2018년 부동산 시장에 임하는 자세

‘양극화를 넘어 초양극화 시대로…’ 2018년 부동산시장의 가장 큰 특징은 차별화이다. 연초부터 특정 지역으로 수요자들이 쏠리는 현상들이 나타나면서 지역 간 초양극화 양상이 나타나고 있다. 서울 강남권 재건축 아파트가격은 정부의 잇따른 규제에도 아랑곳없이 급등세다. 하지만 공급이 홍수를 이루는 경기남부, 영남권, 충청권은 매수세가 끊기고 가격도 하락세를 보이고 있다. 부동산시장이 지역별로 서로 다른 사이클로 움직이면서 탈동조화 현상이 심해지고 있는 양상이다. 과연 언제까지 이런 현상들이 이어질까. 이 시점에서 시장을 좀 냉철하게 바라보자. 사람들은 오늘의 집값이 오르면 내일로 오를 것처럼 생각하는 ‘지속 편향’에 빠진다. 하지만 시장이 뜨거울수록 좀 더 멀리 내다볼 필요가 있다. 비정상적인 과열 분위기에 휩쓸리지 않는 것이 좋을 것 같다. 세상은 오를 때가 있으면 내릴 때가 있다는 사이클적 사고가 필요하다. 시장이 위축되어 있는 지방에서도 이런 사고는 유효하다고 본다. 올해 부동산시장을 둘러싼 입주물량, 금리, 정책 등을 진단해보고 수요자들이 어떻게 대응해야 하는 지를 고찰해보고자 한다. <주택공급 과잉의 첫해> 부동산114 조사에 따르면 2018년 전국 아파트 입주 물량은 총 43만9611가구로 전년도(38만3820가구)보다 14.5%(5만5791가구) 증가한다. 이는 주택 200만호 건설 계획에 따라 수도권 5대 신도시 입주가 시작된 1990년대의 연간 입주물량보다도 많은 역대 최대 물량이다. 2018년은 주택공급과잉의 첫해가 될 것으로 보인다. 가장 많은 물량이 입주하는 곳은 경기도로 전년보다 25.7% 늘어난 16만1992가구가 입주한다. 역시 1990년 이후 경기지역 최대 물량이다. 이런 점을 감안할 때 2018년 주택시장은 전반적으로 전국기준으로 보합세를 띨 전망이다. 지역별로 입주물량이 한꺼번에 쏟아지는 지방은 약보합세, 수도권은 보합세를 보일 전망이다. 하지만 금리가 급등하고 대외쇼크가 발생하지 않은 한 집값 급락장세는 나타나지 않을 것이다. 베이비부머들의 주택 매수가 왕성한데다 최근 부동산시장 트렌드가 교외보다 아파트 중심의 ‘도심 편식 현상’이 나타나고 있어서다. 서울은 강보합세로 예상된다. 입주물량이 많지 않고 지방의 상경투자가 많을 것이라는 점, 강남 아파트를 가치저장수단으로 활용하고 있는 점을 감안할 때 ‘똘똘한 한 채 갖기 흐름’의 수혜가 예상된다는 이유에서다. 전세시장도 안정세를 보일 전망이다. 단기적으로 집값하락에 대한 기대로 전세 눌러 앉기 수요가 늘어나는 상승 요인이 없지 않다. 하지만 워낙 많은 입주물량 압박으로 안정세를 유지할 가능성이 높다. 다만 입주물량이 철거를 감안하면 많지 않은 서울은 강보합세를 유지할 전망이다. 대체적으로 전세시장은 향후 1~2년 간 게걸음 장세에서 벗어나지 못할 것 같다. 이런 점을 감안하면 전세나 대출을 안고 주택을 매입하는 ‘갭투자’는 신중히 고려하는 것이 좋을 것이다. <2018년 4월을 주목하는 이유> 현재 다주택자는 매각, 임대주택등록, 보유(버티기), 상속 및 증여 등 4가지 갈림길에 서 있다. 만약 매각을 하려면 서둘러야 한다. 2018년 4월부터는 조정대상지역에서 다주택자들은 양도세 부담이 무거워지기 때문이다. 다주택자가 조정대상지역안에 있는 주택을 팔 때 현재 양도차익에 따라 6~42%가 적용되는 기본세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트를 더 물린다. 최고세율이 2주택자는 52%, 3주택자는 62%에 이를 수 있는 셈이다. 장기보유특별공제 혜택도 배제된다. 다주택자에 대한 양도세 부담이 무거워지면서 여러 보유 주택 가격이 올라도 실익이 크지 않게 됐다. 세금 떼고 나면 쥘 수 있는 돈은 확 줄어 들 수 있는 셈이다. 따라서 주택수를 늘리기보다 차라리 교육?교통?쇼핑 등 주거 여건이 좋은 입지의 우량 부동산으로 압축하는 게 낫다. 만약 임대주택으로 등록하려고 해도 서두르는 게 바람직하다. 정부의 ‘임대주택 등록 활성화 방안’에 따르면 기존에는 5년 이상 임대주택(6억원 이하)에 주는 양도세 중과와 종부세 합산 배제 혜택도 2018년 4월1일 이후부터 8년 이상 장기임대로 강화된다. 이에 따라 2018년 3월31일 신규등록 분까지만 '5년 임대' 혜택이 인정된다는 얘기다. 임대주택 등록을 하고 싶지만 8년 임대가 부담스럽다면 서둘러 5년 등록하는 것이 좋다는 것이다. 