2010, 2019, 균형 발전, 국민의 자산 불리기 등의 과제와 시범 케이스 지방 부산의 발전 방안 등.

[1/26] 파란해골 IP 121.174.204.x 작성일 2010년 9월 30일 16시 02분 과거와 현재 기준, 죽어야 산다.더 건강한 초원을 되살리기 위해 기왕의 초원은 불살라 버려야 한다.고통, 고난, 시련의 시기는 필수라는 다수 의견에 전적으로 동의 않지만, 열린마당 황폐화는 못내 섭섭타.사라질 날이 가까워지고 있기에 더더욱.정치, 경제 가릴 것 없이 온 넷 세상이,오래전부터 지금까지, 조금이라도 일반인에 유익한 글 쓰는 놈년들은 거의 다 사라졌고,포털, 언론사 포함 모든 사상의 자유시장, 놀이마당도 휑하니 찬바람이는데.오빠가 가장 싫어하는 표현의 자유 제안, 그 넘어 자유 박탈.몇 안 남은 자유마당 중 하나인 섶조차 날로 황폐해져 섭섭한데, 가끔씩 들려 군불 지피려는 성냥, 불쏘시개 불의 글조차 찬물 끼얹은 듯 더 황폐화 못해 안달 난 연놈에 의해 지워졌네.내 댓글 달린 글조차 꼴랑 조회 수 1, 2천에 불과할 정도로 반에 반동 가리 난 가무방.상응한 책임은 별론, 이를 조금이라도 만회하기 위해 위해 더 많은 시간, 손발이 개고생하게 생겼구나.[2/26] 란해 IP 121.174.204.x 작성일 2010년9월30일 16시05분 시간 날 때마다 사는 얘기, 정치, 경제 등 여론 주도층 극소수만 아니라 우리 이웃 서민용으로 폭풍 글들은 계속된다.여기, 남포동, 땡땡이글 등등에 이어. [3/26] 란해 IP 121.174.204.x 작성일 2010년9월30일 16시46분 정치, 국제관계도 마찬가지지만 이웃 시민의 실생활과 관련된 사회, 경제. 그 넘쳐나는 정보, 정보제공자에 국한.정당하지 않은 특정 목적과 동기도 모자라 무지, 악의와 결합,수단과 방법마저 거짓과 허위, 조작과 사기, 선전과 선동이 판치는 온, 오프 세상.닥치고 폭락, 비관 언론부터 미네르바 등 네티즌들까지의 난동, 선전 선동질에 놀아나,낙후된 지방 부동산, 주식 시장 등에서 제 귀에 순한 환율 폭등, 주가 폭락, 부동산 대폭락, 0원 등등을 굳게 믿고 충실하게 실천한, 수많은, 특히 개혁 성향 네티즌 들 수십만 명, 장차 추가로 수십만 명은 물질 기준 중산층, 서민에서 서민, 빈민층으로 추락은 불가피할 것이다. 이로 인해, 몇 년간 정신, 물질 피해 막심, 억울, 우울하여 자다가 벌떡 잠 못 이루는 나날을 보내게 될 것이다.따라서, 상상외 혹독, 무서운 세상에서, 모두 아무리 제 입맛에 맞다 해도 두 번 의심, 세 번 확인해야 할 것이다.무능 무지, 유해, 저품질 자랑하는 OECD, IMF, 국내외 언론, 금융 관련 기업 등등 국내외 각종 공적, 사적 연구소들의 주장자들도 객관적으로 확인된 정확한 정보, 사실 외 철저해 무시해야 할 것이다. 자칭, 타칭 전문가들의 능력과 자질은 너나와 다를 바 없기에 더더욱 혹독한 검증, 확인만이 물질, 정신적 피해를 막거나 줄일 수 있을 것이다.2020.07.23. 13:17답글쓰기 프로필 사진bebe bebe[4/26] 란해 작성일 2010년9월30일 17시12분 부동산, 주식시장.언젠가 최소한 시효 없는 역사적 심판만이라도 혹독한 대가를 지불 받아야 하겠지만,환란, 부동산, 카드, 아이티 등 거품, 리먼 사태 등 나랏빚, 공적자금은 별론. 주식시장도 환란, 각종 버블 붕괴 시 국부가 외국, 투기자본에 강탈당해 알짜 주식 초헐값에 외국인에 다 넘어갔고 일부, 쭉정이만 남아 대세 상승을 이루더라도 일반 국민은 큰 이문 남기지 못할 것.내부적으로도, 횡령, 배임부터 사기, 조작 등 넘쳐나는 사기도박판 주식시장에서 정치, 관료의 무능, 유착과 결합 극소수 기업가, 조작꾼, 사채업자 등 나라의 좀, 해충들이 벌인, 십여 년간 코스닥만 해도 수십조, 코스피 수십조,피같은 서민 돈 허공으로의 피고름 낭자한 광란의 춤판.