독일 네덜란드의 집에대한 생각 (퍼온글)

[pedro]

안녕하십니까.

부동산에대한 과도한 자산쏠림에 의한 부작용이 우려되는 한국과는 다른 모습의 나라 얘기입니다.

합리성에 근거한 생각이나 행동을 바라면서, 참고할 만하여 올립니다.

감사합니다.

독일인들은 왜 자기 집을 갖지 않을까? [3]

살며 사랑하며 배우며 (ding****)

주소복사 조회 835 13.04.02 11:41

독일 사람들은 자기 집을 갖는 꿈을 실현하는데 별로 어렵지 않다. 그런데도 그들은 자신의 집을 갖지 않는다. 자료를 보면 다른 나라들과 달리 대부분의 독일 가정들이 월세 집을 선호한다. 독일인들은 부동산에 전혀 관심이 없는 것일까?

독일 연방통계청에 따르면 약 42%의 독일 가계가 자기 집을 보유하고 있다고 한다. 다른 국가들과 비교하면 이러한 수치는 절반 밖에 되지 않는 것이다.

우 리나라 전국의 주택보급률은 2008년 말 기준으로 100.7%이고, 자가주택보유율은 2005년 기준으로 55.6%이다. 유럽에서도 스페인과 이탈리아의 자가주택보유율이 약 80%에 달하고 아일랜드나 영국 또한 이와 다르지 않다. 유럽 연합의 평균치도 60% 이상에 달하고 있다고 한다.

독일인들은 부동산에 왜 이리 무관심할까? 자신 소유의 부동산이 노후를 대비하고 물가상승으로부터 자산 가치를 보호 해 줄 수 있을지도 모르는, 부동산 시장이 항상 반복적으로 강조해 마지않는 이같은 장점을 왜 인식하지 못하는 것일까?

독일 국민들의 자기 집 보유율이 낮은 이유에 대해서는 독일 사람들 자체도 고개를 갸우뚱한다. 독일에서는 자기 집을 마련하기 위한 은행 융자가 다른 국가들보다도 쉬운 편이다 독일의 남부 바이어른 주를 제외하고 독일의 어느 지방에서도 평균 소득 이하로도 자기 집 마련할 수 있도록 은행의 문턱은 아주 낮다.

사실 구동독지역에서의 자가주택 보유율 증가현상이 두드러지고 있기 때문에 자가주택 비율은 높아지고 있는 셈이다. 하지만 다른 나라들 역시 증가율이 높아지고 있기 때문에 그 격차는 해소되지 않고 있다.

전문가들은 국제 비교에서 독일의 자가주택 보유율이 낮은 이유는 역사적인 맥락에서 그 원인을 찾을 수 있다고도 한다. “독일에서는 지난 과거에 사유재산을 잿더미로 만드는 2번의 기간이 있었다. 1933과 1939년 사이 특히 유대인의 재산은 거의 몰수되었다. 그 다음 전쟁기간 동안 독일 내의 거의 모든 집들이 파괴되기에 이르렀다.”고 말한다.

그 결과 2차 세계대전이 끝난 후 독일 사람들은 심각한 주택 부족 현상에 직면하였다. 1950년도에만 독일 내 4백 5십만 채의 집이 부족했다고 한다. 이러한 현상은 대규모 임대주택의 건설을 통해서 해결되어야만 했다. 사실 1956년부터 자가 주택 건설 장려 정책이 시행되었지만, 임대주택 정책이 더 효과적인 것으로 판단하고 이 정책을 도입했다. 그 당시는 대부분의 가계가 집을 사거나 새로 지을 수 있는 경제적인 여력이 없었다. 1961년에 이르러서야 처음으로 임대주택보다는 자기 집을 짓는 비율이 높아지기 시작했다.  

국가에 의해 정책적으로 도입된 이러한 시장 형성의 영향은 오늘날까지 그대로 관찰되고 있다. 또한 독일의 임대주택시장이 다른 나라들과는 달리 일찍부터 자유화됨으로써 이러한 현상이 더 강화된 측면이 있다.

