▣ 둔촌주공 재건축초과이익환수제 적용 제외 반사이익으로 화색 & 이주비 알아보기

[dream박대표]

▣ 향후 둔촌주공아파트 재건축 사업 예상 일정

2016년 11월 18일 관리처분리인가 신청-재건축초과이익환수제 적용 제외(수익성 확보)

2017년 5월 4일 관리처분인가 고시

5월 말~ 이주 안내문 발송 및 이주상담센터 운영 

6월~ 이주비 신청

7월중~ 이주 개시 예정(6개월 예정)

▣ 둔촌주공아파트 세대당 이주비(무이자이주비+유이자이주비) 예상가

둔촌주공아파트 이주비 대출을 위한 금융기관은 기업은행, 하나은행 우리은행, 국민은행, 신한은행, 농협은행 등 6개 시중은행으로 세대당 이주비(기본이주비+추가이주비) 한도액은 감정평가액의 70%(최대) 선에서 책정될 것으로 예상됩니다. 세대당 기본이주비는 2010년 8월 시공사 선정 당시 책정됐던 금액을 그대로 유지할 것으로 보이며,  유이자 이주비 이율 및 이자 납부 방식에 대해서는 아직 협상 중에 있습니다. 금월 중으로 협상이 마무리 되어 5월 말경 이주비 신청 및 지급 시기에 대한 안내문이 각 조합원들의 댁으로 발송될 것입니다.

▣ 둔촌주공 재건축초과이익환수제 적용 제외 반사이익으로 화색

재건축초과이익환수제는 재건축으로 인하여 발생한 이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 초과하는 부분에 대해 최고 50%를 세금으로 부과하는 제도로 사업 추진이 더딘 재건축 단지들은 적게는 수백만원에서 많게는 억대의 세금 폭탄이 예고되고 있습니다.

새 정부 출범 원년 부동산 정책은 재건축초과이익환수제부터 손질할 것으로 예상되고 있으며, 내년 부활이 유력 시 되고 있습니다.

이에 재건축 단지들은 초과이익환수제 적용 유무에 따라 희비가 엇갈리고 있으며 둔촌주공 등 초과이익환수제를 피한 재건축 단지에서는 연일 거래가 이뤄지며 집값 상승을 주도하고 있습니다. 반면에 재건축초과이익환수제 적용 단지들은 매수 문의 뚝 거래 둔화 현상을 보이고 있습니다.

집값 상승의 선두 주자 둔촌주공아파트는

2016.11.18. 관리처분인가 신청으로 재건축초과이익환수제를 피하면서 이미 기본 수익성을 확보하고 있으며, 2017.05.02. 관리처분인가 승인을 받음으로써 다소나마 불확실성이 제기되었던 부분이 말끔히 해소되고 재건축 사업이 확실 시 되었습니다. 조합에서는 5월 말 이주비 지급 관련 안내문을 발송할 예정이며, 6월 이주비 신청, 늦어도 7월 중에는 이주를 개시할 예정입니다.

관리처분인가 고시를 하고 이주 시점이 가시권 내에 들어오자 긴가민가 망설였던 투자자들이 매수에 뛰어들기 시작합니다. 관리처분인가 전후로 가격 변동 폭이 커 상투를 잡는 것이 아닌가 의구심을 가지는 대기 매수자도 있지만 관리처분인가 이후 매매가 상승은 확실성에 대한 댓가이며, 향후 수익성의 댓가입니다.

둔촌주공은 재건축초과이익환수제 적용 제외 한 가지 호재만으로도 향후 수익성 보장은 충분하며,

2018년 10월경 지하철 9호선이 개통되면 교통호재로 인한 집값 상승이 또 한 번 예상되고 있습니다.

이처럼 수익성의 바로미터에 있는 둔촌주공아파트는 연일 최고가를 경신하고 있습니다. 매매 시세 또한 시시각각으로 변동되고 있어 오늘의 상한가가 내일이면 하한가가 되는 구조로 매수 시 계약 바로 전 확인이 필수사항이 됐습니다.

앞으로도 이주비 지급 시점,

이주가 마무리 시점 주택분 취득세율 1.1~3.3%에서 토지분 취득세율 4.6% 전환 시점,

일분분양 바로 전 시점 등

단계별 상승 구간이 기다리고 있습니다.

자금이 준비된 매수자라면 되도록 빠른 매수를 권장하며, 자금이 다소 부족한 투자자들은 이주비 지급 시점을 매수 시점으로 잡아야 할 것입니다.

