의 벌어진 1인당 GDP 차이처럼 강남권과 비강남권 아파트값 차이도 거의 같은 추세로 벌어진다고 보면 틀림이 없습니다.

경매물건이든, 뉴타운내 주택이든, 분양권이든, 재건축 단지든, 보금자리주택이든, 일반분양분이든 강남으로 진입하는 방법은 얼마든지 있습니다. 하지만 부의 양극화로 진입장벽이 갈수록 높아지기 때문에 시간이 많지 않습니다.

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웨이터가 추천하는 메뉴는 주문하지 말라

레스토랑이 빨리 팔아 치우려고 하는 것들이기 때문이다. 증권사들이 추천하는 종목이나 투자유형 또한 마찬가지이다. 그들에게서 정말 쓸 만한 조언을 구하기는 매우 어렵다. 그들이 주는 대부분의 조언이라는 것이 결국은 들어 보면 어떤 은행이나 신디케이트의 주식을 군중에게 떠넘기기 위해 벌이는 작전 내지 홍보에 지나지 않는다. 유럽의 전설적인 투자자 앙드레 코스톨라니의 ‘돈, 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라’.

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“세계 인구의 1%가 전 세계 재산 총액의 40%를 차지하고 있다. 더욱이 가장 부유한 상위 10%가 전체 자산가치의 85%를 독점하고 있다. 백만장자는 2006년 현재 지난 10년 동안 900만명에 육박해 두 배 가까이 늘어났다. 불과 0.14% 사람들이 가진 자산으로 세계 인구의 40%가 24년 동안 살 수 있다는 결과가 나온다.

전 세계의 부의 분배는 지리적으로 차이가 극명하다. 세계 전체 재산의 1/3(세계 인구에 6%에 불과한)이 북아메리카에 있으며 유럽은 1/3에 약간 못미치며, 1/4은 일본 오스트레일리아 등 부유한 아시아 태평양 국가들이 갖고 있다. 최빈국과 선진국의 1인당 GDP 비율은 1970년 1:19에서 2007년 1:96으로 크게 벌어졌다.

지역 편차보다 더 심한 것은 국가 내 부유층과 극빈층 간의 양극화 문제다. 

그런데 시급한 문제는 물질적 자산 분배의 불균형이 지속되면서 부유층의 정치적 영향력도 함께 커진다는 점이다. 이들은 자기 재산을 늘리려고 자본의 이동을 무제한적으로, 그리고 더욱 쉽게 만들 게 뻔하다.”

한편 한국개발연구원(KDI)이 최근 발표한 ‘우리나라 빈곤 변화 추이와 요인 분석’ 보고서에 따르면 2008년 상대빈곤율은 14.3%로 외환위기 직후보다 높습니다.  상대빈곤율이란 전체 가구를 소득수준별로 서열을 매겼을 때 중간에 위치한 가구가 벌어들인 소득(중위소득)의 50%를 밑도는 가구 비율을 뜻합니다. 절대빈곤이 낮은 선진국에서 많이 사용됩니다.

우리나라 상대빈곤율은 1982년 이후 1992년까지 감소했다가 1993년부터 증가해 외환위기 직후인 1999년 12.8%로 가장 높았습니다. 이후 2000년까지 감소하다 다시 증가해 지난해 최고 수치를 기록했습니다.

이와 관련 중위소득 50~150%를 차지하는 중산층 비율은 외환위기 직전인 1997년 71.5%에서 등락을 보이다 2003년부터 낮아지기 시작해 지난해 63.3%를 기록했습니다. 반면 중위소득 150% 초과에 해당하는 상류층은 1997년 18.6%에서 외환위기 이후 지속적으로 늘어나 2008년 22.4%를 기록했습니다.

지니계수(소득 불평등 정도를 나타내는 것으로 1이 가장 불평등이 심한 상태)도 외환위기 직후인 1999년 0.323까지 치솟다 2003년 0.299까지 떨어졌다 다시 오르기 시작해 지난해 0.321을 기록했습니다.

정리하자면 외환위기 이후 중산층은 줄고 빈곤층과 상류층은 늘어나고 있습니다. 특히 1996년 이후 줄어든 중산층의 3분의 1은 상류층으로 이동한 반면 나머지 3분의 2는 빈곤층으로 추락했습니다. 이로 인해 현재 소득불평등 문제보다 빈곤 문제가 더 심각한 상황입니다.

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부자가 되는 비법 2가지를 소개하고자 합니다.  

비법1: 기본에 충실하라

솔직히 남보다 빨리 부자가 되는 비법이 있다면 부자가 되지 못하는 사람이 거의 없겠지요. 재테크 열기가 높은 우리나라에서 더더욱 말입니다. 하지만 비법 아닌 비법이 있습니다.

가장 중요한 첫 번째 비법은 기본에 충실한 것입니다. 기본이 무엇이냐고 할 때 사람마다 다르겠지만 저는 기본이란 장세에 휘둘리지 않고 나만의 투자의 길을 가는데 힘이 돼 주는 원칙이라고 생각합니다. 저는 이것을 투자철칙이라고 부르고 싶습니다.