1961 년부터 독일 내에서는 부동산 임대가 단계적으로 개방되고 있었던 반면에 오스트리아와 스페인과 같은 국가들은 80년대까지 사실상 동결되어 있었다. 영국이나 오스트리아, 스페인들과 같은 국가들의 부동산 임대시장은 임대사업자들에게는 별로 매력적이지 않았다. 특히나 영국은 임대차 공정성 유지규정(Fair-Rent-Regel)으로 시장이 발전 할 수 없었다.   

이에 반해 독일은 부동산임대 시장을 장려하는 정책을 펼쳤다.

 이러한 국가의 정책은 2가지 점에서 효과적이었다. 하나는 오늘날까지 유지되고 있는 임대 주택의 높은 품질이다. 이는 임대 주택에 거주한다고 해서 임차인이 다른 사회 구성원들로부터 차별을 받지 않는 효과를 가져왔다. “독일에서는 임대 주택의 주거 문화 환경이 매우 높다. 그리고 임대 주택과 자가 주택과의 차이가 거의 없기 때문에 이 두 주택을 놓고 선택하라고 한다면 대부분의 독일인들은 경제적인 측면만을 고려하여 결정한다.”  독일 임차인 연합회장인  울리히 로페르쯔(Ulrich Ropertz)씨는 한 신문과의 인터뷰에서 이같이 밝혔다.

다른 하나는 경제적인 측면은 임대주택에 유리하게 되어 있다는 점이다. 임차인들은 월세지불과 노후 대비를 위해 필요한 비용이 합산되어 국가의 지원을 받는데 반해, 다른 한 편에서는 자가 주택을 보유함으로써 발생되는 비용이 존재한다. 이러한 비용은 단순하게 주택보유자의 자산 투입과 이자와 같은 요소만 존재하는 것이 아니다. 주택을 보유함으로써 발생되는 비용 규모를 사전에 쉽게 예측 할 수 없다는 것이다.   

이러한 계산법에 따라 소비자의 결정은 임대주택으로 기울 수 밖에 없었다. 그 뿐만 아니라 낮은 월세 수준도 한 몫을 한다. 독일에서는 주택 임차인은 국가의 보조금을 받는다. 이러한 방식으로 독일은 인위적으로 주택임대가격 수준을 낮게 유지해 왔다. 그 결과, 오늘 날까지 독일 내 많은 곳에서는 진정한 시장가격으로 주거하는 사람은 손가락을 꼽을 정도이다.   

사 실 임대주택시장의 자유화로 인해 독일의 임대주택시장은 국가적인 지원 없이도 임대인이 안정적인 소득을 얻을 수 있을 정도의 수준에까지 도달했으며, 또한 임차인에게도 월세 수준이 주택을 선택을 하는데 영향을 끼친 것은 틀림이 없어 보인다. 

그러면 자가 주택 보유율이 높이는 정책이 국민경제적으로는 과연 바람직할까? 우리가 한 번도 생각해 보지 않았을 질문을 독일인들은 이렇게 제기하고 있다. 사회구성원들의 대다수가 자가 주택에 주거한다면 사회적으로는 어떠한 이점이 있을까? 

한 전문가는 현재 주택건설에 대한 “국가적 지원은 아무런 의미가 없다. 인구 감소 추세로 인해 독일의 도처에서 새로운 주택에 대한 수요가 현저하게 줄어들고 있기 때문이다.”라고 말하면서 그 질문에 답을 한다. 

덧붙여 높은 수준의 자가주택비율이 장점이 있다는 논리를 곤혹스럽게 하는 다른 인식이 대두되고 있다고 한다. 미국에서는 자가주택 보유자가 임대주택거주자에 비해 사회적 기여도가 낮다는 연구결과가 제시되고 있으며, 이러한 연구는 독일에서 제한한 범위지만 존재한다고 한다. 

