조합 해산된 수원113-5구역, 출구전략 소송 ‘맞불’

[고등 지킴이]

“절차·방법 근거 미흡 조합해산 무효” 주장
 사업 취소 구역 초미 관심… 송사 줄이을듯

뉴타운·정비사업 출구전략이 제2라운드에 돌입했다. 이번에는 조합이 소송으로 반격에 나선 것이다.

수원113-5구역은 지난달 10일 수원시장을 상대로 수원지방법원에 ‘조합설립인가 취소처분 취소’ 소송을 제기했다. 이번 소송은 지난 2월 개정된 〈도시 및 주거환경정비법〉에 따라 출구전략이 시행된 이후 최초라는 점에서 업계의 관심이 모아지고 있다.

특히 수원113-5구역이 승소하게 될 경우 출구전략으로 인해 조합이 해산된 구역들도 유사한 소송을 제기할 것으로 예상되고 있다. 또 일부 구역에서는 매몰비용 처리에 대한 문제도 소송으로 해결하겠다는 입장이다. 그동안 사업을 추진하면서 대여했던 비용을 전체 조합원이 해결해야 한다는 취지다. 수원113-5구역이 제기한 소송의 주요쟁점에 대해 알아봤다.

▲조합설립인가 취소 절차·방법 등 근거 규정 미비=먼저 수원113-5구역은 조합설립인가 취소와 관련해 절차 및 동의의 방법, 기간 등에 관해 정해진 규정이 없는 상태에서 해산절차가 진행됐다는 점을 들어 위법하다고 주장했다.

현행 〈도정법〉 제16조의2제1항제2호에는 조합 설립에 동의한 조합원의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 조합의 해산을 신청하는 경우 시장·군수가 조합설립인가를 취소해야 한다고 규정하고 있다.

문제는 제3항에 “제1항 및 제2항의 시행에 필요한 절차, 방법, 조사 기간 등은 시·도조례로 정할 수 있다”고 규정하고 있다는 점이다. 즉 조합해산에 필요한 절차나 방법 등을 시·도조례로 정할 수 있도록 하고 있다는 것이다.

하지만 지난 5월 개정된 〈경기도 도시 및 주거환경 정비조례〉 제11조의2제3항에는 “조합 설립인가등의 취소를 위하여 토지등소유자의 동의서를 제출한 경우에 시장·군수는 사실여부를 확인하고 특별한 사유가 없는 한 취소 등의 조치를 한다”고 규정하고 있을 뿐이다. 따라서 조합해산 절차나 방법 등이 조례로 정하지 않은 상황에서 조합해산 동의서를 징구한 것은 자의적으로 행해져 위법이 있다는 주장이다.

▲토지등소유자 산정 문제=해산동의서 접수 당시 구역 내 전체 토지등소유자 수에 대한 문제점도 제기됐다. 조합에서 파악하고 있는 해산동의서 접수 당시 토지등소유자는 179명이었지만 조합설립인가 취소통지서에는 토지등소유자가 178명으로 줄어들었다는 것이다.

여기에 해산동의서 접수 후 하자보완 기한인 지난 5월 18일에는 증여 등으로 인해 토지등소유자 수가 185명으로 늘어났지만, 수원시청에서는 인정하지 않았다는 점이다.

당시 수원113-5구역에서는 동의자 수를 늘리기 위한 편법으로 매매, 증여 등의 방법을 이용한 것으로 알려졌다. 따라서 조합에서는 토지소유자와 건축물 소유자, 지상권자 등이 나눠진 상황이기 때문에 전체 토지등소유자 수도 늘어야 한다는 주장이다.

▲해산동의서 작성 및 제출시기 문제=〈도정법〉이 개정되기 전에 징구 받은 동의서는 무효라는 주장도 나왔다. 이는 수원시도 인정한 부분으로 수원113-5구역의 질의에 대해 “법 시행 이후 징구 받은 동의서만 유효하다”는 회신을 한 바 있다.

이에 따라 해산동의서가 접수된 날짜가 4월 12일인 점을 감안하면 불과 2달 만에 93건의 해산동의서를 징구했다는 결론이 나온다. 이에 대해 조합은 2달 만에 해산동의서 93건을 접수한다는 것은 사실상 불가능하다며, 다른 명목으로 징구했던 해산동의서를 유용한 것이라고 주장했다.