환란 길거리도 부족하여 새롬기술, 리타워텍 등 예로, 일 회사의 주식 버블 하나 붕괴에, 지금까지 계속되는 수많은 상페 사기 등 한 기업당 수천의 서민 가계 파산, 실직, 감봉과 동일 고통. 또, 정치, 정부, 관료의 해악질, 금융시장 신뢰 상실, 국민경제의 건강한 발전 파괴, 각종 빚, 위험 폭증, 경제 악순환 구조 구축 등은 별론으로 하고. 그럼에도 한 마리조차 제대로 심판받은 적 없지?심판은커녕 더 많은 권력, 혈세 노략질, 승장 장구, 영전했던 알흠다운 개망민국이다[5/26] 란해 작성일 2010년9월30일 17시29분 동일한 해악에 더해 가계빚, 외채, 미분양과 피에프 부실채무 등으로 국민경제에 큰 고통, 위험과 극심한 후유증을 남겼던 서울 등 국지적 부동산 버블. 나아가 극심한 사회분열, 증오, 혼란을 낳을 소득, 금융, 실물 자산 양극화 뿐만 아니라 지역 양극화 확대, 심화, 국토 불균형 발전 조장까지.그럼에도 향후 매 십 년마다 궁민의 각종 자산 배 이상 불리기, 각종 빚 위험 절반 이하로 줄이기 목표에 부응하기 위해, 부동산, 주식 얘기 안 할 수 없다.경제, 금융 영역에서도 세계를 선도할 최 선진 공정 투명 금융, 실물 시장의 목표에도 진도 나가야 되니.또, 서푼 돈일망정 생계에 필요한 최소한의 돈은 서민, 빈민, 중산층 대다수 국민에게 자유, 자존, 생명 그 자체이니.국민의 삶과 뗄레야 뗄 수 없기에,지금부터라도 한 푼이라도 손실 줄이고 한 푼이라도 더 벌어 빚 갚고 안정된 생활해 나가야 할 테니까.주식이든 아파트든 우리 후배들이 관리하는 정의로운 모래알 시민들 몇 줌만 뭉쳐도 친시장 해치지 않고, 언론, 금융 등 허위조작꾼들 혼쭐낼 수 있지만,침묵의 시대로 우리들은 합헌, 합법적 사냥조차 금지되어 있으니, 이조차 자제하고, 공익 활동조차 자연스러운 추이를 쫓아 순리대로, 정상시장 방법으로 해 나가야 할 것이다.이에 대해 각자의 판단을 돕기 위해 객관적 사실, 견해 나간다.[6/26] 란해 작성일 2010년9월30일 17시50분 먼저 부동산. 과거부터 현재까지 많은 사람들에의 해 셀 수 없을 만큼 객관적 사실, 정보 및 이에 터 잡은 전망과 정책 제시 있었고 앞으로도 계속될 것이다.그런 까닭에 평이하고 간단한 일반론과 세계경제와 주식시장에 대해 간단히 살펴본 후 펌질 이어진다. 민주화, 심지어 십여 년 전인 환란 이전까지도 전국 부동산 가격은 그 추이는 상대적이지만 별 차이 없었다.민주화 이후, 특히 친서민, 민주, 개혁을 주둥이로 외고 다니는 사기 개혁 진보 대중, 무현 정권에서 급격한 자산, 지역 양극화가 이후 이어졌다. 주둥이질과 사기 개혁 패거리들은 정 반대, 국토 불균형 발전, 지방 소외, 피폐와 서울, 경기 등 집중 정책으로 세계에서 유례없는 망국적, 초기형적 서울, 근기 집중 현상에 지대한 공을 이루어 내셨다.노비, 낙후, 소외된 방민들 영광 있어라. 버블 끝물 인구 폭증, 돈, 기업, 권력 집중 등 넘치는 초과수요에다 부동산 불패 심리를 등에 업은 투기꾼, 건설 7적의 난동과 정치, 정부, 관료 무능과 무지, 정부와 시장 실패가 빚어낸 만성적 종양조차 경제하려는 국민의 의지가 치유했다.지금은 정치 등 제외하고 우게 근거 자체가 소멸, 반 전 되었고,출산율 저하 대처, 지역 균형 발전, 건강하고 공정, 투명한 부동산시장 만들기 등 정반대 방향으로 나가고 있다. 서울 등 버블 부동산 시장은 버블 해소 후 시장원리에 따라 정상적, 안정적으로 회복하고 대세 상승할 것이다.만약 차기든 차차기든 사기 개혁 패거리들이 집권하고, 처참한 실패를 배우고 경험했음에도 집권하여 대중, 무현 시즌 2를 만든다면 무현, 대중의 죄까지 더하여 철저히 심판, 응징해야 할 것이다. [7/26] 란해 작성일 2010년9월30일 18시24분 앞으로 전국 부동산 시장은 시장 교란 요인은 거의 사라지고, 순리, 정상 시장에 가까운 시장이 될 것이다.