중개보조원의 업무범위등

[고구마]

? 국토교통부유권해석 (2)

국토교통부에서 질의에 대하여 해석으로 답변한 내용으로 현제 유효하게 적용 해석되고 있는 판례라고 합니다. 개업공인중개사님들은 중개업무에 참고하시어 모호한 업무를 순탄히 해결에 도움을 드리고자 국토부가 해석한 내용 대로 거재한것입을 참고하시길 바랍니다.

【1】 중개사무소에서 중개보수를 받지 않고 거래계약서에 중개사무소 명칭과 개업공인중개사의 등록인장이 날인되어 있을 경우 중개행위로 보아야 하는지

공인중개사법 제2조의 규정에 의하면 “중개”라함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 의미하므로 개업공인중개사가 거래당사자의 요청에 의하여 거래계약서를 작성하고 서명 및 날인하였다면 보수징수와 상관없이 중개행위에 해당된다고 판단됨.

이 경우 개업공인중개사는 공인중개사법령에 따라 등록된 인장 사용의무, 중개대상물확인설명서 작성의무 및 공제증서 사본을 교부할 의무도 발생하는 것이며 이러한 사항을 개업공인중개사가 이행하지 아니할 경우에는 동 법 제39조의 규정에 의하여 행정처분을 받을 수 있음. (국토해양부 유권해석 수정일자 2014.12.30.)

【2】 중개보조원이 현장 답사, 상담 등 중개행위를 하고 개업공인중개사가 계약서 작성시 법령 위반 여부 및 토지를 중개하면서 중개보조원이 현장 답사, 매도․매수인 상담 등 중개행위를 하고 개업공인중개사는 단순히 거래계약서만 작성하고 날인한 경우, 중개보조원을 공인중개사법 위반으로 처벌이 가능한지

「공인중개사법」제2조의 규정에 의하면 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매?교환?임대차 기타 권리의 득실?변경에 관한 행위를 알선하는 것 을 의미함.

중개보조원이 개업공인중개사의 지휘?감독의 범위를 벗어나서 중개 대상물의 확인․설명 등의 행위를 하고, 거래계약서의 작성?날인은 개업공인중개사 가 하였다면 중개보조원의 행위는「공인중개사법」에 의한 무등록중개에 해당된다고 보기 어려울 것임. (국토해양부 유권해석 수정일자 2008.03.31.)

【3】 중개보조원의 업무 범위, 특히 청약의 유인이 가능한지 여부 중개사무소의 중개보조원의 업무 범위, 특히 청약의 유인이 가능한지

「공인중개사법」중개대상물확인․설명서 및 거래계약서 작성 등 중요한 중개행위는 개업공인중개사가 직접 수행하여야 하며, 중개보조원은 의뢰물건의 현장을 안내하는 등 개업공인중개사를 보조하는 업무만을 수행할 수 있을 것임. 또한 「공인중개사법」제15조제2항의 규정에 의하여 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보지만 중개업무 이외의 행위는 개업공인중개사의 행위로 간주하고 있지 않음. (국토해양부 유권해석 수정일자 2008.03.31.)

【4】 중개보조원의 중개행위로서 거래계약체결에 대한「공인중개사법」 위반여부

「공인중개사법」제25조제4항 및 제26조제2항의 규정에 의하여 개업공인중개사
가 거래계약서 및 중개대상물확인․설명서를 작성하여 서명 및 날인하여야 하며, 중개보조원은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사의 중개 업무를 보조하는 자로서(동법 제2조제6호) 거래계약서 작성 등 개업공인중개사의 본질적인 중개행위를 할 수 없습니다.

따라서 중개보조원이 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 행위가 아닌 본질적인 중개행위를 하였다면 동법 제48조 제1호의 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자에 해당되어 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처할수 있고, 개업공인중개사의 묵인 하에 이러한 행위를 하였다면 제49조제1항 제1호,7호의 자격증(등록증)대여에 해당되어 개업공인중개사와 중개보조원 모두 각각 1년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처할 수 있음. (국토해양부 유권해석 수정일자 2008.03.31.)

【5】 중개보조원으로 등록되지 않은 자가 부동산중개사무소 명칭과 직위를 사용한 경우

공인중개사법 제15조제1항에 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 해고한 때에는 등록관청에 신고하도록 되어 있습니다. 개업공인중개사가 이를 위반한 경우에는 같은 법 제39조제1항 제14호의 규정에 따라 업무정지 처분 사유에 해당될 수 있습니다. 따라서, 동법 위반여부는 등록관청에서 구체적․객관적 사실관계를 조사하여 판단하여야 합니다.

다만, 중개보조원 등이 명함에 실장 과장 등 직위를 표시하는 것에 대해서는 공인중개사법에 따로 규정을 두고 있지 아니하므로 명함에 그러한 직위를 표기하는 것만으로 사용을 금하거나 행정처분 대상이 되지 않습니다. (국토해양부 유권해석 2009.09.11.)

【6】 컨설팅업자가 개업공인중개사와 사무실을 공동으로 사용하면 중개업에 위반되는 것으로 보여 지는데 이럴 경우 중개업 등록 시 결격사유로 볼 수 없는지와 컨설팅업자가 개업공인중개사의 중개보조원으로 신고 가능여부

「공인중개사법」제10조의 등록결격사유와 동법 시행령 제13조의 규정에 따른 개설등록 기준 즉,
1. 법제34조제1항의 규정에 따른 실무교육을 받고
2. 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보할 것 이외에는 현행 법령에 중개사무소 개설등록에 대해서 별도의 제한 규정을 두고 있지 않습니다.

따라서, 컨설팅업자가 개업공인중개사와 사무실은 공동으로 사용하면서 중개업에 관여한다 하여 중개사무소 개설등록 결격사항으로 보기는 어렵습니다. 다만 ,부동산컨설팅업은 현재 자유업으로서 관할 세무서에 사업자등록 후 영업이 가능하며 중개업 등록을 받지 않은 컨설팅업자가「공인중개사법」제2조에 정한 중개행위를 하는 경우에는 무등록중개업으로 처벌을 받을 수 있습니다.

또한 컨설팅업자가 동법 제10조의 등록결격사유에 해당되지 않는다면 개업공인중개사의 중개보조원이 될 수 있습니다. (국토해양부 유권해석 2009.09.25.)