2020. 8. 7.(금) 임대주택 세제지원 보완조치 관련 - 기획재정부

[주황규]

		보도참고자료
보도일시	배 포 시		배포일시	2020. 8. 7.(금)
담당과장	기획재정부 재산세제과장 변광욱 (044-215-4310)		담당자	최시영 서기관 (044-215-4311)

임대주택 세제지원 보완조치 관련

□ 금일 배포해 드린 임대주택 세제지원 보완조치에 대해 추가 설명드립니다.

□ 정부는 지난 7.10 대책 발표시 민간임대주택제도를 개편하여 단기민간임대주택과 장기일반매입임대주택 중 아파트를 폐지키로 하였으며 이에 따라 기존 임대사업자가 등록말소 시점까지 안정적으로 임대사업을 유지할 수 있도록 세제상 보완조치를 7월 국회 입법과정에 맞추어 발표키로 밝힌 바 있습니다.

	<7.10 주택시장 안정 보완대책 旣 발표 내용>
４ 등록임대사업제 제도 보완  ㅇ (임대등록제도 개편) 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지*     * 단기임대의 신규 등록 및 장기임대로의 유형 전환불가(세제혜택 미제공)   - 그 외 장기임대 유형은 유지하되 의무기간 연장(8→10년) 등 공적의무 강화 ㅇ (폐지유형 관리) 폐지되는 단기 및 아파트 장기일반 매입임대로 등록한 기존 주택은 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록말소   - 임대의무기간 종료 전에도 자진말소 희망 시 공적의무를 준수한 적법 사업자에 한해 자발적인 등록말소 허용(임대의무기간 준수 위반 과태료 면제)    * 기 등록주택은 등록말소 시점까지 세제혜택에 대해 유지

□ 민간임대주택특별법 개정안이 금주 8.4(화) 국회 본회의를 통과함에 따라 당초 계획대로 7.10 대책의 세부사항을 상세히 알려드리는 것으로 새로운 부동산 시장 안정대책을 마련한 것이 아님을 알려드립니다.

		보도자료
보도일시	2020. 8. 7.(금) 12:00		배포일시	2020. 8. 7.(금) 08:00
담당과장	기획재정부 재산세제과장 변광욱 (044-215-4310)		담당자	최시영 서기관 (044-215-4311) 서은혜 사무관 (044-215-4314) 전동표 사무관 (044-215-4313)
	기획재정부 소득세제과장 이호근 (044-215-4210)			이원준 사무관 (044-215-4212)
	기획재정부 조세특례제도과장 배정훈 (044-215-4130)			이신영 사무관 (044-215-4133)

「민간임대주택에 관한 특별법」 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치

□ 지난 ’20.8.4.(화) 「민간임대주택에 관한 특별법 일부개정
법률안*」이 국회 본회의를 통과했습니다.

* (주요내용) 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반매입임대주택 유형 폐지,
폐지 유형의 자진등록말소 허용, 최소임대기간 경과시 자동등록말소

주택 구분		유형별 폐지‧유지 여부
		매입임대	건설임대
단기임대	단기민간임대주택(4년)	폐 지	폐 지
장기임대	장기일반민간임대주택(8년)	유 지 (아파트는 폐지)	유 지
	공공지원민간임대주택(8년)	유 지	유 지

□ 이와 관련하여 기존 사업자가 등록말소시점까지 안정적으로 임대사업을 유지할 수 있도록 「주택시장 안정 보완대책」(’20.7.10)의 취지를 감안하여 임대주택 세제지원 보완조치가 다음과 같이 마련될 예정입니다.

* 다만, 보완조치는 임대주택 등록기간 동안 임대료 상한 등 요건을 준수한 경우에 적용

【 임대소득에 대한 소득세‧법인세, 종합부동산세 】

󰊱 임대등록기간 동안 세제지원 유지

ㅇ 민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 임대주택 유형*에 대하여 임대등록기간 동안 임대소득에 대한 소득세‧법인세 및 임대주택 보유에 대한 종합부동산세 세제혜택** 유지

* 단기민간임대주택, 아파트 장기일반매입임대주택

** ① 임대소득에 대한 분리과세시 필요경비 우대
② 등록임대주택 중 소형주택에 대한 소득세‧법인세 감면(30%, 75%)
③ 등록임대주택에 대한 종부세 비과세

- 임대등록일～자진‧자동등록말소일까지 세제혜택 유지

󰊲 자진‧자동등록말소하는 경우 추징 면제

ㅇ 소득세‧법인세 및 종합부동산세 세제지원의 요건인 의무임대기간이 경과하기 전에 자진‧자동등록말소하는 경우에도 그간 감면받은 세금을 추징하지 않음

