구거에 접한 땅 사도 될까요?

[우주창조]

시골에 있는 땅이나 전원주택지 등을 매매하면서
도로가 아닌 구거라고 하는 것을 자주 접하게
됩니다.
구거에 대하여 알아보겠습니다.
과연, 구거가 무엇이고, 구거에 접한 땅은
구입해도 되는 걸까요?

우선 구거란, 사전적인 의미로는 하천보다
규모가 작고 4~5 미터 폭 정도로 되어진
것으로 용수 또는 배수를 위하여 일정한
형태를 갖춘 인공적인 수로. 둑 및 그 부속
시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나
있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지를
말합니다.
쉽게 말씀드려, 시골에서 농사지을 때 필요한
농수로 또는 자연적으로 물이 흘러가는 수로를
말합니다.
하천보다 작은 폭의 개울 또는 도랑 이라고
생각하시면 됩니다.
그러면, 이러한 구거에 접한 땅은 어떻게
해야 제대로 구입할 수 있을까요?
크게 두가지로 나누어 생각하실 수 있습니다.

첫째, 위의 그림과 같이 구거와 도로가
동시에 접한 땅인가?
도로 옆에 구거가 있는 땅을 매입하면
일단은 맹지입니다.
하지만 구거점용허가를 받으면 개발행위를
할 수 있습니다.
따라서 건축행위를 하기 위해서 구거점용허가
라는 것을 받아서 일정부분 복개를 하거나
다리를 놓거나 해야 합니다.
그래야 사람이나 자동차 등이 진출입을 할 수
있습니다.
그리고 매년 점용받은 부분만큼 사용료를
지불하게 됩니다.
구거점용사용료는 공시지가의 2~5%정도이며
일년 단위로 부과됩니다.
시골 땅은 공시지가가 높지 않고, 점용받는 면적이
크지 않다면 점용료는 많지 않습니다.
예를들어 전원주택을 짓기 위한 용도로 도로와
연결을 위해서 10~20평 정도를 점용해서 사용
한다고 하면 점용료는 연간 몇만원 정도 일것입니다.

둘째,위의 그림과 같이 구거에만 접한 땅인가 ?
이런 경우에는 조심하셔야 합니다.
보통 시골의 경우 폐구거가 비포장농로길로
사용되는 경우가 있습니다.
농사를 짓기 위해 경운기도 다니고, 사람이
많이 다녀서, 도로포장만 안되었을 뿐 도로처럼
사용하고 있습니다.
(이런것을 현황도로라고 합니다).
이런 비포장 길에 접해 있는 땅을 보고 구입할까
망설이고 있는데, 그런 모습을 보고 땅을 파시는
분들이 나중에 여기를 포장해서 건축허가를 받으면
된다고 합니다.
그러나, 이것은 잘못 알고 계신 것으로, 절대 이런
말을 믿으시면 안됩니다..
원칙적으로 구거에만 접한 땅은 어떠한 개발행위도
되지 않습니다.
왜냐하면 건축등 개발행위를 하려면 도로가 있어야
하는데, 구거는 도로가 아니므로,도로까지 구거점용
허가를 받아야 합니다.
다행히 구거와 도로가 가까우면 그나마 구거점용을
받기가 쉬운데 만일, 구거에 접해 있는 내 땅이
도로에서 멀리 들어가 있는 경우에는, 그 도로까지
구거점용허가를 받아야 합니다.
또한 이경우에 구거점용허가를 위하여 그 구거에
접한 주변 토지 소유자들의 구거점용에 대한
사용승낙서를 받아야 하는 경우가 있습니다.
이 경우 막대한 공사비는 물론 주변 토지주들에게
사용승낙을 받아야 하니, 이 땅은 사실상 맹지와
다름없습니다,
위 그림의 경우 A가 구거점용허가를 받기 위해서는
B,C,D,E,F 의 사용승낙서를 받아야 하고, A에서
도로까지 구거점용허가를 받아야 합니다.
따라서 도로와 너무 떨어진 구거에 접한 땅은
구입하지 마셔야 합니다.

그러면, 구거점용허가는 어떻게 받아야 할까요?
내 땅과 도로사이에 구거가 있어 다리를 놓거나
복개를 하여 진입도로를 만들고자 하는 경우에는
구거를 관리하는 행정기관으로부터 구거점용 혹은
목적외 사용승인을 받아야 합니다.
구거가 국유지로서 농업용이 아니고, 지자체에서
관리하는 경우에는 공유수면의 관리 및 매립에
관한 법에 의한 공유수면 점용허가를 받아야
합니다.
그러나 구거가 농수로인 경우에는 농어촌정비법상
농업기반시설의 목적외 사용승인을 받습니다.
농업기반시설의 목적외 사용승인 시에는
유지관리가 용이한지, 농업용수 공급에 지장이 있는지,
환경문제를 야기할 가능성이 있는지, 인근주민들
민원제기 가능성이 있는지 등을 검토하여 사용승인을
하게 됩니다.

【구거점용허가 신청시 필요서류】
① 신청서
② 토지대장
③ 등기사항 전부 증명서
④ 토지이용계획확인원
⑤ 사업계획서
⑥ 현장사진
⑦ 인감도장
⑧ 주민등록등본

땅을 구입하실 때, 가장 중요하게 보시는 것이 그 땅이
도로에 접해 있는지 여부일 것입니다.
그러나, 현장에서 도로에 접한 것 같아도 실제 지목상
도로가 아닌 경우도 있음을 말씀드렸습니다.
따라서 토지를 구입하실 때 반드시 지적도 및 토지이용
계획확인원을 열람하시어 지목이 도로로 표시되어 있는지
확인하시고, 만약 지목이 구거로 표시되어 있으면,
구거점용허가 여부를 알아보신 후 구입하셔야 합니다.

[상윤]

구거에 대해서 간결하게 이해 하기 쉽게 도면과 함께 설명해 주셔서 정확하게 이해 했습니다
너무 고맙습니다

[스스로]

어렴풋이 알고있는 사항을 일목요연하게 정리해 주셔서 감사합니다.

[손호익]

감사합니다..

[김혜림]

감사합니다