스크랩 전입신고도 제대로 해야 대항력이 생긴다.

[이랑모아(김범규)]

주택의 입주와 전입신고를 필하는 것만으로 임차인에게  누구에게든 자신의 권리를 주장할 수 있는 대항력을 부여한 것은 함부로 위작이 어려운 주민등록표상에 전입신고를 함으로써 마치 등기부에 등재된 것과 유사한 공시효과를 거둘 수 있기 때문입니다. 누구나 열람할 수 있는 등기부 등본을 통하여 소유권을 비롯한 해당 목적물의 권리관계를 일목요연하게 알 수 있듯이, 누구나 열람 가능한 전입세대 열람표를 통하여 해당 부동산의 임대차관계를 공시할 수 있으리라는 기대로 주택임대차보호법에서는 전입신고를 대항 요건의 하나로 규정한 것이지요. 그러나 전입신고만으로는 임대차관계를 제대로 공시하기에는 역부족이다 싶어 주택의 점유를 또 다른 요건으로 부가해 놓았습니다. 결국 전입세대열람표상 전입신고가 되어 있다면 전입자가 목적물에 거주하고 있다는 사실이 추정되는데, 막상 목적물에 가보았더니 아니나 다를까 전입자가 실제 거주하고 있다면 일응 임차인으로 보고 보호해 주는 게 바람직하다는 고려에서 전입신고와 주택의 점유를 대항력 인정의 전제조건으로 규정한 것입니다.

한편 전입신고라는 간단한 절차만 거치면 임차인은 물권에 유사한 막강한 권리를 취득하게 되는데, 전입신고에 이렇듯 강력한 효력이 부여되어 있기 때문에 주민등록(전입신고)은 엄격하게 해석될 필요가 있음은 어렵지 않게 수긍하실 수 있겠지요? ^^

그래서 판례는 “주택의 인도와 더불어 대항요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것 만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다”라고 판시하여 엄격한 해석의 기준을 제시하고 있습니다. 즉, 주민등록이 제대로 임대차관계를 공시하고 있는지 여부는 제3자의 입장에서 객관적으로 해석되어야 한다는 것입니다.

이해를 돕기 위해 판례상 문제가 된 사례를 무작위로 나열해 보면,

1. 임차인이 집합건축물대장의 작성과 소유권보존등기의 경료 전에 연립주택의 1층 101호를 임차하여 현관문상의 표시대로 호수를 101호로 전입신고를 하였고 그 후 작성된 집합건축물대장상에도 호수가 101호로 기재되었으나 등기부에는 1층 101호로 등재된 경우, 임차인의 주민등록은 임대차의 공시방법으로써 유효하다.(대법원 2002. 5. 10. 선고 2002다1796 판결)

 ->1층 101호나 그냥 101호나 일반인들이 보기에는 헷갈릴 우려가 없으니 대항력을 부여할 수 있다는 취지입니다.

2. 임차인이 전입신고를 올바르게(즉 임차주택 소재지 지번으로) 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로 설사 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게(안양동 545의5가 안양동 545의2로) 기재되었다 하더라도 당초의 전입신고는 적법하고 그 임대차는 제3자에 대하여 효력이 있다.(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결)

-> 임차인이 올바르게 전입신고를 했는데, 담당 공무원이 착오로 기재를 잘못한 경우에는 임차인에게 책임을 물을 수 없으니 대항력을 인정해 준다는 판례입니다만, 제3자의 입장에서는 전입신고의 오류가 임차인탓인지, 담당 공무원탓인지 알수 없어 문제입니다. 경제적으로 열악한 임차인을 보호하기 위해 객관적 해석의 원칙이 약간 후퇴한 경우입니다. 그러나 이와 유사한 다른 사안에서 판례는,

 "정확한 지번과 동, 호수로 주민등록 전입신고서를 작성·제출하였는데 담당공무원이 착오로 수정을 요구하여, 잘못된 지번으로 수정하고 동, 호수 기재를 삭제한 주민등록 전입신고서를 다시 작성·제출하여 그대로 주민등록이 된 사안에서, 그 주민등록이 임대차의 공시방법으로서 유효하지 않고 이것이 담당공무원의 요구에 기인한 것이라 하더라도 마찬가지이다" 라고 판단한 사례(대법원 2009.1.30. 선고 2006다17850 판결)가 있으니 유의하시기 바랍니다. 

