[김용일의 부동산톡]법정지상권이 인정되는 범위와 지료액 판단기준

[이교수]

[김용일의 부동산톡]법정지상권이 인정되는 범위와 지료액 판단기준

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사]

토지와 그 지상의 건물이 동일인 소유였다가 매매, 경매 등으로 그 소유자가 달라진 경우, 건물 소유자는 원칙적으로 그 토지를 사용할 권한을 갖게 되는바 이를 법정지상권(또는 관습법상 법정지상권)이라 한다. 다만 건물 소유자는 토지 소유자에게 그 사용대가인 지료를 지급해야 하는데, 이번 시간에는 법정지상권이 인정되는 범위와 지료액 판단기준 등에 대해 정리해 보겠다.

법정지상권과 관습법상 법정지상권의 차이

법정지상권과 비슷한 것으로 관습법상 법정지상권이 있는데, 양자 모두 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유였다가 어떤 원인으로 그 소유자가 달라진 경우, 건물의 소유자가 해당 토지를 사용할 권한을 갖는 것은 동일하다.

다만, 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 원인이 어떤 것인지에 따라 양자가 구별되는데, 구체적으로 법정지상권은 법으로 법정지상권이 성립되는 경우가 규정되어 있다고 하여 법정지상권이라 부르고, 관습법상 법정지상권은 법에 규정은 없지만 판례상 인정된다 하여 관습법상 법정지상권이라 부른다.

법정지상권은 구체적으로 토지와 건물의 소유자가 같았을 때 건물에 전세권등기가 되었다가 그후 소유자가 달라진 경우(민법 제305조), 토지와 건물의 소유자가 같았을 때 저당권등기가 설정되었다가 저당권실행으로 임의경매되어 그후 소유자가 달라진 경우(민법 제366조) 등이 대표적이고, 관습법상 법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 같았는데, 위 법정지상권의 성립 사유 외의 사유 즉, 매매, 대물변제, 증여, 공유물분할, 강제경매(저당권이 아니라 압류로 인한 경매), 공매 등으로 소유자가 달라진 경우 성립한다고 보면 된다.

특히 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우는 햇갈리기 쉬운데, 저당권등기가 설정되었다가 저당권실행으로 임의경매된 경우는 법정지상권이 성립하고(근저당권도 동일함), 저당권이 아니라 압류로 인해 강제경매, 공매된 경우는 관습법상 법정지상권이 성립한다.

다만, 양자의 법적효과가 사실상 동일하므로, 이하에서는 편의상 법정지상권이라는 용어로 양자를 같이 지칭하여 사용하겠다.

법정지상권이 인정되는 범위와 지료액 결정의 판단기준

법정지상권은 요건이 충족되면 등기 없이도 효력이 생기고, 당연히 지료(임대료)지급 의무도 발생한다.

지료액은 원칙적으로 당사자의 합의에 의하여 정해지나, 합의가 되지 않으면 법원에 지료결정 판결을 요청할 수 있는데, 이때 법원은 감정가액을 기준으로 제반 사정을 참작하여 적당하다고 판단되는 지료의 액수, 지급방법 등을 재량으로 정할 수 있다.

그런데, 법정지상권 및 지료가 인정되는 범위에 대해서 다툼이 빈번하다. 구체적으로, 토지 중의 일부 부지 위에만 건물이 위치한 경우, 해당 건물이 실제 점유하고 있는 부지에 대해서만 지료가 발생한다고 주장할 수도 있고, 토지 전체를 사용하고 있다고 보아 토지 전체에 대한 지료를 주장할 수도 있을 것이다.

관련하여 대법원은, “법정지상권은 특별한 사정이 없는 한 그 건물을 사용하는데 일반적으로 필요한 범위내의 대지에 인정된다.”고 하여(대법원 66다1844 판결), 해당 건물이 실제 점유하고 있는 부지를 기준으로 하지만, 나아가 그 건물을 사용하기 위해 필요하다고 판단되는 범위까지 확장된다는 취지로 판시 하였다. 예를들어 건물이 창고인 경우는 창고로서 사용하는데 일반적으로 필요한 그 둘레의 부지까지 법정지상권의 범위가 미치는 것이다(대법원 77다921 판결).