즉, 일시 작은 요동이 있을지라도 거대한 물줄기는 소득 등 수요와 공급에 따라 가격이 결정되는 방향으로 흐를 것이다.소득증대, 자가보유율 확대 등으로 장기, 큰 폭 하락은 없을 것으로 노 예상되나, 국지적으로 수요가 부족한 지방, 지역은 공급이 비이성적으로 증가하면 많은 고통, 인내, 기다림이 필요할 수도 있다.모두, 서민, 빈민 층들은 피 같은 돈을 잃지 않으려면, 전월세가, 세계 주요 도시와 비교한 피아이알, 경제성장과 국민소득 증가율, 금리와 물가인상, 기성 공급 상태와 앞으로의 공급 예상 등등까지 주도 면밀하게 살펴 경제행위, 투자를 해야 할 것이다.전세금 비율 60~70% 미만과 피아이알 10 이상은 그 크기와 공급과다에 따라,단기, 중기, 장기와 대폭, 소폭의 차이는 있겠지만 상당한 가격 하락 압력이 있을 것이다.그러나 이는 국지적이고 전체 부동산에서 소수에 불과하기에, 고용, 산업 관련 전후방 효과 큰 건설산업이 국민경제에 미치는 악영향은 제한적일 것이다.이를 만회하고도 남을 그 반대가 낙후, 소외된 지방 등,전세금 6,70 이상과 피 아이알 5 이하는 상당한 가격 상승 압력이 있을 것이고 건설산업도 마찬가지다. 2020.07.24. 06:36답글쓰기 2019.04.09.옥매화에 내리는 맑은 햇살.서울지방 등을 제외한 낙후된 전국 지방의 부동산 시장은 언제부터, 또 얼마만큼 회복, 활황을 보일 수 있을까요?세상사가 다 그렇듯, 오르막이 있으면 내리막도 있고, 또 힘들면 쉬어갈 수도 있겠지만, 원론적으로 낙후된 전국 각 지방 부동산 시장의 대세 상승 폭, 상승 기간 등은 시장의 핵심 요소인 가격과 수급에 따라 결정될 것입니다.국토부 실거래 가격만으로도 개략적인 가격은 누구나 확인할 수 있을 것이고, 공급 요소 또한 분양, 입주물량에 관한 각종 자료만으로 누구나 개략적으로 알 수 있을 것입니다.국민 경제, 지역 경제, 지역민의 일자리, 소득, 각종 자산 증감, 각종 지역 개발, 도시 및 주거환경 발전, 개선 등 불확실, 불확정적인 수요 측 요인들은 지금은 거의 다 사라진 선수들이라도 다소 어려울 수 있겠네요.국민 모두 가족과 편안히 거주하면서 자산 증가로 가족의 생계와 노후준비까지 기대하겠지만, 저출산 고령화, 각종 양극화, 차별화 심화 등으로, 아무리 국민 실물 자산 증가를 위해 지방 부동산 시장을 장기간 대세 상승시킨다 해도 국민의 자산 증가는커녕 자산 손실의 위험이 더 클 수도 있으니, 국민 모두는 비록 1가구 1주택 실수요자라 해도 주택 등 실물 투자에 있어서 신중에 신중을 기해야 하고 열공에 열공을 거듭해야만 합니다.이는 십 년, 이십 년간 과제 수행이 계속 반복되는 이유이기도 합니다. 중장기적으로 가격이 많이 하락한 데다 공급물량조차 급감하여 가격과 공급 측이 우호적이라도 상기의 수요 측 요인만으로도 낙후된 지방의 집값은 정체, 소폭 상승, 심지어 빈집 폭증으로 집값이 하락할 수도 있기 때문입니다.즉, 남북통일 등의 변수를 제외하고 우리나라는 장기 저성장, 저출산, 고령화, 각종 양극화 심화, 확산 등의 기조가 강고한데다 낙후된 지방은 이에 더하여 노후화, 고령화, 인구감소, 산업 피폐화 경향이 더욱 뚜렷하기 때문입니다.보다 더 구체적으로, 상기한 장기 저성장, 저금리, 저물가, 인구감소, 각종 양극화 심화 등이 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 알아봅시다.과거 경기도 광주군에 속해 있었던, 영등포 동쪽의 낙후 영동지역으로 불렸던 서울 강남지방.아파트 단지 옆에 소로 논을 갈던 압구정, 모래섬 잠실, 논고개 논현동 등등은 물론, 심지어 인근 강동구, 하남, 위례, 분당, 판교, 과천 지방까지 불과 몇십 년 만에 상전벽해 되었던 이유가 무엇이었을까요?강남 3구 등 그 지역의 땅과 집에 투자했던 기업 등 재벌, 개인 등은 소수의 국민들은 달랑 집 한 채 깔고 앉았을 분인데 수십 년간 백배 넘게 불로 소득, 투자 수익을 올리기도 했습니다.