상업용지란

[손끝의힘]

상업용지란

이 글은 일반실수요자들이 주로 매입하는 단독주택지, 근린생활시설용지, 상업용지, 유치원용지 등 용도별 택지의 활용사례를 찾아 토지 매입동기, 건축과정, 임대 및 투자수익 등 건축사례를 소개함으로써 고객들에게 도움을 주고자 연재하고 있습니다.

I. 상업용지란

▶ 상업용지의 종류
택지개발사업의 목적은 대규모 주택건설용지를 개발 공급하는데 있다.

따라서 상업용지는 입주민의 생활을 지원하는 생활편의시설 차원에서 공급하지만 100만평 이상의 대규모 사업지구의 경우 단순한 편의시설 차원을 넘어 신규상권을 형성하는 구심점이자 인근지역까지 포괄하는 중심상권을 형성한다. 분당과 일산 등 신도시가 그 대표적인 케이스이다.

토지이용계획을 수립할 때는 이와 같이 사업지구의 규모 및 지역적 특성을 고려하여 상업용지의 적정규모를 산출하고 최적의 입지여건을 갖출 수 있도록 배치한다.

또한 분당, 일산 등 대규모 사업지구에서는 상업용지의 위치 및 기능에 따라 근린상업용지, 일반상업용지, 중심상업용지로 세분하여 공급하고 있다. 하지만 10만평 미만의 소규모 사업지구에는 근린생활시설이나 준주거용지만 배치하고 상업용지를 생략하기도 한다.

▶ 상업용지의 규모
다음 표는 최근 수도권 남부지역에서 개발한 사업지구의 상업용지 비율을 분석한 자료이다. 여기 에서 상업용지란 근린생활시설, 준주거용지, 업무용지 등 아파트와 단독주택지에 대비되는 상업성 토지를 모두 포함한 것이다. 여기에 나타난 것처럼 수도권지역에서 상업용지는 통상 사업지구의 3%~5%정도 규모로 설정한다.

예를 들어 30만평 규모의 사업지구에서는 세대당 원단위가 45평 내외이므로 7,500세대 가량 입주하게 되고 상업용지 비율을 중간인 4%로 가정할 경우 상업용지는 1만2천평 정도 공급된다. 즉 세대상 1.6평정도의 상업용지가 공급되는 셈이다.

☞ 세대당 원단위란 1세대가 들어서는데 필요한 택지의 면적을 말한다. 택지개발업무처리지침에 따라 지역별로 단독주택지 및 공동주택의 평형별 배치기준이 다르므로 세대당 원단위는 지역에 따라 약간씩 차이가 있다.

과거에 아파트 단지내 상가를 분양 받으려면 세대당 상가규모가 0.5평이 넘지 않는 단지가 유망하다는 충고가 유행한 적이 있었다.

그러나 요즘은 이 기준이 0.3평으로 줄었들었다. 이는 할인점의 팽창 등 유통구조가 개선됨에 따라 소규모 점포들이 경쟁력을 약화되었기 때문이다.

이러한 영향은 택지지구에도 그대로 적용되면서 상가분양이 시들해지는 주요 요인으로 작용하면서 택지개발지구의 상업용지 비율이 너무 높지 않느냐는 의문이 제기되기도 하였다.

이에 따라 최근 우리공사는 상업용지 비율을 점차 낮춰가고 있지만 여기에도 문제가 없는 것은 아니다. 도시의 토지이용 양상은 도시의 발전과정에 따라 진화한다. 앞으로도 계속 산업구조가 고도화되면서 서비스업이 발전하는 것은 필연적 추세이고 이에 따라 도시계획도 이러한 추세에 맞춰야 한다. 현재 부동산경기 침체와 상가분양 저조를 이유로 상업용지의 비율을 현재 수요만에 맞춘다면 장기적인 도시의 발전방향에 부응하기 어려울 수도 있기 때문이다.