하급심 판례들을 보면 위 판단기준을 보다 구체화하여 ‘지상 건물의 규모 및 구조, 건물의 배치 상황, 건물 본래의 사용 목적, 건물 부지를 제외한 나머지 토지 부분의 전용 가능성’ 등을 고려하여 판단하고 있는데.

실제로 하급심 판례 중에는, 토지 중에서 건물부지를 제외한 나머지 부분은 인접 토지로 진입하기 위한 진입로 내지 주차장 등으로 사용되고 있고, 건물 부지를 제외한 나머지 토지는 협소하고 대로변에 접한 부분도 거의 없어 이것만으로는 토지 소유자가 별개의 용도로 사용 수익할 가능성이 없어 보인다는 사유 등을 종합하여, 토지 전체에 대한 지료 지급을 인정한 것이 있다(서울고등법원 2018나2026985 판결).

△김용일 변호사
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)
- 법무법인 현 파트너 변호사
- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장
- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

※ 참고

■ 민법 제366조(법정지상권) 

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

◆ 법정지상권 성립요건(동·경·달)(87다카869 판결)

1. 토지에 저당권 설정 당시 그 토지위에 건물이 존재할 것(78다630판결).

2. 저당권 설정 당시 토지와 지상건물의 소유자가 동일할 것(92다7221 판결).

3. 토지와 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권 설정.

4. 저당물의 경매로 토지와 건물 소유자가 달라질 것(92다7221 판결).

◆ 관습(법)상 법정지상권 성립요건(동·매·달)(79다2000 판결)(83다카2245 판결)

                                                        (87다카869 판결)(73다1766 판결)(94다41072 판결)

1. 토지와 건물이 처분당시 동일인 소유일 것(95다9075 판결).

2. 매매 기타 원인으로 인하여  토지와 건물 소유자가 달라질 것(87다카279 판결)(2010다52140 판결)(87다카240 판결).

3. 철거약정 부존재(87다카279 판결)(96다40080 판결)(98다58467).

■민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 

상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

■ 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결

[지료][공1999.10.15.(92),2051]

【판시사항】

[1] 지상권 설정시 지료에 관한 약정이 없는 경우, 지료의 지급을 청구할 수 있는지 여부(소극)

[2] 지상권에 있어서 유상인 지료에 관한 약정을 제3자에게 대항하기 위하여는 이를 등기하여야 하는지 여부(적극) 및 지료에 관하여 등기되지 않은 경우에는 지료증액청구권도 발생하지 않는지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 지상권에 있어서 지료의 지급은 그의 요소가 아니어서 지료에 관한 유상 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없다.

[2] 지상권에 있어서 유상인 지료에 관하여 지료액 또는 그 지급시기 등의 약정은 이를 등기하여야만 그 뒤에 토지소유권 또는 지상권을 양수한 사람 등 제3자에게 대항할 수 있고, 지료에 관하여 등기되지 않은 경우에는 무상의 지상권으로서 지료증액청구권도 발생할 수 없다.

【참조조문】

[1] 민법 제279조, 제286조[2] 부동산등기법 제136조, 민법 제186조, 제279조, 제286조

【참조판례】

[1] 대법원 1994. 12. 2. 선고 93다52297 판결(공1995상, 424)
대법원 1995. 2. 28. 선고 94다37912 판결(공1995상, 1462)

[2] 대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결(공1996상, 1702)

【전 문】

【원고,상고인】 원고

【피고,피상고인】 주식회사 한림프라자 (소송대리인 변호사 홍성운)

【원심판결】 서울고법 1999. 4. 13. 선고 98나61939 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유 제1, 2점을 함께 판단한다.

지상권에 있어서 지료의 지급은 그의 요소가 아니어서 지료에 관한 유상 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없는 것이며(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다37912 판결, 1994. 12. 2. 선고 93다52297 판결 등 참조), 유상인 지료에 관하여 지료액 또는 그 지급시기 등의 약정은 이를 등기하여야만 그 뒤에 토지소유권 또는 지상권을 양수한 사람 등 제3자에게 대항할 수 있는 것이다(대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결 참조).

그리고, 지료에 관하여 등기되지 않은 경우에는 무상의 지상권으로서 지료증액청구권도 발생할 수 없다 할 것이다.