부자가 되고자 하는 마음가짐을 바로 세우고 이를 행동으로 옮길 때 ‘바이블’이 되는 것이 바로 투자철칙입니다. 투자철칙을 얼마나 끝까지 잘 지키냐에 따라 남보다 빨리 부자가 될 수 있다고 생각합니다.

투자철칙은 투자상식을 기초로 터득한 자신만의 투자비법입니다. 투자상식을 우습게 봐서는 안됩니다. 투자상식은 대부분 너무 평범한 내용이라 남들에게 주목받지 못하지만 반드시 상식을 기초로 자신만의 투자철칙을 세워야 합니다.

자신만의 투자철칙을 만들고 이에 따라 실행하는 사람이 바로 기본에 충실한 사람입니다. 반면 자신만의 투자철칙이 없거나 튼튼하지 못한 사람은 기본에 충실하지 못한 사람입니다.

부동산시장이 어려울 때, 불확실할 때 기본에 충실한 사람과 충실하지 못한 사람과 큰 차이가 납니다. 기본에 충실하지 못한 사람은 장세에 휘둘려 개미가 살 때 사고, 개미가 팔 때 팔아 최대의 수익을 올릴 기회를 결코 잡지 못합니다. 반면 기본에 충실한 사람은 개미가 팔 때 기회를 잡아 최대의 수익을 올립니다.

4계절이 뚜렷한 자연에 순응해 주춧돌 등으로 기초를 튼튼히 하고 대들보와 서까래를 설치해 지은 한옥이 100년이 지나서도 리모델링을 통해 새로운 주택으로 탈바꿈할 수 있는 힘은 바로 집 짓는데 기본에 충실했기 때문입니다.

반면 지은 지 20년도 안돼 하자보수가 끊이질 않아 결국 재건축할 수밖에 없는 아파트는 기본에 충실하지 못하고 경제논리에 휘말려 속성으로 물건 찍어내듯 지었기 때문입니다.

그러면 기본에 충실하기 위한 첫걸음인 투자상식을 어떻게 쌓아야 할까요? 과거 중고등 영어 수학 공부를 했을 때를 연상하면 될 것입니다. 자신의 실력보다 한단계 낮은 책 등을 통해 기본을 다지는 공부를 하는 것입니다. 절반이상이 아는 내용이라도 하더라도 다시 한번  투자상식을 다지고 또 다지세요. 그리고 그 다진 상식 위에 새로운 상식을 쌓으세요. 쉽게 말해 과거 성문기본영어를 마스터한 뒤 성문종합영어로 공부했듯이 말입니다.

비법2: 내집마련은 빠를수록 좋다

‘부자의 첫걸음은 내집마련부터다’ 라는 말이 있습니다. 부자가 되려면 우리나라에서는 특히 집이 있어야 합니다. 그것도 아파트로 말입니다.

우리나라는 왜 이렇게 집에 목숨을 거는 것일까요? 그것은 ‘집’이 집 이상의 의미를 갖기 때문일 것입니다. 집은 노후를 위한 연금 보험과 다름없습니다.

따라서 내집마련은 선택이 아니라 필수 입니다. 특히 아파트는 더더욱 그렇습니다. 아파트는 이제 서민의 주거공간이 아닌 중산층이상의 주거공간이 됐습니다. 소득 불평등과 자산 불평등이 심해지면서 주택시장은 지역별 가격차별화는 물론이며 주택종류별 가격차별화가 심화될 것입니다.

이미 내집마련은 신자유주의시대에 ‘경제적 생존권’이 됐습니다. 따라서 부자가 되기 위해선 내집이라는 경제적 생존권을 반드시 확보해야 합니다.

한편 남들보다 내집마련이 늦은 사람들의 특징은 변명이 많다는 것입니다. ‘너무 많이 올라서’ ‘집값이 떨어질 기다리다 매수타이밍을 놓쳐서’ ‘종자돈이 없어서’ ‘이미 너무 늦어서’ 등등으로 변명이나 핑계를 많이 늘어놓습니다.

무주택자라면 이제 변명을 중단하고 내집마련에 집중해야 합니다. 무주택자에게는 내집마련 타이밍은 따로 없습니다. 주택시장 침체기가 가장 좋지만 현실적으로 바닥에서 사기란 매우 힘들므로 무릎 정도에서 내집마련을 하는 것이 좋습니다.

‘사고나서 이곳이 오를까?’ ‘사고난 뒤 집값이 떨어지지 않을까?’ 등으로 고민하며 망설이기보다는 자신만의 투자철칙을 세우고 최소한 3년 이상 거주 하고 보유한다는 생각으로 내집마련을 실행하세요.

그러면 부자로 가는 길이 보일 것입니다.

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부자들의 돈버는 투자 습관은?