* 예) 단기임대주택이 4년으로 말소되어 5년 요건을 채우지 못하는 경우,
장기임대주택이 임대등록일과 사업자등록일이 달라 8년 요건을 채우지 못하는 경우

※ 재건축‧재개발로 인한 등록말소 후 폐지되는 유형으로 재등록이 불가능한 경우에도 종부세 등 추징하지 않음 (이하 양도세의 경우도 같음)

【 양도소득세 】

※ 자진등록말소의 경우 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우만
다음의 보완조치 적용

󰊱 의무임대기간 미충족시에도 임대주택에 대한 양도세
중과 배제

ㅇ 자진‧자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않고
임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도세 중과 배제
및 법인세 추가과세 배제

* (현행제도) 임대주택에 대해 조정대상지역 내 다주택자 중과세율(2주택자 +10%p, 3주택 이상자 +20%p) 및 법인세 추가세율(+10%p) 적용 제외
(의무임대기간 : 단기 5년, 장기 8년 이상)

- 다만, 자진말소의 경우 임대주택 등록말소 후 1년내
양도하는 경우에 한하여 중과 배제

󰊲 의무임대기간 미충족시에도 거주주택에 대한 1세대1주택 비과세 적용

ㅇ 자진‧자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도
임대사업자의 거주주택을 임대주택 등록말소 후 5년내 양도하는 경우 1세대1주택 양도세 비과세를 인정

* (현행제도) 임대사업자의 임대주택 외 1거주주택 양도시 1세대1주택 양도세
비과세 적용 (의무임대기간 : 단기 5년, 장기 8년 이상)

- 이미 1세대1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진‧자동등록말소되는 경우에도 추징하지 않음

【 7.11일 이후 등록분 등에 대한 세제지원 적용 배제 】

□ 7.11일 이후 ①민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 유형의 임대주택으로 등록하거나, ②단기임대주택을 장기로 전환하는 경우 종합부동산세, 양도소득세 등 관련 세제지원 적용 배제

※ 「주택시장 안정 보완대책」(’20.7.10) 기 발표 내용

ㅇ 따라서 동 임대주택에 대해서는 이번 보완조치의 내용도
적용되지 않음

【 향후 조치계획 】

□ 상기 보완조치는 입법예고, 국무‧차관회의 등 관련 법령*
개정절차를 거쳐 시행될 예정입니다.

* 법률 개정사항 : 입법예고, 국무‧차관회의 거쳐 9월초 개정안 국회 제출
(소득세법, 조세특례제한법)

시행령 개정사항 : 입법예고, 국무‧차관회의 거쳐 9월 시행 예정
(소득세법, 법인세법, 종합부동산세법, 조세특례제한법 시행령)

기획재정부 대변인 세종특별자치시 갈매로 477 정부세종청사 4동 moefpr@korea.kr

참 고

임대주택 세제지원 보완조치 주요 내용

< 임대소득에 대한 소득세·법인세 >

(1) 소형주택 임대사업자 세액감면 의무임대기간 연장 및 감면세액 추징에 대한 예외규정 신설(조특법 §96)

현 행

개 정 안

□ 소형주택 임대사업자 세액감면

ㅇ 감면대상소득

- 등록임대주택 중 소형주택(85㎡·6억원 이하)의 임대소득

ㅇ 감면율

- 30% (공공지원민간임대주택 또는
장기일반민간임대주택 75%)

- (’21년부터) 2호 이상 임대시 20% (공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택 50%)

□ 의무임대기간 연장 등

	ㅇ (좌 동)

ㅇ 의무임대기간

- 공공주택법 상 임대주택 등: 4년

- 공공지원민간임대주택 또는
장기일반민간임대주택: 8년

ㅇ 의무임대기간 연장

- (좌 동)

