[신태수 칼럼] 2019년 토지시장 전망

[토지보상 및 개발정보 지존]

  <신태수 지존 대표>

호재가 있으면 땅값은 올라간다.

땅값은 각종 개발사업과 밀접한 연관성이 있기 마련이다.

19년 토지시장의 기상도는 많은 개발사업이 진행되는 수도권지역을 중심으로 국지적으로 ‘맑음’일 것으로 전망된다.

18년 3분기까지 땅값 3.33% 상승, 거래량은 전년 대비 3.0% 감소

땅값, 세종> 부산>서울> 제주 순으로 많이 올라

<18년 3분기까지 누계 시군구별 지가변동률 색인도>                                                           <자료: 국토부>

국토부 발표에 따르면 18년 3분기까지 전국 땅값이 3.33% 상승한 것으로 나타났다. 이는 17년 3분기까지 누계(2.92%) 대비 소폭 높은 수준이다.

17개 광역시·도 중에서는 세종이 5.42%로 가장 높은 상승률을 기록했다. 이어 부산 4.51%, 서울 4.30%, 제주 4.08%, 대구 3.54% 등의 순이었다.

<’18년 3분기까지 누계 지가변동률(%)>                                                             <자료:국토부>

세종시 땅값이 크게 오른 것은 6생활권 개발 본격화 및 세종국가산업단지 조성, KTX세종역 신설 예정 등의 영향인 것으로 분석된다. 부산은 해운대 엘시티(LCT), 친환경 생태공원조성 등 대형 개발 호재와 해운대 상권 활성화에 따른 투자 수요가 영향을 미쳤다는 분석이다.

수도권은 3.64% 상승한 가운데 서울(4.30%)은 전국 평균(3.33%)보다 다소 높았고 경기(3.20%), 인천(2.42%) 지역은 전국 평균(3.33%)을 밑돌았다.

시군구별로 보면, 경기 파주시(8.14%)를 비롯해 강원 고성군(6.51%), 서울 용산구(6.50%), 부산 해운대구(6.07%), 서울 동작구(6.05%)에서 높은 상승률을 보였다.

경기 파주시는 남북관계 개선 기대감과 수도권 광역급행철도(GTX) ‘A’노선과 지하철 3호선 연장에 따른 투자수요 증가로, 강원 고성군도 남북교류 기대감으로 접경 지역에 대한 수요가 지속됐기 때문으로 풀이된다.

하지만 조선업 등 지역 경제가 침체된 울산 동구(-2.34%)를 비롯해, 전북 군산시(-1.02%)와 경남 창원성산구(-0.39%) 등은 하락했고, 경남 창원진해구(0.24%), 경남 거제시(0.32%) 등도 평균 대비 낮은 상승률을 나타냈다.

올 3분기(9월 누계) 전체 토지(건축물 부속토지 포함) 거래량은 약 241만2000필지(1550.6㎢, 서울 면적의 약 2.6배)였다. 지난해 3분기까지 누계 대비 3.0%(7만4658 필지) 감소했으며, 2016년 3분기까지 누계 대비 11.1%(24만649 필지) 증가했다.

19년 토지투자 ‘수도권’ 유망

19년에는 문재인정부의 주거복지로드맵에 따라 지정된 공공주택지구가 대거 토지보상을 시작한다.

주거복지로드맵에 따라 이미 지정되었거나 발표가 완료된 사업지구는 모두 22곳으로 그 면적의 합계는 여의도 면적(2.9㎢)의 3.67배로 10.65㎢에 달한다.

이중에서 이미 지구지정을 마친 성남금토지구, 성남복정1 ·2지구 등 12개 사업지구(519만 5220㎡)가 지구계획 승인을 거쳐 하반기부터 각각 편입 토지보상에 들어갈 예정이다.

이외에도 고양에서 경기도시공사가 시행하는 일산테크노밸리(79만 5706㎡)와 방송영상문화 콘텐츠밸리(70만 2030㎡)가 약1조원으로 추산되는 토지보상을 하반기부터 시작할 계획이다.

한강 넘어 김포에서도 ㈜풍무역세권개발이 시행하는 풍무 역세권 도시개발사업(87만 5817㎡)이 약 7000억 원으로 추산되는 토지보상을 하반기부터 시작한다.

한강을 사이에 두고 2조원에 육박하는 토지보상금이 풀리는 만큼 이들 지역에서 풀린 보상금이 남북개선에 따른 기대심리와 맞물려 인근 파주 등 접경지로 유입되고, 3기 신도시 개발이 인근 지역으로 계획이 잡힐 경우 시장이 미치는 영향은 매우 클 것으로 전망된다.

토지보상금으로 풀린 자금은 상당수 다시 부동산으로 유입돼 주변 부동산 시장을 들썩이게 하기 때문이다. 이른바 '농지 대토' 수요가 발생하는 탓이다. 

이미 개발사업 발표로 땅값이 오른 상태인데, 땅주인은 보상금을 받아 다시 인근 지역 땅을 사는 일련의 과정 속에서 주변 땅값을 자극하게 된다.

사업지마다 특성이 다르지만 토지보상을 받게 되면 통상 30% 정도는 대토 수요가 발생하기 마련이다.

이것이 개발사업지구 주변 땅값을 상승시키는 원인 중의 하나이다.

19년 25조원의 토지보상금 풀려....,2009년 이후 최대 규모

부동산개발정보업체 지존의 잠정 집계에 따르면 19년에 전국에서 풀릴 예정인 토지보상금의 규모는 모두 25조원에 달할 것으로 예상되고 있다.

                                                                                                                                        <출처:전국개발정보 지존>

이는 이명박 정부에서 4대강 사업을 시작하면서 역대 최고 토지보상금 지급이 이뤄진 2009년(34조 8554억원) 이후 최대 규모이다.

현재 한·미 기준금리 격차 등에 따라 급속한 자금 유출 등의 영향으로 증시가 폭락 중이고 정부의 강력한 집값 안정대책에 따라 시중에 부동자금은 많지만 투자할 곳은 마땅치 않은 상황이다.

사정이 이렇다보니 19년에 풀리는 최대 규모의 토지보상금의 향배에 따라서는 수도권지역을

 중심으로 이른바 부동산의 '불의 고리'가 재현될 수도 있다.(끝)

◈본 칼럼은 이데일리 편집보도국에서 매년 발행하는 '키워드100'에 신태수 지존대표가 기고한 내용입니다. '키워드100'은 각계 전문가 100인이 진단한 2019년입니다.

(출처:전국개발정보 지존 / www.gzonei.com)

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좋은정보 감사합니다.

[딸기마미]

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