테마상가투자 ~요주의!!(지난 칼럼에서)

[테마상가 개념및 상가투자방법] 

1.테마상가의 개념 
1995년 초부터 부동산 경기의 침체로 상가 개발 분양 기획이 본격적으로 시작되었다. 상가투자 고객이 대부분 소액(5천-1억)인 점을 감안하여 한 점포 를 여러 개로 나눈 후 지분등기나 개별등기를 해주면서 투자금액을 소액으로 조정 할 수 있었다. 

잘팔지지않는 윗층을 상대로한 기획 상품이었다.
이것이 테마상가의 개념이다

95년도초기에 공간을 공동 이용하는 푸드콧트 나 중앙집중식 회센타등이 테마상가의 상징처럼 되었고 그전90년대 초에는 분당등 신도시에서 회원제 쇼핑몰을 분양하는 테마상가가 분양되기 시작했다. 
대표적인 역사를 자랑하는 상가가 분당에 가장많고 그중 하나가 최근에 부도난 테마폴리스 터미널 상가이나 분당 유니마트이다.. 10년 이상의 역사를 자랑하는 테마상가는 이제 모두가 낮 설지 않는 부동산 투자상품으로 자리잡고 있다. 

테마상가란 패션 액세서리 잡화 오락 등 특정상품을 전문적으로 취급하는 전문상가다. 2-3년전에 입점한 동대문 남대문의 패션 잡화 개주얼 전문상가인 두산타워, 밀리오레 등이 대표적인 테마 상가이다 
요즘의 테마상가는 상업지의 높은 용적율로 대부분 고층 상가로 건축한다,분양가는 1층과 지하층이 제일 비싸다 
원칙적으로 테마상가는 한가지 주제로 업종이 구성되나 요즘은 복합상가형태의 다양한 업종 구성을 한다.
상품의 형태와 종류를 여러 개의 점포가 동일하게 취급하는 전문상가와는 조금 다른 개념이다． 특정 연령 대나 남성 또는 여성만을 대상으로 한다든가 패션·액세서리·자동차·음악·컴퓨터 전자 등 상품적 기능으로 묶는 등의 형태로 상가가 구성되는 것을 말한다． 

한가지 상품을 가지고 여러 개의 점포가 한 상가 건물에 들어서게 되므로 그만큼 일반상가보다 뛰어나며 영업 방법도 편리하다 

그러나 최근에는 주제별,층별 업종별 테마상가전략이 대부분 이다.많은 평수에 한가지 업종을 유치하기는 업종의 한계가 있기 때문에 여러 업종을 주변 환경에 맞게 기획한다. 

이러한 복합기획이 테마상권을 살리는 중요한 변수이고 테마상품을 적절히 층별 배열하는 것이 분양성공의 지름길이다. 

최근에 엄청난 물량이 홍수처럼 쏟아진다. 모두가 복합테마상가다.대부분 10대와 20대를 겨냥한 패션이나 먹거리 볼거리로 업종을 체운다 

실제로 서울의 유명로데오 거리나 유명상권의 특성을 분석하면 압구정동이나 이대앞을 빼고는 70%이상이 10대와 20대를 겨냥한 먹거리와 볼거리 유흥 위락 업종으로 구성되어있다. 
높은 프레미엄이나 상권형성은 10-20대가 좌우한다. 

즉 신세대의 소비를 유도시키기 전에는 상권형성이 힘들다.그만큼 쇼핑과 소비문화는 절대관계가있다. 신세대가 몰리면 장사는 보장된다. 

신세대는 역세권을 좋아하고 유흥과 위락 음식문화가 발달되면 어디든지 간다. 

따라서 신세대를 따라가면 테마상가는 성공한다. 
테마상가의 가장 중요한 기능은 업종별 주제별 기획능력과 주변 환경과의 조화를 어떻게 이루냐에 따라 투자기준이 선택된다고 할수 있다 

테마상가는 대부분 개발업자나 시장상인의 조합형태로 형성된다. 

중요한것은 개발업자(시행자)의 능력과 분양기획,관리능력이 좌우한다. 

아무리 기획력과 상품이 좋아도 분양이 안되면 시공자나 시행사는 망한다. 

시행사가 부도나면 대책이없다.분당의 테마폴리스가(터미널이)모범케이스다. 
90년도의 최초시행사 (중일)이 부도나고 한부신이 맡았으나 해태가 부도나고 마지막 삼성이 마무리까지 10년 이상이 걸렸다. 

원인은 간단하다. 분양(임대)부실했기 때문이다. 
따라서 분양성과 상권을 볼수있어야하고 영업부 사원이 말하는 분양율을 믿지말고 실제 분양율을 파악하는것도 현명한 방법이다. 

대부분 테마상가는 분양전문 영업부가 분양한다. 
영업수당을 받기 위해서 수단과 방법을 가리지 않고 고객을 유치한다. 

보통 테마상가는 구좌분양을 하는데 평균 3-5평이하로 실제로는 1-3평나온다.잘선택하면 차후에 높은 프레미엄으로 투자를 보장할수도있다. 구좌분양시 요주위는 공유지분등기이다.

개별등기가 되지 않는 상가는 지분등기로 하는데 나중에 재산권행사를 할수가 없고 매매가 불가능하다.
공유지분!~ 그러아 꼼꼼히 따지면 엄청 비싼 분양가이다. 
초기비용이 2-3천투자라고 광고하지만 만약 임대가 되지 않으면 분양가를 모두 물어야된다. 


입주시에는 상담했던 영업사원은 대부분 없다. 스스로 해결해야한다. 
상권형성이 되지 않으면 테마상가는 의미가없다.
소액이라고 분양받았다가 낭패보기 쉽다. 


전용율,분양가,시행사,임대료,시공사,입지조건을 꼼꼼히 따져보기바란다.

또한 아파트 단지내 상가는 1,000세대가 넘는 상가를 선택하되 실수요자는 1층과 2층이 투자에 유리하고 층이 높으면 투자에 대한 임대 비율이 떨어진다.

단지내 상가는 주변 상권을 파악하고 대로변이면 금상첨화이고 단지 안에 있어도 경쟁력이 있으면 투자를 고려해볼만하다.
근린 상가는 신도시 주변에 보통 100평~500평정도의 대지를 확보하여 건축을 하면서 분양하는데 상업용지가 너무 많은 곳은 차후 투자수익율이 공급과잉으로 해서 떨어진다.

특히 근린상가 투자는 용도에 맞는 업종이 중요하므로 단일용도로 복합되지 않는것이 좋다.

요즘 테마상가의 특별히 주의되는 사항은 건축의 인허가 사항이다.

최근 일부 시행사에서 부지만 계약하고 중도금 잔금을 청약해서 고객에게 받은 자금으로 치루고 허가를 나중에 받는일이 비일비재하다.

만약분양이 저조하거나 건축허가등이 나오지 않으면 계약금을 찾을수가 없다.
반듯이 토지관계와 건축 인허가 사항을 확인하기 바란다.

신문의 요란한 광고를 좀더 세심하게 관찰하고 바람에 흔들리지 말기를 당부한다.

특별한 경우를 제외하고는 분양상가는 큰 수익을 기대하지말고 임대수익이나 실수요자 중심으로 분양받기를 권한다. 



부동산 컨설턴트 최영돌

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