일례로 분당신도시의 경우 상업용지비율이 8.5%로 나타나 있지만 여기에 포함된 업무용지 219,403평을 제외할 경우 순수상업용지 비율은 4.8%에 불과하다. 일반적으로 상업용지는 소비활동을 위한 공간으로 이용되지만 업무용지는 이와 반대로 생산활동을 위한 공간으로 간주된다. 즉 업무용지에 오피스 빌딩이 들어서고 기업들이 입주하면 상주인구가 늘어나면서 자족기능을 높이고 상업활동을 더욱 활성화시킨다.

실제로 97년에 분당신도시에 통신공사, 주택공사, 가스공사 등의 입주를 계기로 분당 아파트값이 가파르게 오르면서 수도권 아파트가격 상승을 주도하는 현상을 보이기도 하였다. 분당, 일산 등 신도시의 상업용지 비율이 너무 많아 상가분양이 안된다고 원망하지만 장기적인 안목으로 도시의 발전가능성을 따져볼 때 단순히 상업용지의 비율만으로 적정규모를 판단하는 것은 무리라고 볼 수 있다.

[수도권 남부지역 택지지구 상업용지 비율] (단위:평)

사업지구	사업기간	면 적	세대수	상업용지	비 율
안양평촌	'89.08-'95.12	1,544,536	42,047	57,065	3.7%
성남분당	'89.08-'96.12	5,940,703	97,580	504,407	8.5%
용인수지1	'90.12-'94.12	286,991	9,436	11,403	4.0%
수원영통	'92.12-'97.12	986,307	26,890	49,088	5.0%
용인수지2	'94.12-'00.06	291,798	6,581	7,506	2.6%
기흥구갈2	'95.11-'00.12	196,155	3,399	4,455	2.3%
수원정자2	'95.11-'00.12	114,820	42,890	1,115	1.0%
수원천천2	'95.11-'00.12	250,678	5,910	5,211	2.1%
용인신봉	'98.08-'03.12	135,060	3,027	4,674	3.5%
용인동천	'98.08-'03.12	64,348	1,874	2,343	3.6%
용인죽전	'99.12-'06.12	1,083,910	18,541	73,712	6.8%

※ 상업용지에는 근린생활시설, 준주거용지, 업무용지가 포함됨. 분당의 경우 업무용지 219,403평을 제외할 경우 순수상업용지 비율은 4.8%에 불과함

▶ 상업용지의 활용용도
다음 표는 최근 수도권 남부지역에서 개발한 사업지구의 상업용지 비율을 분석한 자료이다. 여기 에서 상업용지란 근린생활시설, 준주거용지, 업무용지 등 아파트와 단독주택지에 대비되는 상업성 토지를 모두 포함한 것이다. 여기에 나타난 것처럼 수도권지역에서 상업용지는 통상 사업지구의 3%~5%정도 규모로 설정한다.

상업용지는 수익성 부동산의 대표적인 토지이다. 상업용지에는 원칙적으로 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 판매 및 영업시설, 의료시설, 교육연구시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설 등 소위 장사할 수 있는 시설은 거의 들어설 수 있다.

대표적 용도로 백화점, 쇼핑센터, 할인점, 호텔, 종교시설, 병원, 오피스빌딩 등 다양한 업종이 들어설 수 있는 것이다. 다만 상업용지라도 상세계획 또는 도시설계에 따라 활용용도가 제약되기 때문에 건축 가능한 용도를 정확히 확인해야 한다.

상업용지란 도시계획상 용도지역이 상업지역인 지역에 들어서는 토지를 말한다. 하지만 준주거지역이나 일반주거지역에 들어서는 상업용지도 있다. 용인수지2지구 상업용지는 용도지역이 준주거지역이므로 도시계획법상 준주거용지라고 볼 수 있다.

하지만 준주거용지와 상업용지의 차이는 숙박 위락시설과 판매 영업시설 중 일부가 제한된다는 점에서 차이가 있고 나머지는 대동소이하다.