결단력이다. 투자자가 투자처를 두고 머뭇거리고 있을 때 부자들은 과감하게 움직인다. 반면 사전에 정한 목표 수익률에 도달하면 처분해서 현금화한다. 판단은 신중하지만 투자는 과감한 게 큰손들의 성공 비결이다. 투자 판단이 빠른 것은 다양한 인적 네트워크를 통해 정보를 수집하기 때문이다. 또 자신만의 확고한 투자 원칙이 있기 때문에 투자 위험이 줄어든다. 포브스 코리아 7월호에서.

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그러면 40대 이후 다가올 인생 3기를 대비하기 위해 어떻게 부동산으로 현금 또는 자산을 늘릴 수 있을까요?

부동산에 투자하기 전 내 집이 없다면 가장 먼저 내집을 마련해야 합니다.

주식에 손대기 전에 먼저 집을 장만하라고 역설한 피터 린치의 글을 인용합니다.

“당신 친구나 아는 사람이 ‘나는 내 집에 형편없는 투자를 했어’라고 탄식하는 것을 몇 번이나 보았는가? 나는 그러한 일은 흔하지 않을 것으로 생각한다. 수백만명의 부동산 아마츄어들이 자신들의 집에 훌륭하게 투자를 해왔다. 급히 이사를 가게 되어 손해 보는 값에 집을 팔게 되는 사람들이 가끔 있기는 하지만, 주식에서 흔히 교체매매로 인해 손해 보는 경우가 많은 것과는 달리, 한 거주지에서 다른 곳으로 옮겨 다닌다고 해서 손해 보는 사람은 많지 않다. 더구나 주식은 하루아침에 폭락하여 돈을 날려버리는 서글픈 운명에 처할 수도 있으나, 부동산은 파산된다거나 또는 가격이 완전히 뒤집혀서 집을 날려 버린다거나 하는 경우는 드물다.”

“주택은 주식처럼 장기간 투자할 때에 수익을 가져다주는 경향이 두드러진다. 주식과는 달리 집은 동일인에 의해 여러 해(내 생각엔 평균 7년) 동안 소유되어 진다. 이 사실을 뉴욕증권거래소에서 주식이 매년 87%가 교체되는 것과 비교해 보라.”

20대든 30대든 40대든 인생 2기를 보내고 있다면 20평형대라도 서둘러 내집마련을 해야 합니다. 이어 30평형대로 옮기고, 또 40평형대로 넓혀 가면 되지요. 물론 평형대도 입지가 더 중요합니다. 강북에서 강남으로, 20평형대에서 30평형대를 거쳐 40평형대로 주택 자산을 제대로 키우기만 해도 안정적인 노후를 보낼 수 있을 것입니다. 50대가 되기 전에 말입니다. 물론 주택 자산에 대출 등 빚이 없어야 합니다. 빚이 있다면 가능하면 40대에 모두 갚으세요.

이어 40대 이후 자녀가 성인이 돼 결혼 등으로 독립해 나가면 40평형대를 팔아 20평형대 등 작은 집으로 이사를 가 부부가 살면 되고 시세차익을 인생 3기의 여유 자산으로 활용한다면 평범하지만 손색없는 투자가 될 것입니다.

이보다 좀더 적극적인 투자자라면 내 집외에 추가로 강남권 아파트에 투자할 종자돈을 마련하세요.

빚을 진다면 강남에서 지라는 말이 있습니다. 비단 압구정동 현대나 개포주공이 요즘 강남 부자들이 꼽는 최대 투자처라고 해서 하는 말은 아닙니다.

신자유주의 글로벌 경제체제가 무너지지 않는 한 자산 및 소득 양극화가 갈수록 심해질 것입니다. 이에 따라 강남 아파트의 미래가치는 갈수록 높아질 수밖에 없구요. 결국 강남 아파트는 최대 수익을 안겨줄 투자처가 될 것입니다. 대출을 받더라도 강남 아파트를 사서 대출을 받고 투자해 인생 3기를 대비하는 것도 좋은 투자법이라고 생각합니다.

나아가 아파트에 투자한 뒤에도 투자할 여력(자금)이 있다면 5년 이상을 내다보고 도로망 등 개발호재들이 예정된 토지에 투자한다면 금상첨화겠지요. 물론 이에 앞서 반드시 토지에 대한 지식과 현장감을 쌓아야합니다.

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부자는 좋은 인맥을 만드는 게 부를 축적하는 지름길임을 잘 알고 있다. 인맥을 쌓는 것은 어렵지 않다. 멀리서 찾지 말고, 주위에서 찾자. 자신의 주변에 뜻을 같이 하는 지인을 모으면 훌륭한 인맥이 된다. 예를 들어 운동을 좋아하는 모임, 와인을 좋아하는 사람이면 와인 모임, 음악을 좋아하는 사람이면 음악 모임을 만들면 그 안에서 자연스런 교류가 이뤄지고 좋은 정보도 얻을 수도 있다. 포브스코리아 2009년 5월호에서.