노동시장에 미치는 영향으로는 “자가주택비율이 높을수록 불리하다”고도 한다. 자기 집을 보유하고 있는 사람은 직업상의 이유로 인해 다른 도시로 이주하는 것을 꺼려 한다는 단순한 논리 때문이라는 것이다. 

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◇ 네덜란드 “10곳중 4곳이 임대주택… 평생 저렴하게 살죠” -

    집이란, 취향에 맞춰 빌리는 것

연봉이 3000만원 미만인 박씨는 은행에서 ‘근로자·서민주택전세자금 대출’로 4000만원을 마련할 수 있었다. 이율은 연 4.6% 수준이다. 시중은행의 신용대출 이율(5.4~14%)에 비하면 싼 편이지만 상환조건은 만만치 않다. 6년 안에 원리금을 모두 상환해야 하고, 2년 동안 원금의 20%를 갚지 못하면 이율이 상향조정된다.

박씨는 “그나마 서민주택전세자금 대출조건에 부합되었기에 모자란 전세보증금을 마련할 수 있었다”며 “회사나 정부의 정책적 지원이 전무한 상황에서는 부모님에게 기대거나, 신용대출을 받는 수밖에 없다”고 말했다. 박씨는 10년 후 내집을 마련하는 것이 목표다. 해마다 2000만원씩 저축을 한다는 구체적인 계획도 세웠다.

그러나 현재의 수입과 물가인상을 고려할 때 이 목표가 달성될지는 미지수다. 일단 대출금 상환부터 준비해야 하고 전세계약이 만료되는 2년 뒤에는 이사 걱정을 다시 해야 한다. 박씨는 “목표를 세워놓기는 했지만 현재의 부동산 가격으로 볼 때 내 힘만으로 집을 살 수 있는 날이 올까싶다”며 “정부가 특단의 조치를 내놓지 않는 이상 서민들의 내집 마련 꿈은 더 멀어질 것 같다”고 말했다.

네덜란드 알크마르시에 거주하는 페트라 후프만(36)은 1주일에 3일간만 건설회사에 출근하는 ‘시간제 노동자(파트타이머)’다.

그 러나 후프만은 정원이 딸린 70㎡(21평)짜리 집에서 ‘독신’의 삶을 만끽하고 있다. 그의 집에는 정원뿐만 아니라 침실 2개와 부엌, 거실, 주방, 욕실이 모두 갖춰져 있다. 후프만이 사는 집은 네덜란드 전체 주택의 40% 정도를 차지하고 있는 ‘사회임대주택’이다.

네덜란드의 코리 후프만 할머니가 사는 사회임대주택의 내부. 네덜란드 | 박소희 통신원

이 집은 후프만의 ‘2번째 임대주택’이다. 10년 전 학업을 마치고 바로 임대주택으로 독립한 후프만은 7년 정도 살다가 현재의 집으로 옮겼다. 정원이 딸린 집에서 살고 싶었기 때문이다. 정원이 딸린 집을 구하는 절차는 간단하다. 후프만은 먼저 지역 임대주택 회사에 12.5유로(2만2000원)를 내고 회원등록을 했다. 연간수입과 개인정보가 담긴 서류를 제출하는 것으로 등록 절차는 끝났다.

회 원 등록이 끝나자 2주일에 한번씩 회사에서 발행하는 주택정보 신문이 집으로 배달됐다. 물론 회사의 인터넷 사이트를 살펴보는 일도 게을리하지 않았다. 후프만은 시장에 나온 주택 3곳을 골라 입찰했다. 네덜란드의 사회임대주택은 가격이 저렴한 대신 입찰자가 많기 때문에 매주 추첨을 통해 입주자를 결정한다. 마음에 두고 있던 지역과 원하는 주택이 완전히 일치될 때까지 후프만은 입찰을 계속했다. 그는 회원 등록한 지 꼭 6개월 만에 마음에 드는 주택을 구할 수 있었다.