그런데 이 지역을 도시계획상 상업지역으로 설정하더라도 상세계획 규제내용이 같다면 준주거지역이나 상업지역이나 토지의 용도에서 아무런 차이가 없다. 즉 용도지역이 중요한게 아니라 상세계획에서 어떠한 용도로 사용하도록 유도하는가가 중요한 것이다.

상업용지를 구입하기까지

이번에 소개할 수지2지구 클리닉 빌딩 건축주 박사장은 부동산을 개발한 경험은 없었다. 과거 건설회사에서 직장생활을 하면서 토목공사에 대한 경험이 풍부했다.

단독주택지나 소규모 근린생활시설은 건축경험이 없는 사람도 쉽게 건축을 할 수 있지만 상업용지는 자금도 많이 들고 개발컨셉 수립 및 자금조달, 마케팅 등 다양한 분야에 전문적 식견과 능력이 필요하므로 무턱대고 덤벼들 성질은 못된다.

그러나 박사장은 과거 경험을 바탕으로 회사를 그만두고 98년초부터 근 1년 동안 부동산 개발사업을 구상해 왔다. 당시 IMF 초기여서 부동산가격이 형편없이 떨어져 있었지만 그래도 거품이 많다느니 하며 수요가 거의 없는 상황이었다.

왠만한 부동산은 반값에 매입할 수도 있었지만 향후 발전가능성을 고려할 때 그래도 택지지구가 낫다는 판단이 아래 대전둔산지구와 용인수지2지구 상업용지를 대상으로 사업성 분석에 들어갔다. 우선 대전둔산지역 중심상업용지중 지하층 골조공사까지 마치고 공사가 중단된 건물을 토지 분양가에 팔겠다는 매물이 있었다.

건물을 포함하여 총사업비가 50억원 정도인 건물을 그 업체에서는 토지대금 이자와 투입공사비 등 8억원을 손해보면서까지 팔겠다고 하여 상당히 구미가 당겼다.

한편 박사장이 매입하여 건축한 수지2지구 상업용지는 당시 평당 600만원에 매물로 나와 있었고 위치도 썩 마음에 들었다. 대로변에 있으면서 옆에 보행자도로를 끼고 있어 유동인구를 확보하는데 더할 나위 없는 조건이었다.

이 땅은 원래 생활대책용지로 공급된 토지였는데 한 사람이 지분을 모두 매수하였다가 IMF로 인하여 연체중인 토지였다.

[생활대책용지란]
택지개발예정지구 내에서 사업을 영위하거나[영업보상] 농사 등을 짓다가[영농보상] 택지개발사업으로 인하여 생활기반을 상실한 사람들에게 생활대책용지를 공급하고 있다. 생활대책용지는 1인당 6~8평 정도씩 공급하는데 생활대책보상자 20~30명이 조합을 결성하여 근린생활시설이나 상업용지를 분양 받을 수 있다.

분양가는 감정평가가격이 적용된다.

생활대책용지는 조합원 총회를 통하여 모든 의사를 결정하므로 사업추진이 어렵다는 단점이 있다. 그래서 특정인이 분양가격에 프리미엄을 주고 조합원 지분을 매입하여 사업을 하는 경우가 많은데 박사장이 매입한 토지가 바로 이러한 경우이다.

두 물건을 놓고 고민하다가 서울에서 부동산컨설팅을 하던 친구에게 상의했더니 주저없이 수지를 선택하라고 충고했다.

왜냐하면 당시 수지2지구는 사업규모는 30만평이었지만 수지1지구와 합칠 경우 60만평에다 기존 풍덕천리 구시가지가 있고 인근 신봉, 동천지구를 합칠 경우 100만평에 육박하고 있었다. 게다가 택지지구 인근에 민간건설업체에서 아파트를 짓고 있었는데 95년부터 98년까지 수지지구 인근 상현리, 동천리 등에서 아파트사업승인을 받은 것만 15건에 가구수가 8천여 가구에 달했다.