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부동산 초보자가 부동산 투자에서 최후의 승리자가 되기 위한 ‘주춧돌’인 부동산 투자원칙을 만드는 방법을 소개합니다.

방법1: 투자 고수의 투자원칙을 연구하라

제가 주창하는 투자원칙은 여러분이 잘 아시다시피 가치투자입니다. 이를 투자철학이라고 할 수도 있고 투자철칙이라도 할 수 있습니다. 하지만 가치투자를 하더라도 개인별로 자신에 맞는, 독자적인 투자원칙을 만들어야 합니다.

이를 위해 가장 먼저 해야 할 일은 투자 고수들의 투자원칙을 벤치마킹하는 것입니다. 저는 벤자민 그레이엄, 워런 버핏, 필립 피셔, 피터 린치 등 주식시장에서 가치투자 고수들의 투자원칙을 5년 이상 공부하고 있습니다. 그리고 이를 부동산 투자에 접목시켜 전파하고 있습니다.

투자 고수들이 어떻게 투자에 성공했는지, 또 어떻게 투자에 실패했는지 실전사례를 책 강연 등을 통해 배우는 것입니다. 

필립 피셔의 투자원칙을 하나 소개합니다. 실제 부동산 투자원칙에 그대로 적용할만한 소중한 내용이라고 생각합니다.

“시장이 아니라 기업을 조사하라. 군중의 광기를 무시하라. 시장효율이론을 무시하라. 시장 타이밍을 피하라.”

방법2: 자신의 투자원칙을 글로 작성하라

‘Teaching is Learning’ 이라는 말이 있습니다. 저는 ‘Writing is Learning’이라고 달리 표현해봅니다. 가르치면서 배우듯이 머릿속의 생각들을 글로 적으면서 배울 수 있다고 생각합니다.

막연하게 알고 남을 가르칠 수 없습니다. 따라서 100% 이해하기 위해 공부를 하게 되지요. 투자원칙을 글로 적는 것도 마찬가지입니다. 자신만의 투자원칙을 제대로 만들었다면, 그리고 이해했다면 글로 적고 남에게 자신 있게, 쉽게 이해시킬 수 있을 것입니다.

글로 적은 투자원칙은 하락장세에 큰 도움이 됩니다. 장세에 휘둘리지 않고 자신의 투자원칙을 지키는데 위력을 발휘합니다. 특히 하락장세에서 공포에, 상승장세에서 탐욕에 휘둘리려고 할 때 말입니다. 투자원칙은 시장을 지배하는 역발상 투자를 할 수 있는 힘을 줄 것입니다.

피터 린치는 주식을 살 때에는 사는 이유를 종이 한 장에 적고, 팔 때에는 파는 이유를 또 한 장의 종이에 적는다고 합니다.

명료하게, 영리하게, 그리고 이성적으로 투자하려면 투자원칙을 꼭 글로 적으세요.

방법3: 투자원칙을 자기 것으로 만들라

가장 좋은 투자원칙은 독자적으로 개발하는 것입니다. 자신의 경험을 통해 개발한 투자원칙이라면 쉽게 바꾸거나, 쉽게 투자원칙에 어긋나는 행동을 하지 않을 것입니다.

부동산 초보자들이 가장 흔히 저지르는 실수가 바로 투자 고수들의 투자원칙을 그대로 답습하는 것입니다.

그렇게 해선 안됩니다. 그 이유는 투자 고수와 여러분 자신은 엄연히 투자성향이 다르다는 것입니다. 성격, 역량, 관심 있어 하는 투자대상이 다르기 때문에 고수들의 투자원칙은 여러분에게 맞지 않습니다.

투자원칙을 자기 것으로 만들기 위해선 자기 자신만의 눈으로 시장을 보는 눈(역량)을 키워야 합니다.

그러기 위해선 먼저 부동산 투자에 흥미를 느껴야 합니다. 부동산 투자에 흥미를 느끼지도 않는데 남들이 하니까 돈을 벌기위해 어쩔 수 없이 부동산에 투자를 하려고 투자원칙을 만드는 것은 아무 소용이 없습니다. 행복한 부자가 되려면 자기가 관심 있어 하는 분야에서 돈을 벌어야 합니다.

투자원칙을 자기 것으로 만드는 데는 최소한 3년이라는 시간이 필요합니다. 인내를 갖고 장시간 투자원칙을 자기 것으로 만드는 노력을 해야 합니다. 

방법4: 자신의 투자원칙을 실행하라

투자원칙은 투자원칙에 따라 투자를 할 때 비로소 의미가 있고 가치를 지니는 것입니다.  직설적인 표현으로 제대로 저지르기 위해 투자원칙이 필요한 것입니다.

투자원칙을 실행하기 가장 좋은 시기는 하락기입니다. 군중의 공포에 휘둘리지 않고 투자원칙에 따라 실행하는 지를 시험해볼 수 있는 가장 좋은 시기입니다. 남들이 모두 팔고 부동산에 투자하는 시대는 끝났다고 비관론이 득세하는 시장에서 얼마나 자신의 투자원칙을 잘 지키느냐에 따라 투자의 성패는 달려 있습니다.