후프만이 ‘당첨’된 주택은 연수입이 3만8050유로(6770만원) 이하인 사람에게만 해당되는 주택이었다. 파트타이머인 후프만의 자격은 충분했다. 후프만이 부담해야 하는 월세는 420유로(74만7000원). 그러나 정부에서 임대주택 보조비로 85유로(15만1200원)를 달마다 주기 때문에 실질적인 부담액은 335유로(59만5800원)로 줄어든다. 임대주택 보조비는 연수입이 2만975유로(3731만원) 이하인 사람이라면 누구나 받을 수 있다.

후프만은 “주택임대료로 월 수입의 30%가량을 지불하고 있다”며 “비슷한 규모의 주택을 민간 임대업체에서 빌리면 지금보다 2~3배 정도의 금액을 내야 하니 사실상 입주가 불가능하다”고 말했다. 그는 “지금 살고 있는 집은 대단위 주택단지가 건설될 때 판매용주택과 함께 지어졌기 때문에 겉으로 봐서는 임대주택인지도 알 수 없다”며 “결혼 같은 개인신상에 큰 변화가 일어나지 않는 이상 앞으로 이사할 일은 없을 것 같다”고 말했다.

후 프만의 할머니 코리 후프만도 사회임대주택에서 산다. 30년 전 남편과 사별한 코리 후프만(81)은 10년 뒤 큰 아들이 살고 있는 알크마르시의 임대아파트로 이사왔다. 지금 살고 있는 곳은 코리 후프만의 2번째 임대아파트다. 18년 동안 산 임대아파트가 시의 도시계획변경에 따라 철거되면서 현재의 아파트로 옮겼다.

물론 코리 후프만 할머니는 아파트가 철거되기 1년 전에 통보를 받았다. 코리 후프만 할머니는 먼저 시에서 일하는 복지사에게 연락했다.

그리고 동네 슈퍼마켓에 배포된 임대주택 신문에서 적당한 위치와 가격의 아파트가 눈에 띄면 복지사와 함께 직접 집을 보러 다녔다. 시에서는 코리 후프만 할머니에게 이사 비용으로 900유로(160만원)를 지급했다.

코리 후프만 할머니는 몇 달 만에 마음에 꼭 드는 아파트를 찾을 수 있었다. 침실 2개와 욕실, 주방, 거실, 발코니를 포함하면 80㎡(24평)에 이르는 65세 이상 노인 전용 임대아파트였다.

월 임대료가 520유로(92만5000원)로 비싼 편이지만 코리 후프만 할머니의 고정수입으로 충분히 감당할 수 있는 금액이었다.

코리 후프만 할머니는 매달 956유로(170만원)의 은퇴연금에 임대 보조비로 270유로(48만원)씩을 받고 있다. 임대보조비 지급 대상은 65세 이상 노인 중 연수입이 1만9800유로(3522만원) 이하인 사람이다.

코 리 후프만 할머니는 “상점이 가깝고 대중 교통을 이용하기 편리한 자리에 있는 것이 마음에 들었다”며 “무엇보다 양로원처럼 건강관리를 받을 수 있어 좋다”고 말했다. 왜 그는 양로원 대신 홀로 사는 쪽을 택했을까. “혼자 살 수 있도록 기반이 다 마련되어 있어요. 그런데 일부러 심심한 양로원으로 들어갈 이유가 없다고 생각했지요.”

참고--- 네덜란드 임대료 못내도 입주할 수 있어”

 

ㆍ네덜란드 주택연구 아우버한트 “임대주택 거주 40%가 고소득층”

 

안 드레 아우버한트는 네덜란드 델프트 공대 산하기관인 OTB 주택·도시·교통연구소 연구원이다. 사회임대주택 정책을 연구해온 그는 경향신문과의 e메일 인터뷰에서 “네덜란드에서는 사회임대주택에 사는 일이 전혀 부끄러운 일이 아니다”라며 “얼마나 많은 사람들이 적합한 주택에 살고 있느냐란 문제가 더 중요하다”고 말했다.