수지2지구가 29만평에 6,581가구를 수용하고 있다는 점에 비춰보면 민간건설업체에서 공급하는 물량만 보더라도 수지2지구보다 더 많았다. 더우기 민간건설업체에서 자체개발하는 아파트는 단지내 상가만 있고 나머지는 인근 택지지구 상업시설을 이용해야 하므로 수지2지구 상업용지의 발전가능성은 의문의 여지가 없다고 판단했다.

이 점은 이미 96년말 상업용지 입찰에서 입증된 바 있다. 당시 일반실수요자를 대상으로 실시한 상업용지와 근린생활시설용지 낙찰가격이 예정가격보다 무려 2배 이상씩 높게 나왔었다. 그래서 박사장은 98년 12월 그 땅을 매입하였다.

매입비용은 세금 포함하여 약 9억원 정도 들었다. 박사장이 토지를 매입한 다음해인 99년에는 이 지역에서 1년 동안 1만8천 세대가 신규로 사업승인을 받았는데 이 물량만도 택지지구 80만평에 해당하는 엄청난 물량이다. 그래서 용인 난개발 문제가 발생했지만 수지지구 상업지역에서는 환영할만한 일이라고 할 수 있다.

용도지역	권장 및 불허용도	건축제한사항
준주거	-  건물소유주(1세대)에 한하여 30평이하 주택 허용    -  준주거지역내 허용용도 이외 의 용도 불허 (허용용도중 도심        기능에 부적합하거나 미관을 해칠 우려가 있는 기능 배제)    -  2필지까지 합병에 의한 건축 가능    -  학교환경위생정화구역에 포함된 지역은 학교보건법에 의한        금지행위 및 시설 설치 불가    -  주상복합건축물의 입지 불가	건폐율 : 70% 용적율 :700% 높이 : 10층 (32M) 최저층수:5층

클리닉 빌딩에 맞춘 설계

대지 : 용인수지2지구 00번지(149평)
건물 : 4층 철근콘크리트
건축면적 : 103평 (건폐율 : 69.4%)
연면적 : 450평 (용적율 : 272%)
용도
- 1층 : 약국, 팬시, 부동산업소
- 2~4층 : 병원
- 지하층 : 노래방

박사장은 오래 전부터 클리닉 빌딩을 유심히 보아왔다. 사실 클리닉 빌딩은 90년대 중반부터 서울 강남지역을 중심으로 꾸준히 영역을 개척해온 분야였다. 소규모 의원들이 한 건물에 모여서 종합병원 형식으로 병원을 운영하면 건물의 운영 관리가 용이하고 홍보 측면에서도 소비자 인지도를 높일 수 있어 여러 가지 면에서 장점을 보여왔다.

하지만 기존 시가지에서는 건물 임대문제로 인하여 신축빌딩을 중심으로 간헐적으로 클리닉 빌딩이 들어섰으나 택지개발지구에서는 집단적으로 건물이 신축되고 바로 인근에 주거단지가 밀집해 있으므로 이와 같은 클리닉 빌딩이 들어서는데 있어 최적의 조건을 갖추고 있다고 볼 수 있다. 그래서 여기에 병원과 약국을 겸비한 클리닉 빌딩을 짓기로 하고 설계에 들어갔다. 배치도에서 보듯이 35m 도로에 접하는 면이 좁기 때문에 출입구를 보행자도로에 접하도록 하고 건물 우중간에 들어서도록 설계를 했다.

