스크랩 임대주택사업자 지방세 감면의 모든것

[이민철(brokerlee)]

임대주택에 대한 지방세 감면 해설 
 

행정안전부 운영방향과 다를 경우에는 행정안전부 운영방향에 따라 주시기 바랍니다.

Ⅰ.  임대사업자의 의의
   
 1) 시도세감면조례

 임대주택을 취득하는 경우 지방세감면조례에서 취득세 및 등록세 감면대상인 임대사업자는 “임대주택
법 제2조제4호의 규정에 의한 임대사업자 및 공무원연금법시행령 제74조제1항제4호의 규정에 의해 임
대사업으로 하는 공무원연금관리공단”으로 규정하고 있다. 임대주택 취득 당시 임대사업자가 아니라도
임대용 부동산 취득일로부터 30일이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함하도록 규정하고 있으므로
취득세와 등록세를 감면받을 수 있다. 따라서 시도세감면조례에서 규정하는 임대사업자의 범위에는 임
대주택법의 규정에 의한 임대사업자 뿐만 아니라 공무원연금관리공단을 포함하고 있으므로 임대주택법
상 임대사업자의 범위보다 넓다고 할 수 있다.
(1) 국가
(2) 지방자치단체
(3) 대한주택공사
(4) 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
(5) 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의2의 규정에
의하여 설립된 임대주택조합
(6) 공무원연금관리공단

☞ 임대주택법 제2조제4호 : "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 「지방공기업법」 제
49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다), 제6조에 따라 주택임대사
업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.
 
 2) 시군세감면조례

재산세 등 시군세 감면대상은 공공단체·주택건설사업자(「부가가치세법」제5조의 규정에 의하여 건설
업 또는 부동산매매업의 사업자 등록증을 당해 건축물의 사용승인서 교부일 이전에 교부받거나 동법시
행령 제8조의 규정에 의한 고유번호를 부여 받은 자)·「주택법」제9조제1항제6호의 규정에 의한 고용
자·「임대주택법」제2조의 규정에 의한 임대사업자 및 「공무원연금법 시행령」제74조제1제4호의 규
정에 의하여 임대사업을 하는 공무원연금관리공단으로 구분하고 있다. 여기에서는 공공단체·주택건설
사업자(건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 필하거나 고유번호를 부여 받은 자)·「주택법」제
9조제1항제6호의 규정에 의한 근로자를 고용하는 자(주택건설등록사업자와 공동으로 시행하는 경우에
한함)가 감면대상인 임대사업자의 범위에 추가되므로 임대주택에 대한 감면규정을 적용받을 수 있다.
 
 3) 임대주택의 구분

 임대주택은 임대목적에 제공되는 건설임대주택과 매입임대주택을 뜻하며, 이를 구분하여 설명하면 다
음과 같다.
  
(1) 건설임대주택 : 공공건설임대주택 및 민간건설임대주택으로도 구분됨
 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
 나. 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인
      을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자
      등록을 마치고 국토해양부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택

     가) 공공건설임대주택
        (가) 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설·임대하는 주택
        (나) 국민주택기금(주택법 제60조)의 자금을 지원받아 건설·임대하는 주택
        (다) 공공사업조성택지에 사업계획승인(주택법 제16조)을 얻어 건설·임대하는 주택
     나) 민간건설임대주택 : 공공건설임대주택외의 건설임대주택

(2) 매입임대주택 : 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택

 4) 임대주택 매각제한 및 임대의무기간

2005년 8.31 대책에 따라 2005.9.16부터 매입임대주택의 임대의무사용기간을 3년에서 5년으로 연장하
여 적용함으로써 매입임대사업 요건을 강화하여 적용하고 있고 임대주택 매각제한기간 및 의무사용기
간은 임대주택법 제16조 및 동법시행령 제9조에서 각각 다음과 같이 규정하고 있다.
  
(1) 국가 또는 지방자치단체 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아
영구적인 임대의 목적으로 건설한 임대주택 : 50년
(2) 국가 또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되는 임대주택 : 30년
(3) 제1호 및 제2호외의 공공건설임대주택중 임대조건신고시 임대차계약기간을 10년 이상으로 정하여
신고한 주택은 당해 임대주택 : 10년
(4) 제1호 내지 제3호외 건설임대주택과 매입임대주택 : 5년

 그러나 다음과 같이 불가피한 경우에는 전술한 임대의무사용기간 이내에라도 매각할 수 있다.
(1) 다른 임대사업자에게 매각하는 경우
(2) 파산·기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 다음의 허가를 받은 경우
  가. 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토해양부장관
       의 허가
  나. 가목외의 임대주택의 경우에는 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가

(3) 임대주택법 제12조제1항제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대개시 후 당해 주택의 임대의무기간의
2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 당해 임대주택의 분양전환에 합의하여 국토해양부령
이 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우
(공공건설임대주택의 경우에는 임대주택법 제15조제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에 한하여 분양
전환을 할 수 있다)


Ⅱ. 임대사업자 등록

 < 주택임대사업 등록요건 >

① 객체적 요건 : 다음의 주택이상을 임대하여야 함
- 건설임대주택 : 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대 이상
- 매입임대주택 : 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대 이상
② 주체적 요건 : 다음과 같은 자가 임대사업자로 등록할 수 있고, 등록신청일부터 과거 5년 이내에 임
대주택사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고, 임대주택 사업을 정상화시킨 경우 제외)의
발생사실이 있는 자(부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자, 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는
부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인 포함)는 임대사업자로 등록할 수 없다.
 
1) 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자
2) 주택법 제10조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자
또는 고용자
3) 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 건축법 제8조의 규정에 의한 허가를 받은 자  
4) 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약 포함)을 체결한 자

5) 임대주택법시행령 제9조의2제4항 각호에 해당하는 법인    
   (1) 「부동산투자회사법」에 의한 부동산투자회사
   (2) 「간접투자자산 운용업법」에 의한 간접투자기구
   (3) 「법인세법」 제51조의2제1항제6호의 규정에 해당되는 투자회사
   (4) 「상법」에 따른 주식회사 또는 유한회사로서 다음의 요건을 모두 갖춘 회사
     가. 본점 외의 영업소를 설치하지 아니할 것
     나. 상근인 임원을 두지 아니할 것
     다. 직원을 고용하지 아니할 것
     라. 「법인세법 시행령」 제86조의2제4항제2호에서 정한 자산관리회사 또는 「신탁업법」 제3조에
            따라 인가를 받아 설립된 신탁회사에 관련 사무를 위탁할 것
     마. 주식을 담보(국민주택기금 융자금에 대한 담보 제외)로 제공하지 아니할 것

< 주택임대사업자 등록방법 >

주택임대사업을 영위하기 위해서는 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자로 등록하거나 임대
주택조합을 설립하여야 하고, 이 경우 시·군·구청 주택과에 임대사업자등록을 신청할 수 있다. 또한 2인
이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다.
 
 임대사업자로 등록신청을 하기 위해서는 임대사업자등록신청서를 작성하여 시장·군수 또는 구청장(자치
구의 구청장)에게 제출하여야 하고 시장·군수 또는 구청장이 등록신청서를 접수한 때에는 신청인이 등
록기준에 적합한지 여부를 확인하고 적합한 요건을 갖추었다고 인정하는 경우에는 임대사업자등록부에
이를 등재하고, 등록증을 신청인에게 교부하며, 등록증을 교부받은 자가 등록사항에 변경이 있을 때에는
변경사유가 발생한 날부터 30일이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이를 신고하도록 규정하고 있다.