하락기에 자신이 관심 있어 하고, 자신 있어 하는 부동산을 투자대상으로 삼고 투자를 해보는 것이야말로 정말 값진 경험이 될 것입니다. 설령 투자에 실패했다고 하더라도 실패라는 경험을 통해 투자원칙을 되돌아보고 발전시킬 수 있는 기회로 삼을 수 있습니다.

한편 자신의 투자원칙과 투자원칙에 따른 투자 실적을 다른 사람과 비교하며 투자원칙을 진화시켜야 합니다. 유행에 따라 투자원칙을 바꾸는 것은 원칙이 아닙니다.

자신의 투자원칙을 고수하며 3년 이상 장기간 평균 이상의 뛰어난 실적을 보여준 사람을,  자신과 비교하면서 투자원칙을 가다듬으며 한 단계 끌어올리는 것입니다.

다시 한번 투자원칙을 만드는 방법을 정리합니다. 부동산 투자에 일단 흥미를 느껴야 합니다. 흥미를 느꼈다면 자신의 능력에 맞는 투자원칙을 독자적으로 세우세요. 그리고 투자를 잘 할 수 있는 투자대상을 선정하고 실행해보세요. 그리고 3년 이상 보유한 뒤 투자 실적을 장기 투자에 성공한 다른 사람과 비교하며 투자원칙을 진화시키세요. 그러면 최대의 수익을 올리고 최후의 승리자가 될 것입니다.

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걸림 없이 살 줄 알라

유리하다고 교만하지 말고 불리하다고 비굴하지 말라. 무엇을 들었다고 쉽게 행동하지 말고 그것이 사실인지 깊이 생각하여 이치가 명확할 때 과감히 행동하라. 태산 같은 자부심을 갖고 누운 풀처럼 자기를 낮추어라. 임금처럼 위엄을 갖추고 구름처럼 한가로워라. 때로는 마음껏 풍류를 즐기고 사슴처럼 두려워 할 줄 알고 호랑이처럼 무섭고 사나워라. 잡보장경(雜寶藏經)에서.

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아파트로 돈버는 시대는 언제 끝날까요?

아파트로 돈버는 시대는 끝났다고 주장하는 전문가들의 논지는 단순합니다. 규제정책에 따라 양도세 보유세 등 세금부담이 크고 주택보급률이 100%를 넘어서면서 수요가 정체되고 있다는 것입니다. 특히 2018년 이후 인구가 줄면 주택 수요는 갈수록 감소해 아파트는 재테크 상품으로 수명이 다한다는 것이지요. 따라서 자산 분배에 있어 부동산을 줄이고 금융자산 비중을 늘리는 포트폴리오를 짜야 한다는 것입니다.

과연 그럴까요? 저는 주택시장을 겉만 들여다 본, 현실과 맞지 않는 주장일 뿐이라고 생각합니다.

먼저 인구가 준다고 주택수요가 반드시 줄어드는 것은 아닙니다. 주택수요가 줄어 집값이 하락하려면 구매력 있는 중산층 이상 유효수요자가 주택 구입을 포기하고 기존 보유한 주택을 팔아야겠지요. 하지만 오히려 우리나라에서 나이가 들수록 안전자산인 주택 즉 아파트를 더욱 선호하고 임대주택사업을 많이 하고 있는 게 현실입니다. 인구가 줄어들어도 1~2인 가구가 계속 늘어나는 것도 유효수요자의 임대주택사업에 호재가 돼 주택수요를 부추길 것입니다.

구매력 있는 주택수요를 인구통계학적으로 볼 때 삼성금융연구소에 따르면 쌍봉세대(인생에서 우뚝 선 두개의 봉우리란 뜻으로 소득이 높고 사회적 지위가 안정된 40~50대를 말함) 비중은 2014년에 43%로 정점에 이른 뒤 줄어들 예정이나 2020년까지 40%대를 유지할 것으로 전망하고 있습니다. 특히 1956~1965년 사이 태어난 1차 베이비부머 1천50만명은 이미 쌍봉세대에 편입된 상태입니다.

쌍봉세대는 자산을 가장 많이 소유하고 있는 세대로 주택을 집중적으로 업그레이드하고 있습니다. 즉 기존 주택을 팔고 큰 평형, 좋은 지역의 고급주택을 구입하는 것이지요. 그리고 우리나라 쌍봉세대는 자산의 70% 이상을 부동산으로 소유하고 있어 부동산 비중인 미국 일본보다 2배 가까이 높습니다.

여기에 2005년 현재 우리나라 자가보유율(자기 집을 가진 가구 비율)은 전국 평균 63%로 낮은 편은 아니나 서울 등 수도권은 50%에도 못 미치고 있어 아직도 가구 절반이 자기 집을 소유하고 있지 못하고 있는 상태입니다. 이 말은 수도권 가구의 절반이 내집마련을 하거나 전세 또는 월세로 살아야 하므로 주택 수요는 지속된다는 것입니다. 참고로 자기 집에 살고 있는 가구비율인 자가점유율은 54% 수준에 불과해 중산층 이상 유휴수요자의 주택 수요가 줄어들기는 힘들다는 게 제 생각입니다.

