등기부에 나타나지 않는 권리들
1. 법정지상권
토지와 건물이 동일인에 속하는 상태에서 건물에만 제한물권이 설정되었다가 나중에 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 건물소유자를 보호하기 위하여 법률로 인정하는 지상권을 말한다. 법률상 당연히 성립하는 지상권(관습법상 지상권을 포함)이므로 등기 없이 성립하는 물권이다(민법 제187조).
민법상 전세권에 의한 경매실행의 경우(민법 제305조)와 저당권의 실행(민법 제366조)에 의한 경우가 있다.
1-1 관습법상의 법정지상권
토지와 건물이 동일소유자에게 속하였다가 토지이용권에 관한 합의 없이 매매 등으로 토지와 건물소유자가 달라진 경우에 지상권의 성립을 인정하는 것이다(판례법상 지상권임)
***대처 방법
등기부상 토지소유자와 건물소유자가 다를 경우 건물소유자의 토지 사용의 권원을 분석
2. 분묘기지권
타인의 토지 위에 분묘를 소유하기 위해 분묘의 기지부분의 토지를 사용할 수 있는 관습법상의 권리로 지상권과 유사한 물권이다 판례가 인정하고 있는 것에는 ① 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우 ② 토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 때에는 20년간 평온 · 공연하게 분묘를 점유한 경우(분묘기지권의 시효취득) ③ 자기 소유 토지 위에 분묘를 설치한 후 그 분묘기지에 대한 소유권을 유보하거나 분묘이전의 약정 없이 토지를 처분한 경우에 분묘기지권을 인정한다.
*** 토지사용료 ; 인정하지 않아 왔으나 최근의 대법원 판례가 지급해야하는 것으로 선고(토지주가 신청한 때부터 지급)
*** 분묘설치기간( 30년) ; 따라서 2003년 1월 13일 이후에 설치된 분묘들에는 분묘기지권이 성립할 수 없음
*** 대처 방법 ; 토지 위에 분묘가 있는 경우 소유자를 만나 분묘를 설치한 과정과 설치일시 확인
3. 유치권 ; 타인의 물건이나 유가증권을 점유하고 있는 자가 그 물건에 관하여 생긴 채무의 변제를 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치(물건을 지배.점유)할 수 있는 권리(민법 제320조~제328조).
***예)
시계수리사는 수리대금을 받을 때까지 수리한 시계를 유치하면서 반환을 거절할 수 있고
건물을 신축 또는 수리한 이는 대금을 받을 때까지 건물의 인도를 거절할 수 있고
토지에 어떤 공사를 한 이는 공사비를 지불받을 때까지 토지를 지배하면서 반환하지 않을 수 있는 권리임
*** 상사유치권 ; 상거래상 발생하는 유치권으로 상법을 적용
*** 대처 방법 ; 토지나 건물의 현장에서 점유자를 확인(유치권은 유치권자의 물건의 점유를 필요요건으로 함)
4. 신탁관련 ; 부동산 소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사는 소유자 의견에다 신탁회사 자금과 전문지식을 결합해 신탁재산을 효과적으로 개발·관리하고 그 이익을 돌려주는 제도
***대처 방법 ; 등기부상에 나타나 있는 신탁 원부를 확인
5. 임대차보증금
***대처 방법 ; 인터넷등기소에서 확정일자 확인
주민센터에 확정일자 등의 정보제공을 요청
6. 토지의 문제 ; 건물이 타인의 토지 위에 설치 돼 있는 경우
***대처 방법 ;
단독주택 -등기부상의 소유자가 매도자와 동일인인지 확인하고 동일인이더라도 지적경계를 확인
집합건물(아파트 연립주택 등) -등기부상 대지권을 확인하고 대지권이 표시되 있지 않은 경우는 토지등기부에서 소유자와 매도인이 동일인인지와 대지권을 등기하지 못한 이유를 분석
7. 불법건축물 및 불법토지이용 등
***대처 방법 ; 건축물대장과 현상을 대조 후 시군구청의 건축과에 문의
국토이용계획확인원과 대조하여 건축물 또는 토지가 토지의 이용목적과 부합하는 것인지 확인