                      신   청   인

                      처리기관(담당부서)

                       시장·군수·구청장

신청서 작성 · 제출

―――――――――――――▶

등록증 교부

◀――――――――――――――

                   접                     수

                                 ▼

                 등록기준 적합여부 확인

                                 ▼

                 임대사업자등록부 등재

                                 ▼

                 임대사업자등록증 작성

                                 ▼

                       등록내용 통보
           (임대주택 소재지 관할 시·군·구)

Ⅲ. 지방세 감면 내용

임대주택을 취득하는 경우 취득세 표준적용세율은 2%이고, 등록세 표준적용세율은 신축취득시 0.8%,
소유권이전취득시 0.2%이나 지방세감면조례의 감면조항중 임대주택에 대한 감면규정에 의하여 이를
다시 임대주택의 면적규모에 따라 세목별로 차등 감면하도록 규정하고 있다. 또한 취득세에는 납부세액
의 10%, 감면세액의 20%를 각각 부가세인 농어촌특별세로 납부하여야 하며, 등록세에는 납부세액의
20%를 지방교육세로 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 각각 납부하여야 한다. 또한 농어촌특별세의
경우 주택법 제2조제3호의 규정에 의한 국민주택규모 이하의 경우에는 비과세되고 국민주택규모를 초
과하는 경우에만 부과되는 점에 유의하여야 한다.   
 
주택에 대한 재산세는 과표(구분기준액 : 4천만원, 1억원)에 따라 3단계누진세율(0.15%~0.5%)을 적용
하여 세액이 산출되고 부가세로서 납부세액의 20%를 지방교육세로 동시에 부과하며, 도시계획세 및 공
동시설세도 부가세로 동시에 과세될 수 있으므로 이를 확인하여야 한다. 이렇게 산출된 재산세액에 지
방세감면조례의 규정에 의한 감면규정을 적용하여 감면세액과 납부세액 및 부가세가 결정된다.   
 
1) 시도세감면조례

 (1) 건축임대주택

- 전용면적 60㎡이하 임대주택

취득세와 등록세 면제, 당해 공동주택을 과세기준일 현재 임대주택법 제12조제1항제1호와 제2호의 규
정에 의하여 건설임대주택중 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택용과 국민주택기
금에 의한 자금을 지원받아 영구적인 임대의 목적으로 건설한 임대주택용(임대의무기간 50년), 국가 또
는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되는 임대주택용(임대의무기간
30년) 또는 공무원연금법시행령 제74조제1항제4호의 규정에 공무원임대주택용으로 사용하는 경우에는
도시계획세(도의 경우 제외) 및 공동시설세 면제
 
- 전용면적 60～149㎡이하 장기임대주택

60～149㎡이하 장기임대주택을 20호이상을 취득하거나 20호이상 장기임대주택 보유한 임대사업자가
추가로 취득하는 장기임대주택(추가 취득으로 20호 이상을 보유시 20호부터 초과분까지 포함)에 대하여
취득세 및 등록세 25% 경감하되 자치단체 감면조례로 25%내에서 감면율 조정가능
 
 (2) 매입임대주택

건축주로부터 최초로 분양받아 취득하는 공동주택에 한하여 다음과 같이 경감(주택거래신고지역내 공
동주택은 감면대상에서 제외)
 
- 전용면적 60㎡이하 임대주택

취득세와 등록세 면제, 당해 공동주택을 과세기준일 현재 임대주택법 제12조제1항제1호와 제2호의 규
정에 의하여 건설임대주택중 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택용과 국민주택기
금에 의한 자금을 지원받아 영구적인 임대의 목적으로 건설한 임대주택용(임대의무기간 50년), 국가
또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되는 임대주택용(임대의무기
간 30년) 또는 공무원연금법시행령 제74조제1항제4호의 규정에 공무원임대주택용으로 사용하는 경우
에는 도시계획세(도의 경우 제외) 및 공동시설세 면제
 
- 전용면적 60～149㎡이하 장기임대주택

60～149㎡이하 장기임대주택을 20호이상을 취득하거나 20호이상 장기임대주택 보유자가 추가로 취득하
는 장기임대주택(추가 취득으로 20호 이상을 보유시 20호부터 초과분까지 포함)에 대하여 취득세 및
등록세 25% 경감하되 자치단체 감면조례로 25%내에서 감면율 조정가능
 
☞ 임대주택의 경우에도 지방세법 제273조의2에서 유상거래를 원인으로 취득하는 주택이면
취득세 및 등록세의 50%를 경감받도록  규정하고 있으므로 납세자 측면에서는 지방세감면조
례의 규정에 의한 임대주택 평형별 감면규정과 비교하여 유리한 감면규정 하나를 적용받을 수
있을 것이다.
 
2) 시군세감면조례

  국내에 2세대이상의 임대용 공동주택을 건축하거나 매입하여 과세기준일 현재 임대목적에 직접 사용하
는 경우 감면대상임
 
(1) 건축임대주택

- 전용면적 40㎡이하 임대주택 및 공무원연금법시행령 제74조제1항제4호의 규정에 임대주택(부속토
지와 부대시설 포함, 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대주택 복리시설 포함) : 재산세
및 도시계획세 면제
- 전용면적 60㎡이하 임대주택(부대시설 및 복리시설 포함, 분양·임대한 복리시설 제외) : 재산세 50
% 경감
- 전용면적 60～149㎡이하 임대주택(부대시설 및 복리시설 포함, 분양·임대한 복리시설 제외) : 재산
세 25% 경감

 (2) 매입임대주택

2세대이상의 임대용 공동주택을 매입하여 과세기준일 현재 임대목적에 직접 사용하는 경우 감면대상임

- 전용면적 40㎡이하 임대주택 및 공무원연금법시행령 제74조제1항제4호의 규정에 임대주택(부속
토지와 부대시설 포함, 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대주택 복리시설 포함) : 재산
세 및 도시계획세 면제
- 전용면적 60㎡이하 임대주택(부대시설 및 복리시설 포함, 분양·임대한 복리시설 제외) : 재산세 50
% 경감
- 전용면적 60～85㎡이하 임대주택(부대시설 및 복리시설 포함, 분양·임대한 복리시설 제외) : 재산세
25% 경감

임대용 공동주택에 대한 감면규정을 표로 요약하면 다음과 같다.

전용면적	취득세 및 등록세		재산세(2세대 이상)
	건설임대주택	매입임대주택	건설임대주택	매입임대주택
∼40㎡	면제(매입임대주택은 최초로분양받는 경우)		영구·국민임대주택 면제
∼60㎡			50%경감
∼149㎡	영구·국민·10년이상 공공임대주택 20호 이상 25% 경감(매입임대는 최초로 분양받는 경우)		25%경감	25%경감

3) 임대용 공동주택의 범위

   아파트, 연립주택 및 다세대주택을 말하고 다가구주택은 제외

☞ 임대주택에 대한 종합부동산세

주택을 세대별로 합산하여 주택공시가격이 6억원 이상인 임대주택에 대하여는 재산세외에도
기본적으로 종합부동산세 과세대상이나 임대주택의 경우 다음요건을 갖춘 임대주택의 경우에는
합산을 배제하고 있음

구   분	전용면적	주택공시가격	임대주택수	임대기간	소재지역
건설임대주택	149㎡	6억원이하	2호이상	5년이상	동일 시· 도소재
매입임대주택	국민주택규모이하	3억원이하	5호이상	10년이상
기존임대주택	국민주택규모이하	3억원이하	2호이상	5년이상	전국
미임대건설   임대주택	149㎡	6억원이하	-

 - 재산세는 특정 기초자치단체내에 소재하는 1개 주택별로 과세하는 것이 원칙이나 종합부동산
세는 특정 자치단체내로 한정하지 아니하고 세대별로 합산하여 과세하는 것이 원칙임(임대주택
에 대하여 종합부동산세를 과세함에 있어 합산을 배제하는 요건이 충족되는 경우에는 합산배제
함에 유의)
- 일반적으로 주택이나 주거용 오피스텔 등은 재산세 및 종합부동산세 과세대상이지만, 별장,일
정한 건설임대주택, 매입임대주택, 장기임대주택, 미임대건설임대주택, 일정한 미분양주택, 사
원주택, 기숙사, 가정 보육시설용 주택 등은 재산세 과세대상인 반면, 종합부동산세 과세대상으
로 하지 않음에 유의(예외가 있을 수 있음)