원심이 제1심판시를 인용하여 지상권의 설정, 이전등기에서 지료와 그 지급시기의 약정이 있는 때에는 기재하여야 한다고 규정한 부동산등기법 제136조를 들어서 지료에 관한 유상 약정이 등기되지 아니한 이 사건의 경우에는 무상의 지상권을 설정한 것으로서 지료증액청구권도 발생하지 않았다고 한 판단은 옳고, 그 판단에 지상권 등기의 대항력과 지료증감청구권에 관한 법리를 오해하였거나 심리를 다하지 아니한 잘못은 없다.

상고이유 중에서 내세운 판례는 다른 사항에 관한 것으로서 이 사건에 원용하기에 적절하지 않다.

상고이유 중의 주장들을 모두 받아들이지 아니한다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 원고의 부담으로 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다.

대법관   김형선(재판장) 정귀호 이용훈 조무제(주심)

■ 대법원 1966. 12. 20. 선고 66다1844 판결

[가옥철거등][집14(3)민,332]

【판시사항】

관습에 의한 법정지상권이 인정되는 범위

【판결요지】

건물소유자의 관습에 의한 법정지상권은 특별한 사정이 없는 한 그 건물을 사용하는데 일반적으로 필요한 범위라고 인정되는 범위내의 대지에 한하여 인정된다.

【참조조문】

민법 제366조

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 제2심 서울고등법원 1966. 8. 12. 선고 65나426 판결

【주 문】

원판결을 파기한다.

본건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

원고 소송대리인의 상고이유에 대하여 살피건대,

토지와 건물을 분리하여 독립된 하나의 부동산으로 취급하고 있는 우리법 체제하에서는 같은 사람의 소유에 속하였던 토지와 건물이 매매로 인하여 각각 그 소유자가 달리하게 된 경우에는 그 건물을 철거한다는 합의가 없는 한, 가옥소유자는 그 토지위에 소위 관습에 의한 법정지상권을 취득한다고 함이 본원의 종래 판례이며 위와 같은 건물을 위하여서의 대지에 대한 법정지상권은 특별한 사정이 없는 한, 그 건물의 구조와 평수, 그 건물의 본래의 사용목적 그 건물이 서있는 곳의 객관적인 여러가지의 사정들을 종합하여 그 건물을 사용하는데 일반적으로 필요한 범위라고 인정할 수 있는 범위내의 대지에 대하여서만 위와 같은 관습에 의한 법정지상권이 인정될 뿐, 그 이외의 대지부분에 대하여서 까지는 인정할 수 없다고 해석함이 타당하다할 것인바, 본건에 있어서 원고주장에 의하면, 서울특별시 성동구 (주소 생략) 대지 163평과 그위에 건립되어 있는 본건건물 15평 9홉은 원래 피고소유였던 것을 원고가 피고로부터 위 대지 163평을 매수(피고의 동생인 소외인의 원고에게 대한 채무를 피고가 대위 변제한다는 의미로 본건 대지를 피고가 위 채무액에 해당한 금액으로서 원고에게 매도한 것이다) 하므로서 피고는 아무 권한없이 원고가 매수한 대지위에 피고소유인 위 건물을 소유하고 있으므로 그 건물을 철거하고 위 대지를 인도하라고 청구하였으며, 원판결에 의하면, 원심은 위의 대지와 건물이 같은 소유자인 피고소유로 있다가 위 대지만을 원고에게 매도되었음은 원고주장으로서 명백하므로 건물소유자인 피고는 본건 대지위에 위에서 말한 바와 같은 관습상 인정된 법정지상권이 있다하여 원고청구인 건물철거와 대지 163평에 대한인도청구를 전부 배척하였다.

그러나 위에서 말한 바와 같이 본건 건물을 위하여서의 본건 대지에 대한 소위 법정지상권은 위에서 말한 바와 같은 표준에 의하여 그 건물을 사용하는데 일반적으로 필요한 부분이라고 인정될 범위 내의 대지에 대하여서만 법정지상권을 인정하여야 할 것이므로 원심은 과연 본건 대지 163평 전부가 위 건물15평9홉을 사용하는데 있어서의 필요한 범위에 속하는가 여부를 심리판단을 하여야 할것임에도 불구하고 원심이 그와 같은 조처를 취하지 아니하였음은 심리미진의 위법과 관습에 의한 법정지상권 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 아니할 수 없으므로 그외의 상고이유에 대한 판단을 생략하고, 원판결은 부당하다하여 파기하기로 한다.