심지어, 2002년 2억 대 후반의 분양가에도 불구하고 주상복합으로 미분양 되었던 타워팰리스 전용면적 84제곱 미터의 집값은 2006년, 불과 몇 년 만에 서너 배가 올랐을 정도로 서울 강남 부동산이 2000년대 이후에도 지금까지 급등할 수 있었던 이유는 무엇일까요?과거 우리나라 경제의 고도성장, 인구증가, 고금리 등의 시대와 더불어,강남 3구는 불과 수십 면 만에 인구만 광역시급인 160만 명 이상이 될 정도로 상기의 수요 측 요인들인 인구, 일자리, 대기업 본사 등 자본이 집중되었음은 물론 교육, 교통, 문화 등 기반 시설까지 지역 경제와 도시 및 주거환경이 천지가 개벽할 정도로 발전되었기 때문입니다.그 결과, 강남 3구 등은 고가의 가격 저항에 도 불구하고 각종 양극화 심화 결과까지 더해져 전국 자산가들의 투자수요를 가진 우리나라의 대표적인 주거 지역이 되었기 때문입니다.분당 등 신도시, 판교, 과천 등 강남 3구와 가까운 경기도 일부 지방도 서울지방에 준할 정도로 발전했는데,과거 우리나라의 고도성장기, 인구증가, 고금리 시대에서도 더욱 낙후되어 갔고 인구, 일자리까지 중장기적으로 쇠락해져 갔던 서울, 경기 일부 지역을 제외한 나머지 낙후된 전국 지방들이 계속 쇠락해 가도록, 또 부동산 시장도 계속 쇠퇴하도록 내버려 두어야만 할까요?낙후된 지방에서도 강남처럼 발전할 수 없을까요?이와 관련해서 시범 케이스 지방을 예로 들어 봅니다.한때 인구 400만 명을 바라보던 시범 케이스 지방인 부산은 지금까지 30년 넘게 인구는 40만 명가량 감소하고 백 대 기업은커녕 천대 기업 본사도 몇 안 될 만큼 지역 산업과 일자리는 물론 도시 및 주거환경까지 날이 갈수록 계속, 더욱 쇠락, 노후화해져 갔습니다.대도시 중 인구감소, 고령화, 노후화, 심지어 도시 소멸화 지수까지 압도적 전국 1뜽을 자랑할 만큼...지금까지는...이는 시범 케이스 지방을 중심으로 십수 년 전부터 시작되었던 국민경제 선순환 구조 구축, 국토, 지역 균형 발전으로 낙후된 전국 지방의 서민, 중산층 소득, 자산 늘리기 등등의 과제가 지금까지 계속되었던 까닭입니다.이제 그 씨 뿌린 과제들은 본격적인 수확을 앞두고 있습니다.대도시들 중 문제아, 시범 케이스 지방인 부산은 이십 년 내 글로벌 해양 대도시들 중 가장 품격 있는 대도시, 잘 사는 도시로 변해 갈 것이며, 그 부수, 반사적 효과로 주택 등 실물 자산 증가율도 서울 등의 그것을 압도하게 될 것입니다.최악 상태의 부산 보다 못하지 않은 낙후된 전국 지방은 부산 보다 더 지역 경제, 도시 및 주거환경을 발전시켜 나가야 할 것입니다.다음에 보다 구체적이고 상세하게 그 근거가 제시될 것이지만 오늘은 간략하게 그 근거를 제시하면,십여 년 전부터 향후 십여 년 내, 늦어도 15년 내에 부산시는 지역주택조합 70여 개를 포함한 삼익비치, 뉴 비치, 수영 현대, 온천 럭키, 대신 삼익 등의 재건축, 우동 3, 괴정 5, 거제 2, 온천 2, 복산 1, 대연 3,8구역, 범일 좌천 2,3구역 등의 재개발, 시민공원 촉진구역 1~4구역, 금사, 영도 등 뉴타운, 부산항 시티 등 북항재개발 내 주거시설, 기타 각종 도시재정비 등 도시 및 주거환경개선 사업을 완료하게 될 것입니다.나아가 향후 20년이 지나면,나머지 해운대 우동 대우, 경남 마리나 재건축, 남천 1재개발 등 나머지를 포함하여 거의 전부가 완성될 것이고,일광 신도시, 서부산 에코 델타, 명지 신도시, 인근의 양산 물금, 사송 신도시를 포함하여 부산시의 도시 및 주거환경 개선에만, 건축비만 수백조, 땅값, 금융비용 등 제 비용을 포함하면 천조 원의 초거대 자본이 투입된,부산시 도시 및 주거환경 과제는 완료될 것입니다.