- 전년대비 세부담 급증을 완화하기 위하여 임대주택에 대한 재산세액이 전년대비 주택공시가
격이 3억이하는 5%, 6억 이하는 10%, 6억 초과는 50%이상 증가하지 않도록 하고 있으며, 종
합부동산세는 전년대비 200%이상 증가하지 않도록 300%의 세부담상한 규정을 두고 있음(산
출방법은 종합부동산세법 제10조 참조)
- 부가세로써 재산세는 지방교육세(20%), 도시계획세 및 공동시설세가 재산세와 동시에 부과
되나 종합부동산세에는 농어촌특별세(20%)를 동시에 납부하여야 함   
- 재산세 및 종합부동산세 과세기준일은 매년 6월 1일로 동일하나 재산세는 7월과 9월, 종합부
동산세는 12월에 납부함

광역자치단체 및 기초자치단체에서 규정하고 있는 감면조례중 임대주택에 대한 감면규정을 하나만 예
시하면 다음과 같음

  ☞ < 00특별시세감면조례 > 제00조 (임대주택에 대한 감면)

 ① 「임대주택법」 제2조제4호의 규정에 의한 임대사업자(임대주택의 취득일로부터 30일 이내에 임대
사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다) 및 「공무원연금법 시행령」
제74조제1항제4호의 규정에 의하여 임대사업을 하는 공무원연금관리공단이 임대할 목적으로 공동주택
(아파트ㆍ연립주택 및 다세대주택을 말하며, 당해 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택
관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 당해 공동주택
에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 의하여 지방세를 감면한다.

 1. 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세 및 등록세를 면제하고, 당해 공
동주택을 과세기준일 현재 「임대주택법」 제12조제1항제1호와 제2호의 규정에 의한 임대주택용 및
「공무원연금법 시행령」 제74조제1항제4호에 의한 공무원임대주택용으로 사용하는 경우에는 도시계
획세 및 공동시설세를 면제한다.
 2. 「임대주택법」 제12조제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 의한 장기임대를 목적으로 전용면적 60
제곱미터 이상 149제곱미터 이하의 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호 이상 취
득하거나 20호 이상 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 취득하는 경우(추가 취득 결과로 20
호 이상을 보유하게 된 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 다음 각 목이 정하는 바에 의
하여 취득세 및 등록세를 경감한다.

가. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 장기임대주택을 취득하는 경우에는 취득세 및 등록세
의 100분의 50을 경감한다.
나. 전용면적 85제곱미터 초과 149제곱미터 이하의 장기임대주택을 취득하는 경우에는 취득세 및 등록
세의 100분의 25를 경감한다.

② 임대사업자 및 「공무원연금법」에 의한 공무원연금관리공단이 임대할 목적으로 건축주(「임대주택
법」에 의한 임대의무기간을 경과한 후 분양하는 건설임대사업자를 포함한다)로부터 최초로 분양받은
공동주택(그 부속토지를 포함하되 「주택법」 제80조의2제1항의 규정에 의한 주택거래신고지역내 공동
주택은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 의하여 지방세를 감면
한다.

   1. 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세와 등록세를 면제한다.
   2. 장기임대주택을 20호 이상 취득하거나 20호 이상 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 취
      득하는 경우(추가 취득 결과로 20호 이상을 보유하게 된 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에
     는 다음 각목이 정하는 바에 의하여 취득세 및 등록세를 경감한다.

가. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 장기임대주택을 취득하는 경우에는 취득세 및 등록세
의 100분의 50을 경감한다.
나. 전용면적 85제곱미터 초과 149제곱미터 이하의 장기임대주택을 취득하는 경우에는 취득세 및 등록
세의 100분의 25를 경감한다.

 ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 공동주택을 취득한 날(건축한 경우에는 사용승인서 교부일)부터 2개월
(보존등기가 되지 아니한 공동주택을 취득한 자는 건축주가 보존등기한 날부터 2개월, 법령의 규정이나
천재ㆍ지변ㆍ사변ㆍ화재 그 밖에 이와 유사한 사유로 소유권 이전등기를 할 수 없는 경우에는 이전등기
가 가능한 날부터 2개월) 이내에 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니하거나, 그 취득일부터 5년(장기임
대주택의 경우에는 10년) 이내에 「임대주택법 시행령」 제9조제2항제2호 및 제3호의 규정에서 정한 경
우가 아닌 사유로 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한
다.

☞ < 00구세감면조례 > 제00조 (임대주택에 대한 감면)

① 공공단체·주택건설사업자( 부가가치세법 제5조의 규정에 의하여 건설업 또는 부동산매매업의 사업자
등록증을 당해 건축물의 사용승인서 교부일 이전에 교부받거나 동법 시행령 제8조의 규정에 의한 고유번
호를 부여 받은 자를 말한다)· 주택법 제9조제1항제6호의 규정에 의한 고용자 및 「임대주택법」 제2조의
규정에 의한 임대사업자가 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택을 말한다
. 이하 이 조에서 같다)을 건축하여 과세기준일 현재 임대목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각호의
1에서 정하는 바에 의하여 재산세를 감면한다. 다만, 공동주택을  「임대주택법」 제12조제3항 및 동법 
시행령 제9조제2항 규정에 의한 정당한 사유없이 임대의무기간내에 임대이외의 용도로 사용하거나 매
각하는 경우에는 감면된 재산세를 추징한다.
 

 1. 전용면적 40제곱미터이하인 「임대주택법」 제12조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 임대주택
용 부동산(공동주택의 부속토지와 당해 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로
충당하는 임대용 복리시설을 포함한다)에 대하여는 재산세를 면제한다.
2. 전용면적 60제곱미터이하인 임대목적의 공동주택(당해 공동주택의 부대시설 및 복리시설을 포함하
되, 분양 또는 임대한 복리시설을 제외한다)에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다.
3. 전용면적 149제곱미터이하인 임대목적의 공동주택(당해 공동주택의 부대시설 및 복리시설을 포함하
되, 분양 또는 임대한 복리시설을 제외한다)에 대하여는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

② 공공단체·주택건설사업자( 부가가치세법 제5조의 규정에 의하여 건설업 또는 부동산매매업의 사업자
등록증을 당해 건축물의 사용승인서 교부일 이전에 교부받거나 동법 시행령 제8조의 규정에 의한 고유
번호를 부여 받은 자를 말한다)· 주택법 제9조제1항제6호의 규정에 의한 고용자 및 「임대주택법」 제2조
의 규정에 의한 임대사업자가 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 매입하여 과세기준일 현재 임대목
적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각호의 1에서 정하는 바에 의하여 재산세를 감면한다. 다만, 공동주
택을 「임대주택법」 제12조제3항 및 동법 시행령 제9조제2항 규정에 의한 정당한 사유없이 임대의무기
간내에 임대이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 재산세를 추징한다.
 