- 한국의 사회임대주택에는 주로 저소득 계층이 살고 있다. 따라서 사회임대주택에 산다는 것은 곧 ‘사회적 낙인‘이 된다. 네덜란드에서는 이런 현상에 대해 어떻게 대처하고 있는가.

“네덜란드 사회임대주택에 사는 가족의 40~45%는 고소득층에 속한다. 네덜란드의 전체 주택 중에서 36%가 사회 임대주택이다. 엄청난 분량이다. 따라서 사회임대주택에 사는 것을 부끄러워할 이유가 없다.”

-어떻게 사회임대주택인데도 저소득층만 사는 ‘게토’가 되지 않는다는 말인가.

“사 회임대주택은 주로 저소득층을 대상으로 한 제도지만, 고소득 가구도 주택협회의 대상으로서 일정 부분을 차지한다. 물론 많은 자치단체들이 사회임대주택의 배분에 소득기준을 적용한다. 그러나 일단 임차인이 주택을 임차하게 되면 차후에 소득이 변화하더라도 임대기간은 유지된다. 또 임차계약서는 거의 모든 경우에 기간과 상관없이 유효하다. 만약 임차인의 소득이 상승했는데도 이사할 의향이 없을 경우, 주거를 옮겨야 할 어떤 법적인 강제성도 없다.”

-한국에서는 임대주택만으로 이뤄진 아파트 동이 있다. 네덜란드에도 사회임대주택만으로 이뤄진 주택단지가 있는가.

“간단하게 얘기하면 ‘그렇지 않다’. 사회임대주택이 많은 비율을 차지하고 있는 지역이 많기는 하다. 그러나 최근 들어 도심 재건축 작업으로 그런 지역들의 비율은 계속 줄어들고 있다.”

-네덜란드 사회임대주택 시스템의 가장 큰 장점은 무엇인가? : “세입자들에게 사회적 낙인이 찍히지 않도록 한다는 사실이 네덜란드 주택시스템의 가장 큰 자산이다”

-사회임대주택을 배분할 때, 가장 먼저 중점을 둬야 할 기준은 무엇인가 : “모든 사람들에게 가장 적합한 주택을 나눠주는 것이다.”

- 네덜란드 사회임대주택의 월 평균 임대료는 어느 정도인가. 또 명확한 시설기준은 있나 ? : “최소한의 소득이 있다면 월 350유로(62만7000원) 정도를 낸다. 모자란 차액은 임대 수당에서 지급된다. 시설기준은 시대마다 달라지고 있다. 전쟁 직후에는 대량공급을 해야 했기 때문에 기능적이지만 간소한 주택이 많았다. 현재는 4개의 방이 있는 60㎡짜리 방도 사람들을 만족시키지 못한다.”

-주택협회는 비영리기관이다. 그렇다면 운영 비용은 어떻게 충당하나? : “임대료를 받는 것으로 충분하다. 세입자들은 임대료를 적게 내지만 국가에서 주는 보조금까지 합하면 주택협회를 운영하고, 다음 사업을 이어가는 데 충분한 금액이 된다.”

-임대료를 낼 수 없는 사람들도 사회임대주택에 입주할 수 있나? : “물론이다. 임대료를 낼 수 없으면 주택임대 수당을 신청해서 받으면 된다.”

- 사회임대주택제도가 다른 나라에도 적용될 수 있을 것으로 보나

“네 덜란드 주택협회의 모습은 사회주택에 관한 유일한 모델이 아니라 하나의 모델이다. 사회·경제·정치적 상황이 다르기 때문에 단순하게 다른 나라에 바로 적용할 수는 없다. 그러나 이를 다른 나라에 그대로 옮기지는 못하겠지만 이를 통해 사회주택 구축에 관련된 사항을 배울 수는 있을 것이다.