이때 주출입구를 통하여 건물 양측에 있는 의원을 바로 드나들 수 있어 복도가 차지하는 면적을 줄여 공간을 보다 효율적으로 활용할 수 있고 의원들이 서로 떨어져 있어 독립된 분위기를 주는 등 여러 가지 이점이 있었다. 처음에는 건물을 3층으로 설계했었다. 1층에 약국을 두고 2층과 3층에 각각 3개 과씩 총 6개과를 두면 어느 정도 구색이 맞춰질 것으로 생각했다. 상세계획에 따르면 최저층수가 5층이지만 용인시에 문의한 결과 5층 이하도 가능하다는 답변을 들었다. 99.7월 토지대금을 완납하고 곧바로 공사에 착수한 다음 8월부터 임대를 개시하였다.

그런데 2, 3층에 들어올 내과와 산부인과에서 각층의 2/3씩을 쓰겠다고 했다. 이렇게 되면 건물에 4개과 밖에 입주할 수 없어 급히 1개 층을 더 올리고 주차장 출입구 위 부분까지 연면적을 확장하는 등 설계변경을 하였다. 건축공사는 박사장이 직접 시공을 함에 따라 공사기간을 단축시키면서 건축단가를 낮출 수가 있었다. 일반 상가건물과 달리 클리닉 건물은 외관은 물론 내부 인테리어까지 고급스런 분위기를 연출하면서 고객에게 편안한 느낌을 주도록 해야 하므로 건축비가 많이 들게 마련이다.

하지만 박사장은 직접 시공함으로써 건축단가를 200만원으로 낮출 수 있었다. 만약 도급공사를 했더라면 230만원이상 들었을 것으로 예상했다.

[수지2지구 예상임대료]

층별	1층	2층	3층이상	지하 250
대로변	800만원	330만원	270~330만원	250만원

[수지2지구 지구 예상임대료]

층별	1층	2층	3층이상	지하 250
대로변	800만원	330만원	270~330만원	250만원

임대 및 향후 과제

박사장은 99.7월 토지사용 승낙이 떨어지자마자 공사에 착수하였다. 그해 8월부터 임대를 개시하였는데 임대료는 예상임대료의 90%수준에 맞춰 책정하였다.

나중에 이웃 건축업자들의 항의 섞인 원망도 들었지만 초기에 사업을 착수한 입장에서 임대료를 높이 책정할 경우 미분양에 대한 우려도 있었고 클리닉 빌딩의 요건을 갖추려면 다양한 진료과목을 유치해야 하므로 어느 정도 임대료 측면에서 메리트를 줄 필요도 있다고 생각했다.

여기에 기계식 주차타워를 설치함에 따라 주차공간이 건축면적에서 빠짐으로써 전용율이 80%에 달해 전용면적당 임대료를 대폭 낮추는 효과도 있었다. 그해 12월까지 80%정도 임대가 나갔고 나머지도 올 3월까지 모두 임대를 완료하여 성공적인 사업이라고 자평하고 있다. 총임대료는 보증금 8억원에 월임대료가 1천9백만원 정도된다.

총투자비가 18억2천만원인데 이중 임대보증금 8억원을 차감하면 순투자비는 10억2천원으로 볼 수 있다. 이 10억2천만원에 대하여 월 임대료가 1천9백만원이므로 연 22.4%의 수익률을 보이는 셈이다.

현재 이 건물에는 약국, 한의원을 비롯하여 양방 6개 의원 9개 과목을 진료하는 명실상부한 클리닉 센터로 자리잡았다. 사실 이 건물 설계를 시작한 작년 6월부터 의약분업이 1년 연기되면서 우리사회의 첨예한 이슈로 떠올랐지만 처음에는 이 점을 미처 고려하지 못했다. 그런데 올해 7월부터 시행되는 의약분업을 앞두고 클리닉빌딩이 각광받으면서 이 건물이 클리닉 빌딩의 시범케이스로 소개되면서 매스컴에서 앞다투어 취재경쟁을 벌이기도 하였다.

(매일경제 4/6. 중앙일보 4/11 참조)

아쉬운 점

비록 비좁은 땅에 건물을 올렸지만 토지구입 및 개발컨셉 설정, 설계 및 건축, 임대 등 일련의 과정이 사업규모가 크든 작든 힘들기는 매 한가지다.

