경험담 (김현중)지하 대형상가를 누가 사나요? 돈 하나도 안들이고 월세 120만원 받는 투자 비법

[빨간쪼끼]

                                               우리들의 경험담 게시판에 올리신 김현중님의 경험담입니다.

2018년 12월에 첫날이네요

행크 가입하고 처음 쓰는 경험담이네요. 입찰이나 물건분석 할 때 행크 우리들의 경험담을 많이 참고 했었는데 저도 다른분들에게 조금이나마 도움이 됐으면 하는 마음에 경험을 공유해보려 합니다.

위 물건이 제가 공매로 받은 상가입니다. 준공 2년된 신축상가로 사진을 보니 건물이 너무 좋아보이네요. 하지만 이 사진을 보기전에 입지나 지하에 대형상가라 입찰 결정까지는 많은 고민을 했습니다.

결론부터 말씀드리면

감정가 6억5천 낙찰가 3억9500만원(60%) 단독낙찰(지하1층 전용150평)

현 임차인과 계약으로 4000만원 / 230만원 5년계약

대출 90% (35500만원) 금리 3.6%

등기비용제외 무피투자 月120만원의 현금흐름이 생겼습니다.

자, 이제 고민한 과정을 공유하겠습니다.

1. 상가 입지

상가는 입지가 가장 중요하죠 배후세대가 얼마나되는지 주동선이 어딘지 알아야하니까요.

공매 검색중 첫 번째로 본 사진입니다. 이때 저는 이 물건을 지도와 사진2장만 보고 패스하게 됩니다. 입지가 별로였거든요. 4~5천세대급 배후세대가 있지만 네모 표시가 물건지이고 빨간색 라인이 주동선 1입지 상가입니다. 물건지 앞으로는 사람이 걸어서 잘 다니지 않습니다. 차는 많이다니는데.. 지방은 핵심상권이 아니면 임대도 안되고 매매도 안되기 때문이죠. 그리고 물건지 뒤로는 논이 펼쳐져 있거든요.

그럼 제가 어떻게 이 물건을 입찰하게 될까요?

이 물건과 동시에 검색한 충남 당진에 병원건물이 2,3,4층 한번에 나와 그곳을 임장을 다녀오면서 이물건도 생각이 나서 들리게 됩니다.

  

제 물건의 바로 옆 맥*날드입니다. 제 상가도 맥*날드도 모두 최근에 생겨서 로드뷰로는 전혀 확인 안되었고 손품으로 확인 할수 없는부분이였습니다. 이때부터 저는 이 상가에 관심이 생겼습니다.

왜 저기에 맥*날드가 생겼을까요? 드라이브스루니까

** 차가많이다녀서 ..?????? 아무리 생각해도 그거 밖에는... 그렇다고 맥*날드가 생기지 않을거 같은데..

일단 시간이 늦어 상가를 한번 돌아보고 바로 앞에 부동산에 들려 근처 상가매매 가격을 물어보고 집으로 돌아옵니다.

근데 왜 주동선도 아니고 뒤에 논인데 신축상가가 생기고 맥*날드가 들어왔을지 생각해보게 됩니다. 그리고 찾은 결론은

논산 지구단위계획 사업대상지입니다. 5000세대급 대규모 단지 조성사업이네요. 제 상가도 사업대상지에 포함이 되어있네요. 아직 결정된 사업은 아닌데 논산시청 공문도 올라와있고 신문기사도 좀있고 앞으로 언젠가는 할 사업으로 보입니다. 이것 때문에 맥*날드가 땅장사를 하러 들어왔구나 하는 결론을 내립니다.

근데 아무리 저런 호재가 있어도 제가 상가가 임대가 되고 수익이 나야 나중에 누릴 호재가 있어도 버틸수 있을텐데..이 물건 150평에 지하상가입니다. 또 고민이 되네요...

2. 상가 임대 경쟁력

입지가 주동선은 아니지만 “자연녹지”지역으로 건폐율 20%짜리 건물입니다. 주차장이 엄청 넓습니다. 지상80대가 가능합니다.

B1층 키즈카페 1층 까페/애견샵 2층 스크린골프 3층,4층 삼성생명

구성된 상가 임대사업장이 모두 좋습니다. 주변에 없는 넓은 주차장 때문에 사람이 다니지 않아도 찾아오는 상가입니다. 논산에 하나 있는 삼성생명이 임차 해있고 스크린골프 키즈카페 모두 인테리어만 평당 150이상이 들어가죠. 주변을 아무리 보아도 주차장이 이렇게 넓은 신축상가는 없습니다. 주차장을 이 건물에 경쟁력입니다.

2번째 방문은 온 가족이 출동합니다. 저와 아내 아들,딸 키즈카페니까 실제 우리 아이와 아내에게 어떤지 물어봐야 하거든요. 우리 가족의 만족도가 곧 경쟁력이니까요.

저는 대전에 사는데 우리가족에게는 입찰사실을 알리지 않고 처가가 논산 근처라 가기전에 놀다 가자고 제안하여 가게 됩니다. “여보 미안해”

실제 현 임차인은 5000만원/200만원에 5년 계약을 했고 1년이 지난시점인데 후순위라 보증금을 모두 날립니다. 해서 장사가 잘되야 현 임차인과 재계약을 할수 있습니다.

인테리어가 잘되어있네요 시설비가 평당 150만원 * 150평 = 22500만원이네요

키즈카페에서 계속 아내에게 물어봅니다 “여기 어때” “좋네 잘해놨고 장사 잘되겠다”

아침 일찍이라 한산했지만 12시쯤부터는 계속 손님이 옵니다. 나오면서 계속 손님이 오네요. 저희 아이들은 재미있다고 2시간놀고 더 논다는거 간신히 데리고 나왔습니다.