이에 대한 근거로 조합은 해산동의서 일부가 작성날짜가 기재돼 있지 않았고, 나중에 임의로 비대위나 시청에서 보충한 것으로 보이는 점을 들었다. 따라서 작성날짜 당시 작성자의 의사를 유효하게 대변했다고 볼 수 없으므로 해산동의서는 무효라는 주장이다.

이와 함께 해산동의서 접수 이후 하자보완 명령 기간에 보완이 아닌 추가 해산동의서가 제출됐다는 문제점도 지적했다. 수원시청이 조합설립인가를 취소하겠다고 통보한 시점은 4월 12일이므로, 이후에 추가로 제출된 동의서는 효력이 없다는 것이다.

▲철회동의서 불인정 문제=수원시가 해산동의서 접수 이후 동의서 철회를 인정하지 않은 부분에 대한 문제도 제기됐다. 현행 〈도정법〉과 도정조례에서는 해산동의서의 철회에 대한 명시적인 규정이 없는 상황이다. 즉 해산동의서에 대한 철회 방법이나 절차 등에 대해서는 정해져 있지 않다는 것이다.

따라서 조합에서는 해산동의 철회방법은 〈민원사무처리에 관한 법률〉을 적용해야 한다고 주장했다.

 〈민원사무처리에 관한 법률〉 제13조제2항에는 “민원인은 해당 민원사무의 처리가 종결되기 전에는 그 신청의 내용을 보완하거나 변경 또는 취하할 수 있다. 다만, 다른 법률에 특별한 규정이 있거나 그 민원사무의 성질상 보완·변경 또는 취하할 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있다.

이에 따라 토지등소유자가 해산동의의 철회를 표시했다면, 제출된 해산동의서는 진정한 의사를 표시한 것이 아니므로 무효가 돼야 한다고 주장했다.

▲비조합원의 해산동의 신청 문제=분양신청을 하지 않은 조합원은 해산신청이 불가능하다는 주장이다. 현행 〈도정법〉에서는 분양신청을 하지 아니한 자는 현금청산자로 분류하고 있다.

즉 분양신청을 하지 않을 경우 조합원 자격이 상실된다는 것이다. 이는 지난해 대법원에서도 이미 판결을 내린 바 있다.

따라서 수원113-5구역의 경우 분양신청을 이미 마친 상황으로, 분양신청을 하지 않은 조합원은 조합의 중요한 의사결정이나 조합의 존립여부에 개입할 법적 권한이 없다고 주장했다. 하지만 조합원자격을 상실한 상당수의 분양 미신청 토지등소유자가 해산에 동의했으므로 조합설립인가 취소처분은 부당하다는 것이다.

▲법 해석 및 입법취지 위반=사업이 상당부분 진행된 조합을 해산하는 것은 입법 취지에 어긋난다는 주장도 제기됐다. 지난 2월 개정된 〈도정법〉에서는 일정기간동안 사업이 진행되지 않을 경우 구역지정이 취소되는 이른바 ‘일몰제’가 도입됐다.

즉 △정비구역 지정·고시된 날부터 2년 이내에 추진위원회를 신청하지 않은 경우 △추진위원회 승인일부터 2년 이내에 조합설립인가를 신청하지 않은 경우 △조합설립 후 3년 이내에 사업시행인가를 신청하지 않은 경우에는 정비구역 지정을 취소할 수 있다는 것이다.

문제는 사업시행인가 이후에는 일정기간 사업이 지연된다고 해도 일몰제가 적용되지 않는다는 점이다. 즉 사업시행인가를 받았다면 사실상 사업이 상당부분 진행된 상황이기 때문에 가급적 정비사업을 무위로 되돌리지 않기로 한 것이 개정법의 입법 취지라는 것이다.

따라서 토지등소유자 과반의 동의로 조합을 해산하는 경우에도 일몰제와 마찬가지로, 사업시행인가를 받은 조합은 제외돼야 한다는 주장이다.

-----------------------

“분양신청까지 완료했는데 조합설립인가 취소라니…”

■ 수원113-5구역 경과
수원113-5구역은 지난 2009년 4월 재개발정비구역으로 지정됐으며 2009년 11월 조합설립인가를 받아 본격적인 재개발사업이 추진됐다. 조합이 설립된 지 1년 뒤인 지난 2010년 11월 수원시로부터 사업시행인가를 받아 지난해 5월 조합원 분양신청을 마쳤다.