1. 전용면적 40제곱미터이하인 「임대주택법」 제12조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 임대주택용
부동산(공동주택의 부속토지와 당해 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충
당하는 임대용 복리시설을 포함한다)에 대하여는 재산세를 면제한다.
2. 전용면적 60제곱미터이하인 임대목적의 공동주택(당해 공동주택의 부대시설 및 복리시설을 포함하되,
분양 또는 임대한 복리시설을 제외한다)에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다.
3. 전용면적 85제곱미터이하인 임대목적의 공동주택(당해 공동주택의 부대시설 및 복리시설을 포함하되,
분양 또는 임대한 복리시설을 제외한다)에 대하여는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

Ⅳ. 추징 요건

1) 취득세 및 등록세

(1) 매입임대주택은 공동주택을 최초로 분양(임대의무기간 경과후 분양하는 건설임대주택 포함)받아 취
득한 날부터, 건축임대주택은 사용승인서 교부일로부터 2월이내(법령의 규정이나 천재·지변·사변·화재
그 밖에 이와 유사한 사유로 인하여 소유권이전등기를 할 수 없는 경우에는 이전등기가 가능한 날부터
2월이내)에 보존등기 또는 이전등기를 경료하지 아니한 경우 기 면제된 취득세 및 등록세 추징
(2) 임대주택법시행령 제9조제1항의 규정에 의한 임대의무기간내에 매각하거나 임대외의 다른 용도로
사용하는 경우에는 기 면제된 취득세 및 등록세를 추징하나 다음의 경우에는 제외

  (가) 다른 임대사업자에게 매각하는 경우
  (나) 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 다음과 같이 허가를 받
은 경우
 가. 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토해양부장관
의 허가
 나. 가목외의 임대주택의 경우에는 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가
(다) 임대의무기간이 5년인 건설임대주택과 매입임대주택으로서 임대개시후 당해 주택의 임대의무기간
의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 당해 임대주택의 분양전환에 합의하여 국토해양
부령이 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하
는 경우(공공건설임대주택은 무주택자인 임차인에 한하여 분양전환을 할 수 있음)
 
(3) 건설임대주택의 경우 토지취득후 2년내 정당한 사유없이 임대주택건설사업에 착공하지 아니한 경우
기 면제된 취득세 및 등록세 추징
(4) 주택거래신고지역에서는 취득하는 임대주택은 취득세 및 등록세 감면 배제

 2) 재산세

과세기준일 현재 임대목적에 직접 사용하지 아니한 경우에는 재산세가 감면되지 아니하고, 정당한 사유없
이 임대의무기간내에 임대이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 기 면제된 재산세가 추징됨

Ⅴ. 감면조례외 주택감면 규정과의 관계

 대도시내에서 법인설립과 지점의 설치에 따른 등기, 대도시내로의 본점의 전입에 따른 등기 및 이에 따
른 부동산 등기에 대하여는 등록세 표준세율의 3배를 중과세하지만 임주주택사업을 위한 건설임대주택
사업 및 매입임대주택사업(주택거래신고지역은 중과세)은 중과세되는 업종에서 제외되고 여러 업종을
겸업하는 경우 중과업종과 중과제외업종을 겸업하는 경우에는 중과세업종비율만큼 중과세하도록 규정
하고 있다.
 

  ☞ 지방세법 제138조 (대도시 지역내 법인등기등의 중과)

   ① 다음 각호의 1에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조 및 제137조에 규정한 당해 세율
의 100분의 300으로 한다. 다만, 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호의 규정에 의한 과밀억제권역(
「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」의 적용을 받는 산업단지를 제외한다. 이하 이 조에서 "대
도시"라 한다)안에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령이 정하는 업종과 법인이 사원에
게 분양 또는 임대할 목적으로 취득하는 대통령령이 정하는 주거용부동산(취득일부터 1년 이내에 정당
한 사유 없이 당해 용도에 직접 사용하지 아니하는 경우 또는 2년 이상 당해 용도에 직접 사용하지 아니
하고 매각하는 경우를 제외한다)에 관한 등기 및 「외국인투자촉진법」에 의한 외국인투자기업이 2003
년 12월 31일까지 행하는 공장의 신설 또는 증설에 따른 부동산등기(외국인투자비율에 해당하는 부동산
의 등기에 한한다)에 대하여는 그러하지 아니하다.
 
1. 대도시안에서의 법인의 설립(설립후 5년이내에 자본 또는 출자액을 증가하는 경우를 포함한다)과 지점
또는 분사무소의 설치에 따른 등기
2. 대도시외의 법인이 대도시내에로의 본점 또는 주사무소의 전입(전입후 5년이내에 자본 또는 출자액
을 증가하는 경우를 포함한다)에 따른 등기. 이 경우 전입은 법인의 설립으로 보아 세율을 적용한다.
3. 대도시내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소 지
점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그 설립·설치·전입 이후의 부동산등기
4. 대도시(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」의 적용을 받는 유치지역 및 「국토의 계획 및 이
용에 관한 법률」의 적용을 받는 공업지역을 제외한다)안에서의 공장의 신설 또는 증설에 따른 부동산등기
 

  ☞ 지방세법시행령 제101조 (대도시내 법인 중과세의 예외)

① 법 제138조제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 업종"이라 함은 다음 각 호에 해당하는 업종을 말한다.

5.「해외건설촉진법」의 규정에 의하여 신고된 해외건설업(당해연도에 해외건설실적이 있는 경우의 해
외건설에 직접 사용하는 사무실용 부동산에 한한다) 및 「주택법」 제9조의 규정에 의하여 국토해양부
에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득·등기하는 부동산에 한하며, 부동산을 취득한 후 3년이내
에 주택건설에 착공하는 경우에 한한다)
  36.「임대주택법」 제6조의 규정에 의하여 등록을 한 임대사업자가 영위하는 주택임대사업. 다만, 「
주택법」 제80조의2제1항의 규정에 의한 주택거래신고지역에서 매입임대주택사업을 영위하기 위하여
취득·등기하는 임대주택을 제외한다.
 
대한주택공사가 임대목적으로 취득하는 전용면적 60㎡이하의 소규모임대주택용 부동산은 취득세 및 등
록세를 면제하고 재산세를 50% 경감하며, 분양목적으로 소규모임대주택용 부동산을 취득하는 경우에도
취득세 및 등록세가 면제하며, 주한미군에게 임대목적으로 취득하는 임대주택용 부동산에 대하여 취득
세 및 등록세를 면제하며, 과세기준일 현재 임대주택용으로 사용하는 부동산에 대하여 재산세를 50%
경감한다. 한편 연금보증을 실시하기 위하여 한국주택금융공사 및 한국주택금융공사법에 따라 연금을
지급하는 금융기관이 연금보증기준에 해당하는 임대주택을 담보로 등기하는 경우 등록세가 면제된다.
 

  ☞ 지방세법 제269조 (소규모 임대주택 등에 대한 감면)

① 「대한주택공사법」에 의하여 설립된 대한주택공사(이하 이 조에서 "대한주택공사"라 한다)가 임대를
목적으로 취득하여 소유하는 대통령령이 정하는 소규모주택(이하 이 조에서 "소규모주택"이라 한다)용
부동산에 대하여는 취득세와 등록세를 면제하고, 재산세의 100분의 50을 경감한다.
② 대한주택공사가 분양을 목적으로 취득하는 소규모주택용 부동산에 대하여는 취득세와 등록세를 면제
한다.
③ 제1항 및 제2항의 경우 토지를 취득한 후 대통령령이 정하는 기간내에 소규모주택의 건축을 착공하지
아니하거나 소규모주택이 아닌 용도에 사용하는 경우 그 해당 부분에 대하여는 감면된 취득세·등록세 및
재산세를 추징한다.
④ 대한주택공사가 주한미군에 임대하기 위하여 취득하는 임대주택용 부동산에 대하여는 취득세와 등록
세를 면제하고, 과세기준일 현재 임대주택용으로 사용되는 부동산에 대하여는 재산세의 100분의 50을
경감한다. <개정 2005.1.5>
⑤ 「주택법」에 의한 대한주택보증주식회사가 동법 제77조 제1항 제1호의 규정에 의한 주택분양보증의
이행을 위하여 취득하는 분양계약이 된 주택(복리시설중 일반에게 분양되는 시설은 제외한다) 및 그 부
속토지에 대하여는 취득세와 등록세의 100분의 50을 경감한다.
⑥ 「한국주택금융공사법」 제2조제8호의2의 규정에 따른 연금보증을 실시하기 위하여 같은 법에 따라
설립된 한국주택금융공사와 같은 법에 따라 연금을 지급하는 금융기관이 같은 법 제9조제2항제4호의2의
규정에 따라 주택금융운영위원회가 심의·의결한 연금보증의 보증기준에 해당되는 주택을 담보로 하는
등기에 대하여는 등록세를 면제한다. 다만, 담보의 대상이 되는 주택을 제공하는 자가 등록세를 부담하는
경우에 한한다.