나아가, 부산시는 향후 20년간,관광레저 산업, 교통, 문화 등 주민의 주거 환경을 위한 거미줄 트램, 경전철 등 거미줄 도시철도, 최첨단 도심 관광열차, 해상 케이블카 등등부터 북항 오페라 하우스, 롯데 타워 등등의 문화, 상업시설까지 지역 경제와 각종 기반 시설 등 도시 환경 개선에도 공공, 민간 자본 수백여 조 내외가 추가로 투입될 것입니다. 주거환경 발전만으로는 부족하고, 지방, 도시 환경 및 지역 산업도 발전해야 하기 때문입니다.지역 산업, 지방 경제 발전도 마찬가지입니다.향후 20여 년간 부산시는 동북아는 물론 세계적으로도 경쟁력을 갖추어 국민경제의 성장에도 크게 기여할 도로, 철도, 항만, 항공 등 삼각, 종합 물류 기간산업부터 신항 산업단지, 서부산 스마트시티, 동부산 관광단지, 북항 재개발 1~3단계, 문현 금융 단지 등 각종 첨단 해양 관광레저, 금융, 의료, 쇼핑 등등의 산업들까지 부산에 또 다른 수백 조가 투입될 것입니다.돈과 사람이 몰려드는 나라, 지방은 저절로 일자리, 소득, 자산도 늘어나게 되며 나라나 지방 발전 간의 선순환 과정을 거치게 되는데,상기한 부산 발전의 부수, 반사적 효과로 집값 상승 등 지역민의 실물 자산은 얼마나 증가하게 될까요?20년은 짧지 않은 기간이라 주로 1가구 1주택 젊은이들이 상상 이상의 자산 증가 수혜를 누리게 되겠지요?지금이라도 늦지 않았으니, 모두 5년 전 시범 케이스 소지역 대연동에 "떼돈 벌게 된다 꽉 죄고 있어라"에도 팔고 떠나 후회막급인 사람들의 전철을 밟지 않길 바랍니다.지금도 북항 주변 감만 1, 우암 1, 2, 문현 1, 3구역, 좌천 범일 촉진 2, 3구역 등 아직도 늦지 않았습니다.시작은 미약하고 느릴 수 있어도 대연동의 대표적 아파트인 3~4천 가구의 대단지 대연 레전드와 대연 3, 8구역의 집값은 남천 대연 도심 해변지역과 더불어 부산을 대표하는 주거지로 발전할 것이고 집값 또한 장기적으로 꾸준히 상승하게 될 것입니다.빠르면 대연 3구역 입주, 늦어도 대연 8구역 입주 무렵이면 주변 대연 혁신, 뷰 힐스, 자이, 푸르지오 파크 등등을 이끌고, 시민 공원 촉진 구역과 함께 워터 프론트 혹은 바다 영구 조망권을 제외한 해운대, 수영구의 집값을 넘어서게 될 것입니다.현재와 가까운 미래에는 해운대 자이, 광안 자이, 장전 래미안, 사직 캐슬 등등이 조금이나마 앞서 나가겠지만.차후, 보다 상세하게 시범 케이스 소지역에 대해 언급할 예정이지만,오늘은 원론적으로, 어느 지방, 지역이든 돈과 사람이 몰리면 지역도 발전하고, 그 부수, 반사적인 효과만으로도 땅값, 집값 등 지역민의 실물 자산은 저절로 증가하게 됩니다.시범 케이스는 시범 케이스일 뿐.상기한 각종 산업, 일자리에 천문학적 자본 유입과 더불어 향후 15년간 부산시는 아파트 중형 단지 이상의 신규 공동주택만 30만 가구, 3인 가구를 기준으로 거의 백만 명이 부산시 핵심 주거지 신규주택에 입주할 정도로 부산시 전체의 도시 및 주거환경이 상전벽해 될 것이기에,시범 케이스 소지역들을 중심으로 한 부산시 시민의 장기간 탄력성이 높은 실물 자산의 증가는 향후 십 년간 국민의 실물 자산 두 배 이상 늘리기에도 크게 기여하게 될 것입니다.그럼 부산 부동산 시장은 언제부터 얼마만큼 오를 수 있을까요?부산시 아파트 공급물량 과다, 미분양 물량 증가, 인허가 물량 등을 제시하여 향후 몇 년간 침체를 겪을 수밖에 없다는 주장들 및 어찌하여 제주시 노형동, 대전 서구 둔산동, 대구 범어동 등의 아파트 가격이 급등할 수 있었고 전 고점을 뚫고 더 올라갈 수 있을까의 질문과 관련하여 원론적으로 간단하게 언급해 봅니다.과거 전국적 고성장, 고성장, 고금리 시기 때였기에, 해운대 신도시 등 지방 신도시들 집값조차 20년간 분양가 4~6천만 원대에 비해 한때는 열 배 가까이 올랐던 적이 있었고, 지금도 5~6배에 올라있는 상태인데, 아무리 부산이 발전해도 부산 부동산 시장은 물론 전국 부동산 시장은 그렇게 상승할 수 없을 것입니다. 