3. 다가구용 단독주택에 관하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의하여 구분건물로의 구분등기가 경료 되었으나 소관청이 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우, 위 건물의 일부나 전부를 임차한 임차인이 전유 부분의 표시 없이 지번만을 기재하여 전입신고를 한 것은 임대차의 공시 방법으로 유효하다.(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결)

 -> 현재 목적물의 현황이 집합건물로 구분등기가 되어 있어 특수주소(동, 호수까지 기재된 주소)를 기재하여야 하나, 최초 전입시에는 다가구용 단독주택이었다면, 지번만의 전입신고로도 대항력을 부여할 수 있다는 취지입니다. 역시 원칙에서 다소 벗어난 판례이지만 굳이 판례의 의도를 정형화  하면, 임차인에게 책임 지울수 없는 사정의 변경으로 전입신고가 현재의 임대차관계를 표상하지 못하게 된 경우에는 원칙을 다소 후퇴시켜 임차인을 보호하는게 판례의 취지이다라고 보시면 되겠습니다.

4. 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다.(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결)

->위에서 정형화한 대로 임차인의 책임에 기하지 않고 주민등록의 이전이나 말소가  이루어진 경우에는 대항력이 유지된다는 취지의 판례입니다.

5. 주택의 소유권보존등기가 이루어진 후 토지의 분할 등으로 인하여 지적도, 토지대장, 건축물대장 등의 주택의 지번 표시가 분할 후의 지번으로 등재되어 있으나 등기부에는 여전히 분할 전의 지번으로 등재되어 있는 경우, 임차인이 주민등록을 함에 있어 토지대장 및 건축물 대장에 일치하게 주택의 지번과 동․호수를 표시하였다면 설사 그것이 등기부의 기재와 다르다고 하여도 일반의 사회통념상 임차인이 그 지번에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 있다고 봄이 상당하므로 유효한 임대차의 공시방법이 된다.(대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결)

 ->원칙적인 판례의 기준입니다. 머릿속에 새겨두시기 바랍니다.

6. 신축중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 주민등록 이전시 잘못된 현관의 표시대로 ‘1층 201호’라고 전입신고를 마쳤는데, 그 주택이 공부상 ‘1층 101호’로 등재된 경우에는 위 전입신고로는 대항력을 인정할 수 없다.(대법원 1995. 8. 11. 95다 177판결)

 ->누가봐도 현저한 차이가 나는 전입신고 입니다. 이런 경우까지 임차인을 보호하면 제3자의 보호 즉, 거래의 안전보호는 요원해 지겠지요.

7. 정확한 지번과 동, 호수로 주민등록 전입신고서를 작성·제출하였는데 담당공무원이 착오로 수정을 요구하여, 잘못된 지번으로 수정하고 동, 호수 기재를 삭제한 주민등록 전입신고서를 다시 작성·제출하여 그대로 주민등록이 된 사안에서, 그 주민등록이 임대차의 공시방법으로서 유효하지 않고 이것이 담당공무원의 요구에 기인한 것이라 하더라도 마찬지이다.(대법원 2009.1.30. 선고 2006다17850 판결)

->앞서 본 판례입니다. 공무원의 과실에 기한 것이라도 임차인이 수정, 재작성했다면 대항력을 인정할 수 없다는 취지입니다. 임차인은 제대로 작성했는데, 공무원이 이기과정에서 실수로 잘못기재한 경우와 비교하여 이해하시기 바랍니다.

