"입찰경쟁률 155대1."토지공사가 분양하는 택지개발지구 내 단독택지의 인기가 식지 않고 있다. 최근 공개경쟁 입찰을 실시한 경기도 화성시 동탄지구 점포 겸용 단독택지는 평균 5.94대1, 최고 155대1의 경쟁률을 기록했다.
택지지구 내 단독택지는 일반 전원주택 단지와 달리 도로와 학교, 전기ㆍ상하수도 등 기반시설이 잘 갖춰진다. 택지 조성이 아직 끝나지 않은 상태에서 땅을 분양해 주변 땅값의 70∼80%선 에서 입찰이 진행된다. 낙찰가격의 70%는 금융기관에서 담보없이 대출이 가능 해 초기 투자비용도 낮은 편이다. 게다가 택지 조성이 마무리되고 인근 아파트 공사가 진행되면 땅값도 크게 오르게 마련이다.
◆ 성공사례
구리시 인창동에 사는 공무원 최 모씨는 정년퇴임 후 퇴직금을 어디에 투자할 것인지 물색하고 있었다. 상가나 전원주택, 오피스텔 등 다양한 임대상품을 살펴봤지만 요즘처럼 불경기에 임대수익을 얻기가 쉽지 않을 것 같았다. 그러던 중 최씨는 우연히 신문에서 토지공사가 남양주 평내지구에서 분양하는 단독택지 입찰 공고를 읽었다. 분양가의 70%까지 대출이 가능해 퇴직금을 보태면 종잣돈을 마련하는 데 큰 어려움이 없었다.
입찰 당일 최씨는 저층에 상가를 지을 수 있는 점포 겸용 단독택지 70평을 평당 250만원에 분양받았다. 1~2층은 상가로 임대하고 3층에 직접 거주할 계획이었다. 단독택지 분양이 끝나자 중개업자들이 곧 최씨를 찾기 시작했다. 최씨가 낙찰 받은 땅이 도로와 인접해 점포 겸용 주택지로 적지였기 때문이다. 최씨는 건물을 지어 임대수익을 받는 것보다 땅을 되파는 쪽을 선택했다. 분양 후 수 개월이 지나자 최씨 땅은 평당 650만원으로 껑충 올라 2.5배에 달하는 높은 수익률을 얻었다. 시세차익만 3억원에 달한다.
점포 겸용 택지는 일반 단독택지보다 가격은 다소 비싸지만 전문투자자들이 눈독을 들이는 노른자위 땅이다. 단독택지는 소유권 등기이전 때까지 명의변경이 제한되는 것과 달리 점포 겸용 택지는 한 회에 한해 전매가 가능하기 때문이다. 공기업이 분양하는 택지지구 내 단독택지는 최씨처럼 부동산 재테크 문외한이 나서기에 안정적인 투자상품이다.
◆ 실패사례
수원 영통에 사는 이 모씨는 은행 대출을 가능한 한 받지 않는다는 투자지론을 갖고 있다. 살아오면서 내 집을 마련하느라 대출받은 돈을 갚는 것이 얼마나 어려운지 경험했기 때문이다. 어느날 이씨는 "아주 좋은 땅이 있다" 는 기획부동산의 전화 한 통을 받았다. 퇴직 후 모은 돈으로 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있었는데 기획부동산은 이 씨의 마음을 잘 헤아리고 있었다. 단기간에 종잣돈을 두 배로 불려놓을 수 있다고 강조했다.
결국 이씨는 이들이 제안한 화성 동탄의 단독택지 80여 평을 애초 분양가에서 웃돈을 2억원 얹어 매입했다. 부족한 자금은 가까운 친지들에게서 빌려 4억원이 넘는 돈을 투자했다. 기획부동산측은 지금도 투기성 매수세가 이어져 아파트 입주시까지 땅값 상승세가 지속될 것이라고 이씨를 설득했다. 이씨도 화성 동탄은 신도시 개발로 투 자 유망하다고 판단했다. 땅을 매입한 후 얼마 지나지 않아 이씨는 땅 거래가 잘 되지 않고 있다는 사실을 알게 됐다. 웃돈 거래가 이미 몇 차례 이뤄져 가격이 오를 때로 오른 후였다.
기획부동산의 꼬임에 빠져 막차를 탄 것이다. 뒤늦게 토지시장에 뛰어들어 투자할 때는 현재 형성된 웃돈과 향후 지가상승률 을 따져 언제쯤 이자를 포함한 원금 회수가 가능한지 고려해야 한다. 단기 시세수익을 노려 무리하게 돈을 빌리는 일은 절대 피해야 한다. 향후 시 장 환경이 변하면 탄력적으로 대처할 수 없어 낭패를 보게 되기 때문이다.
택지지구 내 단독택지에는 주거전용과 점포 겸용 두 종류가 있다. 주거전용은 용적률이 100% 선이며 상가 없이 단독주택이나 다가구주택만 지을 수 있으며 점포 겸용은 저층에 상가, 2~3층에 주택을 지을 수 있다. 최씨처럼 여유자금이 있는 투자자에게는 직접 거주는 물론 안정적인 임대수익도 얻을 수 있는 점포 겸용 택지가 알맞다.
수도권 땅이라도 토지거래허가를 받지 않아도 되고, 공기업이 분양하는 땅이어서 요즘처럼 토지 사기를 당할 위험도 없다. 게다가 환금성도 좋아 필요할 때 언제든지 땅을 팔고 현금화할 수 있다. 최씨의 경우도 당초 실수요 목적에서 투자했으나 땅값 상승세가 지속되자 땅을 되팔고 현금화했다.
이씨처럼 단독택지를 단기 시세차익 목적으로 투자하기는 사실상 불가능하다. 지난해 12월 택지공급제도가 개정돼 점포 겸용 주택은 소유권 이전 등기 때까지 분양권 전매가 금지됐기 때문이다. 점포 겸용 용지는 용적률 180%가 적용돼 1층에 상가, 2~3층에는 임대용 주택을 짓는 것이 일반적이다. 주거성은 주거전용에 비해 다소 떨어지지만 안정적인 임대수익을 올릴 수 있어 장기투자 목적에 알맞다. 분양가는 일반적으로 주거 전용이 약간 싸지만 향후 시세 차익은 점포 겸용 용지가 훨씬 높은 편이다.
자료원:매일경제 2004. 6. 25