(집중분석! 실전경매!)
시세없는 주택, 입찰가 정하는 ‘秘訣’은?
아파트처럼 호가와 시세, 실거래가 정보가 풍부한 주택은 입찰가 정하기도 쉽다. 기준을 어디에 두느냐에 따라 결과는 갈리겠지만 기본적으로 정보 부족으로 입찰가를 터무니 없이 높거나 낮게 설정하는 오류는 막을 수 있는 것이다.
그러나 다세대 주택이나 단독주택, 근린상가처럼 시세는 고사하고 부르는 값을 알아보는 것도 쉽지 않은 부동산 또한 수두룩하다. 통상적으로 시세가 불투명한 부동산 소유자들은 좀 더 많은 차익을 거두기 위해 매수 의지를 확실히 드러내는 상대방에게만 값을 부른다.
당연한 이야기지만 이 부르는 값, 즉 호가를 그대로 지불하고 부동산을 사들이는 순박한(?) 사람은 거의 없다. 일단 깎아서 조금이라도 저렴하게 사는 것이다. 그러나 이 매수자 역시 차후 매각에서 차익을 거두기 위해 실제 거래가액은 쉬쉬 하면서 숨긴다. 사람 마음은 다 똑같은 것이다.
이 때문에 경매물건으로 등장하는 다세대, 단독주택, 근린상가 같은 부동산을 보면 가장 먼저 고민하는 것은 입찰가다. 경매의 최대 난관이 ‘인도’ 또는 ‘명도’라고 하지만 이는 낙찰이라는 결과가 선행된 후에 고민해도 되는 것들이다. 관건은 낙찰을 이끌어낼 수 있는 입찰가에 있는 것이다.
입찰자들이 확실히 참고할 수 있는 정보는 실거래가 뿐이다. 이를 알면 입찰가 산출이 가능해지는 것은 물론 산출된 입찰가가 실제 물건의 가치보다 높은지, 낮은지를 함께 알 수 있다. 즉, 부동산 가격정보의 입체성이 가미되는 것이다.
이 같은 측면에서 볼 때 다세대 주택이 밀집해 있는 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 경매에서 실거래가 정보를 제대로 활용할 수 있는 특설 무대라고 할 수 있다.
지난 8일, 22:1의 경쟁률을 기록하며 새 주인을 찾은 강서구 화곡동 소재 다세대 물건은 높은 경쟁률에도 불구하고 적절한 가격에 낙찰된 것으로 평가된다. 아래 표를 보면 이 물건 낙찰가가 지니는 의미를 알 수 있다.
수치들을 보면 낙찰건은 인근의 실거래 물건 A, D와 유사성이 가장 높다. 실거래건들 모두 소재지가 낙찰건의 70m 이내로 가까운 가운데 공시지가와 건물면적 및 대지면적을 보면 B, C물건은 건물면적에서, E와 F는 공시지가와 면적 모두에서 차이가 난다.
유사물건의 거래가를 보면 낙찰가는 1000만원 이상 저렴하다는 사실을 알 수 있다. 단위면적당 가격을 봐도 6~8만원씩 차이가 나고 공시지가 대비율에서도 마찬가지다. 같은 조건이라고 가정할 때 낙찰가가 기존 실거래건들에 비해 가격 메리트를 누렸음을 대번에 알 수 있다.
게다가 조금씩의 차이는 존재하지만 기본적으로 낙찰건이 소재한 곳은 비슷한 유형의 다세대 주택이 밀집해 있는 곳이다. 면적과 입지에 따라 달라질 순 있어도 주변 시세가 어느 정도에 형성돼 있는지도 판단할 수 있는 것이다.
실거래가는 굳이 부동산에 국한하지 않는다 해도 그 부가가치가 막대한 정보다. 특히 절대적인 평가기준이 존재하지 않는 부동산 분야라면 결국은 가격 측면의 상대성이 부각되기 마련. 이를 감안할 때 실거래가 정보를 가진 자야말로 진짜 수익을 낼 확률이 높다는 것은 두말할 필요없는 진실일 것이다.
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