다행히 첫번째 사업이 성공적이었다고 생각하지만 여러 가지 미흡한 점이 많았다.

우선, 클리닉빌딩에 대한 연구가 미흡했지 않나 생각한다. 당초 3층까지 계획했다가 4층으로 높이고 연면적도 확장하면서 공사 중간에 설계를 변경했다.

진료과목별로 필요한 시설과 공간배치 등에 관하여 좀더 깊이 연구했더라면 처음부터 이와 같은 실수는 방지할 수 있지 않았을까 생각한다.

둘째, 입주자의 편의에 맞춰 내부 인테리어를 설계하면서 내부 공용부분에 대한 인테리어와 잘 조화될 수 있도록 하는데 어려움이 있었다. 이를 위해서 사전에 입주자를 모집하여 서로 머리를 맞대고 상의하면서 건물을 설계했더라면 보다 훌륭한 건물이 되지 않았을까 하는 아쉬움이 남는다.

셋째, 주차문제는 여전한 숙제이다. 법정주차대수는 기계식 주차타워를 설치하여 해결할 수 있지만 병원 이용자들이 편리하게 주차하기에는 부족한 실정이다. 대지면적이 150평에 불과해 자주식 주차장을 설치하기도 어렵고 그렇다고 1층에 주차공간을 확보하자니 임대면적이 줄어들어 사업성이 떨어지기 때문에 곤란하다.

그래서 박사장은 인근 주차장부지에 주차빌딩을 세우고 건물주들은 이에 대한 지분을 구입해 이용자들이 지분만큼 자유롭게 이용할 수 있도록 하는 방법도 괜찮지 않느냐는 제의를 했다. 실제 대전 둔산지역에는 이와 같은 방법이 허용되고 있다고 했다.

넷째, 쓰레기투입구 설치문제에 토지공사가 적극적으로 나서 주었으면 한다. 상가지역은 각 건물마다 쓰레기투입구를 설치해야 하는데 관로업체에서 1곳당 설치비용을 4천만원씩 요구하고 있어 너무 비싸다고 생각한다.(아래 설명 참조) 건축허가를 받을 때만 해도 쓰레기투입구 설치는 권장사항이라고 했지만 준공시에는 필수조건으로 바뀌어 있었다. 그래서 부득이 쓰레기투입구 설치계약을 하고 이 계약서를 첨부하여 조건부 준공검사를 받았다. 아쉬운 점도 많지만 첫사업을 성공적으로 마무리하면서 보람도 많았다.

박사장은 이 건물을 지은 후 수원지역에서 또 다른 사업을 준비하고 있다.

[쓰레기관로수송방식]

수지2지구는 국내 최초로 쓰레기 관로수송방식을 도입하였다.

관로수송방식이란 지상에 설치된 쓰레기 투입구로 쓰레기를 버리면 지하에 있는 저류탱크에 저장되었다가 하루에 두 번씩 공기흐름을 이용하여 지하관로를 통하여 쓰레기 집하장으로 이송하는 방식이다.

아파트단지에는 동마다 1곳씩 설치하고 있으며 단독주택단지와 도로, 공원 등에도 일정간격으로 설치하여 별도로 쓰레기통을 놓고 이를 모아 운반할 필요가 없다.

이 방식은 초기 설치비용이 많이 들지만 유지관리가 쉽고 특히 여름철 위생환경 관리에 큰 효과가 있다.

[투자수익분석]
투자 : 18억2천만원
- 토지 : 150평 × 600만원 =9억원
- 건축비 : 460평×200만원=9억2천만원
회수
- 임대보증금 : 8억원
- 월임대료 : 1천9백만원
투자수익 총투자액 18억원중 임대보증금 회수액 8억원을 차감한 실투입비 10억2천만원에 대하여 월임대료가 1천9백만원이므로 연간 수익률은 22.4%임

[기타연습생모임]

감사감사합니다