그러므로 관여법관 전원의 일치된 의견으로서 주문과 같이 판결한다.

대법원판사   홍순엽(재판장) 방준경 양회경 이영섭

■ 대법원 1977. 7. 26. 선고 77다921 판결

[부당이득금반환][공1977.9.15.(568),10245]

【판시사항】

법정지상권이 미치는 범위

【판결요지】

법정지상권이 미치는 범위는 반드시 그 건물의 기지만에 한하는 것이 아니며 지상건물이 창고인 경우에는 그 본래의 용도인 창고로서 사용하는데 일반적으로 필요한 그 둘레의 기지에 미친다.

【참조조문】

민법 제279조, 제366조

【전 문】

【원고, 상고인겸 피상고인】 대한민국

【피고, 피상고인겸 상고인】 피고 1 소송대리인 변호사 유재방 외 1인

【원심판결】 대구고등법원 1977.4.26. 선고 75나1108 판결

【주 문】

(1) 원고의 상고를 기각한다.

(2) 원고의 상고로 인하여 생긴 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

(3) 원심판결 중 피고의 패소부분을 파기하고 이 부분을 대구고등법원으로 환송한다.

【이 유】

(1) 먼저 원고 소송수행자 ○○○의 상고이유를 본다.

원심이 인정한 바와 같이 이 사건 창고주위의 대지에 대하여도 원고가 보세구역으로 지정하여 피고로서는 보세화물 창고로서는 물론이요, 일반화물 창고로서도 사용할 수 없어 사실상 창고업을 전혀하지 못하였다면 뒤에서 보는바와 같이 원고로서는 피고로부터 그 창고의 기지에 대한 지료를 전혀 청구할 수 없다고 보는것이 상당하다. 원심이 이 지료로서 인근 대지 지료의 절반으로 정하는 것이 상당하다고 판시한 것은 이러한 의미에서 위법이라 할 것이요, 따라서 이러한 지료도 적은양 주장하는 이 상고는 그 이유 없다. 그리고 기록을 정사하건데 위에서 본 원심의 인정사실은 적법하고 여기에는 채증법칙위반의 허물이 없다. 원심판결에는 법정지상권의 지료산정에 관한 법리를 오해한 위법사유도 없다.

(2) 다음에는 피고의 상고에 관하여 대리인들의 상고 이유중 일부를 함께 본다.

이미 위에서 본바와 같이 원심이 적법하게 인정한 사실에 의하면 부산세관장은 이 사건 창고의 둘레의 야적장에 대한 피고명의의 보세화물장치장 설영 특허권을 취소하고 동시에 이곳을 비롯하여 제4물양장을 지정보세구역으로 지정하고 이것 때문에 일반인의 출입마저 제한됨으로써 피고는 1969.7.1부터 이사건 창고를 수출입보세 화물의 장치장으로서는 물론이요, 일반화물의 보관창고로서도 사용할 수 없게 되었다는 것이다(1974.2.4 까지). 대체로 지상권설정자는 그 지상권자가 그 토지를 이용하는 것을 방해하여서는 아니된다 할것이요, 또한 법정지상권이 미치는 토지는 반드시 그 건물의 기지만에 한하는 것이 아니고 이 건물의 본래의 용도인 창고로서 사용하는데 일반적으로 필요한 그 둘레의 기지에도 미친다 할 것이다 ( 당원 1966.12.20. 선고 66다1844 판결참조). 그럼에도 불구하고 위에서 본바와 같이 원고는 피고로 하여금 이사건 창고를 위 기간동안 사용하지 못하게 하였으므로 원고는 피고에게 대하여 그 지료를 청구하지 못한다고 보는 것이 상당하다. 따라서 피고의 상고는 그 이유 있다. 나머지 상고이유에 관하여는 그 판단을 생략한다.

이리하여 원고의 상고는 그 이유 없다고 보아 기각하고, 이 상고로 인하여 생긴 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 그리고 원심판결 중 피고의 패소부분을 파기하고, 이 부분을 원심인 대구고등법원으로 환송하기로 한다.

이 판결에는 관여법관들의 견해가 일치된다.

대법관   김용철(재판장) 이영섭 김윤행 유태흥