아파트로 돈버는 시대가 확실하게 끝나려면 구매력 있는 수요 즉 중산층이 붕괴되고 상류층이 더 이상 아파트를 구입하지 않을 때 일 것입니다. 하지만 이런 시대는 와서도 안되고 오기란 불가능하다는 게 제 생각입니다. 물론 자산 비중에서 부동산 아파트 비중이 점차 낮아지면서 가격 상승폭이 하향 안정화될 가능성은 있습니다. 하지만 뉴타운, 용산도심개발, 고속도로 및 전철 건설 등 부동산 개발이 계속해서 이뤄지는 상황에서 개발 수혜를 입는 아파트들은 하향 안정화에 상관없이 큰 폭의 상승과 반등이 반복 재연될 것으로 확신합니다.

다시 말해 집값이 장기적으로 하향 안정화되더라도 연 20% 이상 오르는 단지는 있다는 것입니다. 미래가치가 있는 단지를 구입한, 앞에 소개한 지인처럼 3년 이상 장기 보유한다면 장세에 상관없이 언제든지 달성 가능한 투자수익률이라고 생각합니다.

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강남 재건축단지는 결국 계속 오를 수밖에 없을까요? 여러 가지 이유가 있겠지만 이번 칼럼에서는 가장 큰 요인인 한 가지만 말씀드리겠습니다.

부자들이 지속적으로 개포주공을 매입하기 때문입니다. 다시 말해 부자들이 선택했기 때문입니다. 갈수록 자산 불평등과 소득 불평등이 심화되고 있는 상황에서 부자들의 영향력이 더욱 커지고 있기 때문입니다. 강남 주택시장도 예외일수 없습니다.

1970년대 강남 개발 이후 지난 30년간 주거지로, 생활근거지로 강남권을 떠나지 않은 부모와 그 자식들이 자연스럽게 강남 재건축단지를 차기 주거지로 선택하고 있습니다. 여기에 강남을 떠난 강남출신자와 새롭게 강남 진입을 시도하고 중산층들까지 강남 재건축단지 매수에 가세하고 있습니다.

부자들은 교육환경 자연환경이 뛰어나고 도로 문화 쇼핑 등 각종 인프라가 완벽하게 갖춰졌다는 것에 앞서 향후 5~10년후 개포주공이 용적률 200% 또는 250%로 재건축될 경우 대한민국 대표 주거지가 될 것으로 낙점했기 때문입니다.

침체기 때 즉 매수자 우위 시점에 개포주공 등 강남권 재건축단지 급매물을 누가 사들이고 있는지를 한번 들여다보세요. 그리고 그 매수자가 단순히 1~2년 뒤 되팔 생각으로 매수하는지도 파악해 보세요.

그러면 왜 결국 개포주공 아파트값이 계속 오를 수밖에 없는 지를 명확하게 알 수 있을 것입니다.

물론 개포주공이라고 앞으로 가파른 오름세만 계속될 수 없습니다. 2007년 하반기~2008년 상반기에 폭락한 것처럼 2009년 하반기이후 폭락할 수 있습니다. 하지만 폭락은 가격이 폭락한 것이지 미래가치가 폭락한 것이 아니라는 점을 가치투자자는 명심해야 합니다.

곁가지는 무시하고 호흡이 긴 투자를 하세요. 그리고 ‘현재가격’이 아닌 ‘미래가치’에 집중하세요. 최적의 매입타이밍은 따로 없습니다. 마음가짐, 자금여력 등이 준비됐다면 그때가 바로 최적의 매입타이밍입니다.

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좋은 부동산 물건을 선점한 사람들

활황기인 캠핑시장과 침체기인 부동산시장과 장세는 현재 정반대 상황입니다. 하지만 좋은 물건을 선점하는 사람은 침체기 활황기 상관없이 끊임없이 준비하고 실행한다는 것입니다.

강남 재건축 시장을 예로 들면 2008년 하반기부터 급매물이 나왔다, 들어갔다 반복하고 있습니다. 이때 내재가치가 풍부한, 원하는 물건을 선점하는 사람들은 어떻게 행동했을까요?

그들은 내재가치와 시세 차이가 최대한 벌어지는 시점, 즉 침체기를 적극적으로 활용했습니다. 침체기에도 좋은 물건에 대한 관심의 끈을 놓지 않고 원하는 물건을 고르고 현장조사를 하고 희망 매수가(적정가)를 책정했습니다.

이어 지역 중개업소 1~2곳을 선정해 적정가에 물건이 나온다면 연락을 해달라고 하고 지속적으로 전화 또는 방문을 하며 인적 네트워크를 쌓았습니다. 진짜 급매물이 나왔을 때 자신에게 가장 먼저 전화를 하게 말입니다.