매수 시점이 늦지 않았나 망설이시는 분들이라면 일반분양 청약자를 생각하면 답이 보입니다.

관리처분계획안에 의한 둔촌주공아파트 조합원 분양가는 평당 2,138.3만원,

둔촌주공아파트 일반분양가는 평당 2,748만원으로 책정되어 있지만 분양 시점이 되면 족히 3000~3200만원은 될 것으로 전망됩니다. 따라서 양도, 양수가 자유로운 조합원 매물-즉, 입주권은 시간이 지날수록 상승세를 주도하며 일반분양가를 웃돌 것으로 예상됩니다..

조합원 우선 동호수 추첨으로 로열동, 로열층에 배정될 확률이 높아 수익성 우위 선상에 있습니다.

또한 시공사 선정 당시 제시한 조합원 특별 무상 제공 품목 

발코니 확장 및 시스템샷시

3D 42인치 Full HD LED-TV

천정형 에어컨 3대

빌트인 냉장냉동고

빌트인 드럼세탁기

빌트인 김치냉장고

빌트인 가스오븐렌지

빌트인 식기세척기

방 컬러액정 TV폰

반찬냉장고

전동빨래건조기

행주도마살균기

부부욕실 비데

자녀방 붙박이장(2개소)

양념통장

무인택배시스템

디지털도어록

보조주방 설치

위생쌀통

세대내 무선랜

절수 페달

드레스품가구 및 화장대

음식물쓰레기 탈수기

음식물쓰레기 건조기

바디안마샤워기(전용면적 134㎡이상)

통합 디자인시스템을 적용한 외관특화로 투자비용 면에서 일반분양자보다 수천만원 이상 절감 효과가 있습니다.

매매 시세는 권리가액에 따라 차등 적용되고 있으며

저층 16평(고층 23평)이 84,500~86,000만원대,

저층 22평(고층 31평)이 95,000~97,000만원대에 형성되고 있으며,

저층 25평(고층 34평)은 10억~12억원대까지 형성되고 있습니다.

아직 12억원대를 경신하지 못했지만 반드시 1+1재건축(19평+23평)이나 50평형을 분양받아야 되는 경우라면 환급금을 받더라도 권리가액이 높은 매물을 선택해야 할 것입니다. 

 ▣ 2017.05.17.현재 둔촌주공아파트 급매물 시세표

둔촌주공 16평, 23평 구입으로 신축 26평, 34평 분양받기

 

둔촌주공 22평, 31평 구입으로 신축 26평, 34평, 43평 분양받기

둔촌주공 25평, 34평 구입으로 신축 34평, 37평, 43평 분양받기

이외에도 50평형, 1+1재건축을 위한 매물 준비되어 있습니다.

▣ 2017.05.17. 현재 둔촌주공 매매 시세는 다음과 같습니다.(하한가~상한가)

매수 시  저희 둔촌주공 드림공인을 찾아주시면 권리가액 및 추가부담금(환급금) 분석에 따른 최상의 물건을 소개해 드리겠습니다.

1단지 7.5평(대지지분 8.94평) 58,000~60,000만원(시세)

1단지 16평(대지지분 19.09평) 85,800~86,000만원

2단지 16평(대지지분 18.76평) 84,800~85,000만원

3단지 23평(대지지분 18.76평) 85,000~86,000만원(시세)

4단지 23평(대지지분 18.34평) 84,500~85,000만원

1단지 18평(대지지분 21.48평) 87,500~89,000만원

4단지 25평(대지지분 20.64평) 88,000~89,500만원

4단지 25평(대지지분 21.48평) 88,500~89,500만원

1단지 22평(대지지분 26.24평) 96,000~98,000만원

2단지 22평(대지지분 25.79평) 95,000~96,000만원

3단지 31평(대지지분 25.79평) 95,000~98,000만원

4단지 31평(대지지분 25.22평) 95,000~97,000만원

1단지 25평(대지지분 29.83평) 102,000~107,000만원

2단지 25평(대지지분 29.3평) 102,000~105,000만원

3단지 34평(대지지분 29.3평) 104,000~110,000만원

4단지 34평(대지지분 28.66평) 102,000~107,000만원

4단지 34평(대지지분 29.83평) 105,000~120,000만원

둔촌주공 드림공인중개사 02-478-9800  010-5268-4946  010-9133-8705  

 

둔촌주공 드림공인중개사 02-478-9800 010-9133-8705 위치

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