- 공공지원민간임대주택 또는
장기일반민간임대주택: 10년

ㅇ 추징규정

- 의무임대기간 미충족시 감면세액 및 이자상당가산액 추징

ㅇ 추징 예외규정 신설

- ｢민간임대주택법｣상 자진·
자동 등록말소시 추징 배제

<적용시기>

(의무임대기간) 민간임대주택법 시행일 이후 등록하는 분부터 적용

(추징예외규정) 민간임대주택법 시행일 이후 자진·자동 등록말소 하는 분부터 적용

(2) 소형주택 임대사업자 세액감면 대상인 등록임대주택 중 폐지된 등록임대주택 유형 제외(조특령 §96)

현 행	개 정 안
□ 소형주택 임대사업자 세액감면 대상 등록임대주택 ㅇ「공공주택특별법」상 공공건설‧공공매입임대주택 ㅇ「민간임대주택법」 상 단기임대주택, 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택	□ 폐지된 등록임대주택 유형 (단기민간임대주택 등) 제외 ㅇ (좌 동) ㅇ「민간임대주택법」 상 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택* * 아파트 장기일반매입임대주택 제외

<적용시기> ’20.7.11. 이후 민간임대주택법에 따라 등록하거나
단기를 장기로 전환하는 분부터 적용

(3) 분리과세 주택임대소득 과세 사후관리 합리화(소득법 §64의2)

현 행

개 정 안

□ 분리과세 주택임대소득 과세
(종합과세 선택 가능)

ㅇ 세액 계산 방법

❶ 일반적인 경우

세액=[{주택임대소득 × (1-50%)}
-200만원*]× 14%

* 주택임대소득 외 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만 적용

❷ 등록임대주택의 경우

세액=[{주택임대소득 × (1-60%)}
-400만원*]× 14%

* 주택임대소득 외 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만 적용

❸ 분리과세와 소형주택 임대
소득 특례(조특법§96)를 받는 경우

세액=❶ 또는 ❷에 따라 산출한 금액에
조특법§96에 따른 감면을 적용한 금액

ㅇ 의무임대기간(사후관리)

❷의 경우: 4년

❸의 경우

- 공공주택법 상 임대주택 등: 4년

- 공공지원민간임대주택 또는
장기일반민간임대주택: 8년

ㅇ 추징규정

- 의무임대기간 미충족시 필요경비 우대(❷) 또는 감면(❸)받은 세액 및 이자상당가산액 추징

□ 의무임대기간 연장 등

	ㅇ (좌 동)

ㅇ 의무임대기간 연장

❷의 경우: 10년

❸의 경우

- (좌 동)

- 공공지원민간임대주택 또는
장기일반민간임대주택: 10년

ㅇ 추징 예외규정 신설

- ｢민간임대주택법｣상 자진·
자동 등록말소시 추징 배제

<적용시기>

(의무임대기간) 민간임대주택법 시행일 이후 등록하는 분부터 적용

(추징예외규정) 민간임대주택법 시행일 이후 자진·자동 등록말소 하는 분부터 적용

(4) 필요경비가 우대되는 등록임대주택 대상에서 폐지된
등록임대주택 유형 제외(소득령 §122의2)

현 행

개 정 안

□ 필요경비가 우대되는 등록임대주택 요건: ❶~❸ 모두 충족

❶ 다음중 어느 하나에 해당될 것

-「민간임대주택법」상 단기임대주택

- 공공지원민간임대주택

- 장기일반민간임대주택

❷「소득세법」에 따른 사업자등록

❸ 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않을 것

□ 폐지된 등록임대주택 유형 (단기민간임대주택 등) 제외

❶ 단기임대주택 등 제외

<삭 제>

- (좌 동)

- 아파트 장기일반매입임대주택
제외

ㅇ (좌 동)

<적용시기> ’20.7.11. 이후 민간임대주택법에 따라 등록하거나
단기를 장기로 전환하는 분부터 적용

< 임대주택에 대한 종합부동산세 >

(1) 종합부동산세 추징에 대한 예외규정 신설(종부령 §10)

현 행	개 정 안
□ 임대주택이 법령상 요건*을 미충족한 경우 경감 세액 및 이자상당가산액 추징 * 의무임대기간(5~8년) 준수, 임대료 5% 상한 등
ㅇ 예외 - 의무임대기간을 충족한 후 임대료 상한 미준수
<추 가>	- ｢민간임대주택법｣상 자진·자동 등록말소

<적용시기> 민간임대주택법 시행일 이후 자진·자동 등록말소 하는 분부터 적용

(2) 합산배제 임대주택의 의무임대기간 연장
및 폐지된 등록임대주택 유형 제외(종부령 §3①)

