부동산 투자, 도박은 하지 마라!

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부동산 투자, 도박은 하지 마라!

작성자	고현철

부동산 투자, 성공에도 원칙이 있다!

부동산 시장에는 좀처럼 무너지지 않는 믿음이 있었다. 그것은 '일단 부동산을 사 놓으면, 언젠가 반드시 가격이 오를 것이다'라는 신화이다. 그러나 부동산도 부동산 나름이다. 얼마 전까지만 해도 부동산은 투자자들의 믿음을 저버리는 일이 없었다. 하지만 이제는 사정이 달라졌다. 환금성이 안 좋은 부동산이 있는가 하면, 잘못된 부동산 투자는 투자자를 곤혹스러운 신세로 전락하게 만들기도 한다. 부동산은 이제 더 이상 안전한 투자 대상이 아닌 것이다.

왜 이런 현상이 벌어진 것일까? 그것은 각종 부동산 관련 규제 법안의 개정, 혹은 완화에 이유가 있다. 과거 부동산 시장을 법률로 규제할 때는 모든 부동산이 투자 가치를 가질 수 밖에 없었다. 각종 법안으로 규제하다 보니 투자할 가치가 있는 부동산이나 전혀 투자할 가치가 없는 부동산이나 그 가치를 막론하고 하나같이 소중한 재산이었다. 법률로 규제하면서 인위적으로 만들어낸 희소성이 모든 것을 보물로 보이게 만들었던 것이다.

즉 미래를 예측할 수 없는 가운데 모든 것이 보석으로 보였던 것이다. 그러나 이제는 규제가 완화되면서 부동산도 부동산 나름이 되었다. 환금성이 보장되고 개발 전망이 높은 부동산은 앞으로도 계속 유망한 투자의 대상이 될 것이고, 그렇지 않은 부동산은 지금 현재, 혹은 구입 당시의 가격보다도 낮은 가격에서 시세가 형성될 것이다. 그나마 팔아버리고 투자 원금의 일부라도 회수할 수 있다면 좋겠으나, 그런 부동산은 매매도 이뤄지지 않고 있는 실정이다.

그렇다면 부동산 투자를 할 때 어떻게 하면 위험 요소를 최소화시킬 것인가. 두말 할 것도 없이 투자의 기본인 정보의 취득과 그 정보를 분석하는 능력이 필요하다. 하지만 일반 투자자들이 모두 이런 정보 분석 능력을 갖출 수는 없다. 그러나 다음의 원칙을 부동산 투자의 기본으로 삼는다면 적어도 실패는 하지 않을 것이다.

첫째, 막연한 기대를 버려야 한다. 투자의 처음은 수익이고 끝도 수익이다. 수익이 없으면 그 투자는 잘못된 것이다. 묻지마 투자 형태로 나타나는 시세차익에 대한 막연한 기대나 언제 이뤄질지 알 수 없는 개발계획 발표만 믿어서는 안 된다. 무엇보다 수익을 얼마나 보장할 수 있는지, 개발 가능성은 어느 정도인지를 파악해야 한다. 적어도 금리를 감안하여 부동산 매입으로 인해 얻는 시세차익이 금리보다는 높아야 한다.

둘째, 매매가 원활한지 꼼꼼히 따져야 한다. 환금성이 중요하다. 흔히 말하는 땅 거지는 환금성이 안 좋은 부동산을 소유하고 있는 사람들을 가리키는 말이다. 소유 부동산이 아무리 많아도 정작 필요할 때 매매가 이뤄져 현금을 확보할 수 없다면, 그것은 실제로 돈이 없는 것과 같다.

셋째, 자신의 능력을 감안해야 한다. 부채를 안고 부동산을 구입하는 것에는 많은 위험부담이 따른다. 최악의 경우 투자금액 전부가 자신의 돈이라면, 매매가 이뤄질 때까지 참고 견디면 그만이지만, 부채가 있을 경우에는 금융비용을 부담해야 하기 때문이다. 종종 시세차익을 노리고, 부동산을 구입해서 오른 가격에 팔았지만, 결국 손해만 보고 말았다고 하는 사람들은 대부분 이런 경우이다.

고현철 투자연구소(goto) 소장
http://cafe.daum.net/too-za