통일 변수 등을 제외하고, 2010년대 이후부터 우리나라의 거시경제, 인구구조 등등과 함께 우리나라의 부동산시장 상황도 크게 달라졌기 때문입니다.최근 몇 년간 비정상적인 가격 급등을 보여준 서울 강남이나 앞서 언급한 대구 수성구 등등의 아파트 시장조차 전국적, 지역적 투자수요와 전국적, 지역적 각종 양극화 심화의 혜택을 독점하고도 십여 년간 아파트 가격이 열 배, 다섯 배는커녕 두 배 상승조차 어려워질 것입니다.예를 들어, 전라 남북도의 유일 광역시로서, 전라 남북도 전체 지역민의 수요를 가정해도 투기꾼과 더불어 호남의 고가 아파트 유효수요가 남구 봉선동 등 특정 읍면동 내에서 극소수 특정 아파트 단지만 몰려들었기에 단기간에 두세배 급등이 가능했을 뿐...부산, 대구, 대전지방 등도 광주시와 다를 바 없지만,현재 역 버블 상태에 놓여있는 낙후된 전국 지방 부동산 시장은 자본 투입량, 인구, 일자리 증가, 도시 및 주거환경의 개선에 비례하여 회복 탄력성이 높아질 것입니다.소수 지역의 소수 주택들은 10년간 5배, 10배 상승을 불가능할지라도...반면에, 자본이 집중되어 있고, 또 전국적인 유효수요가 있더라도 최근 비정상적인 가격 급등, 정부의 각종 규제책 등을 이유로 향후 십 년간은 서울 등의 실물 시장의 회복 탄력성은 상대적으로 미미할 수밖에 없을 것입니다.즉, 초고가, 최근 급등했던 서울, 경기 일부 지방 부동산 시장은 이하에 예시하는 부산 아파트들처럼 기회비용과 이자 등 금융비용, 조세, 준조세 등 각종 비용을 제외하고 잘해야 정기예금금리 정도의 순수익을 거둘 만큼 장기간 쉬어갈 수도 있습니다.서울 등만 아니라 낙후된 전국 지방 부동산 시장도 자본, 인구 유입, 일자리 증가가 미미하거나 도시 및 주거환경개선도 미미하다면 이하에서 예시하는 부산 아파트와 유사하거나 더 나빠질 수도 있습니다.십여 년간 부산 부동산 시장의 두 차례에 걸친 급등기에도 불구하고, 부산에서 2000년대 중반에 분양하여 입주한지도 10년이 더 지난, 바다 조망권이 탁월한 3000세대 이상의 대형 건설업체 브랜드의 대단지 아파트들의 십수 년간 각종 비용을 제외한 투자 순수익률이 정기예금금리는 투자수익률에 미치지 못하거나 심지어 투자 손실을 본 아파트들도 많습니다.구체적으로 예를 들어, 마린시티 아이파크, 마린시티 위브 제니스, 오륙도 SK 뷰, 다대 롯데캐슬 등등입니다.앞으로 이런 아파트들의 가격도 올라야 하고,용호동 w가 선발대로, 엘시티가 뒤따르며 부산 해안가라인 부동산 시장의 질적 성장을 견인하게 될 것입니다.더불어 모든 실물 자산 투자자, 투자 예정자들은 향후 20여 년 투자수익률과 관련하여 상기한 예시 외에도 낙동강 조망권의 가락타운 1~3단지 등의 투자수익률도 확인, 검토, 열공해 볼 가치가 있을 겁니다.다시 한번 더 강조하지만, 통일 등 외부 변수를 제외하고, 각종 양극화, 저성장, 저물가, 인구감소, 고령화 기조 등의 상황이 더욱 뚜렷해질 2030,2040년대의 우리나라 부동산 시장은 더더욱 투자수익률을 올리기 어려울 것입니다.빈집 폭증 등 집값 하락지역 급증도 충분히 예상 가능한데, 그런데도 웬 십여 년간 국민 실물 자산 두 배 늘리기 목표?비록, 향후 십여 년간 빈집 급증을 포함하여 집값이 정체, 소폭 상승, 심지어 하락하는 주택 총합이 상승하는 주택 총합 보다 많아질지라도 평균치로서 향후 10년간 두 배, 향후 20년간 3배의 국민자산 불리기 목표는 변함없고 또 그 목표는 이루어지게 될 것입니다.수요 측 요인들인 여행객 등 유동인구를 포함한 전국 각 지방, 지역민의 인구, 일자리, 소득의 지속적인 증가, 도시 및 주거환경의 천지개벽적 개선이 핵심입니다.그 증가와 개선에 비례하여, 전국 지방은 비록 거점지역을 중심으로 소지역에 그칠지라도 십여 년간 몇 배, 혹은 그 이상의 실물 자산 상승도 저절로 이루어지는 지역들이 존재하기 때문입니다.