이제 임차인의 매출을 계산해봅니다.

*매출

요금 1시간8천원 추가 1시간은 6천원 보호자 3천원 OR 음료주문

기본어린이 1명(2시간기준) 14000원 보호자2명 6천원 = 2만원

대략2만원 제가 있었던 2시간기준으로 볼 때 주말 일 40~50팀 가능하고 저희처럼 아이가 2명도 있으니까 50팀 기준으로 음료 과자매출없이 보수적으로 日100만원

100만원*주말8일 = 800만원 평일20일은 주말8일만큼은 전체 나올거같아 800만원

月1600만원이상 매출을 잡게됩니다. 키즈카페는 방학때는 더 잘되죠.

*인건비 평일알바 2명 주말알바3명입니다 인건비 450만원 책정해봅니다.

*월세 200만원

*관리비(전기세) 100만원

1600-450-200-100만원 = 850만원 예상이네요

이정도 업무강도면 시설비가 있어서 그렇지 나가지 않겠네요.

3.주변시세

이제 3번째 방문에 부동산을 갑니다. 가족이 가서 2시간은 놀고 저는 부동산을 들리게 됩니다. 이번에는 입찰할려고 한다고 이야기했어요 마눌님한테 ^^ “여기 우리꺼면 좋겠다” 하덜고요

주변 부동산에 매매컨셉이랑 임대 컨셉으로 방문하여 봅니다.

아이쿠 지방인데 비쌉니다. 임대도 비쌉니다.

근처 지하70평 신축 3천만원 167만원입니다. 제 물건에 절반크기인데

같은건물 2층 스크린골프는 월세가 500만원이라고 합니다. 저희 임차인 저렴하게 계시네요.

낙찰받으면 5000만원/220만원으로 임대료도 정합니다.

4. 낙찰가선정

감정가 65,000만원입니다

지하에 대형상가라 아무도 안쳐다 봅니다. 제가 60%에 제가 단독으로 가져갑니다.

원래 3억6~7천정도에 받고 싶었는데 공매로 진행되어 세금 법정기일이 1순위 근저당보다 후순위입니다. 근저당 3억9천만원 이상으로 써야 낙찰되어도 취소 없어서 39500만원이 낙찰가가 됩니다. 선택에 여지 없었네요 차라리 쉬웠어요.

후에 들은 이야기인데 전 건물주가 지인을 통해 한번더 유찰되면 낙찰받으려고 되어있었다고 하네요.

여기까지만 쓰고 오늘은 아이들 독박 육아해야해서 하루 신나게 놀고 저녁때 낙찰후 재계약 과정에 대해서 올리도록하겠습니다

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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크"

http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/7566

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[펜타플렉스]

이런걸 어떻게 생각해 내셨는지.....저도 이런 감이 있고 싶네요 ㅠㅠ

[와사비간장]

인터넷으로도 얼마든지 정보를 얻을수있지만 역시 발품팔아야지 보석을 찾는것 같아요 !!

[경소]

손품에서는 알수 없는 현장임장을 통해 차별화된

경쟁력을 갖출수 있어서 입찰이 가능하셨던거 같습니다

좋은 글 감사합니다

[after123]

글 잘읽었습니다. 저도 맥도날드 근처를 잘 찾아봐야겠네요. 소중한 경험 공유해주셔서 감사합니다.

[손디]

현장임장의 중요성 알려주셔서 감사합니다^.^

[노기현]

정말 대단하십니다

[조예진]

저도 이와같은 현명한 안목이 생기길바라며 댓글남겨요! 후기 고맙습니다!

[먹는게젤좋아]

현명하게 풀어나가시는거 보니 대단하다는 느낌밖에 안드네요!

[joever]

손품과 발품 모두 중요하네요 감사합니다.

[신념대로]

와아~ 맥도날드를 보시고 혜안을 얻어가셨군요~ 축하 드립니다 ^^

[무뢰한]

와 정말 대단하세요 역시 직접 다녀보는게 중요하군요

[처음미래]

정말 대단하시네요!!

맥날에서 깨달음을 얻으신 건 부린이의 상상을 아득히 넘었습니다ㅋㅋ

[자근부자]

뒷편내용이정말귱금하네요

[신실짱]

“현장에 답이있다”가 딱 들어맞는 후기글이네요
임장에 중요함을 다시한번 느끼게 됩니다
멋지십니다^^

[초보재테크인]

현장이 중요하다라는 깨달음을 다시 얻고 갑니다! 감사합니다

[브라이언 최]

너무 멋지고 부럽습니다!! 좋은글 감사합니다

[상가N채만들기]

맥도날드 선견지명까지 파악한 그 이상의 선견지명!!

[황금사다리]

안목에 박수치고 갑니다 대단하시네용

[호롱이]

대단하시네요.....역시 임장이 제일 중요하군요

[잠옷근무]

잘 읽었습니다
저를 반성하게 되네요
저도 따라가보렵니다

[다시난다]

잘 읽었습니다
상가투자반 공부중인데 임장 ,, 입지분석 , 업종이해 ,임대료 선정과정,, 낙찰가선정

다 도움됩니다
두고두고 읽어봐야겄네요

[아이들]

글에서 안목과 센스를 배우고 가요. 주변에 대한 크고작은 눈여김들이 모여서 성과를 만들어 가는군요. 저도 열심히 배워나가렵니다.

[조동연1]

좋은글잘봤습니다 많이배우고갑니다

[[소투스2기 28조] 하변]

맥세권은 진리군요!

[랜드러버]

소투스6기 포레스트박 잘 읽었습니다