유상거래를 원인으로 취득·등기하는 주택에 대하여는 취득세 및 등록세를 50% 경감한다. 이 경우 경감
주체는 개인이나 법인을 불문하고, 경감대상인 주택의 범위에 임대주택을 제외한다는 별도의 규정이 없
으므로 임대사업자가 임대주택을 취득하는 경우에도 유사거래를 원인으로 취득하는 주택이므로 경감대
상에 해당된다고 보여진다.   
 

  ☞ 지방세법 제273조의2 (주택거래에 대한 감면)

 유상거래를 원인으로 취득·등기하는 주택에 대한 취득세는 제112조제1항의 규정에 의한 세율을 적용하
여 산출한 세액의 100분의 50을 경감하고, 등록세는 제131조제1항제3호 (2)목의 규정에 의한 세율을 적
용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감한다.
 
한국토지공사 또는 대한주택공사가 국가 또는 지방자치단체의 계획에 따라 제3자에게 공급할 목적으로
대통령령이 정하는 사업에 사용하기 위하여 일시 취득하는 부동산에 대하여는 취득세 및 등록세를 면제
하도록 규정하고 있다. 따라서 한국토지공사나 대한주택공사가 경감 요건을 충족하여 실시하는 임대주택
걸설사업용으로 취득하는 임대주택용 부동산도 취득세 및 등록세 경감대상이라고 본다.   
 
☞ 지방세법 제289조 (공공사업용 토지 등에 대한 감면)

①「한국토지공사법」에 의하여 설립된 한국토지공사와 「대한주택공사법」에 의하여 설립된 대한주택
공사가 국가 또는 지방자치단체의 계획에 따라 제3자에게 공급할 목적으로 대통령령이 정하는 사업에
사용하기 위하여 일시 취득하는 부동산에 대하여는 취득세 및 등록세를 면제한다.
 
공동주택을 건축하여 취득하거나 기존주택을 매입하여 취득할 수도 있다. 또한 취득한 주택을 직접 주거
용으로 사용하거나 임대용으로 사용할 수 있다. 임대용으로 사용하는 주택에 대하여 지방세감면조례의
규정에 의한 감면을 받기 위해서는 임대용으로 사용할 목적으로 주택을 취득하여야 하고, 감면주체를
임대주택법의 규정에 의한 주택임대사업자를 규정하고 있다. 따라서 임대주택과 공동주택은 소유권 취
득의 방법이 아니라 취득한 주택을 사용하는 방법에 따라 감면대상여부가 결정된다고 할 수 있으며, 이
경우 감면대상인 임대주택은 임대주택법에 의하여 등록한 주택을 뜻하는 것이다.
 
그러나 임대주택과는 달리 주택건설사업자가 분양목적으로 전용면적 60㎡이하 5세대 이상의 공동주택을
건축하여 취득하는 공동주택은 지방세감면조례의 규정에 의하여 취득세 및 등록세를 면제한다. 그리고
기 건축된 연면적 또는 전용면적이 40㎡이하이면서 취득가액이 1억원 미만인 주택(단독주택 포함)을 승
계취득하여 1가구 1주택인 경우에는 취득세와 등록세를 면제하고 있다. 이는 2006.9.1부터 면적규모에
관계없이 유상거래를 원인으로 취득하는 주택이면 취득세 및 등록세가 50% 경감(지방세법 제273조의2)
되므로 전용면적 40㎡이하인 소규모 주택을 취득하여 1가구1주택인 경우에는 지방세감면조례의 규정에
의하여 취득세와 등록세를 면제하여 지원규모를 확대한 것으로 볼 수 있다. 그리고 주택건설사업자의 부
도로 인하여 하도급업자가 건설공사대금을 주택으로 대물변제받아 이전등기하는 주택에 대하여도 취득
세 및 등록세를 면제한다.  

  ☞ 시도세감면조례 제00조【주택에 대한 감면】

 ① 주택건설사업자(「부가가치세법」제5조의 규정에 의하여 건설업 또는 부동산매매업으로 사업자등
록증을 당해 건축물의 사용승인서교부일 이전에 교부 받거나 동법시행령 제8조의 규정에 의한 고유번
호를 부여받은 자를 말한다. 이하 이 장에서 같다) 또는 「주택법」 제9조제1항제6호의 규정에 의한 고
용자가 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택(아파트·연립주택·
다세대주택을 말하며, 당해 공동주택의 부대시설 및 복리시설을 포함하되 분양 또는 임대하는 복리시설
을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 당해 공동주택을 건축 후 미분양 등의 사유로 제17조의 규정에 의
한 임대용으로 전환하는 경우에 그 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세를 면제한다. 다만, 당해 공동
주택의 사용승인서 교부일부터 2월이내에 보존등기를 하지 아니하는 경우에는 면제된 취득세와 등록세
를 추징한다.

② 연면적 또는 전용면적 40제곱미터 이하의 주택 중 취득가액이 1억원 미만인 주택을 취득하여 1가구1
주택 [당해주택을 취득한 날로부터 30일 이내에 종전주택을 처분(증여를 제외한다)하여 1가구1주택이
되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다] 이 되는 경우에는 취득세와 등록세를 면제한다. 다만, 부동
산의 취득일부터 2월(보존 등기가 되지 아니한 주택을 취득한 자는 건축주가 보존등기한 날부터 2월, 주
택을 분양하는 자가 법령의 규정이나 천재·지변·사변·화재 그 밖에 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를
할 수 없는 경우에는 이전등기가 가능한 날부터 2월)이내에 이전 등기를 하지 아니하는 경우에는 면제된
취득세와 등록세를 추징한다.
 
③ 제2항에서 “1가구1주택”이라 함은 취득일 현재 「주민등록법」에 의한 세대별 주민등록표에 기재되어
있는 세대주와 그 가족(동거인을 제외한다)으로 구성된 1가구(세대주의 배우자와 미혼인 30세미만의 직
계비속은 동일한 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 동일한 가구에 속한 것으로 본다) 가
국내에 1개의 주택을 소유하는 것을 말한다. 이 경우 60세 이상의 직계존속 또는 「국가유공자 등 예우
및 지원에 관한 법률」에 의한 상이등급 1급 내지 7급에 해당하는 국가유공자 및 「장애인복지법」에 의
하여 등록한 장애등급 1급 내지 3급(시각장애인의 경우는 4급)의 장애인인 직계존속을 부양하고 있는
자는 동일한 세대별 주민등록표에 기재되어 있더라도 동일한 가구에 속한 것으로 보지 아니한다.
 
   제00조【하도급업자에 대한 감면】「건설산업기본법」에 의하여 등록된 건설업자 및「전기공사업법」
에 의한 전기공사사업자,「소방시설공사업법」에 의한 소방시설공사업자(이하 이조에서 “하도급업자”
라 한다)가 주택건설사업자의 부도 등 이와 유사한 부득이한 사유로 주택건설공사의 하도급대금을 주
택으로 대물변제 받아 하도급업자의 명의로 이전등기 하는 경우 당해 주택에 대하여는 취득세와 등록
세를 면제한다.
 