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싱가포르가 저출산에 대처하는 방법

싱가포르는 우리와 다른 몇 가지 특징을 가지고 있다. 싱가포르 인구는 우리나라 인구의 1/10에 불과하지만 다인종 국가로 중국계(75%)가 다수이며 말레이계(15%), 인도계(8%)와 기타로 구성되어 있다. 게다가 싱가포르 1인당 국민소득은 우리보다 2배 이상 높다. 최근 싱가포르는 현재의 인구를 유지할 목적으로 이민자정책을 내놓았지만 갈등요소가 더 크다는 여론의 반발에 부딪혀 내국민의 출산을 독려하는 정책에 집중하고 있다.

현재 싱가포르가 저출산과 관련해 직면한 가장 큰 문제는 30~40대 미혼자가 타국에 비해 월등히 높은 점이다. 싱가포르는 1980년대를 기점으로 30대 미혼 남녀가 급등하더니, 2005년에는 35~39세 미혼남녀의 비율이 15~20%에 이르렀다. 최근 싱가포르 30~40대 남녀를 면담한 자료를 살펴보면 결혼관의 변화, 결혼 비용, 동질혼 강화, 개인주의와 일을 중시하는 경향, 동거문화 수용 등이 결혼과 출산에 영향을 준 것으로 나온다(Gavin Jones, "Late marriage and low fertility in Singapore: the limits of policy", the Japanese Journal of population, 2012).

이런 현실에서 싱가포르 정부는 집 걱정 없이 결혼하고, 돈 걱정 없이 아이를 낳고 기를 수 있도록 정책을 업그레이드 하고 있다. 현 정부는 다수의 국민이 결혼을 하고 싶어 한다는 설문조사를 기반으로 올해 초에 20억 싱가포르달러(1조8천억 원) 예산을 쏟을 가족정책을 선보였다. 우리와 비교를 해보면 싱가포르의 저출산 대책의 특징은 출산율 목표를 분명히 해 정책을 시행하며, 결혼에 가장 큰 걸림돌이 될 주택마련에도 힘을 쏟는다는 차이를 보인다. 싱 가포르는 내년 합계출산율을 1.4~1.5명으로 목표하고 있다. 또한 국민의 85%가 공공임대주택에 살만큼 공공주택 공급이 많음에도 신혼부부나 아동이 있는 가족에 더욱 주안을 둬 집 걱정을 덜어주려 하고 있다. 싱가포르는 올해 더 강화된 가족정책을 선보이며 아빠유급 일주일 휴가, 10대 아동양육 부모휴가, 신생아 의료비 지원, 출산장려금을 높이고 있다.  

[호연13]

네덜란드에서 살고 싶어요 잘 읽었습니다

[밝은내일]

히이 정말요? 우리나라도 저럴수 있어요. 단 가진자들이 조금씩 나누려는 마음이 있으면 ~^^ 예전에는 몇년만 일해도 집을 마련할 수 있었는데~~

[밝은내일]

좋은글 잘봤습니다. 집들은 수두룩 빽빽한데 없는자들에겐 내집하나 없다는~~

[콩달비]

우리나라도 점점 저렇게 변하지 않을까요.....^^

[김종민]

부동산에 관한 부정적인 글들이 올라오는것을 보면 집을 살때가 되지 않았나 싶네요^^
하도 속아서 ㅋㅋㅋ 주식시장이나 부동산 시장이나 똑같다고 하던데....
저는 최고점에 집을 팔아 최고점에 더 큰집을 샀습니다. 남들은 가격이 떨어졌다고 울상인데 저는 아무 생각 없어요. 전세집 전전하기도 귀찮고 이사할 생각하면 캄캄합니다. 그냥 내 집이 좋아요.
좀 작고 정원이 있는 예쁜 집이 좋은데 와이프는 큰 아파트가 좋다고 해서리. 와이프도 귀차니즘.....

[황새짱]

유익함글 감사합니다