현 행

개 정 안

□ 임대주택에 대한 비과세

ㅇ 단기임대주택

* ‘18.3.31까지 등록분

- (요건) 5년 이상 임대 및 임대료 5% 상한 준수 등

	ㅇ 폐 지

ㅇ 장기임대주택

- (요건) 8년 이상 임대 및 임대료 5% 상한 준수 등

- (유형)

ㆍ 장기일반민간임대주택
: 건설임대 + 매입임대

ㆍ 공공지원민간임대주택
: 건설임대 + 매입임대

ㅇ 임대기간 연장 및 유형 폐지

- 10년 이상 임대

- 장기일반민간임대주택 중 아파트 매입임대주택 제외

- (제외 대상)

ㆍ 1세대가 주택을 보유한 상태에서 세대원이 ‘18.9.14. 이후 취득한 조정대상지역에 있는 장기일반매입임대주택

ㆍ 법인이 조정대상지역에서
‘20.6.18. 이후 등록하는
장기일반매입임대주택

	- 좌 동

<적용시기>

(임대기간 연장) 민간임대주택법 시행일 이후 등록하는 분부터 적용

(유형 폐지) ’20.7.11. 이후 민간임대주택법에 따라 등록하거나 단기를 장기로 전환하는 분부터 적용

< 임대주택 및 거주주택에 대한 양도소득세 >

(1) 양도소득세 과세특례 대상인 장기일반민간임대주택
등록 대상 중 폐지된 임대주택 유형 제외(조특법 §97의3)

현 행	개 정 안
□ ‘22.12.31까지 8년 장기임대주택을 등록한 경우 해당주택 양도할 경우 장기보유특별공제율 특례* 적용 * 8~10년 임대: 50% 10년 이상 임대: 70%	□ 폐지된 등록임대주택 유형 제외
ㅇ 임대주택 유형 - 공공지원 민간임대주택 * 주택도시기금 등 공공지원을 제공 요건으로 기본 공적의무 外 초기 임대료·임차인 제한 등 추가 의무적용 받는 주택 - 장기일반민간임대주택	- (좌 동) - 아파트 장기일반매입임대주택 제외

<적용시기> ’20.7.11. 이후 민간임대주택법에 따라 등록하거나 단기를 장기로 전환하는 분부터 적용

(2) 조정대상지역내 임대주택에 대한 양도소득세 중과세율
적용배제의 예외규정 신설(소득령 §167의3)

현 행

개 정 안

□ 임대주택에 대한 조정대상 지역내 다주택자 양도소득세 중과세율 적용 배제

□ 중과세율 적용배제의 예외규정 신설

ㅇ 단기임대주택

* ‘18.3.31까지 등록분

- (요건) 5년이상 임대 및 임대료 5% 상한 준수 등

	① 임대등록 자동말소시 (민간임대주택법§6⑤) : 소득세법상 임대기간 충족한 것으로 봄 ② 임대등록 자진*말소시 (민간임대주택법§6①11) : 말소 후 1년내 양도시 중과배제 적용 * 의무임대기간의 1/2이상 임대한 경우

ㅇ 장기일반매입임대주택 중
아파트

* 조정대상지역의 경우 ‘18.9.13까지 취득분

- (요건) 8년이상 임대 및 임대료 5% 상한 준수 등

<적용시기> 민간임대주택법 시행일 이후 양도분부터 적용

(3) 임대주택 외 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 적용의 예외규정 신설(소득령 §155)

현 행

개 정 안

□ 임대주택 외 1거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세

□ 거주주택 비과세 적용의 예외규정 신설

ㅇ (비과세 요건)

① 보유기간 중 거주기간이
2년 이상인 거주주택 1채

ㅇ (좌 동)

② 거주주택 양도일 현재 임대주택을 임대중이며, 법령상 요건 충족한 경우

- 단기임대주택

: 5년이상 임대 및 임대료 5% 상한 준수 등

	- 임대등록 자진*말소 및 자동말소시 : 임대등록말소** 후 5년내 1거주주택 양도시 비과세 * 의무임대기간의 1/2이상 임대한 경우 ** 2호 이상 임대시 최초로 등록 말소되는 경우를 말함