한편 수도권 과밀억제권역내의 신설법인이 5년내에 하는 법인등기 및 부동산등기에 대하여는 등록세를
3배(6%)로 중과세하면서 지방세법시행령 제101조제1항제5호의 규정에 의하여 주택건설사업을 하는
법인이 주택건설용으로 취득·등기(건설임대주택)하는 경우에만 등록세 중과세 대상에서 제외하였으나,
’05.10.7부터는 수도권 과밀억제권역안내 신설법인이라 하더라도 임대목적으로 주택을 매입하여 등기
(매입임대주택)하는 경우에도 등록세 중과세 대상에서 제외하면서 주택거래신고지역에서 임대용 주택
을 매입하여 등기하는 경우에는 등록세 중과세 제외대상에 포함되지 않도록 하였다. 따라서 개인 매입
임대주택사업자가 취득하는 임대주택, 건설임대주택 및 과밀억제권역외의 임대주택은 종전과 같이 등
록세 중과대상이 아니므로 일반세율이 적용되고, 과밀억제권역중 주택거래신고지역을 제외한 지역에
소재하는 주택을 취득하여 매입임대사업을 영위하는 법인도 등록세 중과세대상에서 제외한 것이다. 등
록세에는 지방교육세 20%가 부가되므로 법인이 취득·등기하는 매입임대주택이 등록세 중과세대상에서
제외될 경우 등록세의 부가세인 지방교육세도 등록세 중과대상에서 일반세율로 전환되는 비율만큼 경감
혜택을 볼 수 있다.
 

Ⅵ. 기타 적용 사례

 임대주택에 대한 감면조례개정안을 마련하여 자치단체에 감면조례 개정을 권고하였으나 감면폭 이내로
감면하거나 당해 개정안대로 개정하지 않을 경우에도 자치단체의 과세자주권의 범위내에서 합법적이라고
할 수 있다. 따라서 자치단체 모두 개정안과 같이 일률적으로 개정하도록 강행할 수 있는 법적인 수단은
없는 실정이다. 그러나 개정안보다 감면폭을 확대하여 자치단체에서 감면조례를 규정하는 것은 조세특
례엄격제한주의나 감면조례허가주의의 취지에 비추어 허용되지 않는다. 특히 감면조례의 규정에 의한
감면규정을 적용함에 있어 궁금한 사항은 당해 자치단체의 조례나 감면조례 규정을 면밀히 살펴 보아야
한다. 이는 당해 자치단체 조례나 감면조례의 규정이 해당 지방세를 과세하거나 감면하는 직접적인 근
거규정이 되기 때문이라고 할 수 있다. 농어촌특별세법에서 취득세 및 등록세 감면세액의 20%를 농어촌
특별세로 납부하도록 규정하고 있지만, 감면조례의 규정에 의한 임대주택에 대한 감면은 행정자치부 고
시 제2006-42호의 규정에 의하여 취득세 및 등록세 감면분에 대한 농어촌특별세가 다시 비과세된다. 따
라서 취득세, 등록세 및 재산세 등에 부가되어 과세되는 부가세목d[ 대하여도 면밀히 확인하여야 할 것
이다. 지방세법 제292조, 동법시행령 제231조 및 지방세감면조례에서 지방세감면요건이 충족되는 경우
납세자는 30일이내에 감면신청을 하여 감면받도록 감면신청주의를 채택하고 있지만 이는 과세기술상
행정편의적 절차로써 둔 규정이므로 감면대상임이 명백하지만 감면신청을 하지 아니한 경우에도 감면
요건이 충족되어 감면대상이 명백한 경우에는 직권감면을 할 수 있는 것이므로 예외적으로 감면신청없
는 경우도 감면받을 수 있는 것이다.
 
☞ 취득후 2년내 미착공 상태에서 매각토지는 취득세 등 추징대상으로 본 사례(행심 제2006-3
78호,  ’06.8.28)

 구 ○○도도세감면조례 제12조제2항, 구 임대주택법 제12조제1항 단서 및 같은법시행령 제9조제2항제
2호에서 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 당해 임대주택의 소
재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아 임대주택을 임대의무기간내에 매각하는 경우에
는 취득세 등을 추징하지 아니한다고 규정하고 있으나, 이는 임대사업자가 건축이 완료된 공동주택을 취
득한 후 이를 임대용으로 사용하다가 법령에서 정한 요건을 충족하여 매각한 경우에 이미 면제한 취득세
등을 추징하지 아니하겠다는 것을 의미하는 것이지 토지 매수자인 양수인이 처분청으로부터 주택건설사
업계획변경승인을 받았다고 하여 종전 토지 소유자인 양도인이 그 취득일부터 2년 이내에 공동주택을 착
공도 하지 아니한 채 매각한 토지의 경우까지 계속하여 면제하겠다는 것을 의미한다고 보기는 어렵다 하
겠고, 그렇다면 임대의무기간내에 관할 시장·군수의 승인을 얻어 양도한 이상 면제한 취득세 등을 추징
할 수 없다는 주장 또한 받아들일 수 없다 하겠으므로 처분청이 이 사건 취득세 등을 부과한 처분은 잘
못이 없다 할 것이다.
 
☞ 재산세 미납을 이유로 건축허가반려는 부당(ㅇㅇ고법 03누21437, 04.10.13)

  농지원부상의 주재배작물과 실제 농지의 현황이 다르다고 하더라도 원고가 특별조치법시행령 제13조
제1항 및 [별표 1]에서 정하는 개발제한구역 안에서 동·식물 관련시설을 설치할 수 있는 농업에 종사하는
자에 해당하는 이상 이를 건축허가를 반려하는 사유로 삼을 수는 없고, 또한 재산세 등의 미납을 사유로
건축허가를 반려할 근거도 없다고 할 것이다.  피고가 이 사건 신청부지에 도로, 상·하수도 시설이 없다
는 사유 외에 위와 같은 사유로 원고들의 건축허가신청을 반려한 것도 역시 위법하다.     
 
☞ 매매계약 헤재로 소유권 상실함에 정당한 사유가 있어 취득세 등 추징대상이 아니라고 본
사례(00고법 2007누1741,  2008.1.24)

 감면조례 제12조 제2항의 추징요건 중 "임대주택법 시행령 소정의 임대의무기간"은 당해 공동주택을
취득한 임대사업자를 기준으로 결정하여야 함이 명백하고, 임대사업자가 공동주택을 취득하면서 이에
대한 종전 임대사업자의 지위를 승계하였다고 하여 달리 해석할 것은 아니라고 할 것이다. 그런데 앞서
인정한 바와 같이 원고는 매매에 의하여 이 사건 아파트를 취득하였으므로, 원고의 이 사건 아파트에 대
한 감면조례 제12조 제2항 소정의 임대의무기간은 매입임대주택의 임대의무기간에 관한 규정인 임대주
택법 시행령 제9조 제1항 제5호를 적용하여 원고가 이 사건 아파트를 임대개시한 날로부터 3년으로 보
아야 한다. 따라서 이와 달리 원고가 ○○건설의 임대사업자로서의 지위를 승계하였음을 이유로 이 사건
아파트에 대한 임대의무기간을 ○○건설을 기준으로 결정하여야 한다는 원고의 위 주장은 이유없다.  그
런데 조세법률주의의 원칙상 조세법규는 과세요건이거나 비과세요건을 가리지 아니하고 특별한 사정이
없는 한 법률의 문언대로 해석하여야 하고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지
아니한다 할 것인바, 감면조례 제12조 제2항이 추징사유로 들고 있는 "임대의무기간 내에 임대 이외의 용
도에 사용하거나 매각하는 경우"의 문언적 의미는 임대사업자가 임대의무기간 내에 당해 공동주택을 임
대에 제공하지 않고 다른 용도로 사용하거나 매매 등 처분행위에 의하여 제3자에게 그 소유권을 이전한
경우로 보아야 할 것이고, 단순히 임대사업자가 임대의무기간 내에 매매계약을 해제하여 당해 공동주택
의 소유권을 상실하는 경우까지 위 "임대의무기간 내에 임대 이외의 용도에 사용하거나 매각하는 경우"
에 해당한다고 해석하는 것은 위 규정의 취지 및 목적 등을 참작하더라도 조문의 문언을 벗어난 해석으
로 허용되지 않는다고 할 것이다. 따라서 원고가 이 사건 아파트를 취득한 날로부터 임대의무기간인 3
년 이내에 매매계약의 해제로 인하여 이 사건 아파트의 소유권을 상실한 것은 감면조례 제12조 제2항의
추징사유에 해당하지 않는다고 할 것이므로, 이를 지적하는 원고의 주장은 이유있다. 설령 이와 달리 임
대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 취득한 것으로 인정되어 취득세 등을 감면받은 후 임대의무기
간 내에 계약의 해제로 당해 공동주택의 소유권을 상실하는 것이 위 "임대의무기간 내에 임대 이외의 용
도에 사용하거나 매각하는 경우"에 해당하는 것으로 볼 수 있다고 하더라도, 위 추징의 입법목적이 조세
감면혜택이 악용됨을 방지하여 면세의 취지를 살리고자 하는 데에 있는 점을 고려하면, 정당한 사유로
임대에 사용하지 못하게 된 때에는 위 규정을 적용하여 면제된 취득세 등을 추징할 수 없다고 보아야 할
것이고, 이는 명문의 규정이 없더라도 달리 볼 것은 아니다. 그런데 앞서 인정한 사실관계에 의하면, 원
고는 당초 위 매매계약에서 인수하기로 한 ○○건설의 주식회사 ○○은행에 대한 국민주택기금대출채무
와 관련하여 주식회사 ○○은행과 사이에 그 상환 방법에 관한 협의가 이루어지지 않자 위 매매계약을
해제하고 소유권이전등기를 말소한 것으로, 이와 같은 매매계약의 해제경위에 비추어 보면, 원고가 이 사
건 아파트의 소유권을 상실하게 된 데에는 정당한 사유가 있다고 봄이 상당하므로, 이러한 점에서도 이
사건 처분은 위법함을 면하지 못한다.