변변한 중소기업 하나, 단돈 수십, 수백억의 자발적 민간 자본 유치 능력도 없는 무능 무지의 극치 지방, 중앙정부, 관료, 정치꾼들은 오늘도 내일도 아무런 영문도 모르고 있겠지만,시범 케이스는 시범 케이스일 뿐,낙후된 전국 지방들도 십수 년 전부터 시범 케이스 등 씨를 뿌려 놓았으니 향후 10년, 20년간 거두기만 하면 되는 시범 케이스 지방 보다 더 발전시켜 나가야 할 것입니다. 앞서 언급했듯, 시범 케이스 지방인 부산도 그렇지만 시범 케이스 소지역인 대연동, 남천동, 부산 원도심 일부 지역 내의 북항재개발 지역 등도 마찬가지입니다.부산 최고 요지 중 하나인 남천, 대연동조차 지금까지 한물간 백화점 하나 없고 지하철 노선도 겨우 하나뿐인데다 주거환경조차 온통 달동네, 낡은 아파트로 급격하게 노후화, 쇠락해 가는 동네였습니다.북항 재개발 주변지역 중 하나인 영도, 우암동, 감만동, 범일, 좌천동의 매축지, 부산항 시티 인근 지역은 부산시 대표적 달동네들 중 하나 엿, 지하철은커녕 경전철 등 시철조차 전무한, 전국에서 가장 장기간, 가장 빠르게 노후화, 쇠락해 가고 있던 동네입니다.20년 후에 북항 주변 지역이 세계적 미항으로 천지개벽될 것이고, 시범 케이스 소지역인 남천, 대연 지역 등과 함께 서울 강남이 아니라 도쿄, 뉴욕 등 글로벌 해양 대도시 보다 더 발전해 나갈 것입니다.향후 10년이면 서울 강남을 따라잡을 시범 케이스 소지역도 낙후되긴 마찬가지입니다.남천동과 해안 지역 대연동은 덜하지만, 시범 케이스 핵심 소지역 중 하나인 대연동 내륙지역조차 지금도 못골 촌 동네, 고바위 달동네라 비아냥대는 사람들이 많을 정도입니다.죽어 봐야 저승을 알게 되고,10년 후 대연동 내륙지역의 도시 및 주거환경이 천지개벽하고, 또 인근 북항 재개발, 문현 금융 단지 등 지역 경제, 지역 일자리 증가가 가시화되면 모두 대연동 만세를 외치게 되겠지요.그 부수, 반사적 효과로, 대연동 내룩 지역 아파트 가격이 10년간 두, 세 배 올라도 모두 이해하게 될 것이고..따라서 시범 케이스 지방, 소지역 보다 못할 게 없는 전국의 모든 지방, 지역은 시범 케이스 지방, 소지역 이상으로 발전시켜 나가지 못할 이유가 없습니다.아지고 아무것도 모르고 있는 중앙정부나 관료 건, 시민, 지역민이건, 광역, 기초 지방정부 건,시범 케이스 지방, 지역은 차려놓은 밥도 제대로 못 먹거나 방해하면 상응한 대가가 지불되어야겠지요?이상, 국민 개개인은 실물투자 신중 외에도,특히, 낙후된 각 지방정부, 지역민들은 쉽지 않겠지만 지역민들의 자산 증가, 자산 감소 방지를 위해서라도 시범 케이스 지방, 지역처럼 지역 발전과 지역 산업, 일자리, 지역민 소득의 지속적 증가에 최선을 다해야 할 것입니다.이왕 쓴 김에, 다음은 모두가 확인할 수 있는 가격, 공급 요소를 위주로 낙후된 전국 각 지방 부동산 시장의 회복 시기와 상승 여력, 탄력도에 대해 대략적으로 예측해 볼 것입니다.2020.7.1일에 모니터링된 언론 등 자료 일부.bebe 30일 국토교통부 아파트실거래가에 따르면 서울 송파구 신천동 '잠실파크리오' 전용 144㎡는 지난 26일 2건 거래됐다. 거래가격은 각각 22억4000만원(30층), 22억8000만원(23층)이다. 22억8000만원은 동일면적 기준 역대 최고가다. 이 면적은 작년 10월 22억4000만원에 거래돼 신고가를 쓴 이후 최근까지 19억~21억원대에 거래됐다. 집값이 다시 오르기 시작한 것은 길 건너편 잠실동이 토지거래허가구역으로 지정되면서다. 정부는 지난 17일 부동산대책을 통해 강남구 삼성동·청담동·대치동, 송파구 잠실동 전역(총 14.4㎢)을 토지거래허가구역으로 묶었다. 규제지역에서 대지지분 면적 18㎡가 넘는 주택을 구입하려면 지방자치단체장의 허가를 받고 2년 간 실거주해야 한다. 사실상 전세를 낀 갭투자가 원천 봉쇄된 셈이다. 