하지만 지난 2012년 2월 〈도정법〉이 개정되면서 조합해산에 대한 근거규정이 신설됐다. 이에 따라 수원113-5구역 주민비상대책위원회는 조합을 해산시키기 위해 토지등소유자들로부터 ‘재개발철회 및 조합해산동의서’를 징구해 지난 4월 수원시청에 제출했다.

수원시는 비대위가 제출한 해산동의서에 하자가 있다며, 해산동의서 15건에 대해 지난 5월 18일까지 보완할 것을 요구했다.

이에 비대위는 보완기간 동안 일부 동의서만 보완하고, 새로운 해산동의서를 추가로 제출했다. 이에 대해 수원시는 지난 5월 25일 “수원113-5구역 주민비상대책위원회가 토지 등 소유자 178명 중 98명이 제출한 조합설립취소신청서를 검토한 결과, 52.24%인 93명의 신청서가 적법한 것으로 파악돼 조합설립인가를 취소·고시한다”고 밝혔다.

하지만 조합에서는 수원시가 정보공개를 거부하는 등 해산 절차와 방법에 문제가 있다고 주장했다. 이에 따라 지난달 10일 수원지방법원에 행정처분집행정지 가처분과 행정심판청구, 조합설립인가취소처분 취소소송을 제기하기에 이르렀다. 현재 행정처분집행정지 가처분은 법원에서 기각됐으며, 나머지 본안 소송은 진행 중이다.

한편 지난 2010년 고시된 사업시행인가서에 따르면 수원113-5구역은 수원시 권선구 세류동 125-3번지 일대로 구역 면적은 4만1천464㎡이다.

이 구역에는 건폐율 22.97%, 용적률 221.14%를 적용해 지하2층~지상15층 높이로 650가구의 공동주택과 부대복리시설이 건립될 예정이었다.

---------------------------------

‘조합 승소냐, 패소냐’ 초미 관심

■ 관전 포인트
수원113-5구역이 출구전략과 관련된 첫 소송을 제기함에 따라 업계의 이목이 집중되고 있다.

특히 수원113-5구역이 조합설립인가 취소 처분에 대한 소송을 시작함에 따라 동일한 처분을 받은 구역들도 유사한 소송을 제기할 것이란 전망이 나오고 있다. 이번 소송에는 수원113-5구역의 특수한 상황에 대한 문제점을 지적한 부분도 있지만, 법령이 미비한 부분이나 해산동의서 징구시기·방법 등은 모든 구역들이 공통적으로 제기할 수 있는 문제이기 때문이다.

실제로 이번 소송에서 조합 측이 제기한 조합해산과 관련된 절차와 방법이 정해지지 않았다는 주장을 법원에서 받아들일 경우 모든 조합이 승소할 가능성이 높다.

또 개정법의 입법 취지에 따라 사업시행인가 이전 단계의 구역에만 적용해야 한다는 주장이 받아들여지게 되면 사업시행인가 이후의 조합들은 안심할 수 있을 전망이다. 따라서 현재 조합이 해산됐거나, 조합을 해산하려는 움직임이 있는 구역에서는 수원113-5구역의 소송 결과가 초미의 관심대상이 되고 있다.

실제로 조합설립인가 취소 처분이 내려진 부천의 광희아파트재건축도 수원113-5구역의 소송 진행 과정을 보고 대책방안을 수립하겠다는 입장이다.

김곤형 광희아파트 재건축조합장은 “현재 조합설립인가가 취소된 상황에서 매몰비용 문제가 해결되지 않고 있다”며 “정보공개 등을 청구해 조합 해산과정이 적법하게 진행됐는지를 확인하고 최악의 경우 소송으로 진행할 계획”이라고 말했다.

한국주택정비사업조합협회의 최태수 사무국장은 “수원113-5구역이 소송을 제기함에 따라 업계에 유사 소송이 잇따를 것으로 예상된다”며 “무리한 출구전략이 업계에 혼란만 가중시킨 것과 다름없다”고 지적했다.

 
/하우징헤럴드 심민규 기자