☞ 임대주택매각허가를 받지 않고 임대사업자로 등록하지 아니한 자에게 매각시 추징대상으로
본 사례(감심 2008-40,  2008.2.28)

  조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은
특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적인 이유없이 확장해석하거나 유추해석하
는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하
게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것이다. 살피건대, 청구인은 이 사건 임대주택을 청
구외 ○○○에게 매도하는 매매계약을 체결하면서「구임대주택법」(2005.7.13. 법률 제7598호) 제12조
제2항의 규정에 따라 계약조항에 매수인이 임대사업자의 지위를 승계한다는 조건을 명시하였다고 주장
하나 처분청에 제출된 2005.3.25.자 검인 매매계약서상에는 청구외 ○○○가 임대사업자의 지위를 승계
한다는 계약조항은 보이지 아니하고 단지 청구인의 기존 대출금을 승계하기로 한다는 특약사항만 기재되
어 있을 뿐이고, 더욱이 매매계약서에 매수인이 임대사업자의 지위를 승계한다는 조건을 명시하도록 한
위 법 규정은 이 사건 임대주택 매각일 이후에 신설된 개정규정으로 이 사건에는 적용되지 아니하는 규
정이다. 또한 청구인은 청구외 ○○○가 이 사건 임대주택에 대해 종합부동산세 합산배제를 신청하여 ○
○세무서로부터 초과납부한 종합부동산세를 환급받았으므로 임대사업자임이 입증되었다고 주장하나,
지방세인 취득세의 감면요건이 되는 임대사업자 여부는「지방세법」소정의 감면조항에 따라야 하는 것
이지 이건 임대주택이「종합부동산세법」에 의하여 종합부동산세 합산배제가 허용되었다고 하여 이것
을 두고「지방세법」소정의 임대사업자 자격요건이 충족되었다고 볼 수는 없다 할 것이다. 그리고「임
대주택법」에 따르면 매수인 청구외 ○○○는 이 사건 임대주택이 승강기가 설치된 지상10층 규모의 공
동주택(아파트)인 관계로 임대사업자로 등록할 경우 임대주택을 주택관리자에게 위탁하여 관리하거나
자체관리하여야 할 의무가 있고, 기술인력(승강기 안전, 난방 분야) 보유, 임차인 대표회의 등의 하자보
수 요구 등에 응할 의무가 발생하는 등으로 임대사업자등록을 서두르지 아니한 것으로 보여지는 점, 청
구외 ○○○는 2005.12.31. 개정된「구종합부동산세법」(법률 제7836호)에서 임대주택에 대한 종합부동
산세 합산배제가 허용되자 ○○세무서에 이 사건 임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제를 신청하면
서 요건 구비서류로「임대주택법」에 의한 임대사업자등록이 필요하게 되어 2006.2.13.에서야 주소지
관할관청인 ○○시에 임대사업자등록을 한 것으로 보여지는 점, 주소지관할 ○○시장이「임대주택법 시
행규칙」제2조 제4항의 규정에 따라 임대주택의 소재지를 관할하는 처분청인 ○○시장에게 청구외 ○
○○에 대한 임대사업자 등록사항을 통보하자 처분청에서 같은 규칙 제2조 제5항의 규정에 따른 임대사
업자 사후관리를 하는 과정에서 청구외 ○○○가 이 사건 임대주택 매입당시「임대주택법」제2조 제4
호의 규정에 의한 임대사업자가 아니라고 보아 이 사건 처분한 점 등을 종합적으로 검토하여 보면 청구
외 ○○○가 자신의 경제적 이익을 위해서 임대사업자등록을 미루어 온 것이지 법률지식의 무지로 뒤늦
게 등록하였다고 볼 수는 없다고 할 것이다. 따라서 이건 청구인이 이 사건 임대주택을 취득한 후 취득
세 등을 감면받고 임대의무기간 내에 처분청의 매각허가를 받지 아니한 상태에서 임의로「임대주택법
」에 의한 임대사업자등록을 하지 아니한 청구외 ○○○에게 매각한 이상 처분청에서 청구인에게「구○
○○도 도세감면조례」제13조 제2항의 규정에 따라 감면한 취득세 등을 부과ㆍ고지한 처분은 정당하다
할 것이다.
 
☞ 임대주택사업에 공여되는 주택을 소유하는 상태에서 1주택을 분양취득한 경우 1가구1주택
경감대상이 아니라고 본 사례(행심 2008-20,  2008.1.28)