규제는 지난 23일부터 발효됐다. 지난 22일까지는 갭투자 막차 수요가 몰리면서 토지거래허가구역 내 신고가 거래가 잇따랐다. 거래허가제가 시행된 23일부터는 규제를 아슬아슬하게 피한 인근 지역 아파트들이 대체투자처로 떠올랐다. 신고가를 쓴 '잠실 파크리오'는 행정동 상 잠실동이지만 법정동으로는 신천동이어서 규제지역을 벗어났다. 잠실 S중개업소 관계자는 "잠실 대장주인 엘스·리센츠·트리지움 거래가 어려워지니 근처에 있으면서 연식도 비슷한 파크리오에 대한 문의가 늘었다"며 "전용 144㎡의 경우, 이번주 들어 호가가 5000만~1억5000만원 씩 올랐다"고 설명했다. 대치동과 맞닿은 도곡동에서도 규제에 따른 풍선효과가 나타나고 있다. '도곡렉슬' 전용 114㎡는 지난 26일 31억원(21층)에 손바뀜 했다. 이 면적 실거래가가 30억원을 넘긴 것은 이번이 처음이다. 직전 최고가는 작년 12월 거래된 29억5000만원(21층)이었다. 이 단지는 거래허가제가 적용되는 '대치아이파크' '대치동부센트레빌' 등과 선릉로를 사이에 두고 마주보고 있다. 대지지분 면적이 13㎡인 잠실 리센츠 전용 27㎡은 지난 24일 11억1000만원(5층)에 거래됐다. 3.3 ㎡ 당 9250만원으로 1억원에 육박하는 수준이다. 대지지분 면적이 14㎡인 삼성힐스테이트1단지 전용 26㎡은 지난 10일 10억2000만원(13층)에 거래됐으나 현재 전세 낀 저층 매물이 11억원에 나와있다. 2020.07.01. 19:12답글쓰기 bebe 수도권 누르니 다시 서울로…'노도강' 들썩인다.국토교통부 실거래가 통계에 따르면 강북구 미아동 ‘래미안트리베라2단지’ 전용 84.29㎡(22층)은 지난 20일 신고가인 8억9000만원에 팔렸다. 대책 발표 전인 지난 9일 같은 평형 20층 매물이 8억2000만원에 팔렸는데 7000만원 뛴 가격이다.노원구 중계동 ‘양지마을대림1단지’ 전용 84.9㎡(9층)은 지난 20일 8억1500만원에 매매됐다. 연초 시세보다 5000만원 올라 처음으로 8억원을 넘어섰다.관악구 봉천동 '관악동부센트레빌' 전용 84.7㎡(20층)은 지난 22일 8억5000만원에 매매됐다. 대책 직전인 10일 거래된 매물보다 3000만원 오른 신고가다.KB국민은행이 집계한 6월 서울 아파트 중위 매매가격은 9억2581만원으로 전월(9억2013만원)보다 550만원 올랐다. 강북권 14개 자치구 중위값은 6억5504만원, 강남권 11개 자치구 아파트 중위값은 11억6345만원으로 각각 조사됐다.서울 아파트 중위가격은 지난해 4월 이후 14개월 연속 상승했다. 올해 초 고가주택 기준인 9억원을 넘어선 이후에도 오름세가 이어졌다.서울 아파트 전셋값도 뛰고 있다. 6월 서울 아파트 중위 전셋값은 4억6128만원으로 전월대비 681만원 상승했다. 2년 전인 2018년 6월(4억2702만원)과 비교해선 3426만원 올랐다.2020.07.01. 19:15답글쓰기 bebe 사실상 '거래허가제'로 평가되는 토지거래허가구역 지정을 벗어난 신천동 일대의 아파트에서 신고가 단지가 잇따랐다. 신천동 파크리오 전용 144.77㎡는 6월 26일 22억8000만원에 거래됐는데 올해 5월 말 20억9000만원에 거래된 것과 비교하면 한 달 사이 1억9000만원 오른 가격이다. 이 아파트의 전용 84.9㎡는 5월 24일만 하더라도 15억7000만원에 거래되던 것이 대책 발표 직전 17억5000만원에 실거래됐고 현재는 매도 호가가 18억원까지 올라섰다.집값 상승 '불씨'는 비강남권으로도 확대됐다. 집주인들이 가격이 더 오를 것으로 기대하고 매물을 회수하고 있지만, 막판 급매물을 노리는 수요자들이 몰리면서 가격은 연일 신고가를 경신하고 있다. 노원구 중계동 한화꿈에그린 전용 125㎡는 대책 발표 다음날인 6월 18일 8억6000만원에 실거래됐는데 직전 거래가와 비교하면 5500만원 올랐다.2020.07.01. 19:23답글쓰기