하자담보책임,매도자 몫!
Q.가정주부 A(51)씨. 그녀는 수도권에 위치한 2층짜리 주택을 매입했다. 소유권이전등기를 마치고 5개월이 지난 뒤에서야 옥상에서 빗물이 조금씩 새는 것을 발견했다. 두택을 계약할 당시에는 매도자가 전혀 빗물이 샌다고 얘기해 주지 않았다. 서둘러 공사비 견적을 뽑아보니, 수리비가 300만원 정도 예상된다. 그런데 친구의 얘기로는 수리비 부담은 매도자의 몫이라고 한다. 정말 매도자에게 수리비를 청구해도 되는지 궁금하다.
A. 부동산을 처분할 때, 매도자에게는 담보책임이 따른다. 만약 매매계약에 의해 이전된 부동산에 하자가 있는 경우에는 그 '하자에 대해 매도자는 일정한 손해배상책임을 져야 한다. 여기서 하자는 부동산의 물리적인 결함으로 인해 사용 및 교환가치가 떨어지는 경우다. 또한 부동산이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우를 말한다(민법 제575조 참조).
결론부터 얘기하면, 매수자가 부동산에 하자가 있었다는 사실을 몰랐다면, 매도자에게 손해배상을 청구할 수 있다. 게다가 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수자는 계약을 해제할 수도 있다. 하지만 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도의 중대한 하자가 아니라면, 매매계약은 해제할 수 없다(민법 제575조 참조). 다만, 하자에 대한 수리비에 대해서만 손해배상을 청구할 수 있다(민법 제580조 참조). 그러나 매수자가 계약 당시에 하자에 관해 알았다면, 매도자에게 담보책임을 물을 수 없다. 참고로 매수자는 그 사실(하자)을 안 날로부터 6개월 내에 권리행사(손해배상청구)를 해야 한다(민법 제582조 참조)
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한편, 부동산의 매매계약이 성립하면, 이때가 하자의 결정 기준시점이 된다. 그러므로 하자담보책임은 매매계약 이전에 발생한 것만 해당된다. 다시 말해 매매계약 이후에 생긴 하자에 관해서는 매도자에게 담보책임을 물을 수 없다.
따라서 매수자 A씨가 주택 매매계약 당시에 옥상에 빗물이 새고 있다는 사실을 알았을 경우, 매도자에게 담보책임을 물을 수 없다. 하지만 매매계약 당시 그 하자에 대한 사실을 전혀 몰랐을 경우에는 그 수리비에 대해 손해배상을 청구할 수 있다. 이때 부동산의 하자 즉, 매매계약이 성립되는 시점, 이전부터 빗물이 새고 있었다는 사실에 대한 입증책임은 매수자에게 있다.
스포츠서울