  이에 대하여 청구인들은 감면조례보다 상위법령이라고 할 수 있는 조세특례제한법 제97조 제2항에서
임대주택은 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있음에도 청구인들이 취득한 이 사건 주택을 1가구 1주
택으로 보지 아니하고 이 사건 취득세 등을 부과 고지한 것은 부당하고, 처분청에서 이 사건 주택이 분양
할 목적으로 건축한 공동주택으로써 취득세 등이 경감되는 1가구 1주택에 해당된다고 판단하여 기신고
납부한 취득세 등을 환부하고, 그 후 법령개정이나 아무런 여건변동이 없음에도 2년이 경과한 시점에서
환부를 취소하고 취득세 등을 다시 부과 고지한 것은 행정행위의 불가변력과 불가쟁력에 위배되고 법적
안정성을 훼손하는 것이며, 행정청의 재량권을 일탈한 불법행위라고 주장하고 있으나, 조세법규의 해석
은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은
허용되지 아니하고 특히 특혜규정이라고 볼 수 있는 감면규정 등은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의
원칙에도 부합한다고 할 것(같은 취지의 대법원 2003.1.24. 선고, 2002두9537 참조)이므로, 조세특례제한
법 제97조 제2항에서 소득세법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자
의 소유주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있는바, 청구인들이 주장하는 조세특례제한법 제97조의 규
정은 임대주택에 대한 1세대 1주택 감면규정은 양도소득세에 한하여 적용되는 규정이므로 취득세 비과
세대상인 1가구 1주택 규정에 동일하게 적용되어야 한다고 볼 수는 없는 것이며, 구 감면조례 제12조 제
2항에서 서민주택건설 등의 지원을 위한 감면을 규정하면서 일정규모 이하의 서민주택형 공동주택을
최초로 분양받아 1가구 1주택이 되는 경우 서민주택형 공동주택의 규모에 따라 취득세 등을 감면한다고
규정하고, 같은 조례 제3항에서 1가구 1주택이라 함은 취득일 현재 주민등록법에 의한 세대별 주민등록
표에 기재되어 있는 세대주와 동거인을 제외한 그 가족으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하
는 것을 말한다고 규정하고 있는바, 구 감면조례상 취득세 등의 경감 대상이 되는 1가구1주택은 주거용,
사업용 등의 주택의 용도에 관계없이 주택의 보유여부에 따라 판단하여야 하는 것이므로(같은 취지의
행정자치부 심사결정 제2007-352호, 2007.6.28), 청구인이 이 사건 주택을 구 감면조례 제12조 제2항에
서 규정하고 있는 2001.5.23.부터 2002.12.31.까지의 기간에 해당하는 2002.1.15. 최초로 분양계약을 체
결하고 2004.12.31.이전인 2003.1.30. 취득한 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하의 공동주택에 해당된다고
할지라도, 1997.1.9.부터 이 사건 종전주택을 보유하고 있는 사실이 행정자치부의 주택소유 사실조회 결
과 및 부동산등기부등본, 건축물관리대장 등에서 입증되고 있는 이상, 비록 청구인이 이 사건 종전주택
을 임대사업에 공여하였다고 할지라도 이를 달리 볼 수는 없다 할 것이므로 처분청이 청구인들의 이 사
건 주택을 취득세 등이 경감 대상이 되는 1가구 1주택에 해당하지 아니한다고 판단하여 이 사건 취득세
등을 부과 고지한 것은 적법하다 하겠으며, 또한, 청구인들은 이 사건 취득세 부과처분에 대하여 법적 안
정성을 훼손하고 재량권을 일탈한 불법행위라고 주장하나, 취득세와 같은 신고납부방식의 조세에 있어
서는 원칙적으로 납세의무자가 스스로 과세표준과 세액을 정하여 신고하는 행위에 의하여 조세채무가 구
체적으로 확정되고 그 납부행위는 신고에 의하여 확정된 구체적 조세채무의 이행으로 하는 것이며 국가
나 지방자치단체는 그와 같은 확정된 조세채권에 기하여 납부된 세액을 보유하는 것(같은 취지의 대법원
1997.12.12.선고, 97다20373 참조)이라 하겠으므로, 비록, 처분청이 청구인들의 이 사건 주택에 대한 취
득세 등의 감면신청에 대하여 청구인 ○○○이 이 사건 종전주택을 소유하고 있는 사실을 확인하지 아니
하고 기 납부한 취득세 등을 환부하였다 하더라도, 청구인들은 이 사건 주택의 취득당시에 이 사건 종전
주택을 소유하고 있어 1가구 1주택의 감면대상에 해당하지 아니하여 이 사건 취득세 등의 납세의무가 이
미 성립하였으므로, 처분청이 이 사건 주택의 취득에 대하여 취득세 등의 감면대상인 1가구 1주택에 해
당되지 아니한다고 보아 기 환부한 취득세 등을 취소하고 이 사건 취득세 등을 추징한 것은 잘못이 없
다고 판단된다.
 
☞ 임대주택의무기간내 매각시 감면배제(행심 제2007-552호,  2007.10.29)

구 ㅇㅇ광역시세감면조례 제13조 제1항에서 임대주택법에 의한 임대사업자가 건축주로부터 전용면적
60제곱미터 이하의 공동주택을 최초로 분양받은 경우 취득세와 등록세를 면제한다고 규정하면서 같은
조 제2항에서 제1항에서 규정한 공동주택을 임대주택법 시행령 제9조 제1항의 규정에 의한 임대의무기
간 내에 동조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 매각하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를
추징한다고 규정하고 있고, 구지방세법 제29조 제1항 제1호 및 그 제2호에서 취득세납세의무의 성립시
기는 취득세 과세물건을 취득하는 때로, 등록세의 납세의무의 성립시기는 재산권 기타 권리를 등기 또
는 등록하는 때로 규정하고 있고 조세는 부과는 납세의무 성립 이후에 개정한 법률에서 별도의 소급적용
규정을 두지 아니하는 한 납세의무 성립시점의 과세요건에 따라 부과하여야 할 것이며, 또한, 세법상의
가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유없이 법에 규
정된 신고ㆍ납세의무 등을 위반한 경우에 법이 정하는 바에 의하여 부과하는 행정상의 제재로서 납세의
무자에 그 의무의 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 없는 한 세법상 의무의 불이행에 대하여 부과되어
야 할 것(같은취지의 대법원판례 99두3515, 1999.8.20.)이므로 청구인의 경우 임대할 목적으로 이 사건
공동주택을 취득하였으나 임대주택법 시행령 제9조 제2항에서 정한 사유가 아닌 개인사정으로 의무임
대기간인 3년 이내에 이 사건 공동주택을 매각한 이상 처분청에서 기면제한 취득세 등을 추징한 것은 적
법하다 할 것이며, 비록 처분청에서 이 사건 공동주택에 취득세 등을 2007.8.10. 추징하였다 하더라도
2004.3.5. 이 사건 공동주택을 취득하고, 2004.3.15. 이에 따른 소유권이전등기를 경료하여 납세의무가
성립하였으므로 취득 및 등기시점인 구지방세법에서 규정한 세율을 적용하여 이 사건 취득세 등을 추징
하여야 할 것이므로 지방세법(2005.1.5. 법률 제7332호로 개정된 이후의 것) 제273조의 2에서 규정하고
있는 주택거래에 대한 감면조항에서 별도의 소급적용을 규정하고 있지 아니한 이상 처분청에서 청구인
에게 동 조항을 적용하지 아니한 것은 적법하다 할 것이므로 이 또한 청구인의 주장을 받아들일 수 없다
할 것이며, 또한 구지방세법 제120조 제3항에서 취득세를 과세면제 받은 후에 당해 과세물건이 취득세
추징사유가 발생한 때에는 추징사유 발생일부터 30일 이내에 처분청에 취득세 등을 신고하도록 규정하
고 있으므로 청구인의 경우 임대의무기간 내에 이 사건 공동주택을 매각함에 따라 취득세 등의 납세의
무가 성립되었으므로 구지방세법 시행령 제120조 제3항의 규정에 의하여 매각일로부터 30일 이내에 취
득세 등을 신고납부할 의무가 있었음에도 이를 이행하지 아니한 이상 처분청에서 이 사건 가산세를 부
과한 것은 적법하다 할 것이고 청구인이 신고의무를 알지 못한 법령의 부지는 의무의 해태를 탓할 수 없
는 정당한 사유로 볼 수는 없다 할 것(같은취지의 대법원판례 98두16705, 1999.9.17.)이며, 구지방세법
시행령 제14조의 2 제2항 제3호에서 감면받은 세액 등에 대하여 추징사유가 발생하여 추징하는 경우에
는 그 신고납부 기한의 다음날부터 지방세를 부과할 수 있다고 규정하고 있으므로 처분청에서 이 사건
공동주택을 매각한지 수개월이 지난 시점에서 사전예고 등의 절차 없이 이 사건 가산세를 부과하였다하
여 이를 위법하다 볼 수는 없다 할 것이다

[출처] 임대주택에 대한 지방세 감면 해설 (절세의 묘미) |작성자 절세가

[이민철(brokerlee)]

작성싯점에 따라 최근에 개정된 부분도 있을수 있으니 참조만 하세요..