다주택자들은 매각과 임대주택 등록 중 어떤 선택을 하는 게 좋을까. 투자가치 낮은 주택은 처분으로, 향후 발전 가능성이 높은 주택은 임대주택으로 등록하는 방안이 좋을 것 같다. 또 2018년 하반기 이후엔 보유세 인상 문제가 본격적으로 논의될 가능성이 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 임대주택으로 등록하면 종부세와 재산세 부담을 덜 수 있다. <금리인상,대출규제의 겹악재 견딜까> 2018년 한국의 기준 금리도 오를 가능성이 높다. 기준 금리 인상은 국내 시중금리와 대출금리 상승으로 이어져 부동산시장 위축 요인으로 작용할 것이다. 부동산가격과 반비례 관계인 금리상승은 금융비용 상승으로 이어져 투자수익률 하락으로 거래가 둔화될 전망이다. 다만 상품마다 다소 반응이 다를 수 있다. 금리 민감도가 높은 재건축 재개발이나 레버리지를 많이 이용하는 투자용 부동산에 상대적으로 더 많은 부정적 영향이 예상된다. 또 시중금리와 비교우위를 통해 구입여부를 결정하는 수익형부동산 수요 감소 등 영향이 불가피하다. 토지면적이 많아 자본이득 기대가 높은 다세대, 다가구주택, 꼬마빌딩이나 사무용 빌딩은 상대적 영향이 미미할 것이다. 대지지분이 거의 없고 단순한 임대소득만을 추구하는 구분상가나 오피스텔은 금리인상에 타격을 입을 것이다. 그러나 기준금리 인상에도 실물경기 호조로 부동산경기는 급격한 침체보다는 수요 둔화요인이 될 것으로 예상된다. 부동산시장의 거래량 둔화가 예상되나 금리부담의 임계점을 지나지 않는 한 가격급락은 쉽게 나타나지 않을 전망이다. 또 하나. 2018년부터 시행되는 대출 규제다. 총부채상환비율(DTI.Debt To Income ratio) 규제를 강화한 신(新) DTI가 전 금융권에 2월부터 시행된다. 금융사에서 주택담보대출을 받을 때 이전보다 소득을 더 엄격히 따져 대출한도를 계산하는 방식이라 대출 문턱이 그만큼 높아지게 된다. 신 DTI는 ‘모든’ 주택담보대출 원리금과 기타대출의 이자를 합쳐 연간 소득으로 나눈 값이다. 신 DTI는 기존 주택담보대출의 경우 이자만이 아니라 원금까지 연간 원리금 상환 부담으로 인식하는 것이다. 그만큼 대출 가능 금액은 줄어든다. 다만 신규 중도금,이주비 대출은 신 DTI를 적용하지 않는다. <분양시장에서 답을 찾자> 서울을 기준으로 2014년 초부터 상승세가 시작됐는데 올해까지 오르면 5년째다. 지난 1987년 이후 5년 넘게 연속해서 아파트값이 오른 적은 없다. 최장이 5년이었다. 올해까지는 집값이 더 오를 수 있을 것이다. 하지만 집값이 많이 올랐다는 것은 상승 에너지를 그만큼 많이 분출했다는 뜻이다. 그런 점에서 투자수익률을 낮게 잡고 보수적인 접근을 하는 것이 좋을 것이다. 무리한 투자보다는 안전 투자로 접근을 하고 지렛대를 최대한 활용하는 공격적인 투자보다 자기자본의 비중을 늘리는 것이 바람직하다. 내집마련 수요자들은 기존 매매시장보다 분양시장에서 답을 찾아야 한다. 2018년 서울 강남권에서는 재건축 일반 분양, 강북권은 재개발과 뉴타운 일반 분양, 경기와 인천, 지방에서는 공공택지 분양에 관심을 가지는 것이 좋다. 분양가가 절대적으로 저렴하고 입지 경쟁력이 검증된 지역이기 때문이다. 최근 정부가 발표한 주거복지로드맵에서 가장 관심을 끄는 것은 향후 5년간 공공임대.공공지원.공공분양 등 공적 주택 100만가구를 공급한다는 것이다. 분당신도시 건설계획 당시 가구수(10만5000가구)의 10배에 육박하는 물량이다. 특히 공공분양주택 15만가구, 신혼희망타운 7만가구(수도권 4.7만 가구)가 각각 공급되면서 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 신혼부부 희망타운은 2018년 주택시장의 최대 히트상품이 될 가능성이 크다. 주변 시세의 80%선에서 공급되는 데다 기반시설이 잘 갖춰진 공공택지지구나 신도시에 건설되기 때문이다. 또 신혼부부에게 배정되는 특별공급 물량도 2배로 확대(공공 15→30%, 민영 10→20%)된다. 다만 신혼부부이라고 무조건 당첨기회를 주는 것이 아니라 일정한 요건(도시근로자 평균소득의 120% 이하 혼인기간 7년 이내 신혼부부 또는 예비 신혼부부)을 갖춰야 한다는 점은 알아두자. 박원갑  국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원