- 장기일반매입임대주택 중
아파트

* 조정대상지역의 경우 ‘18.9.13까지 취득분

: 8년이상 임대 및 임대료 5% 상한 준수 등

ㅇ (사후 관리) 의무임대기간 충족 전에 거주주택 양도한 후 의무임대기간 미충족시 추징

ㅇ 임대주택 자진*‧자동말소로 의무임대기간 미충족하더라도 旣양도자에 대해 미추징

* 의무임대기간의 1/2이상 임대한 경우

<적용시기>

(비과세 요건) 민간임대주택법 시행일 이후 양도분부터 적용

(추징예외) 민간임대주택법 시행일 이후 자진‧자동 등록말소 하는 분부터 적용

(4) 세제혜택 적용대상 임대주택의 범위 조정 및 신규 장기임대주택에 대한 의무임대기간 연장(소득령 §155, §167의3)

현 행

개 정 안

󰊱 임대주택에 대한 세제혜택

➊ 다주택자 중과세율 적용제외

ㅇ 단기임대주택(5년이상 임대 등)

* ‘18.3.31까지 등록분

ㅇ 장기일반매입임대주택(8년 이상 임대 등)

* 조정대상지역의 경우 ‘18.9.13까지 취득분

ㅇ 건설임대주택 등

➋ 임대주택외 거주주택 비과세

ㅇ 단기임대주택(5년이상 임대 등)

ㅇ 장기일반매입임대주택(8년 이상 임대 등)

* 조정대상지역의 경우 ‘18.9.13까지 취득분

ㅇ 건설임대주택 등

󰊱 세제혜택 적용대상 범위 조정

	ㅇ 단기임대주택 삭제, 장기일반매입임대주택 중 아파트 제외

󰊲 장기임대주택 의무임대기간
: 8년

ㅇ (매입임대) 장기일반 및 공공지원임대주택

ㅇ (건설임대) 장기일반 및 공공지원임대주택

󰊲 10년으로 연장

ㅇ 장기일반매입임대주택은 아파트 제외

ㅇ (좌 동)

<적용시기>

󰊱 ’20.7.11. 이후 민간임대주택법에 따라 등록하거나 단기를 장기로 전환하는 분부터 적용

󰊲 민간임대주택법 시행일 이후 등록분부터 적용

(5) 법인세 추가세율 적용 배제의 예외규정 신설(법인령 §92의2)

현 행

개 정 안

□ 법인이 법령상 요건을 충족한 임대주택 양도시 법인세 추가세율 적용 제외

□ 추가세율 적용배제의 예외 규정 신설

ㅇ 단기임대주택

* ‘18.3.31까지 등록분

- 의무임대기간 5년 등

	① 임대등록 자동말소시 (민간임대주택법§6⑤) : 법인세법상 임대기간 충족한 것으로 봄 ② 임대등록 자진*말소시 (민간임대주택법§6①11) : 말소 후 1년내 양도시 추가세율 적용 배제 * 의무임대기간의 1/2이상 임대한 경우

ㅇ 장기일반매입임대주택 중
아파트

* ‘20.6.17까지 등록분

- 의무임대기간 8년 등

<적용시기> 민간임대주택법 시행일 이후 양도분부터 적용

(6) 세제혜택 적용대상 임대주택의 범위 조정 및 신규 장기임대주택에 대한 의무임대기간 연장(법인령 §92의2)

현 행

개 정 안

󰊱 법인이 법령상 요건을 충족한 임대주택 양도시 법인세 추가세율 적용 제외

ㅇ 단기임대주택

* ‘18.3.31까지 등록분

- 의무임대기간 5년 등 준수

ㅇ 장기일반매입임대주택

* ‘20.6.17까지 등록분

- 의무임대기간 8년 등 준수

ㅇ 건설임대주택 등

󰊱 세제혜택 적용대상 범위 조정

	ㅇ 단기임대주택 삭제, 장기일반매입임대주택 중 아파트 제외

󰊲 장기임대주택 의무임대기간
: 8년

ㅇ (매입임대) 장기일반 및 공공지원임대주택

ㅇ (건설임대) 장기일반 및 공공지원임대주택

󰊲 10년으로 연장

ㅇ 장기일반매입임대주택은 아파트 제외

ㅇ (좌 동)

<적용시기>

󰊱 ’20.7.11. 이후 민간임대주택법에 따라 등록하거나 단기를 장기로 전환하는 분부터 적용

󰊲 민간임대주택법 시행일 이후 등록분부터 적용