8. 부동산등기부상 건물의 표제부에 '에이(A)동'이라고 기재되어 있는 연립주택의 임차인이 전입신고를 함에 있어 주소지를 '가동'으로 신고하였으나 주소지 대지 위에는 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없고, 그 2개 동도 층당 세대수가 한 동은 4세대씩, 다른 동은 6세대씩으로서 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없으며, 실제 건물 외벽에는 '가동', '나동'으로 표기되어 사회생활상 그렇게 호칭되어 온 경우, 사회통념상 '가동', '나동', '에이동', '비동'은 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있고, 더욱이 경매기록에서 경매목적물의 표시가 '에이동'과 '가동'으로 병기되어 있었던 이상, 경매가 진행되면서 낙찰인을 포함하여 입찰에 참가하고자 한 사람들로서도 위 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는 데에 아무런 어려움이 없었다는 이유로 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하다.(대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결) 등이 있는데요.

->전입신고와 공부상의 기재가 정확히 일치하지 않아도 일반인의 입장에서 위 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는데 지장이 없었다는 이유로 유효한 전입신고로 본 사례입니다.

많은 판례를 한꺼번에 접하니 정신이 하나도 없으시지요?

사실 전입신고와 관련된 판례는 훨씬 더 많지만 대부분 대등 소이한 내용이라 줄이고 줄여 올린 것이랍니다.

아무튼 판례의 홍수 속에서 망연자실해 하고 있을 회원님들의 표정이 눈에 선하군요.^^

위 판례들을 유심히 살펴보면 결국 주민등록을 해석하는 판례의 판단기준을 유추해 낼 수 있는데요. 즉 판례는, 주민등록이 유효한 지의 여부는 주택임대차보호법상 주민등록이라는 것이 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시 하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정 하고 있습니다.

따라서 원칙적으로는 주민등록, 즉 전입신고와  건축물대장이나 등기부등본 같은 관련 공부상의 기재는 정확히 일치하여야 하나, 비록 사소한 차이가 있어도 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소를 가진 자로 등록되어 있는 지를 일반인들이 인식할 수 있다면 판례는 대항력을 인정해 주고 있는 것입니다.

그러나 일반이들이 이 기준만을 근거로 사례에 적용하기에는 분명 한계가 있고 또한 법원이 구체적 타당성을 기한다는 명목으로 항상 일관된 기준으로 판단하는 것도 아닌만큼, 응찰을 고려하는 물건이 전입신고가 애매하게 되어 있어 대항력 인정여부가 불분명한 사안이라면 좀 더 신중하게 고민하실 필요가 있겠습니다.

이 외에도, 실제 동호수가 A동 301호인데 이와 다르게 B동 301호로 주민등록이 되어 있는 경우나 등기부상 동 호수 표시인 디(D)동 103호와 불일치한 라동 103호로 주민등록이 된 경우 또는 전출신고는 260의 3으로 하였으나 전입신고는 206의 3으로 한 경우는 판례상 유효한 주민등록으로 인정되지 않았습니다.

 단독주택은 동, 호수의 기재없이 지번만의 전입신고만으로도 충분하지만 다세대 주택의 경우에는 주택의 명칭, 동, 호수까지 특정하여 기재하여야 유효한 전입신고로 인정됩니다. 다가구용 단독주택도 단독주택과 같이  취급하므로 비록 다가구용 주택 각각에 호수가 표시되어 있다하여도 지번만의 전입신고로도 유효하다는게 판례입장입니다. 한편  다가구 주택이 다세대주택으로 변경된 경우, 기존의 전입신고가 유효한지, 유효하지 않다면 언제 대항력이 발생하는 지의 문제가 다음강의에서 살펴 볼 특수주소 변경사례인데, 사례와 더불어 재미있게 강의할 예정이니 기대해 주세요~^^*