반면 보통 사람들은 시장 침체가 계속되면 관심의 끈이 느슨해지고 현장조사나 분석에 소홀히 합니다. 또 적정가나 매수타이밍을 잡는데도 감각이 무뎌져 매수타이밍을 늦게 잡고 있습니다.

침체기일수록 기본에 충실하라

침체기일수록 좋은 부동산 물건을 선점하기 위해선 기본에 충실해야 합니다.

기본에 충실하다는 것은 우선 좋은 물건을 차지하겠다는 초심을 잃지 말고 시세파악을 철저히 해야 합니다. 시세와 매도가, 매수가, 거래가, 거래가능가의 차이를 모르면 배우고 거래가를 기준으로 한 급매물인지, 적정가인지를 판단해야 합니다.

법원 경매에서도 유찰을 마냥 기다려서는 좋은 물건을 낙찰 받을 수 없으므로 정확한 시세파악과 투자수익률 분석을 통한 소신 있는 투자가 필요합니다. 마찬가지로 부동산시장에서도 좋은 물건을 차지하려면 자신만의 눈으로 시장을 보고 판단해 선제적으로 투자하는 실행력을 발휘해야 합니다.

침체기일수록 미래가치가 높은, 향후 최대의 수익을 안겨줄 좋은 물건을 찾는데 힘써야 합니다. 급매물이 많은데 굳이 좋은 물건을 찾는데 힘 쏟을 필요가 있냐고 반문할 수 있습니다. 하지만 누구에게나 좋은 물건은 별다른 노력을 하지 않아도 쉽게 드러나 선점하기 힘들지만 ‘숨은 보석’을 찾고 선점하기 위해선 부단히 발품을 팔아야 한다는 것을 명심해야 합니다.

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미래를 예측하지 말고 대비하라

기업은 미래를 결정하며 이 결정은 미래에 대한 견해에 따라 달라진다. 미래에 대한 결정을 내리려면 미래에 대한 비전이 있어야 한다. 경제학은 다른 일반적인 예측 방법에 비해 미래에 대해 좀더 정확한 비전을 형성하도록 도움을 준다. 기업 관리자는 구체적인 수치보다는 변화의 정도에 초점을 맞춰야 한다. 윌리엄 코널리의 ‘비즈노믹스’에서. 낙관적이든 비관적이든 미래에 대한 비전을 갖고 투자해야 한다.

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매매타이밍을 번번이 놓치는 사람들의 4가지 유형을 소개합니다.

유형1: 바닥에 사서 꼭지에 팔겠다

주식과 마찬가지로 부동산도 바닥에 사서 꼭지에 파는 것은 현실적으로 불가능합니다. 과거에 연연해하며 바닥으로 떨어지면 사겠다고 바닥으로 떨어질 때까지 기다리는 사람을 주변에서 의외로 많이 볼 수 있습니다.

신이 아닌 이상 인간은 바닥이 언제인지, 꼭지가 언제인지 미리 알 수 없습니다. 바닥을 친 뒤 오름세가 시작되고 지속돼야 뒤늦게 바닥인지 알 수 있고, 꼭지가 오고 하락세가 시작돼야 꼭지인지 알 수 있습니다.

따라서 매입타이밍으로 바닥을 고집한다는 것은 헛된 망상에 불과하다는 것을 명심해야 합니다. 사고자 하는 부동산에 대한 선택과 집중을 통해 무릎일 때 사는 것이 가장 좋습니다.

물론 지금이 무릎이냐 아니냐는 연구 조사 분석을 통해 시장을 보는 눈을 키워 스스로 판단할 수밖에 없습니다. 상승세가 일시적인지, 대세 상승인지 또 하락세가 일시적인지, 추가 하락될지는 스스로 판단해야 합니다.

특징2: 리스크에 집착해 저지르지 않는다

가치투자자로서 투자의 장점과 단점(또는 리스크)을 균형 있게 연구 조사 분석하는 것은 필수입니다. 하지만 가치투자를 하면서 단점과 리스크를 너무 강조한 나머지 꼬투리를 잡는데 몰두하는 사람은 결국 저지를 수 없습니다. 저지를 수 없으면 수익을 얻을 기회가 사라지게 됩니다.

대표적으로 가격이 너무 비싸다, 지금 샀다가 더 떨어지면 어떻게 해야 하나? 사놓고 오르지 않으면 책임질 것이냐? 등등 지금 보이는 단점과 리스크에 너무 연연해 매입타이밍을 놓치는 경우입니다.

워런 버핏은 리스크란 ‘자신이 하고 있는 투자 행동을 모르고 있는 상태’라고 말했습니다. 즉 투자 대상에서서 철저하게 연구 조사 분석하지 않고 투자하는 것을 리스크로 한정했습니다. 자신의 능력범위 안에서 투자대상을 정확하게 독자적으로 이해할 수 있다면 리스크는 투자의 성패에 중요하지 않다는 것입니다.

특징3: 매매타이밍은 항상 남을 따라한다

이런 유형의 사람들은 대부분 침체시장에서는 당연히 남들처럼 살 생각을 하지 않습니다. 사지 않을 뿐 아니라 마치 부동산 투자시대는 끝난 것처럼 아예 살 생각을 하지 않습니다.

부동산으로 부자가 된 사람은 모두 일반인이 살 때 팔고, 일반인이 팔 때 샀습니다. 이같은 역발상 투자를 할 수 있는 힘은 빠른 정보력과 분석력을 통해 투자대상에 대해 명확하게 이해하고 있기 때문입니다. 기회를 놓치지 않고 잡은 것이지요. 물론 풍부한 자금도 기회를 놓치지 않는데 한몫합니다.

하지만 부동산으로 부자가 될 수 없는 사람들은 가격이 바닥을 치고 상승세로 돌아선 후에야 남들처럼 관심을 갖기 시작해 결과적으로 추격매수를 할 수밖에 없습니다. 이는 팔 때도 마찬가지입니다. 남들이 팔려고 하니 추격 매도에 나서 매도타이밍을 늦게 잡을 수밖에 없습니다.

특징4: 쓸 돈도 없는데 무슨 투자냐?

한마디로 돈이 없다는 것입니다. 쓸 돈도 없는데 무슨 부동산 투자냐며 아예 관심을 두지 않는 것입니다. 물론 목돈이 없는 상황에서 소득 대비 지나치게 많이 대출받아 부동산에 투자하는 것은 지양해야 합니다.

하지만 목돈이 적은 것과 투자를 할 수 없는 것은 전혀 별개의 문제입니다. 목돈이 없다는 이유로 아예 투자에 관심을 갖지 않는 것은 부동산으로 돈버는 기회를 스스로 원천봉쇄하는 것입니다. 투자를 하는데(성공하는데) 돈의 많고 적음은 거의 상관없다는 것은 투자의 역사가 보여주고 있습니다.

이런 유형의 사람들은 부동산 투자의 첫걸음인 종자돈을 마련하는데도 관심이 없습니다. 부동산 투자는 1천만 원만 있어도 시작할 수 있습니다. 설령 1천만원으로 부동산 투자가 힘들다고 하더라도 투자하겠다는 의지를 실행해야 합니다.

돈이 없다고 한탄하고 불평하면서 종자돈을 마련하지 않는 사람이라면 부동산으로 절대 부자가 될 수 없습니다.

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좋은 투자전략은 단순하다

청약통장으로 아파트를 분양받을 때도 가치투자 원칙은 여전히 유효합니다. 그리고 좋은 투자전략은 단순합니다. 청약시점이 아닌 입주시점 이후 3년 이상 미래가치를 보고 청약하면 되는 것입니다. 다른 요인(리스크)은 과감히 제외시키세요.

집값이 더 내려갈까봐=집값은 오르다 내려가기도 하고 내려가다 오르기도 합니다. 강남권은 내릴 때 하락폭보다 오를 때 상승폭이 더 큽니다. 하방경직성(下方硬直性)이라고 하지요.

분양가가 비싸서=부자노트를 통해 너무 자주 말했지만 정상적인 주택시장에서 분양가는 내려갈 수가 없습니다. 물가상승률 이상으로 오른다고 보면 틀림이 없습니다. 땅값이나 원자재 가격이 큰 폭으로 내려가지 않는 한 분양가는 내리지 않습니다.

대출부담이 돼서=미래가치가 높다면, 그리고 강남 진입을 원한다면 분양가의 50% 이상이라도 대출을 받을 각오가 있어야 기회를 잡을 수 있습니다. 기회는 하늘에서나 나무에서 떨어지는 게 아니라 잡는 것입니다.

다시 말하지만 입주시점 이후 미래가치를 보고 미래가치가 높다면 장세에 휘둘리지 말고 언제든지, 아니 오히려 지금과 같은 침체기에 적극 청약하세요.

이번 기회에 미래가치가 높은 분양 아파트를 고르는 법을 다시 한번 리바이벌합니다.

첫째 입주시점 이후에 공급보다 수요가 많아야 합니다. 수급은 재료에 우선합니다. 유효수요가 풍부한 지역 즉 남들이 살고 싶어 하는, 수요자가 지속적으로 발생하는 곳이 미래가치가 높습니다.

둘째 개발 압력이 높은 곳에 청약하세요. 최소한 실시계획 승인을 받거나 예산이 편성돼 착공을 앞두고 있는 개발 호재가 있다면 미래가치가 높아질 수밖에 없으므로 적극 청약해야 합니다.

마지막으로 부자노트 독자 여러분에게 화두 아닌 화두 하나 던집니다. 2009년 강남권 분양물량을 한번 확인해보세요. 그리고 2009년 강남권 입주물량도 확인해보세요. 다시 말하면 연구 조사 분석해보세요. 미래가치가 높은 분양단지로 강남 입성에 성공할 수 있는 길이 열릴 것입니다.

[자료제공: 닥터아파트]